出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員、聯(lián)商網(wǎng)上海商業(yè)情報(bào)專欄 郭歆曄

軌交客流是上海商業(yè)的重要活力來(lái)源�？土髯畲蟮腡OP20站點(diǎn)中，九成都是商業(yè)繁華的商圈。其中，12個(gè)站點(diǎn)更是位于市級(jí)商圈。為此，我們從TOP20站點(diǎn)這個(gè)視角，研究了一番上海商業(yè)。

今年「五一」假期，上海全網(wǎng)軌交日均客流789萬(wàn)人次，較2020年有大幅增長(zhǎng)，但較2019年有小幅下降；商圈及旅游景點(diǎn)相關(guān)站點(diǎn)客流同比2019年也小幅下降；不過(guò)，虹橋樞紐區(qū)域軌交客流同比2019年小幅上升。

由于春節(jié)大部分市民選擇了「就地過(guò)年」，今年五一成了大家外出旅游的好機(jī)會(huì)。在國(guó)際航班明顯受限的情況下，浦東機(jī)場(chǎng)軌交客流較2019年五一的差距也已不大；虹橋2號(hào)航站樓、虹橋火車站的軌交客流，均較2019年有小幅的上升。

「五五購(gòu)物節(jié)」今年繼續(xù)舉辦，但一方面國(guó)內(nèi)游的市民較去年五一顯著增加。另一方面，受疫情影響，通過(guò)自駕及其他方式出行的消費(fèi)者占比大幅提升。雖然商圈總客流雖有所回升，但同比2019五一，大部分商圈類站點(diǎn)客流仍有小幅下降。大型商圈中，靜安寺、世紀(jì)大道（世紀(jì)匯日趨成熟）、婁山關(guān)路（新增15號(hào)線引流）、黃陂南路等站客流同比上升。

【Tips】受疫情影響，部分人群選擇自駕代替軌交出行，故軌交客流與商圈客流存在不同步性。

以下為「五一」客流最大的20個(gè)軌交站周邊商業(yè)情況簡(jiǎn)介：

NO1 虹橋火車站

虹橋火車站TOD項(xiàng)目虹橋天地是虹橋商務(wù)區(qū)商圈重點(diǎn)商業(yè)綜合體，加之承接了2021閔行購(gòu)物節(jié)開幕式，今年五一期間的銷售額和客流量較2020年同比增長(zhǎng)70%、120%，五天銷售額超過(guò)2000萬(wàn)元。

由于家庭及旅客消費(fèi)激增，虹橋天地餐飲業(yè)態(tài)銷售額增長(zhǎng)尤為突出，較2020年同比增長(zhǎng)136%，較2019年增長(zhǎng)34%。

據(jù)匯納科技大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)分析，虹橋商務(wù)區(qū)商圈各商場(chǎng)勞動(dòng)節(jié)客流較去年平均增長(zhǎng)46.85%，較2019年微降4.47%。龍湖虹橋天街的銷售額與客流也出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

NO2 人民廣場(chǎng)站

2019年完成翻新改造的新世界城節(jié)前引入了X先生沉浸娛樂旗艦概念店，4月30日—5月5日，新世界城共實(shí)現(xiàn)銷售1.01億元，同比增長(zhǎng)17.85%。一樓商場(chǎng)化妝品擴(kuò)容至50多家品牌，線下注重新品首發(fā)、護(hù)膚體驗(yàn)、線上采取直播、離線銷售等措施，使得從去年疫情開始起，銷售一直逐步穩(wěn)定占據(jù)著大類前三位，五一假期特別推出7.8折大力度促銷，幾乎全品牌參與，其中資生堂占據(jù)銷售榜首，日均銷售近百萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)。

人民廣場(chǎng)站主要商場(chǎng)——上海世茂廣場(chǎng)、上海來(lái)福士廣場(chǎng)、一百商業(yè)中心的客流與銷售增幅同樣喜人。

