上市僅兩個(gè)多月的星盛商業(yè)，向外界展示了首張年報(bào)成績(jī)單。作為港股第一家純商業(yè)管理公司，業(yè)績(jī)指標(biāo)有其參考價(jià)值。

3月30日，星盛商業(yè)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)公告，年內(nèi)收入約4.42億元，同比增長(zhǎng)約14.1%；實(shí)現(xiàn)毛利約為2.49億元，同比增長(zhǎng)約23.9%；擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約為1.27億元，同比增長(zhǎng)約50%。

報(bào)告指出，收入增幅主要?dú)w因于定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)的收入增加；以及籌備項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的收入增加。

為更深入了解星盛商業(yè)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透過(guò)一名熟悉星盛商業(yè)的資本市場(chǎng)人士得知，于3月31日，星盛商業(yè)舉行了2020年投資者會(huì)，董事會(huì)主席黃德林、總裁陶慕明等一眾管理層出席了會(huì)議。

該資本人士轉(zhuǎn)述稱，陶慕明評(píng)價(jià)星盛商業(yè)2020年表現(xiàn)“業(yè)績(jī)漲幅大，拓展成果優(yōu)”。他認(rèn)為，在去年疫情嚴(yán)重的情況下，能取得這樣的成績(jī)來(lái)之不易。

而星盛商業(yè)也有更加明確的目標(biāo)指引：營(yíng)收復(fù)合增長(zhǎng)率三年不低于40%，五年凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)5倍增長(zhǎng)。對(duì)照過(guò)去4年，星盛商業(yè)營(yíng)收年復(fù)合增長(zhǎng)率為16.7%，凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率36.8%。

截至2020年12月31日，星盛商業(yè)訂立合約以向53個(gè)商用物業(yè)專案提供服務(wù)，覆蓋中國(guó)20個(gè)城市。按品牌劃分，城市型購(gòu)物中心COCO Park共8個(gè)，區(qū)域型購(gòu)物中心COCO City或iCO共21個(gè)，社區(qū)型購(gòu)物中心COCO Garden共8個(gè)，高檔家居布置購(gòu)物中心第三空間目前僅1個(gè)。

其中，有22個(gè)已開(kāi)業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，2020年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目包括深圳福田星河COCO Park、深圳沙井星河COCO Garden、深圳龍華星河COCO Garden、中山天奕星河COCO City等4個(gè)項(xiàng)目。

在拓展方面，星盛商業(yè)年內(nèi)新增項(xiàng)目總面積達(dá)43.7萬(wàn)平方米，新簽約15個(gè)項(xiàng)目，包括關(guān)聯(lián)項(xiàng)目6個(gè)、獨(dú)立第三方項(xiàng)目9個(gè)。

報(bào)告期內(nèi)，星盛商業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約建筑面積為328萬(wàn)平方米，其中有61.6%由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)或擁有。于2020年12月31日，星盛商業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的已開(kāi)業(yè)建筑面積為157萬(wàn)平方米。

規(guī)模體量并不大，但第三方拓展表現(xiàn)較為突出，歸屬于母公司星河控股的項(xiàng)目?jī)H占比38%，沒(méi)有過(guò)度依賴母公司。上述資本人士獲悉，星河控股在全國(guó)擁有土地儲(chǔ)備超過(guò)4000萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積400萬(wàn)平方米，未來(lái)仍會(huì)不斷輸送予星盛商業(yè)。

至于拓展目標(biāo)，該名人士稱在投資者會(huì)上介紹了三年發(fā)展規(guī)劃：圍繞“拓規(guī)模，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，壯組織”三個(gè)策略，每年拓展項(xiàng)目不少于10個(gè)，其中總合約面積不低于550萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)面積不低于450萬(wàn)平米，非關(guān)聯(lián)占比不低于60%，平均出租率不低于95%。

同時(shí)，也會(huì)關(guān)注行業(yè)優(yōu)秀的商管公司，尋求合適的并購(gòu)標(biāo)的，以此擴(kuò)大公司規(guī)模。據(jù)透露，目前星盛商業(yè)已經(jīng)開(kāi)展收并購(gòu)工作，大概有3-5家標(biāo)的公司初步接洽中。

短期而言，于2021年，星盛商業(yè)預(yù)計(jì)全年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目不少于7個(gè)，總面積不少于68萬(wàn)平方米。

此外，該公司也有著比較清晰的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，即深耕大灣區(qū)，發(fā)展長(zhǎng)三角，拓展西南區(qū)域，擇機(jī)進(jìn)入中部發(fā)達(dá)城市。其于2016年首次進(jìn)入長(zhǎng)三角地區(qū)，2020年還成立了南京公司，進(jìn)入了嘉興和連云港。

從收入結(jié)構(gòu)看，期內(nèi)星盛商業(yè)在大灣區(qū)的收入占比82.7%，過(guò)于依賴大灣區(qū)。而按經(jīng)營(yíng)模式來(lái)分，委托管理收入占比接近70%，品牌及管理輸出占25.8%，整租模式占比大概4.3%。

由于星盛商業(yè)以輕資產(chǎn)模式發(fā)展，毛利率也處于較高水平。期內(nèi)，星盛商業(yè)綜合毛利率由2019年度的51.8%上升至2020年度的56.3%。

資本人士表示，星盛商業(yè)解釋了毛利率高的三個(gè)原因：其一是輕資產(chǎn)屬性確定了毛利率比較高。星盛商業(yè)80%以上的收入來(lái)源于大灣區(qū)，特別是深圳收入占比76%，大部分項(xiàng)目都是處于核心商圈，項(xiàng)目盈利能力比較強(qiáng)。

其二是管理輸出收入的毛利率也是比較高的，基本上接近75%左右。據(jù)年報(bào)顯示，品牌及管理輸出服務(wù)的毛利率由截至2019年12月31日止年度的67.0%上升至截至2020年12月31日止年度的75.2%，主要由于定位、建筑諮詢及租戶招攬服務(wù)增加。

值得關(guān)注的是，去年整租業(yè)務(wù)毛利率由截至2019年12月31日止年度的44.4%下跌至截至2020年12月31日止年度的40.2%，乃主要由于COVID-19疫情期間向租戶減免租金所致。

最后一個(gè)原因是推進(jìn)信息化的建設(shè)，使運(yùn)營(yíng)成本能夠得到有效的管控和優(yōu)化。會(huì)上透露，未來(lái)星盛商業(yè)毛利率水平基本會(huì)保持在50%-55%的區(qū)間。

據(jù)悉，星盛商業(yè)未來(lái)三年收入整體占比，委托管理、管理輸出和整租的比例約50%、40%和10%。

參會(huì)的資本人士還提到，會(huì)上也討論了母公司星河控股是否會(huì)分拆其它業(yè)務(wù)上市的打算，管理層表示，對(duì)于星河控股來(lái)說(shuō)，會(huì)全方位考慮不同可能，如何從一個(gè)方向做大公司的價(jià)值。

資料顯示，星河控股旗下具有六個(gè)業(yè)務(wù)板塊，涵蓋產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、置業(yè)、資本、金融、物業(yè)等，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、酒店管理、物業(yè)服務(wù)、金融投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等多元領(lǐng)域，其中物管公司、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，加上星盛商業(yè)都是輕資產(chǎn)管理公司。