不管在任何城市，非核心區(qū)域的存量商業(yè)地產(chǎn)招商運營，始終是城市商圈發(fā)展面臨的難題與挑戰(zhàn)。
近日，深圳市坪山區(qū)部分業(yè)主頗有微詞，情緒主要集中于所在社區(qū)配套的商業(yè)招租進展情況。據(jù)坪山區(qū)公共資源交易中心7月30日消息顯示，悅都會華庭出租(發(fā)包)公開招租交易結(jié)果再次顯示為流標(biāo)狀態(tài)。
經(jīng)整理公告后發(fā)現(xiàn)，在2020年7月至2021年7月一年時間內(nèi)，悅都會項目商鋪部分已進行三次招標(biāo)，但成交人狀態(tài)均顯示為“無”。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，悅都會項目位于深圳東部坪山中心區(qū)，是集商業(yè)、住宅、辦公為一體的小型城市綜合體，由深圳本土房企泰富華集團2016年開工建設(shè)，已于2019年全部交付完成。
彼時，根據(jù)泰富華宣傳推廣圖片顯示為“悅都會3.5萬平方米集中商業(yè)，包含餐飲、購物、健身、讀書等休閑配套”，即為上述公告公開招租交易部分。
事實上，悅都會項目所在區(qū)位是深圳坪山重點打造的商住中心之一，也被外界看作是坪山核心商圈，華僑城、京基、金地及世茂等開發(fā)商皆有進駐。
即便占據(jù)眾多資源，但坪山商業(yè)發(fā)展尚未有太多起色。悅都會商業(yè)招標(biāo)不順，也許不能代表整個商圈市場，但卻是深圳百萬平存量商業(yè)的一個縮影。
悅都會招商史
2016年7月，深圳市泰富華悅都會置業(yè)有限公司取得泰富華悅都會項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并于同年12月正式開工建設(shè)。
該項目位于距離坪山大道約300米的比亞迪路，占地面積1.68萬平方米，總建筑面積10.62萬平方米。由4層3.5萬平方米商業(yè)裙樓及其上3棟住宅和1棟辦公4棟塔樓組成，容積率4.5。包括住宅379戶、辦公185戶。
市場人士分析稱，悅都會因商業(yè)辦公面積多于住宅，所有產(chǎn)品均為40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用地。
公開資料顯示，泰富華悅都會2018年4月開盤新房價格為2.8-3.5萬元/平方米，已于2019年7月全部售罄，目前二手房價格在3.5-3.7萬元/平方米。
一位業(yè)主劉先生稱：“2019年12月份收到開發(fā)商（泰富華）入伙通知，房子質(zhì)量感覺還可以，當(dāng)時沒有收房，想等商業(yè)中心開了之后再確認(rèn)�！�
然而，這期間由于疫情、物業(yè)持有方、意向合作方等系列因素影響，一等就是近兩年。
2021年7月21日，據(jù)最近一次招標(biāo)交易結(jié)果公告，深圳市坪山坪環(huán)股份合作公司委托坪山區(qū)公共資源交易中心，采用競價的交易方式對坪山區(qū)馬巒街道坪環(huán)社區(qū)東城環(huán)路悅都會華庭出租(發(fā)包)項目的集體物業(yè)引進承租人。
公告顯示，租賃物業(yè)交易面積共32233.46平方米，均為商鋪。其中，租賃物業(yè)中16337.93平方米屬于深圳市坪山坪環(huán)股份合作公司及下屬分公司集體資產(chǎn)，另外15895.53平方米屬于深圳市泰富華悅都會置業(yè)有限公司。
交易條件還包括，出租用途為商業(yè)，出租年限15年，免租期為12個月，招租底價及遞增：人民幣≥1436001元/月，換算約為每月44.55元/㎡，租賃期第四年遞增20%，后每兩年遞增8%。
實際上，根據(jù)此前爆料，早在2020年初就傳出萬達(dá)或?qū)⑦M駐悅都會的消息。彼時家在論壇網(wǎng)友“ma88ya88”留言表示，“年前就在談，萬達(dá)、cocopark都到悅都會看過。”
2021年2月26日，從網(wǎng)友“金地河畔”發(fā)布的一張關(guān)于“坪山工業(yè)和信息化管理局事件處置及回復(fù)”的截屏圖片中，證實了萬達(dá)曾意向合作說法，但未能成行。
資料顯示：“悅都會集中商業(yè)面積3.5萬平方米，其中2700平方米一樓出入口核心商鋪產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商（泰富華公司）所有，其余歸坪環(huán)股份公司所有。經(jīng)過洽談后，運營商大連萬達(dá)集團對于該項目合作意愿強烈�！�
根據(jù)萬達(dá)出具的悅都會項目市場調(diào)研和改造報告表示，給該項目的租金為40元/平方米，而坪山坪環(huán)股份合作公司對該項目的評估價格為60元/平方米。去年（2020年）10月，悅都會項目坪環(huán)公司物業(yè)部分兩次流拍后，其租金價格已符合萬達(dá)合作要求。
除此之外，由于泰富華三年前已將2700平方米中的800平方米物業(yè)租賃給上海銀行，導(dǎo)致萬達(dá)無法整租一樓展示面佳、核心位置商鋪，又因疫情及自身戰(zhàn)略調(diào)整等因素，萬達(dá)團隊已于同年11月退出該項目。
據(jù)了解，泰富華悅都會項目中部分商鋪已被租賃給上海銀行，銀行網(wǎng)點的確定已通過上海銀行總部審核，施工方現(xiàn)已入場裝修。
彼時，坪山工信局表示，之后與京基、益田等商管團隊接洽，但由于無法整租、租金價格較高等原因，項目尚未取得新進展。
而在今年4月，坪山悅都會業(yè)主金先生發(fā)布消息稱：“開發(fā)商承諾該小區(qū)1-4樓原本規(guī)劃為的商超綜合體在未經(jīng)業(yè)主知情下私自變更為國某居建材市場。”據(jù)其同時附帶上傳的一張圖片，出現(xiàn)“國安居建材廣場”字樣。
另于4月25日，深圳市坪山區(qū)人民政府互動交流頻道顯示，坪山工信局回復(fù)網(wǎng)友“susie5860”提問“悅都會招商”時表示，經(jīng)交流協(xié)商，建材市場業(yè)態(tài)的運營商不再入駐，股份公司表示將繼續(xù)與品牌商業(yè)綜合體運營商洽談對接，并向建材市場業(yè)態(tài)的運營商做好解釋工作。
存量商業(yè)出路
第一太平戴維斯發(fā)布2021年第二季度深圳房地產(chǎn)市場報告指出，2021年第二季度，深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量為532.5萬平方米，平均空置率環(huán)比下降至9.3%，但凈吸納量仍僅為2.6萬平方米。此外，平均首層租金約為每月人民幣655.2元/平方米。
雖然消費市場的持續(xù)增長帶動了租賃交易活動的活躍，但截至2021年上半年，全市凈吸納量合計約7.3萬平方米，較疫情前2019年上半年仍有差距。
“招商難”雖在深圳不能看作普遍現(xiàn)象，但實際上，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展，傳統(tǒng)定位和招商策略已很難解決存量商業(yè)地產(chǎn)的去化難題。
第一太平戴維斯華南區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人、高級董事植棟梁向觀點地產(chǎn)新媒體分析稱，在影響商鋪招租的因素中，除了核心商圈與非核心商圈區(qū)域選址外，人口流量和經(jīng)營服務(wù)是兩大關(guān)鍵要素。
以坪山為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年常住人口為55萬，僅占深圳人口的3.13%。而坪山地區(qū)生產(chǎn)總值801.05億元，位列深圳10個行政區(qū)中的第8位。此外，坪山與深圳活躍的福田、南山兩大核心商圈相距約50公里。
就坪山悅都會項目而言，周邊商業(yè)配套缺乏，距離3公里范圍內(nèi)的商業(yè)中心僅有8.6萬平方米的益田假日廣場、4萬平方米的天虹商場及16萬平方米的心海城等，因此區(qū)域整體成熟度不高，商業(yè)發(fā)展緩慢。
因而，偏遠(yuǎn)的區(qū)位及緩慢增長的消費力，決定了坪山片區(qū)在“人氣”方面比不上關(guān)內(nèi)地區(qū)。
業(yè)內(nèi)人士稱，出租率不足60%的商業(yè)中心很難成活。對于未開業(yè)的存量商業(yè)來說，招商周期越長，僅物業(yè)硬件和設(shè)施帶來的消費體驗就可能已經(jīng)落后于周邊競品。
此外，在商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)營策略是提升出租率的重要環(huán)節(jié)。植棟梁介紹稱，目前商鋪招租還是要堅持“人本位”，一方面要考慮充分考慮在地需求，緊貼市場規(guī)劃業(yè)態(tài)與品牌。另一方面要加強經(jīng)營推廣，為項目增加人流。人流起來了，商戶的業(yè)績有了保證，自然更有意愿入駐。
根據(jù)目前市場上普遍的招商策略來看，主要包括5種方式，分別為主力用戶優(yōu)先招商、品牌客戶帶動招商、廣告推廣招商、定制定向招商以及優(yōu)惠招商等。
其中，主力用戶作為商業(yè)物業(yè)中吸引客源的錨固點，主要形態(tài)包括百貨商店、超級市場、大型專業(yè)店等，因此被看作是核心消費主力。而大型知名品牌的主力商戶則可以創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，帶來大量商業(yè)人流、刺激經(jīng)營需求，從而增強其他商業(yè)經(jīng)營信心。
實際上，不論面積大小，商業(yè)地產(chǎn)都可以根據(jù)專業(yè)能力和經(jīng)營特色打造出具有長期價值的商業(yè)中心。而且，根據(jù)城市商業(yè)發(fā)展與分布格局、項目周邊消費力變遷、消費者訴求變遷不斷為項目增值。
值得一提的是，一個區(qū)域商業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)還需要多部門聯(lián)動協(xié)調(diào)。據(jù)了解，與坪山悅都會招商同期，除坪山工信局協(xié)調(diào)品牌運營方與業(yè)主方接洽外，坪山區(qū)商務(wù)局也曾于2020年8月向附近居民發(fā)放《坪山區(qū)群眾喜愛的品牌調(diào)查問卷》，擬“為將群眾喜聞樂見的品牌引入坪山”。
對于坪山悅都會來說，三次流標(biāo)后應(yīng)該總結(jié)原因，采取擴大招標(biāo)信息發(fā)布范圍、審查招標(biāo)文件的實質(zhì)性條款是否設(shè)置合理等措施提高競爭力外，可以采取其他非招標(biāo)方式進行采購。