值得一提的是，距離地鐵站較遠(yuǎn)且不位于南京東路的人民廣場(chǎng)地下商城——迪美廣場(chǎng)前幾年曾出現(xiàn)客流大幅下滑，錯(cuò)位調(diào)整為以漢服、Lolita服飾、JK制服、密室、劇本殺及partyking潮人運(yùn)動(dòng)娛樂街區(qū)，吸引了大量低齡年輕人，客流出現(xiàn)回升。

NO3 南京東路站

南京東路步行街以“購(gòu)出彩，活出YOUNG”為主題，商圈銷售同比增長(zhǎng)64%；南京路步行街東拓效應(yīng)顯著，南京路步行街東拓將南京路和外灘兩大地標(biāo)區(qū)域有機(jī)串聯(lián)，五一客流再創(chuàng)新高。受益于消費(fèi)客流的激增，東拓路段商場(chǎng)增幅均高于行業(yè)整體。

新世界大丸百貨五一銷售額過(guò)億，同比增長(zhǎng)67.39%，銷售規(guī)模及增幅均位列黃浦區(qū)百貨行業(yè)首位。外灘·中央1期銷售同比增長(zhǎng)超過(guò)130%，成為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)唯一增幅翻倍的企業(yè)。下半年即將開業(yè)的外灘·中央2期被廣泛看好。

南京東路站西側(cè)的悅薈廣場(chǎng)、恒基名人廣場(chǎng)、宏伊廣場(chǎng)客流與銷售同步增長(zhǎng)，攜VANS全球第六家旗艦店BRANDS SOWCASE品牌體驗(yàn)中心中國(guó)首店、上揚(yáng)府、花鹽街、半酌鮮烤、唱樂撈火鍋檸檬小龍蝦概念店等大批特色首店開幕的U479為南京東路導(dǎo)入了更多年輕人。

NO4 上�；疖囌�

「不夜城商圈」三大主力商場(chǎng)——JiC靜安國(guó)際中心目前正處于試營(yíng)業(yè)期，集大型購(gòu)物中心、休閑娛濱水餐飲、綜合寫字樓、精品酒店、水岸御居為一體，融匯藝術(shù)、人文、自然、商業(yè)四大核心元素，交織出令人驚艷的創(chuàng)意、自由及個(gè)性化商業(yè)氛圍，年底將正式營(yíng)業(yè)。

此外，不夜城南廣場(chǎng)嘉里不夜城1期原太平洋百貨租期20年屆滿正處于停業(yè)改造期，升級(jí)后將與浦東嘉里城、靜安嘉里中心構(gòu)成上海嘉里三兄弟。

不夜城北廣場(chǎng)金融街融泰中心項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于明年年中開幕。屆時(shí)，憑借三線換乘龐大的軌交客流，不夜城商圈有望重振雄風(fēng)。

NO5 陸家嘴站

小陸家嘴商圈推動(dòng)內(nèi)貿(mào)外貿(mào)、旅游會(huì)展、文化藝術(shù)等多領(lǐng)域多業(yè)態(tài)消費(fèi)聯(lián)動(dòng)，商圈銷售同比增長(zhǎng)50%+。

憑借小長(zhǎng)假數(shù)億營(yíng)業(yè)額，浦東奢侈品匯集地ifc國(guó)金中心毫無(wú)懸疑地勇奪全區(qū)銷冠，同時(shí)也是全市數(shù)一數(shù)兩的TOP店王商場(chǎng)。日前引入罍+村文旅特色街區(qū)、廈門必吃榜名店臨家閩南宴、Ringside老虎泰拳、賽夢(mèng)·微縮世界2.0新概念店等多家首店的正大廣場(chǎng)，同樣在節(jié)日期間贏得了客流的大幅回升。

NO6 上海南站

15號(hào)線開通，使得南站升級(jí)為三線換乘站，但南站目前的匯金地下城市奧萊與中星城不溫不火，商圈未來(lái)的希望寄托于預(yù)計(jì)2023年開幕的徐匯中城徐匯萬(wàn)科中心3期大型購(gòu)物中心。

