來(lái)源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

作者/陳啟宗 

編者按：無(wú)可諱言，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

在最新一期恒隆集團(tuán)中報(bào)致股東函中，陳啟宗先生延續(xù)了他上個(gè)月在2023博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)發(fā)表演講所呈現(xiàn)的主要觀點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)“這是我們從來(lái)未曾面對(duì)的局面”。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，陳啟宗也再次引用兩年之前的表述：此熊不同彼熊！這不是周期性衰退，而是結(jié)構(gòu)性或系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變，“當(dāng)下應(yīng)儲(chǔ)備資金，而非擴(kuò)展業(yè)務(wù)”。

荊棘滿途，要解決尤其困難。那么，曙光和希望在哪里？陳先生結(jié)合恒隆自身業(yè)務(wù)出發(fā)，指出內(nèi)地的總購(gòu)買力依然強(qiáng)勁，展望未來(lái)五至十年，應(yīng)能因應(yīng)新形勢(shì)而作出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

消費(fèi)將成為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新力量，而包括恒隆在內(nèi)做好準(zhǔn)備的企業(yè)，會(huì)因此受益。

“恒隆今年的總租賃收入有機(jī)會(huì)達(dá)到歷史新高，而且機(jī)會(huì)頗大，這可能讓某些人驚訝�！标悊⒆谌缡墙榻B，但2024年形勢(shì)如何，他說(shuō)仍未看清。

以下為恒隆集團(tuán)2023中報(bào)《董事長(zhǎng)致股東函》全文，轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪減。

業(yè)績(jī)及股息

截至2023年6月30日止六個(gè)月，整體收入微降1%至港幣55.25億元。期內(nèi)人民幣貶值加上物業(yè)銷售收入減少，改善了的租賃表現(xiàn)因而受到影響。租賃收入增加4%至港幣55.23億元。

倘扣除物業(yè)重估的所有影響，股東應(yīng)占基本純利減少3%至港幣15.60億元。每股基本盈利相應(yīng)下降至港幣1.15元。

計(jì)及物業(yè)重估的所有影響后，股東應(yīng)占純利增加17%至港幣16.82億元。每股盈利相應(yīng)上升至港幣1.24元。

董事會(huì)宣布派發(fā)中期股息每股港幣2角1仙，將于2023年9月29日派發(fā)予于2023年9月15日名列股東名冊(cè)的股東。

業(yè)務(wù)回顧

1960年，先父陳曾熙先生創(chuàng)立恒隆。恒隆一路走來(lái)的發(fā)展，與香港、整個(gè)地區(qū)乃至全球的整體發(fā)展相似。東亞大部分地區(qū)，包括日本和亞洲四小龍（南韓、臺(tái)灣、新加坡和香港）等地經(jīng)濟(jì)騰飛，成就非凡。歷史證明，香港各行各業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)尤其豐厚，當(dāng)時(shí)的機(jī)遇確是千載難逢。

以上現(xiàn)象由多個(gè)因素造成。第二次世界大戰(zhàn)（二戰(zhàn)）結(jié)束后，當(dāng)時(shí)所謂自由世界內(nèi)很多經(jīng)濟(jì)體都高速起飛，香港就是其一，并獲益甚豐。眾所周知，外來(lái)移民工作勤奮，且富創(chuàng)業(yè)精神，而香港不乏這類人。當(dāng)時(shí)世界漸趨全球化，加上香港政府大抵奉行自由不干預(yù)政策，香港與房地產(chǎn)業(yè)都得以蓬勃發(fā)展。

二戰(zhàn)結(jié)束后首30多年，香港成為進(jìn)出內(nèi)地寥寥可數(shù)的窗口之一，因而百業(yè)興旺。臨近1980年代，中國(guó)對(duì)外開放后，香港扮演更多角色，迎來(lái)更多經(jīng)濟(jì)機(jī)遇，香港必定是內(nèi)地改革開放最大受惠者之一。

加上當(dāng)時(shí)實(shí)行高地價(jià)政策，限制土地供應(yīng)，而內(nèi)地就香港九七回歸祖國(guó)談判期間的取態(tài)亦幫了一把，以致香港的房地產(chǎn)價(jià)格冠絕全球。盡管住宅單位和商業(yè)空間面積的總量不足，但極高的呎價(jià)把其抵銷有余。某些發(fā)展商比同行更懂得把握機(jī)遇，不過(guò)其他的表現(xiàn)也不俗。

