今天是農(nóng)歷正月十七，傳統(tǒng)春節(jié)文化中的過年已然到頭了，一切在躁動中回歸常態(tài)，有的人在失落之余繼續(xù)著“洗洗睡吧”的幻想，而大多數(shù)人開始在緊張的顧盼和謀劃中揭開生活與事業(yè)新的一頁。

無論這一頁怎么翻，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，2011的春節(jié)過后，他們將在漫長的迷茫和艱難中等待2012年春節(jié)的未知結(jié)果。

但是，對于很多開發(fā)商，尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，漸漸散去的“年味”依然濃重。他們還沒醒來，照舊躺在昔日千載難遇的高熱樓市中，篤信政府、市場、顧客不會棄他們遠去。

正月十六，在一片斑駁的炮聲燈影里，央行出臺了年內(nèi)第三次準備金率提升方案，對大中型房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑雪上加霜。這一切都不是主要的，歲初中央和各地的一系列新增調(diào)控措施才是真正致命的，其間的最具殺傷力的手段非行政限購和金融門檻提升莫屬。

當限購、恢復按揭基本利率、加息、開發(fā)貸款萎縮停滯的鐘聲敲響，就已經(jīng)宣告中國房地產(chǎn)高熱樓市的行將冷卻，——因為在大城市，現(xiàn)款購房的比率截止目前最多50%-60%之間，而在中小城市，這個比率更低，雖然那里的房價較低，但選擇按揭貸款購房的人們似乎更多，在一個比較發(fā)達的縣級城市，富裕的人們很多，可是通過對兩家樓盤的調(diào)查獲知，現(xiàn)款購房者不足10%，其間還大多是二套以上。

按揭受限與開發(fā)商貸款停滯，意味著買房的人和賣房的人資金開始羞澀，它的實質(zhì)是過熱的樓市和倨傲的房價遭受政策牽制的市場的拷問。

因為花樣翻新的限購和銀行按揭利率的回升，年末祭起加息利器，毫無疑問在不久的房地產(chǎn)市場中要過濾掉三種購房者：投資投機者、富人但在限購框架內(nèi)、符合購房條件但經(jīng)濟負擔承受能力有限者，最后一種人往年大多走按揭貸款手段，由于優(yōu)惠政策的逐漸取消，銀行對個人償還能力的要求日漸嚴厲，個人生活壓力的不堪重負，這類人可能主動選擇放棄市場。

這樣的情況對房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是一般實力的企業(yè)來說未來所要承受的打擊相當沉重。對中小房地產(chǎn)企業(yè)，對中小城市和二三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一直以來過度透支這些年畸形樓市派生的銷售機遇，對產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)誠信、企業(yè)內(nèi)功修煉、市場風險化解機制、項目科學營銷規(guī)劃幾近放棄，說句不客氣話，在完全的賣方市場里，只不過練就了一番投機和數(shù)鈔票的功夫，房地產(chǎn)市場面臨變數(shù)，這些人可能一籌莫展。

同樣，在幾乎每一個項目都會延聘選擇的合作伙伴——策劃和營銷代理公司身上，照樣也體現(xiàn)出同一副投機面孔。這些年，遍地多如牛毛的策劃公司、營銷代理公司普遍缺乏行業(yè)專業(yè)資質(zhì)和業(yè)務素質(zhì)，只不過是高燒的市場和瘋狂的顧客為他們遮蓋了一切。對于開發(fā)商的項目、對于開發(fā)企業(yè)自身營銷建設(shè)的提高，企業(yè)的良性發(fā)展很少有所幫助，甚至過多的向企業(yè)和項目教唆出雞鳴狗盜、瞞天過海式的投機失信伎倆，為企業(yè)在未來規(guī)范市場的生存埋下隱患。對很多開發(fā)商來說，借助營銷策劃公司之手，盡快完成空手套白狼的融資過程，最多不過是省心、省力、迅速把房子推出去，所謂質(zhì)量、品質(zhì)、公平交易這些市場基本的規(guī)則全被拋到腦后。據(jù)信，目前全國近200多萬房地產(chǎn)營銷、經(jīng)紀大軍中，符合專業(yè)資質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)要求標準者鳳毛麟角，至多應在5%以內(nèi)。

