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距離安定門(mén)三利百貨閉店改建成大悅城還有幾天時(shí)間時(shí)，大悅城方面再次傳來(lái)最新進(jìn)展。據(jù)記者了解，受周邊古建筑群的制約，安定門(mén)大悅城的層高很可能受限。大悅城方面已經(jīng)將安定門(mén)店定位為“迷你”店，同時(shí)主打社區(qū)消費(fèi)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，交通便利、客流密集的安定門(mén)商圈，由于長(zhǎng)期缺乏大型商業(yè)設(shè)施，導(dǎo)致商氣冷淡，而大悅城的入駐，填補(bǔ)了該區(qū)域的商業(yè)空白。不過(guò)，由于迷你店的體量與傳統(tǒng)大悅城相比較小，合理配置品牌和業(yè)態(tài)、控制坪效，考驗(yàn)商家的運(yùn)營(yíng)功力。 “迷你”大悅城 有望4月開(kāi)建 10多年來(lái)，一直作為安定門(mén)商圈支柱的三利百貨，即將與北京商業(yè)告別。據(jù)記者了解，三利百貨目前正在進(jìn)行甩貨，將從4月1日開(kāi)始，改建成安定門(mén)大悅城。 據(jù)一位知情人透露，由于三利百貨緊鄰地壇公園，有可能受到層高限制的安定門(mén)大悅城，將被建成迷你店。目前，安定門(mén)大悅城的改建規(guī)劃正處于審批階段。 據(jù)悉，與大悅城同屬中糧集團(tuán)旗下的三利百貨，是京城一家老資格的百貨店，由于店內(nèi)品牌相對(duì)中端，近年來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)平淡，其將被改造成為大悅城的消息早已不絕于耳。 拓展又一 商業(yè)模式 據(jù)悉，安定門(mén)店作為大悅城在北京市場(chǎng)的第三家門(mén)店，將是意在通過(guò)經(jīng)營(yíng)謀求資產(chǎn)變現(xiàn)的大悅城，又一個(gè)新商業(yè)模式的探索。 據(jù)悉，2007年開(kāi)業(yè)的西單大悅城，位于核心商圈內(nèi)，盡管其去年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已經(jīng)超過(guò)20億元，但與西單地區(qū)類(lèi)似的商業(yè)地段，已經(jīng)很難在北京復(fù)制。而去年中期開(kāi)業(yè)的朝陽(yáng)大悅城，位于新興起的朝青商圈內(nèi)。盡管與朝陽(yáng)大悅城一樣，安定門(mén)大悅城也處于社區(qū)內(nèi)，但該區(qū)域的老社區(qū)占據(jù)主流。而且，安定門(mén)大悅城的體量明顯小于西單、朝陽(yáng)大悅城。 在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，安定門(mén)、朝陽(yáng)大悅城在當(dāng)?shù)卣痉�(wěn)腳跟，對(duì)于大悅城擴(kuò)張的幫助明顯更大。 中糧集團(tuán)方面曾表示，5-10年內(nèi)，會(huì)在國(guó)內(nèi)大中型城市開(kāi)設(shè)20家大悅城。大力拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的中糧集團(tuán)，意在將大悅城打造成優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)跟隨母公司上市，使企業(yè)在資本市場(chǎng)層面獲得更可觀的收益。 坪效把控 考驗(yàn)經(jīng)營(yíng)能力 目前在安定門(mén)商圈內(nèi)，只有三利百貨一家相對(duì)大型的商業(yè)設(shè)施，而且，該商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品牌數(shù)量少，與主流商場(chǎng)存在差距。該地區(qū)的知名餐飲品牌，只有必勝客、肯德基和麥當(dāng)勞等，美廉美、京客隆等大型超市均距離安定門(mén)商圈較遠(yuǎn)。由于商業(yè)配套匱乏，導(dǎo)致安定門(mén)地區(qū)的商業(yè)氛圍不足。 盡管如此，一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍顯示，連通三利百貨的天橋，每日的人流量并不遜于西單商圈。而且，安定門(mén)地區(qū)地上、地下交通便利，地鐵口的人流量甚至高于南城主要商圈宣武門(mén)。 商業(yè)咨詢師劉暉認(rèn)為，安定門(mén)地區(qū)的人口密度很高，只要有一家比較成熟的商業(yè)品牌進(jìn)駐，很可能帶旺該商圈的人氣。在他看來(lái)，安定門(mén)大悅城的定位，不應(yīng)只瞄準(zhǔn)社區(qū)購(gòu)物中心，而是應(yīng)該放大到整個(gè)地鐵商業(yè)。事實(shí)上，如果“快消品牌”成為安定門(mén)大悅城的商戶，不僅可以滿足社區(qū)消費(fèi)，也符合地鐵客群的胃口。 不過(guò)，在業(yè)界看來(lái)，優(yōu)質(zhì)的區(qū)位條件卻更加考驗(yàn)大悅城的經(jīng)營(yíng)能力。 一位不愿具名的商業(yè)專(zhuān)家表示，迷你大悅城的面積較小，而諸如ZARA、H&M之類(lèi)的快消主力品牌的店鋪面積往往較大。由于這些品牌聲名遠(yuǎn)播，不愁落腳之處，其租金水平很可能低于店內(nèi)其他品牌。如何在利用這些品牌幫助商場(chǎng)提升客流的同時(shí)，合理配置其店鋪面積，從而獲得商場(chǎng)可以接受的坪效，是對(duì)商場(chǎng)的考驗(yàn)。 商報(bào)記者 李鐸/文 |