恒隆無(wú)疑從中受益。雖然30多年前，公司開始轉(zhuǎn)而專注內(nèi)地高端商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，但正是我們?cè)谙愀劾鄯e的財(cái)務(wù)資源、行業(yè)專業(yè)知識(shí)和聲譽(yù)，為我們其后在內(nèi)地得以成功奠定基礎(chǔ)。盡管恒隆的未來(lái)不再依賴香港的物業(yè)市場(chǎng)，但公司總部依然在此，而且約30%的經(jīng)常性租賃收入來(lái)自香港市場(chǎng)。這一切都不影響我們對(duì)香港的評(píng)價(jià)。

基于數(shù)個(gè)原因，本人認(rèn)為香港正經(jīng)歷系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。數(shù)十年來(lái)，香港是日益全球化的世界中不可或缺的一部分，期間全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幾乎從未間斷。但中美斗法，香港首當(dāng)其沖，全球經(jīng)濟(jì)會(huì)嚴(yán)重分化。香港曾為全球市場(chǎng)穿針引線，人人受惠，如今全球市場(chǎng)已經(jīng)萎縮，而且會(huì)繼續(xù)萎縮。商業(yè)活動(dòng)已在放緩。人員流動(dòng)和資金流動(dòng)都明顯受到美國(guó)遏制。上述種種，在未來(lái)的日子只會(huì)惡化。

這不代表香港經(jīng)濟(jì)會(huì)沒(méi)落，但香港確實(shí)必須迅速調(diào)整和適應(yīng)以保一席之地。這個(gè)過(guò)程無(wú)疑充滿挑戰(zhàn)和痛苦。改變是必要的，察覺(jué)不到或不愿承認(rèn)都會(huì)帶來(lái)禍患。

香港的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)變得疲弱還有其他原因。諷刺的是，那些反對(duì)政府的人正是令樓價(jià)高企的一群。在香港回歸祖國(guó)后，他們不分皂白地反對(duì)政府所有舉措，包括增加土地供應(yīng)，因而延長(zhǎng)了十年牛市，令住宅樓價(jià)居高不下。這些人士明明也討厭本地發(fā)展商，但這樣做卻是把錢塞進(jìn)他們的口袋里。

現(xiàn)在反對(duì)者不再興風(fēng)作浪，政府終于可向市場(chǎng)釋放更多土地。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)由于上述原因轉(zhuǎn)弱，地價(jià)和住宅樓價(jià)均會(huì)受壓。隨著土地供應(yīng)增加，樓價(jià)便會(huì)放緩。事實(shí)上，這種趨勢(shì)經(jīng)已開始。本人預(yù)計(jì)這不僅僅是周期性的轉(zhuǎn)變，而會(huì)是系統(tǒng)性的轉(zhuǎn)變。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)轉(zhuǎn)變會(huì)令香港更具競(jìng)爭(zhēng)力，只是轉(zhuǎn)變出現(xiàn)得不太合時(shí)。樓價(jià)持續(xù)下跌，或令我們的經(jīng)濟(jì)雪上加霜。

香港歷來(lái)有兩個(gè)自明之理，數(shù)十年來(lái)皆是金科玉律，但現(xiàn)在已不合時(shí)宜。第一個(gè)是：內(nèi)地不景氣，則香港受惠；內(nèi)地繁榮，則香港更繁榮。由于美國(guó)現(xiàn)時(shí)否認(rèn)一國(guó)兩制框架的存在，內(nèi)地受苦，則香港與之風(fēng)雨同舟。第二個(gè)是：購(gòu)置房地產(chǎn)總錯(cuò)不了；只要看長(zhǎng)線便不會(huì)虧本。當(dāng)外部環(huán)境轉(zhuǎn)變，香港人的思維模式必須隨之而變。

在這方面，我們可算幸運(yùn)。約30年前，公司開拓內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，因而不太受香港當(dāng)前局面影響。正如本人在之前的《致股東函》中闡釋過(guò)，本人相信盡管現(xiàn)時(shí)市道疲弱，只要社會(huì)維持相對(duì)安寧，未來(lái)數(shù)年內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)應(yīng)會(huì)尚算不錯(cuò)。

