出品/天下網(wǎng)商

時間回到2016年，紅星美凱龍湖南懷化商場正式對外亮相，這一家居企業(yè)第200家“Mall（購物中心）”由此落成，而紅星美凱龍一舉成為中國規(guī)模最大、數(shù)量最多的大型商業(yè)Mall運營商。

木匠出身、靠借來的600塊錢白手起家的紅星美凱龍董事長車建新，曾常年在江蘇常州首富之位，那一年紅星美凱龍拿下“全球Mall王”的稱號，幾乎可以稱得上是其企業(yè)與個人數(shù)十年來的巔峰。

但不到十年間，車建新的人生境遇與其一手打造的紅星美凱龍的經(jīng)營狀況都發(fā)生了驟變。2025年5月13日，紅星美凱龍家居集團發(fā)布公告，董事車建新家屬收到云南省監(jiān)察委員會通知，對車建新立案調(diào)查并實施了留置措施，后續(xù)信息至今未再公布。

而今年的紅星美凱龍，在營收上依舊顯出疲態(tài)——據(jù)近期紅星美凱龍披露的2025年半年度業(yè)績預告，上半年公司預計歸母凈虧損15.9億元至19.2億元之間；扣非后的歸母凈虧損為5.1億元至6.2億元。

作為一度擁有最多商場的“全球Mall王”，這兩年紅星美凱龍的自營商場數(shù)量從250家縮水到76家，另據(jù)財報披露，今年已是紅星美凱龍?zhí)潛p的第三年，自2023年至2024年累計虧損超50億元，已將2020年至2022年的盈利悉數(shù)吞噬，如今年無法實現(xiàn)扭虧，紅星美凱龍或?qū)⒂|發(fā)退市風險預警。

紅星美凱龍給予市場的警示，絕不僅是一家民營企業(yè)應對“行業(yè)冷靜期”的快速收縮——隨著家居行業(yè)整體對成本、環(huán)節(jié)摳得越來越細，這家“過去王者”的持續(xù)低迷，更大程度上是在告訴所有人，零售經(jīng)濟的本質(zhì)實際上是效率競爭。

知其然知其所以然，才能更好地決策企業(yè)的發(fā)展。

靠做家居界的“包租婆”年賺53億元

了解一家公司往往需要從它賴以生存的盈利模式說起。

在車建新以往的報道中，人們很容易看到這樣一個故事：說幾十年前，他的女兒想吃肯德基，車建新忙里偷閑，帶孩子“趕時髦”排著長隊吃了一頓，然后突發(fā)靈感——當時肯德基能做連鎖，為什么大市場不能做連鎖呢？于是開創(chuàng)了特色的家居連鎖商業(yè)模式。

時至今日，故事的真?zhèn)我巡豢芍�，但師從肯德基的商業(yè)模式，卻在紅星美凱龍的發(fā)展中有跡可循。

事實上，以“連鎖”為外殼、“收租”為核心的生意，在連鎖模式下相當普遍，開創(chuàng)者就是麥當勞、肯德基等行業(yè)巨頭。以麥當勞為例，業(yè)內(nèi)一直認為其是“披著漢堡外衣的地產(chǎn)公司”，具體來說，麥當勞通常會借助品牌勢能用低價租長期合約，再溢價轉(zhuǎn)租給加盟商，因為這一模式一度讓租金收入占到總營收近40%。

從紅星美凱龍的運營模式中，也可以看到，無論是自營商場還是企業(yè)負責管理的商場，“租金”為其帶來的利潤同樣不菲。《當代企業(yè)》查閱近年的財報發(fā)現(xiàn)，紅星美凱龍2024年營收78.21億元，其中自營及租賃業(yè)務收入為53.6億元，占比達到68.5%，2025年一季度的財報則顯示，該塊業(yè)務的營收占比更是提升至77%。而行業(yè)人士指出，這部分收入最大的構(gòu)成，其實來源于商戶收租。

從某種意義上來說，紅星美凱龍本身依賴的是一種相當于“包租婆”的攤位賣場模式，通過買地獲得商場物業(yè)經(jīng)營權后統(tǒng)一招商，從而收取租賃費和管理服務費，再為加入賣場的其他商家提供貼牌、委托經(jīng)營管理等服務。

除了傳統(tǒng)的租金收入，紅星美凱龍還通過配套服務盈利，包括物業(yè)管理費、銷售額提成、數(shù)字系統(tǒng)使用費、廣告推廣服務等形式，為商戶打造一種“服務捆綁包”，讓紅星美凱龍從“房東”（自營商場）甚至“二房東”（托管商場）角色，逐步向服務型合作者轉(zhuǎn)變。在這個模式下，商戶不僅僅是租戶，更是在一個成熟商業(yè)體系中的一環(huán)，平臺方也可以靠持續(xù)提供增值服務提升毛利率。

紅星美凱龍主營業(yè)務分行業(yè)、分產(chǎn)品情況 圖源：紅星美凱龍2024年年度報告

在這一模式下，紅星美凱龍就需要不斷買地、建商場來擴大營收規(guī)模。但和房地產(chǎn)公司一樣，其營收高強度地依賴于重資產(chǎn)的運作，而開發(fā)并經(jīng)營自營與負責托管的商場，本身也屬于高杠桿的投資行為，隨著負債額持續(xù)提升，風險也接踵而至。