NO7 豫園站

豫園商城商圈小長(zhǎng)假銷售同比增長(zhǎng)80%，客流同比增長(zhǎng)174.7%。今年5月1日10號(hào)線豫園站全天進(jìn)出站客流為145517人，較去年同期客流40313人，增加261%。文旅商業(yè)代表豫園商城與BFC成為小長(zhǎng)假客流大贏家；即將開通的14號(hào)線豫園站上蓋及金陵?yáng)|路商辦綜合體地塊備受各方關(guān)注，很多人期待在上海尚無(wú)ifs落地的九龍倉(cāng)集團(tuán)能夠摘星（目前并無(wú)實(shí)質(zhì)消息）。

NO8 徐家匯站

徐家匯商圈人氣銷量?jī)赏�。五一期間，徐家匯組織舉辦“2021五五購(gòu)物節(jié)-花漾徐家匯”活動(dòng)，聚焦年輕消費(fèi)群體，通過(guò)線上團(tuán)購(gòu)、微信立減、購(gòu)物抽獎(jiǎng)、銀行滿減、品牌折上折等營(yíng)銷活動(dòng)充分釋放消費(fèi)潛力，點(diǎn)燃大眾消費(fèi)熱情，營(yíng)造徐家匯購(gòu)物消費(fèi)盛況。

5月1日至5月5日，徐家匯商圈7家商場(chǎng)銷售額共計(jì)1.8億元，同比去年增長(zhǎng)20%。改造升級(jí)后煥然一新的港匯恒隆廣場(chǎng)薈萃大量奢侈品大牌與潮尚品牌，5天累積銷售超1億元，同比增長(zhǎng)近45%，表現(xiàn)最為亮眼。

客流方面，7家商場(chǎng)人流超120萬(wàn)人，同比去年增長(zhǎng)近10%。美羅城人氣最旺，日均客流超8萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)近27%。值得補(bǔ)充的是，美羅城不僅引入了泰浪by Simply Thai、斯卡露食飲?朱雀養(yǎng)身創(chuàng)飲店、WHENANDWHERE香氛等諸多全新首店，耗時(shí)一年半投入超過(guò)1000萬(wàn)元打造的全新市民休閑、商業(yè)互動(dòng)的戶外空間——美羅灣中心廣場(chǎng)于5月15日啟用，作為開街首秀活動(dòng)成功舉辦了“行味·美羅咖啡生活節(jié)”。

徐家匯人氣火爆，各大商場(chǎng)人潮涌動(dòng)，因持續(xù)受境外消費(fèi)限制因素影響，港匯恒隆廣場(chǎng)、One ITC商場(chǎng)國(guó)際一線品牌店內(nèi)顧客絡(luò)繹不絕。在團(tuán)購(gòu)立減、品牌折扣與銀行優(yōu)惠等多重福利疊加影響下，匯金百貨徐匯店、太平洋百貨等收銀臺(tái)排起了長(zhǎng)隊(duì)，春夏女裝、精品男裝、黃金珠寶等大類商品銷售均出現(xiàn)明顯上升；商圈內(nèi)蘩樓、上隱水產(chǎn)、太二、湊湊火鍋等多家人氣餐飲飯點(diǎn)排隊(duì)時(shí)間均需1小時(shí)以上。

NO9 靜安寺站

久光百貨、靜安嘉里中心、芮歐百貨、晶品購(gòu)物中心堪稱靜安寺商圈「四大天王」。五一期間，久光百貨銷售喜人，在南京西路沿線僅次于超高客單價(jià)的奢侈品商城上海恒隆廣場(chǎng)。

值得期待的兩大存量改造項(xiàng)目——與久光一墻之隔的城市航站樓，今年啟動(dòng)升級(jí)，將被改造為集航空服務(wù)業(yè)務(wù)、商業(yè)服務(wù)、辦公等功能為一體，成為引領(lǐng)都市潮流的地標(biāo)建筑。靜安寺下沉式廣場(chǎng)地下商城（原伊美）改造后高度將從原來(lái)的地下7米變成地下2.5米，商業(yè)面積擴(kuò)大至約8100平米的同時(shí)，面積達(dá)3835平方米投資達(dá)8340萬(wàn)元的蘋果全球第二大旗艦店。

NO10 中山公園站

中山公園商圈銷售額同比增長(zhǎng)22%；長(zhǎng)寧面積最大餐飲最豐富的長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)、魔都第二座來(lái)福士長(zhǎng)寧來(lái)福士、多媒體生活廣場(chǎng)的客流及銷售增長(zhǎng)喜人；華美達(dá)廣場(chǎng)原巴黎春天百貨的升級(jí)改造正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將于明年回歸市場(chǎng)。

NO11 南京西路站

興業(yè)太古匯已成長(zhǎng)為南京東路東段的商業(yè)霸主，引入日系生活方式品牌niko and … THE LAB后的四季坊人氣有所增長(zhǎng)，升級(jí)中的吳江路步行街即將完成改造。

得益于境外消費(fèi)受限和國(guó)內(nèi)奢侈品銷售爆發(fā)，不依靠軌交客流的上海恒隆廣場(chǎng)小長(zhǎng)假銷售同比猛增150%。

南京西路站周邊最受關(guān)注的是繼華潤(rùn)贏得張園1期后，哪家巨頭將摘得更具商業(yè)規(guī)模和吸引力的張園街區(qū)2期地塊。該項(xiàng)目未來(lái)將使得目前無(wú)法站內(nèi)換乘的2/12/13號(hào)線南京西路站得以在地下商城便捷換乘。

此外，改造升級(jí)中的中信泰富廣場(chǎng)將以怎樣的煥新面容和內(nèi)在重新亮相，亦備受關(guān)注。

NO12 陜西南路站

iapm環(huán)貿(mào)已成為淮海中路全線客流及銷售雙王，并躋身全市TOP10店王；百盛淮海店節(jié)日期間表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。

NO13 世紀(jì)大道站

作為滬上唯一一個(gè)四線換乘樞紐，世紀(jì)匯廣場(chǎng)與百聯(lián)世紀(jì)、96廣場(chǎng)三大購(gòu)物中心攜手構(gòu)成了浦東僅次于陸家嘴的第二大人氣商圈。

NO14 七寶站

七寶商圈客流同比增長(zhǎng)10.63%，商圈人氣及銷售王——七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)小長(zhǎng)假銷售超過(guò)6千5百萬(wàn)元，七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)消費(fèi)增長(zhǎng)尤為顯著，較2020年同比增長(zhǎng)65%，較2019年增長(zhǎng)52%。

NO15 金沙江路站

近鐵城市廣場(chǎng)銷售額同比增長(zhǎng)29%，五一累計(jì)銷售逼近1000萬(wàn)元。

巨無(wú)霸農(nóng)工商118廣場(chǎng)主力店巴黎春天百貨撤離后處于大面積空置階段，威尼斯小鎮(zhèn)水街也已關(guān)停，其未來(lái)改造方向引發(fā)各方關(guān)注，奧特萊斯和家居城或許會(huì)是其中選項(xiàng)嗎。輕資產(chǎn)擴(kuò)張時(shí)代，憑借其巨大的體量及軌交優(yōu)勢(shì)，相信能吸引很多龍頭企業(yè)拋來(lái)橄欖枝，好事多磨，期待農(nóng)工商118未來(lái)轉(zhuǎn)型成功。