改革開放40多年來(lái)，中國(guó)社會(huì)累積了巨大財(cái)富，同時(shí)也在國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)上積累了豐富的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。這些通達(dá)價(jià)值鏈的上下游，覆蓋多個(gè)行業(yè)，并有水平相當(dāng)不錯(cuò)的高等院校配合。因此，經(jīng)濟(jì)應(yīng)能長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。

然而，所有經(jīng)濟(jì)體系都有周期性的波動(dòng)，就如人性不會(huì)固定不變。每次波動(dòng)的原因或許不一，但起伏則難以避免。正如本人六個(gè)月前在我們的主要附屬公司恒隆地產(chǎn)的《致股東函》中闡釋，中國(guó)目前面臨的局面相當(dāng)困難。當(dāng)前困境由多個(gè)原因組成，包括抗疫的成本、加強(qiáng)管控網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公司和私人教育機(jī)構(gòu)的后果、樓市泡沫爆破，以及美國(guó)近乎動(dòng)武的全方位攻擊。

以上四個(gè)因素同時(shí)出現(xiàn)，令目前的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)尤為嚴(yán)峻。

出于種種原因，上述因素都是中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人從未面對(duì)過(guò)的。前三個(gè)因素加在一起，影響了巿民的個(gè)人消費(fèi)意愿和企業(yè)的投資意欲，要時(shí)間去改善。但也許最令人憂心的是第四個(gè)也是最后一個(gè)因素，因?yàn)檫@根本是個(gè)政治問(wèn)題。走錯(cuò)一步便可能嚴(yán)重影響國(guó)家未來(lái)數(shù)十年的發(fā)展。坦白說(shuō)，可回旋的余地有限，因此必須格外謹(jǐn)慎。

數(shù)十年來(lái)，真正的危機(jī)往往源自國(guó)內(nèi)；但這次，國(guó)內(nèi)外的挑戰(zhàn)卻同時(shí)出現(xiàn)。

在這大環(huán)境下，整體經(jīng)濟(jì)和我們行業(yè)的前景都非常難料，我們不能忽視這眾多風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)中幾乎所有都非我們所能控制。因此，現(xiàn)在不宜冒進(jìn)擴(kuò)充；相反，應(yīng)要謹(jǐn)慎行事。

上述三個(gè)國(guó)內(nèi)因素都出現(xiàn)在過(guò)去三年疫情期間，這令奢侈品零售行業(yè)和我們的表現(xiàn)更突出。雖然一般消費(fèi)疲弱，但高端消費(fèi)的增長(zhǎng)從未間斷。歐洲頂級(jí)時(shí)尚品牌的業(yè)績(jī)就是明證，這與我們經(jīng)驗(yàn)相符。事實(shí)上，若進(jìn)一步了解過(guò)去，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們表現(xiàn)頗出色。

1999年的最后三天，隨著上海港匯恒隆廣場(chǎng)的購(gòu)物商場(chǎng)開業(yè)，我們從內(nèi)地收取了第一筆租金。其時(shí)至今，以人民幣計(jì)算，我們?cè)趦?nèi)地的商業(yè)物業(yè)租賃收入從未停止增長(zhǎng)。

2011年底至2018年間，奢侈品零售業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)六至七年的熊市。事實(shí)上，早在2011年7月，本人就曾撰文，提及上海的兩座購(gòu)物商場(chǎng)感受到市場(chǎng)寒意。當(dāng)時(shí)，我們?cè)趦?nèi)地其他城市僅有一座物業(yè)，就是2010年開業(yè)的次高端購(gòu)物商場(chǎng)沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)（濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)于2011年8月開業(yè)）。

即使三年疫情期間，我們的租賃收入也能年復(fù)年保持增長(zhǎng)。從2000年（我們首座物業(yè)錄得全年業(yè)績(jī)）到2022年，我們的租賃收入增長(zhǎng)超過(guò)42倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為18%。

要找到另一家連續(xù)23年收入無(wú)間斷增長(zhǎng)的企業(yè)并不容易。誠(chéng)然，期間我們也不時(shí)增添新的物業(yè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目本身的內(nèi)部增長(zhǎng)相當(dāng)穩(wěn)定。

例如，上海的兩座購(gòu)物商場(chǎng)，即港匯恒隆廣場(chǎng)在開業(yè)的23年來(lái)，和上海恒隆廣場(chǎng)（2001年開業(yè)）開業(yè)的22年來(lái)，只出現(xiàn)過(guò)兩次租賃收入下降。去年上海實(shí)施疫情防控措施兩個(gè)月，其余時(shí)間則間歇靜態(tài)管理，因此租賃收入與2021年相比不可能上升。