負債高達676億元，激進擴張的副作用

自2023年一季度開始，紅星美凱龍的盈利能力明顯收縮，季度營收呈現(xiàn)下滑趨勢，歸母凈利潤逐漸轉(zhuǎn)向負值、虧損不斷拉大。

雖然2025年第一季度財報中，紅星美凱龍的總資產(chǎn)價值顯示仍超過1100億元，但是其負債總額也達到了約676.5億元，資產(chǎn)負債率逼近60%。業(yè)內(nèi)通常認為主營商場、百貨零售類企業(yè)的資產(chǎn)負債率適宜水位在40%至60%，同時銀行對60%以上的高負債率企業(yè)經(jīng)常也會收緊貸款政策，紅星美凱龍已經(jīng)相對接近了紅線。

紅星美凱龍資產(chǎn)負債表 圖源：同花順

那是不是家居賣場走不自營、全租賃的路線會更加彈性呢？不妨把視野放大到這個賽道的另一家代表企業(yè)，作為參考對比。

2019年，紅星美凱龍的老對手居然之家借殼上市深交所（后改名：居然智家），這一年披露的財報顯示了其分銷渠道的結(jié)構(gòu)，其中連鎖家具商場占23%、非連鎖家具商場占37.39%、線上零售占7.21%，如超市、品牌專賣店和傳統(tǒng)家具一條街等其他分銷渠道占32.4%。

與紅星美凱龍不同，居然智家將輕資產(chǎn)運營的模式視為家居商場運作之本。截至2024年底，公司直營的83家賣場中，僅有17家為自持物業(yè)，其余66家為租賃。公司本身并不沉重投入資產(chǎn)建設，而是以輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)快速擴張，迅速將賣場布局進一線及省會城市，并且挑選地段優(yōu)質(zhì)的地段，使得租賃業(yè)務具備長期可持續(xù)性。

從管理上來說，居然智家作為“二房東”，面對盈利下滑等問題時，能快速退租低效益的門店、漸少損失。但輕資產(chǎn)的運營，意味著毛利率、凈利率相對于自營來說往往較低，同時長期租約可能面臨租金上漲壓力，兩個因素疊加下，輕資產(chǎn)的家居市場主要面對的是營收下滑的壓力，即難以通過資產(chǎn)增值獲利。

事實也是如此，據(jù)居然智家發(fā)布的財報，租賃及其管理業(yè)務毛利率近幾年連續(xù)走低，2024年的毛利率同比下滑5.23個百分點至41.04%，核心業(yè)務盈利能力持續(xù)走弱，導致居然智家整體的銷售毛利率降至27.35%，凈利率降至6.44%。

因此，輕重運營或許只是模式之爭，而不是兩家如今經(jīng)營承壓的關鍵。

錯把“渠道”當“壁壘”，忽視核心是效率之爭

從根源上來說，紅星美凱龍和居然智家一樣，都錯把“渠道”當做了自己的“護城河”——消費渠道，恰恰是會更迭的。

一方面，房地產(chǎn)下行確實是一個環(huán)境因素，另一方面，家居相關的消費習慣也沖擊著兩家賣場型家居企業(yè)。

線下來說，2018年以來各個地區(qū)、房企推行的精裝房策略，讓家居家裝家電的零售市場份額流向了工程訂單。業(yè)內(nèi)普遍認為，目前中國主流百強房企的平均集采率估計會在80%-90%這個區(qū)間，不少頭部房企（如萬科、保利、龍湖等）的家居家裝家電核心品類集采率早已超過90%，很大程度上擠壓了賣場的盈利能力。

而線上化這塊，兩家也難以打開太好的空間。紅星美凱龍的數(shù)字化平臺早早啟用，但用戶復購率低，線上銷售占比較小，比如“星閃購APP”在2024年線上GMV約為18億，用戶復購率僅9%，客單價也遠低于線下；居然智家也在推以線上交易、網(wǎng)店交易為代表的新業(yè)務方面，但這塊收入在2024年的總盤中占比不足12%，毛利率僅15%，與租賃賣場41%的毛利率差距仍很大。

零售不能光靠規(guī)模，還要看效率。有機構(gòu)對紅星美凱龍的自營商場做過坪效測評，平均下來約為1121元/平方米/月，而業(yè)界認為，一般開業(yè)5年以上的成熟期商場，銷售坪效超過2000元/平方米/月稱得上優(yōu)秀，銷售坪效處在1400元至2000元/平方米/月之間的才能稱得上合格。

歸根結(jié)底，紅星美凱龍作為行業(yè)巨頭的下滑，揭示了家居賣場本質(zhì)還是“中間商”的尷尬定位，以及銷售效率的相對不足，并且這幾年未能為市場和消費者創(chuàng)造足夠增量價值，從而陷入“價格虛高（對比集采與線上化）→客戶流失”的泥淖。

當然，這并非紅星美凱龍一家的事，而是整個行業(yè)都要面臨的陣痛——瑞典家居巨頭宜家中國2024財年營收占集團全球銷售額的3.5%，低于去年同期的3.6%；日本家居大賣NITORI（宜得利）2025年上半年在中國關閉21家門店，關店比例高達20%，涉及北京、天津、寧波、福州等城市……

跟不上時代速度，難免躲不過貼地振翅的“遇冷期”——或許宜家還是那個宜家，美凱龍還是那個美凱龍，但中國的消費者已經(jīng)變了。