這真是一個溫水煮青蛙的過程，新的調(diào)控政策所帶來的宏觀環(huán)境和市場變化，會令這樣的開發(fā)企業(yè)和營銷公司回到一片蒼白的起點，相信他們很難適應，面對變幻莫測的市場，了無應對。

一批死掉，一批癱倒，只有出類拔萃的一批浴火重生，這是未來房地產(chǎn)市場為目前中國大小房產(chǎn)企業(yè)和營銷機構(gòu)所設(shè)定的宿命。因為在這幾年的大好機遇中，他們沒有正確把握企業(yè)命運走向。人在做，天在看，這個天，就是房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律，就是逼出來的調(diào)控，就是社會，就是顧客。

曾經(jīng)喧囂爭論的中國房地產(chǎn)市場，不管剛需也罷、土地資源供需矛盾也罷，投資投機也罷，政府迷戀的土地財政也罷，一切要讓位于2011 及其以后的經(jīng)濟全局安全、民生社會。洞察市場和社會，不難斷定，一邊是中央調(diào)控的非凡決心，一邊是民眾對高房價的無法承受，市場終將受制于這兩點。

買方市場的腳步終于近了，房地產(chǎn)市場即將邁入品質(zhì)時代和價值時代，房地產(chǎn)營銷的過去模式必將壽終正寢，為嚴厲的政策和醒來的顧客所拋棄。

未來的房地產(chǎn)營銷必須步入規(guī)范科學的時代。房地產(chǎn)營銷將通過這次政策和市場的洗禮成為真正的一門知識性、技術(shù)性、創(chuàng)新性科學學科，恢復它的系統(tǒng)性和嚴肅性本質(zhì)。

房地產(chǎn)營銷必須從房地產(chǎn)領(lǐng)域的基礎(chǔ)全面知識起步，一步一個腳印，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑文化、住宅文化、市場營銷、人文地域、自然生態(tài)等。

過多的民生關(guān)注和社會責任會使房地產(chǎn)企業(yè)通過良性的營銷規(guī)劃步入健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。

對企業(yè)、對市場的嚴謹?shù)呢撠煈B(tài)度、長遠的戰(zhàn)略眼光，才是一個項目營銷策劃的成功基礎(chǔ)。

從選地拿地開始，所有的營銷思維要立足于企業(yè)、顧客雙重利益，以買方市場的視角去審視自己的營銷方略。

時刻以品質(zhì)時代的標準設(shè)定扎實嚴謹?shù)臓I銷規(guī)劃，向市場提供公平價值的產(chǎn)品。

作為開發(fā)商的幕僚和項目開發(fā)的領(lǐng)軍，引導開發(fā)商把產(chǎn)品的創(chuàng)新和附加值開發(fā)放在首位，一邊為開發(fā)商企業(yè)和項目開辟良好的市場，一邊為顧客提供物超所值的住宅產(chǎn)品。

純粹的居住功能已經(jīng)不適應未來的住房市場，空洞、虛假的樓市廣告業(yè)已為社會識破騙局，那種徹夜排隊等候搶房、搶號的光景也將成為昔日黃花，靜下來，多從全方位審視一個項目的出路，擯棄過去和當下的廣告騙局、案場教條，扎扎實實做一個精品樓盤，扎扎實實做一套科學營銷方案，常態(tài)市場下營銷的出路唯此無他。

完善的產(chǎn)品品質(zhì)，細微的星級酒店式的服務是未來房地產(chǎn)營銷成功的關(guān)鍵。

順便提示一下：即便是國內(nèi)某著名大眾餐飲企業(yè)的營銷服務模式，我們的房地產(chǎn)營銷也嚴重匱乏。

誰能做到當年海爾怒砸冰箱的產(chǎn)品質(zhì)量意識，誰能做到今日之海底撈的卓越服務，誰就能成為房地產(chǎn)市場的勝者。因為這其間貫穿著市場生命的兩條脈弦：誠信理念、營銷實力。