去年下半年至今，在新開(kāi)項(xiàng)目不斷加持下，新城吾悅廣場(chǎng)規(guī)模得到較快擴(kuò)張。截止2021年二季度，新城持有的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng) 97個(gè)，管理輸出項(xiàng)目4個(gè)，此外還有4個(gè)處于交接過(guò)渡期的已簽約吾悅廣場(chǎng)。
2021上半年，吾悅廣場(chǎng)為新城帶來(lái)了較為可觀的租金收益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為39.38億元（含稅租金收入），2020年同期為22.78億元，同比上漲近73%；對(duì)比疫情前，2019年同期租金收入為17.41 億元，同比上漲126.2%。即使考慮疫情影響，整體增長(zhǎng)仍然可觀。
目前在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)中，重資產(chǎn)項(xiàng)目依然占較大比重，但新城也在尋求輕資產(chǎn)方面的發(fā)展。新城首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目于2017年開(kāi)業(yè)，隨后對(duì)外進(jìn)行管理服務(wù)輸出，但目前輕資產(chǎn)的規(guī)模相比其他企業(yè)還較小，在輕資產(chǎn)賽道中影響力還有待提高。
從目前情況來(lái)看，未來(lái)新城吾悅會(huì)維持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但在新增項(xiàng)目上，會(huì)更加重視輕資產(chǎn)輸出。這或是項(xiàng)目規(guī)模和品牌發(fā)展到一定程度的必然選擇。
重資產(chǎn)占據(jù)絕對(duì)比重，輕資產(chǎn)規(guī)模初長(zhǎng)成
吾悅廣場(chǎng)近幾年快速擴(kuò)張，2017年僅有23個(gè)自持項(xiàng)目，4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，而到2021年二季度，已達(dá)到97個(gè)自持項(xiàng)目，4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)業(yè)100個(gè)吾悅廣場(chǎng)的商業(yè)目標(biāo)。
吾悅廣場(chǎng)遍地開(kāi)花背后，是新城長(zhǎng)期秉持的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。利用住宅與商業(yè)之間的協(xié)同互補(bǔ)作用，以購(gòu)物中心提升出售物業(yè)的去化速度和溢價(jià)率。同時(shí)，通過(guò)出售住宅為購(gòu)物中心帶來(lái)穩(wěn)定客流，提高購(gòu)物中心的客流量和銷售額。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于解決項(xiàng)目資金問(wèn)題的同時(shí)，也為商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)初期的客流聚集打下基礎(chǔ)。
此外，從多個(gè)吾悅廣場(chǎng)落地來(lái)看，進(jìn)入的大部分城市均為三四線城市，部分項(xiàng)目雖然在一二線城市布局，但大多瞄準(zhǔn)邊緣城區(qū)等非核心區(qū)位。這類區(qū)位的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，在招商引入上的要求相對(duì)不高，進(jìn)入后能迅速搶占市場(chǎng)，但銷售額和租金的增長(zhǎng)空間比較有限。
在目前項(xiàng)目結(jié)構(gòu)中，吾悅廣場(chǎng)重資產(chǎn)依然占據(jù)絕對(duì)比重，輕資產(chǎn)規(guī)模尚未實(shí)現(xiàn)太大增長(zhǎng)。此外，由于現(xiàn)有項(xiàng)目基數(shù)影響，相信未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)重資產(chǎn)依然會(huì)占大頭。
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無(wú)論輕重，規(guī)模增長(zhǎng)給新城吾悅商業(yè)收益帶來(lái)較大的增長(zhǎng)。2021上半年吾悅廣場(chǎng)總租金達(dá)36.67億元，規(guī)模和收益在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)一席之地。
細(xì)分項(xiàng)目看，2021上半年中，租金過(guò)億項(xiàng)目有1個(gè)，為2012年4月開(kāi)業(yè)的常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)。除此之外，剩余項(xiàng)目中租金最高為0.77億元。定位和布局決定了新城單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目租金不高，整體租金增長(zhǎng)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張依賴比較大。
不過(guò)出租率方面，吾悅廣場(chǎng)在業(yè)內(nèi)處于較優(yōu)水平，租金有穩(wěn)定保障。截至2021年上半年，平均出租率為97%，相比2020年的96%略有上升，處于行業(yè)前列。如將出租率劃分區(qū)間，出租率90%以上項(xiàng)目占比超95%，其中出租率100%項(xiàng)目33個(gè)。
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吾悅廣場(chǎng)的高出租率或與布局城市有關(guān)，首先是三四線城市競(jìng)爭(zhēng)較小，此外定位中端購(gòu)物中心對(duì)業(yè)態(tài)品牌等級(jí)要求不高，即使有品牌商鋪退場(chǎng)，也能較快有新店進(jìn)駐補(bǔ)充。同樣采取快速擴(kuò)張模式，與新城定位類似的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2020年平均出租率也達(dá)到99.4%。
以租金/建筑面積/時(shí)間計(jì)算項(xiàng)目平均租金可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)3年以上成熟期項(xiàng)目平均租金較高，約82.67元/平方米/月，1-3年及尚在培育期的1年以內(nèi)項(xiàng)目，平均租金分別為69.98元/平方米/月、46.25元/平方米/月。
同比2020年H1，大部分穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)了一定時(shí)間的項(xiàng)目，均有一定程度增長(zhǎng)。
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平均租金增長(zhǎng)和企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有較大聯(lián)系，通過(guò)有效運(yùn)營(yíng)，可以提升銷售額，獲得更高租金收益，讓項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。
值得注意的是，在新城吾悅廣場(chǎng)擴(kuò)張之際，也要考慮到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的可能性，特別是同個(gè)城市有與之定位類似的項(xiàng)目。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，新城目前開(kāi)業(yè)101個(gè)吾悅廣場(chǎng)，布局在全國(guó)76個(gè)城市，其中與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)布局城市重合的有49個(gè)，相似的定位和業(yè)態(tài)會(huì)產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)，尤其在消費(fèi)客群和消費(fèi)力有一定容納限度的中小城市。
此外，新城吾悅廣場(chǎng)的項(xiàng)目建設(shè)周期較短，規(guī)模迅速增長(zhǎng)。但規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，商業(yè)招商、管理團(tuán)隊(duì)卻需要一定時(shí)間建設(shè)。
因此，未來(lái)新城如果要積極進(jìn)行品牌輸出的話，后續(xù)的管理和服務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)也需要提速。
業(yè)績(jī)創(chuàng)收模式有待更新，代表性項(xiàng)目打造仍需繼續(xù)
新城已將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項(xiàng)目拓展的重要組成部分，實(shí)施輕重并舉戰(zhàn)略。
2020業(yè)績(jī)會(huì)上，新城表示今年在項(xiàng)目拓展方面，輕資產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)取不少于15 個(gè)，持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)規(guī)�；Ｄ康臒o(wú)疑是在減少資金投入同時(shí)，增強(qiáng)品牌規(guī)模效應(yīng)，在輕資產(chǎn)方面占據(jù)一席之地。
項(xiàng)目合作上，新城依然主打三四線城市、7萬(wàn)平方米以上中等體量商業(yè)項(xiàng)目。與大部分布局輕資產(chǎn)的企業(yè)類似，主要采取的合作方是獲取土地使用權(quán)和資金投資，新城提供前期咨詢、項(xiàng)目規(guī)劃以及后期招商運(yùn)營(yíng)等服務(wù)，按照收入進(jìn)行分成。
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目前在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)中，固定租金是主要的收入方式，此外還有與部分品牌聯(lián)營(yíng)的提成。固定租金穩(wěn)定性強(qiáng)，受租戶經(jīng)營(yíng)狀況影響風(fēng)險(xiǎn)較小。不過(guò)靈活性差，很難享受商戶經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)帶來(lái)的收益。
在項(xiàng)目不斷增長(zhǎng)的情況下，傳統(tǒng)固定租金的方式或許難以讓新城享受經(jīng)營(yíng)質(zhì)量增長(zhǎng)帶來(lái)的更為可觀收益。2020年，曲德君曾表示，目前已經(jīng)創(chuàng)新性地和部分品牌采取固租和業(yè)績(jī)提成的方式，以求提升品牌經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)，獲得更高收益。
收入模式的轉(zhuǎn)變，不僅是為了提升現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，一定程度上也是為輕資產(chǎn)擴(kuò)張做準(zhǔn)備。市場(chǎng)上，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、寶龍等輸出輕資產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)，主要采取靈活的收取方式，除固定租金外，還會(huì)靈活收取酬金。
如華潤(rùn)萬(wàn)象生活一般按照租金或營(yíng)業(yè)收入的5%，或是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10%收取；寶龍商業(yè)則為月租金的3%-30%。
2021上半年，新城在管4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目租金收入約1.2億元，占全部吾悅廣場(chǎng)租金收入的3.27%，對(duì)整體收入貢獻(xiàn)較小。新增項(xiàng)目上，累計(jì)新增未開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目4座。
作為同行的萬(wàn)達(dá)，數(shù)量上更占優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2020年開(kāi)業(yè)45座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)27個(gè)，占比超過(guò)60%。而同樣重視輕資產(chǎn)發(fā)展的寶龍地產(chǎn)，2020年在營(yíng)54個(gè)商場(chǎng)中，輕資產(chǎn)項(xiàng)目6個(gè)，占比約11%。
但從年內(nèi)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目上，可以看到新城在輕資產(chǎn)輸出上更為積極。如今年開(kāi)業(yè)的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目孝感吾悅廣場(chǎng)，從商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、定位規(guī)劃到品牌招商落位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣等環(huán)節(jié)，新城均全面介入，基本完成輕資產(chǎn)輸出的完整閉環(huán)。
總體而言，新城正處于輕資產(chǎn)發(fā)展的探索階段，無(wú)論規(guī)模或能力都還有很大提升空間。未來(lái)，除了積極外拓項(xiàng)目外，項(xiàng)目打造上還需要突出的代表性項(xiàng)目加持。