兩座購(gòu)物商場(chǎng)另一次錄得租賃收入下降是在各自進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃的初期，當(dāng)時(shí)我們主動(dòng)關(guān)閉了部分購(gòu)物商場(chǎng)。事實(shí)證明，若市場(chǎng)力量不受干預(yù)，這兩座物業(yè)有能力維持租賃收入持續(xù)上升。

上海港匯恒隆廣場(chǎng)從開業(yè)到2021年（以排除2022年的異常情況），其租賃收入增加9.4倍，換言之年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)11%。至于上海恒隆廣場(chǎng)，從2002年全年業(yè)績(jī)算起至2021年，收入增長(zhǎng)超過(guò)20倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)17%。

上海以外的高端購(gòu)物商場(chǎng)表現(xiàn)也不俗。無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)2013年開業(yè)時(shí)正值長(zhǎng)期熊市，我們無(wú)奈只能吸納次高端品牌。市場(chǎng)回復(fù)正常后，我們馬上把其升級(jí)為高端購(gòu)物商場(chǎng)，引入頂級(jí)時(shí)尚品牌。此后五年間，租賃收入上升1.8倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為23%。

大連恒隆廣場(chǎng)在2016年開業(yè)，其發(fā)展軌跡與無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)相似，約在2019年開始升級(jí)至高端購(gòu)物商場(chǎng)，唯一一次租賃收入下降是2020年疫情爆發(fā)初期。在過(guò)去整整六年的營(yíng)運(yùn)中，收入增長(zhǎng)1.6倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為17%。

必須指出的是，不論是無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)還是大連恒隆廣場(chǎng)，租賃收入增長(zhǎng)依然非常強(qiáng)勁。換言之，兩座購(gòu)物商場(chǎng)仍在趨向成熟的階段。除非出現(xiàn)外部的重大不利事件，本人預(yù)計(jì)兩座購(gòu)物商場(chǎng)在未來(lái)數(shù)年繼續(xù)有可觀的增長(zhǎng)。

昆明恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)分別于2019年和2021年開業(yè)，營(yíng)運(yùn)年期尚短。這兩座購(gòu)物商場(chǎng)的租賃收入均見(jiàn)上升，且升勢(shì)應(yīng)會(huì)持續(xù)。

正如本人在過(guò)去數(shù)年所闡釋，持有和管理次高端購(gòu)物商場(chǎng)對(duì)我們的吸引力不大。次高端購(gòu)物商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)與高端購(gòu)物商場(chǎng)截然不同。在電子商貿(mào)非常強(qiáng)勁且盛行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，這類業(yè)務(wù)很容易被網(wǎng)購(gòu)取代。

辦公樓租賃業(yè)務(wù)是我們另一個(gè)表現(xiàn)出眾的領(lǐng)域。2001年，我們從內(nèi)地收取了首筆辦公樓租金，那是上海恒隆廣場(chǎng)的第一幢辦公樓。其后21年間，我們僅在2010年和2017年兩次錄得租賃收入下降。

我們現(xiàn)時(shí)共有八幢辦公樓--上海恒隆廣場(chǎng)和無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)各兩幢，上海港匯恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)各一幢。八幢加起來(lái)占我們內(nèi)地總租賃收入21%。在上海，租賃收入下降主要與資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃有關(guān)。就整體辦公樓組合而言，無(wú)論全年租賃收入下降是否與資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃相關(guān)，年度降幅都很輕微，通常少于4%。

監(jiān)于上述往績(jī)，我們?cè)趫?bào)告期內(nèi)的六個(gè)月表現(xiàn)出色，也許不足為奇。今年首數(shù)個(gè)月，我們大家都預(yù)期市場(chǎng)將迅速?gòu)?fù)蘇。市場(chǎng)確實(shí)復(fù)蘇了，但并不持久，復(fù)蘇勢(shì)頭在5月中或更早開始放緩。然而，與去年相比，租戶銷售額仍然強(qiáng)勁，我們的收入增長(zhǎng)亦然。這種情況頗有可能會(huì)持續(xù)至年底，使我們的全年業(yè)績(jī)延續(xù)過(guò)去23年的佳績(jī)，即內(nèi)地租賃收入以人民幣計(jì)算錄得從未間斷的增長(zhǎng)。

以人民幣計(jì)算，內(nèi)地租賃收入在過(guò)去六個(gè)月增加了12%，但由于人民幣兌我們的報(bào)告貨幣港幣貶值了6.3%，換算后只錄得5%增幅。令人鼓舞的是租賃邊際利潤(rùn)率有所改善。我們的零售組合提高了三個(gè)百分點(diǎn)至72%，其中高端購(gòu)物商場(chǎng)增長(zhǎng)了兩個(gè)百分點(diǎn)至76%，次高端購(gòu)物商場(chǎng)增長(zhǎng)了五個(gè)百分點(diǎn)至44%。內(nèi)地辦公樓的租賃邊際利潤(rùn)率維持在69%不變。相比之下，香港的零售組合上升了兩個(gè)百分點(diǎn)至84%，而辦公樓則維持在83%不變。

租出率基本保持平穩(wěn)，除了數(shù)座次高端物業(yè)，其余所有物業(yè)的平均單位租金和租金上調(diào)均錄得上升。我們?cè)谏虾Ｒ酝獾母叨速?gòu)物商場(chǎng)的租金上調(diào)尤為強(qiáng)勁。監(jiān)于高端物業(yè)內(nèi)按租戶銷售額計(jì)算的租金占總租賃收入的比例維持在歷史高位，意味下一次續(xù)租時(shí)似乎可以上調(diào)租金。與過(guò)去相比，現(xiàn)時(shí)租用成本相對(duì)較低，由此更確認(rèn)了上調(diào)租金的可能。

過(guò)去六個(gè)月，香港的零售銷售額持續(xù)上升，我們的租賃收入亦然，只是升幅較小。我們的辦公樓租賃收入亦稍有增長(zhǎng)，但頗為乏力。

將不同檔次物業(yè)在報(bào)告期內(nèi)的表現(xiàn)與疫情前（即2019年首六個(gè)月）的表現(xiàn)相比，饒富意思。

我們旗下的高端購(gòu)物商場(chǎng)，除一座外，其余的租戶銷售額全都錄得一倍以上的增長(zhǎng)，有兩座的銷售額更多了2.5至3倍，另有兩座翻了一倍多。因此，我們收取了更多的租金。我們的次高端購(gòu)物商場(chǎng)則完全是另一番景象。雖然租戶銷售額有所恢復(fù)，但租賃收入只有疫情前約90%。香港的零售業(yè)務(wù)表現(xiàn)相若，甚至更疲弱一些。

租賃收入方面，內(nèi)地現(xiàn)時(shí)占總收入的68%，香港則占32%。若論營(yíng)業(yè)溢利，內(nèi)地占65%，香港則占35%。與過(guò)去數(shù)年比較，內(nèi)地物業(yè)的營(yíng)運(yùn)效率正逐步趕上。

與去年不同，我們上半年物業(yè)銷售方面的進(jìn)賬比去年同期少了很多。因此，股東應(yīng)占基本純利下降3%。僅就物業(yè)租賃而言，該數(shù)字上升2%至港幣15.71億元。計(jì)及今年輕微的凈重估收益（2022年為凈重估虧損），股東應(yīng)占純利上升了17%至港幣16.82億元。股東應(yīng)占物業(yè)租賃純利上升了23%至港幣16.93億元。

展望

無(wú)可諱言，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。上一節(jié)所談及的四個(gè)因素同時(shí)出現(xiàn)，要解決尤其困難。

中國(guó)改革開放約45年以來(lái)，多是荊棘滿途。這次本質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，卻因國(guó)際政治形勢(shì)而雪上加霜。外來(lái)政治攻擊引致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)后果，這是前所未見(jiàn)的新現(xiàn)象。

即使沒(méi)有外部因素，僅是內(nèi)部問(wèn)題已需時(shí)解決，能否解決尚屬未知�，F(xiàn)在加上外部因素，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)難上加難。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向必須重新調(diào)整，中央政府明白個(gè)中道理，數(shù)年前便已推出相應(yīng)措施，例如把原本的外向型經(jīng)濟(jì)重新定向，轉(zhuǎn)為重視內(nèi)循環(huán)，如家庭消費(fèi)。

正如本人之前撰述過(guò)，香港有其自身挑戰(zhàn)。香港經(jīng)濟(jì)雖然不會(huì)沒(méi)落，但隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)變差而必受影響。尤其房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變革，形勢(shì)已截然不同。土地供應(yīng)會(huì)增加，暴利的日子會(huì)一去不復(fù)返。唯一的亮點(diǎn)可能是豪宅市場(chǎng)。

我們不活躍于一般住宅市場(chǎng)已20多年，或許錯(cuò)過(guò)了很多賺錢機(jī)會(huì)，但現(xiàn)在我們卻自覺(jué)幸運(yùn)。至少，我們沒(méi)有陷入高價(jià)土地和房產(chǎn)的困境中。

2021年，本人在內(nèi)地一次演講時(shí)，臺(tái)下一名觀眾發(fā)問(wèn)：眾所周知，恒隆過(guò)去數(shù)十年都把握熊市時(shí)機(jī)購(gòu)置地塊，今次熊市恒隆打算何時(shí)出手？本人回應(yīng)道：此熊不同彼熊！這不是周期性衰退，而是結(jié)構(gòu)性或系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。當(dāng)下應(yīng)儲(chǔ)備資金，而非擴(kuò)展業(yè)務(wù)。

眼下市道黯淡，還有曙光嗎？有，其一是內(nèi)地的奢侈品領(lǐng)域，其銷售額一直強(qiáng)勁，盡管增長(zhǎng)勢(shì)頭最近有點(diǎn)放緩。同時(shí)，頂級(jí)時(shí)尚品牌亦注意到，中國(guó)消費(fèi)者的海外消費(fèi)額有所增加，當(dāng)中某些品牌已公布正采取措施使各地售價(jià)均等。例如，日?qǐng)A疲弱吸引了許多中國(guó)消費(fèi)者到日本購(gòu)物，這一現(xiàn)象得以正視。

從以上所述可知，內(nèi)地的總購(gòu)買力依然強(qiáng)勁，問(wèn)題只是消費(fèi)者選擇到哪里消費(fèi)。任何海外消費(fèi)回流國(guó)內(nèi)，都對(duì)我們的業(yè)務(wù)有利。這種奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)可以持續(xù)下去嗎？可以，前提是中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定。這是本人的猜想，但只有時(shí)間才能證明。

展望未來(lái)五至十年，中國(guó)應(yīng)能因應(yīng)新形勢(shì)而作出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。若然如此，奢侈品零售業(yè)便應(yīng)可持續(xù)發(fā)展。將富裕階層與日本、韓國(guó)、香港、新加坡和泰國(guó)的相比，在各自經(jīng)濟(jì)騰飛約40至60年后，仍可見(jiàn)富人在本地或國(guó)外購(gòu)買高端時(shí)尚品牌商品。這些品牌在巴黎、倫敦、米蘭或紐約的店鋪里，除了普通話外，也能經(jīng)常聽到日語(yǔ)、韓語(yǔ)和泰語(yǔ)。

我們的上海恒隆廣場(chǎng)很可能是內(nèi)地首座高端購(gòu)物商場(chǎng)，目前僅開業(yè)22年。未來(lái)數(shù)十年，內(nèi)地那些喜歡花費(fèi)的富人仍會(huì)光顧頂級(jí)時(shí)尚品牌。中國(guó)除了有亞洲人鐘情購(gòu)買名牌產(chǎn)品此偏好外，還有龐大的人口。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)健，未來(lái)數(shù)十年總會(huì)有一代代新的年輕消費(fèi)者出現(xiàn)。

在購(gòu)買奢侈品的顧客之中，中國(guó)顧客大概是最年輕的，但肯定比歐美的顧客年輕得多。這些消費(fèi)者不到30歲便開始購(gòu)買名牌，預(yù)計(jì)持續(xù)40、50年。因此，顧客總數(shù)會(huì)隨時(shí)間累積。換言之，奢侈品市場(chǎng)目前只涵蓋了一小部分潛在消費(fèi)者。

雖然今年我們大概不會(huì)購(gòu)置地塊，但未來(lái)總有一天會(huì)有此意。盡管確實(shí)時(shí)間很難預(yù)測(cè)，但本人的團(tuán)隊(duì)會(huì)一直留意，希望我們不會(huì)錯(cuò)過(guò)下個(gè)良機(jī)。畢竟，我們一向頗為善于買得對(duì)。毋庸贅言，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，買得對(duì)絕不僅僅是趁低吸納，而是成功購(gòu)置地段優(yōu)越、政府發(fā)展大綱合理的地塊。

目前，中國(guó)必須先應(yīng)付各種經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，再加上中美關(guān)系嚴(yán)峻，出口必然疲弱。近年大量印鈔也使公共投資較難推動(dòng)經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)規(guī)模還小時(shí)，這種做法尚算有效�，F(xiàn)時(shí)，中國(guó)是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，要產(chǎn)生同等百分比的增長(zhǎng)，需要的投入要多得多。有一點(diǎn)或許還算得上有些微鼓舞作用，就是全球只有很少地方有穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

這樣一來(lái)，家庭消費(fèi)就成了唯一可靠的推動(dòng)力。但現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者信心薄弱，需要時(shí)間恢復(fù)。目前，奢侈品消費(fèi)正是少數(shù)仍在增長(zhǎng)的領(lǐng)域之一。由于地緣政治形勢(shì)紛亂，內(nèi)地民眾出國(guó)旅游的次數(shù)減少，尤其少去西方國(guó)家，這會(huì)影響全球旅游業(yè)。

基于相同原因，內(nèi)地旅游正蓬勃發(fā)展，所有旅游景點(diǎn)都人山人海，酒店也生意暢旺。但即使如此，人均消費(fèi)仍然比不上疫情前的水平。例外是有的，譬如我們?cè)谏蜿?yáng)的康萊德酒店表現(xiàn)出色，不過(guò)這可能并不代表整個(gè)行業(yè)。

經(jīng)濟(jì)的另一個(gè)問(wèn)題是企業(yè)缺乏信心。除非商人能比較明確掌握政策的走向，否則難以再投資。大多數(shù)情況下，他們都很謹(jǐn)慎，尤其是現(xiàn)在。

無(wú)論如何，中國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)而言不得不多依賴個(gè)人消費(fèi)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)。在西方或東方發(fā)達(dá)國(guó)家，個(gè)人消費(fèi)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的份額通常在50%至70%之間。例如，美國(guó)為68%，大多數(shù)西歐國(guó)家在50%或多一些，而同為龐大發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的印度則為63%。然而，這個(gè)數(shù)字在中國(guó)僅約為38%，仍有很大的增長(zhǎng)空間。

與內(nèi)地相比，香港的困難可謂微不足道。香港正慢慢從疫情中恢復(fù)過(guò)來(lái)，預(yù)計(jì)不會(huì)迅猛反彈，但希望會(huì)穩(wěn)定復(fù)蘇。零售銷售額已有所改善，也可預(yù)期店鋪?zhàn)饨饡?huì)緩緩上升。

辦公樓租賃收入反映整體商業(yè)活動(dòng)，尤其是金融業(yè)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)。由于預(yù)計(jì)美國(guó)會(huì)進(jìn)一步打擊這些行業(yè)，所以租金復(fù)蘇步伐會(huì)緩慢。未來(lái)數(shù)年，核心商業(yè)區(qū)甲級(jí)辦公樓會(huì)有大量供應(yīng)，從而進(jìn)一步拖慢復(fù)蘇速度。次級(jí)地段的租出率和租金升幅可能會(huì)稍遜。

問(wèn)題的關(guān)鍵在于不清楚甚么才能提振香港經(jīng)濟(jì)。雖然旅游業(yè)正在轉(zhuǎn)好，但人均消費(fèi)仍然乏力。監(jiān)于海外經(jīng)濟(jì)疲弱和政局難料，引致國(guó)際貿(mào)易低迷，物流業(yè)及相關(guān)行業(yè)亦難見(jiàn)起色。因此，個(gè)人消費(fèi)難有顯著增長(zhǎng)。加上前文提及的樓市結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，目前很難對(duì)未來(lái)過(guò)度樂(lè)觀。

盡管經(jīng)濟(jì)前景如此，恒隆今年的總租賃收入有機(jī)會(huì)達(dá)到歷史新高，而且機(jī)會(huì)頗大，這可能讓某些人驚訝。我們?cè)诮衲晟习肽陿I(yè)績(jī)理想，下半年也大概會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)出色，縱使增長(zhǎng)速度有所放緩。但2024年形勢(shì)如何，本人仍未看清。希望到了明年1月下旬本人再撰此函時(shí)，部分不明朗因素已然消散。

董事長(zhǎng) 

陳啟宗  

香港，2023年7月31日