經(jīng)歷過(guò)2020年的幾場(chǎng)股東會(huì)、投資者會(huì)議洗禮后，王曉松在A股平臺(tái)業(yè)績(jī)會(huì)上再次站在鏡頭前，游刃有余。
“房地產(chǎn)行業(yè)從沖浪運(yùn)動(dòng)改變?yōu)榉\(yùn)動(dòng)，浪是看得到的，但風(fēng)是看不到的�！蓖鯐运捎梅\(yùn)動(dòng)比喻目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有找準(zhǔn)風(fēng)向才能迎風(fēng)而上。
2020年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.75億元，同比增長(zhǎng)69.46%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)152.56億元，同比增長(zhǎng)20.56%；扣非歸母凈利潤(rùn)130.56億元，同比增長(zhǎng)30.80%。
新城控股去年全年累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約2348.85萬(wàn)平方米，比上年同期下降3.42%，銷(xiāo)售均價(jià)1.11萬(wàn)元/平方米。
最大的“驚喜”或許是100座吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，而且在碰到疫情的情況下，依然在下半年開(kāi)出了37家吾悅廣場(chǎng)。
報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入即含稅租金收入56.70億元，吾悅廣場(chǎng)合計(jì)開(kāi)業(yè)面積超940萬(wàn)平方米，平均出租率99.54%。
2021年，新城的目標(biāo)是合約銷(xiāo)售金額2600億元，新開(kāi)吾悅廣場(chǎng)30座，商業(yè)總收入85億元。
作為一家住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)，新城的2020年也是喜憂交集，喜的是疫情下開(kāi)出100座吾悅廣場(chǎng)以及增長(zhǎng)的租金收入，憂的是下降的毛利率和物業(yè)銷(xiāo)售金額。
毛利率因果
2020年，新城實(shí)現(xiàn)竣工面積3071.93萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），其中190個(gè)子項(xiàng)目或分期實(shí)現(xiàn)竣工；2019年同期，竣工面積1853.65萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），其中116個(gè)子項(xiàng)目或分期實(shí)現(xiàn)竣工。
在疫情沖擊下，新城的竣工面積依然大幅提升，有效帶動(dòng)了營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，速度接近7成。但凈利潤(rùn)卻沒(méi)有跟上這個(gè)速度，僅在3成左右，其中最大原因就在于毛利率表現(xiàn)，為23.5%。
收租業(yè)務(wù)表現(xiàn)還不錯(cuò)，物業(yè)出租及管理毛利率繼續(xù)上升至70%，毛利占比已經(jīng)從去年的9.9%提升至11.4%，相對(duì)應(yīng)的營(yíng)收占比為3.7%。
然而，物業(yè)銷(xiāo)售上的頹勢(shì)卻不可避免，新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售分部的營(yíng)業(yè)收入1375.78億元，占總收入94.6%，毛利率僅21.74%，相比2019年減少9.24個(gè)百分點(diǎn)，而且營(yíng)業(yè)成本增加了94.22%，接近翻倍。
具體來(lái)看，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中的住宅銷(xiāo)售毛利率為14.91%，同比減少10.69個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)業(yè)成本增加了119.83%；綜合體銷(xiāo)售部分毛利率表現(xiàn)稍好，為31.58%，不過(guò)同樣有所下降，減少了5.38個(gè)百分點(diǎn)。
其中，四川和重慶的毛利率為個(gè)位數(shù)，分別為7.94%以及2.64%，屬于業(yè)務(wù)基本不賺錢(qián)的“打工人”范圍，而四川是新城收入貢獻(xiàn)第五多的省份。
房企報(bào)表數(shù)字最大的特點(diǎn)在于銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)收入的滯后性，換而言之，王曉松今日采摘下的果實(shí)，是王振華在2018年前載下的樹(shù)。
回看那段時(shí)間，是新城盤(pán)子鋪得最大、增速最快的時(shí)候，2018年以黑馬姿態(tài)進(jìn)入行業(yè)前10，不斷進(jìn)入一些中西部新城市。
“開(kāi)發(fā)端的毛利在下降。”王曉松表示：“最大的一個(gè)原因是我們?cè)?6、17、18年這三年規(guī)模擴(kuò)張過(guò)程中，戰(zhàn)略性進(jìn)入一些城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)更加激進(jìn)�！�
進(jìn)入新城市的同時(shí)，新城人才儲(chǔ)備不足，新的團(tuán)隊(duì)管理著更廣泛的城市數(shù)量和整個(gè)區(qū)域面積，但是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的兌現(xiàn)能力又沒(méi)有那么強(qiáng)，再加上進(jìn)駐過(guò)程中較為激進(jìn)，所以產(chǎn)生了這樣的結(jié)果（低毛利）。