軌交數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市交通委

NO16 虹橋2號(hào)航站樓站

作為聯(lián)通虹橋2號(hào)航站樓與虹橋火車站的通道，擁有龐大過(guò)境流量的奧所未來(lái)城可能是滬上唯一一個(gè)廣告收入大于商鋪?zhàn)饨鹗杖氲奶厥釺OD商業(yè)項(xiàng)目。

NO17 莘莊站

仲盛世界商城（五一小長(zhǎng)假銷售超過(guò)5000萬(wàn)元）與凱德閔行商業(yè)中心是莘莊商圈兩大主力商場(chǎng)，待13.3萬(wàn)平米的TODTOWN天薈購(gòu)物中心未來(lái)123期全部開業(yè)，莘莊樞紐將真正形成副中心級(jí)商圈。

NO18 打浦橋站

黃河路和乍浦路美食街衰退后，擁有日月光廣場(chǎng)和田子坊的打浦橋已經(jīng)成為滬上一級(jí)美食商圈。

NO19 婁山關(guān)路站

受15號(hào)線通車?yán)�好，虹橋天山商圈商業(yè)企業(yè)銷售額五一期間同比增長(zhǎng)24%，長(zhǎng)寧奢侈品霸主尚嘉中心、上海親子業(yè)態(tài)最精致的虹橋南豐城、日系風(fēng)格濃郁的金虹橋商場(chǎng)、性價(jià)比超高的百盛優(yōu)客城市奧萊是商圈四大主力店，改造中的現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX未來(lái)將帶來(lái)多家網(wǎng)紅店。

NO20 天潼路站

客流主要前往外灘外白渡橋景區(qū)，利好七浦路服飾市場(chǎng)群。

【Tips】不同類型商圈不同定位商場(chǎng)對(duì)軌交客流倚重度各不相同，市中心核心商圈由于停車位緊張停車費(fèi)高昂，所以更倚重于軌交導(dǎo)流；區(qū)域型商圈購(gòu)物中心往往停車位充足，對(duì)軌交倚重度低于核心商圈；社區(qū)鄰里購(gòu)物中心更是以自駕與自行車步行為主，對(duì)軌交的依賴度也相對(duì)較低。

除了TOP20站點(diǎn)外，上海日均進(jìn)出客流排名靠前的軌交站及TOD商業(yè)還有——五角場(chǎng)站（合生匯萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百聯(lián)又一城）、黃陂南路站（新天地廣場(chǎng)、K11與香港廣場(chǎng)）、新天地（新天地時(shí)尚與新天地）、虹口足球場(chǎng)站（凱德虹口商業(yè)中心）、馬當(dāng)路站（凱德晶萃與中海環(huán)宇薈）、商城路站（陸家嘴中心L+MALL與八佰伴）、曲阜路站（靜安大悅城）、馬戲城站（大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)與即將開業(yè)的大寧久光）、紫藤路站（萬(wàn)象城與愛琴海）等。

即將開業(yè)的大寧久光效果圖

換乘站客流TOP10中，五成同時(shí)也是進(jìn)出站TOP10的大站和市級(jí)商圈（世紀(jì)大道、人民廣場(chǎng)、徐家匯、虹橋火車站、南京東路），集中了大量商場(chǎng)的重要商圈。此外，漢中路站、龍陽(yáng)路站、老西門站、陸家浜路站同樣極具商業(yè)潛力，例如東方體育中心站「晶耀前灘人氣漸旺，將于9月30日開幕的前灘太古里更是薈集了比肩南京西路和淮海中路的超重磅品牌陣容」，漢中路的凱德星貿(mào)及周圍的JIC靜安國(guó)際中心與嘉里不夜城，龍陽(yáng)路站的龍陽(yáng)廣場(chǎng)與籌備中的云匯天地，而老西門站的復(fù)興薈「可惜最初規(guī)劃的十萬(wàn)方商業(yè)幾乎都轉(zhuǎn)為公寓住宅落袋為安了」與南六，陸家浜路站的新鄰生活站都是小于2萬(wàn)平方米的鄰里商業(yè)，難以吸引大客流。