誠(chéng)然，房地產(chǎn)行業(yè)在多項(xiàng)政策調(diào)控以及土地市場(chǎng)限制下，整體毛利率下降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，但新城15%的住宅銷(xiāo)售毛利率，相較于行業(yè)平均20-25%水平仍有進(jìn)步空間。
以前文提到的四川省為例，新城四川公司2018年實(shí)現(xiàn)了100億簽約銷(xiāo)售，在2017-2018兩年間，新城首入四川并拿下了超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目。
王曉松表示：“隨著城市深耕和區(qū)域調(diào)整，現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)的能力提升，整個(gè)盈利能力已經(jīng)在逐步改善，要從低谷往上回升，可能需要一年左右的時(shí)間�！�
目前，2020年物業(yè)銷(xiāo)售的毛利率已經(jīng)有一定改善，確保在三年時(shí)間內(nèi)新城的毛利率要達(dá)到行業(yè)的平均水平。
此外，隨著越來(lái)越多吾悅廣場(chǎng)入市營(yíng)業(yè)創(chuàng)收，高毛利的收租生意將會(huì)為新城提供更穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源，也會(huì)隨著行業(yè)集中度的提升，重新迎來(lái)一段較好的日子。
2600億目標(biāo)
2020年，新城合同銷(xiāo)售下降了7.33%，達(dá)到了年初定下的2500億元目標(biāo)，但還是沒(méi)能守住前10，把位置讓給了世茂。
新城2020年在銷(xiāo)售上掉隊(duì)并不出乎市場(chǎng)意料，2019年黑天鵝事件后出售了不少即將入市銷(xiāo)售的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，去年初業(yè)績(jī)會(huì)上管理層便打了預(yù)防針：“本來(lái)想要提的銷(xiāo)售目標(biāo)是和去年持平，但考慮到疫情影響，一季度的影響就有大概10%，因此定了2500億的目標(biāo)。”
新城并非沒(méi)有感受到焦慮，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是組織架構(gòu)求變，另一個(gè)則是千億買(mǎi)地。
組織架構(gòu)上，新城曾經(jīng)住開(kāi)事業(yè)部的負(fù)責(zé)人梁志誠(chéng)上位公司總裁，旗下住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部架構(gòu)由原來(lái)的19個(gè)大區(qū)進(jìn)一步收縮，具體下設(shè)包括滬蘇、華北、浙江、蘇南、華南、淮海、山東、蘇皖、湖北、豫陜、成渝、湖南、云貴、皖贛等在內(nèi)的14個(gè)大區(qū)。
拿地方面，2020全年新城共計(jì)新增土地儲(chǔ)備120幅，總建筑面積為4139.41萬(wàn)平方米，土地價(jià)款1254億，平均樓面地價(jià)為3031.11元/平方米，其中，商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為2478.92萬(wàn)平方米。
1254億的拿地金額與2509億的銷(xiāo)售金額相比，比例接近50%，重新回到了2018年時(shí)正常的拿地節(jié)奏，減少了2019年暫停拿地和出售項(xiàng)目的影響。
另一方面，新城拿地單價(jià)從過(guò)去兩年的2300-2400元/平方米，上升到了3000元/平方米，拿地逐漸向高能級(jí)城市靠攏。
截至報(bào)告期末，新城擁有土地儲(chǔ)備1.43億平方米，可滿足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需，其中一二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的40%，長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的30%。
據(jù)參會(huì)投資者透露，梁志誠(chéng)也表示，有信心在2021年實(shí)現(xiàn)2600億元目標(biāo)，今年可售貨值會(huì)4200億元左右，其中有3600億是在2020年末之前獲取，剩下500-600億在當(dāng)年獲取入市。
“穩(wěn)健不代表不增長(zhǎng)，只是在合理的管控范圍之內(nèi)能夠有最大化的增長(zhǎng)�！蓖鯐运烧劦剑骸澳壳罢麄�(gè)負(fù)債是被總控的，條條框框很明顯，基本上未來(lái)也是很難有黑馬�！�
三條紅線下，新城剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.12%（踩線）,凈負(fù)債率43.65%，現(xiàn)金短債比1.68，踩中一條紅線，處于“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。
值得注意的是，新城2020年期末融資總額達(dá)到916.76億，同比增長(zhǎng)近24%。6.73%的融資成本與去年相比變化也不大，和市面上優(yōu)秀的中海、龍湖等房企仍有一定差距。
期內(nèi)，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)了新城的評(píng)級(jí)，或許會(huì)對(duì)公司未來(lái)的融資形勢(shì)改善有所影響。
王曉松則表示：“我們會(huì)提前達(dá)到綠檔的要求，這個(gè)已經(jīng)有了一系列的計(jì)劃�！�
