宏觀(guān)形勢(shì)：（1）市場(chǎng)紅利越來(lái)越少：人口紅利成為過(guò)去、城鎮(zhèn)化接近尾聲或趨緩，房住不炒、商業(yè)去房地產(chǎn)化成為大趨勢(shì)；

（2）商業(yè)供給量偏大，人均面積超過(guò)警戒線(xiàn)0.3平米，商業(yè)存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)并存裝填；

（3）受全球疫情影響，集中線(xiàn)下消費(fèi)模式成為政府管制方向，宅經(jīng)濟(jì)、線(xiàn)上消費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)辦公等成為疫情之下最大的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，線(xiàn)下零售消費(fèi)尤其是非剛需方面的服裝業(yè)態(tài)消費(fèi)，下滑勢(shì)頭最明顯。

產(chǎn)業(yè)形勢(shì)：（1）招商越來(lái)越難，降低租金、增加裝補(bǔ)、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)等通過(guò)降低招商門(mén)檻，然而獲得滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)難度越來(lái)越大，甚至很多延期開(kāi)業(yè)、無(wú)法開(kāi)業(yè)；

（2）商業(yè)開(kāi)業(yè)紅利越來(lái)越少，開(kāi)業(yè)即進(jìn)入客流銷(xiāo)售雙低的困難場(chǎng)。開(kāi)業(yè)蜜月期越來(lái)越短，從5年前的3個(gè)月，到2年前的1個(gè)月，在去年開(kāi)業(yè)中甚至縮短至3天；

（3）競(jìng)爭(zhēng)：存量市場(chǎng)越來(lái)越大、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向貼身肉搏、內(nèi)容同質(zhì)化；

（4）商家：租售比越來(lái)越高、線(xiàn)上替代性越來(lái)越強(qiáng)、開(kāi)店越來(lái)越謹(jǐn)慎、市場(chǎng)倒掛成為買(mǎi)方市場(chǎng)。

一、 從行業(yè)維度來(lái)看：大者恒大，頭部企業(yè)集中越來(lái)越高；

（1） 項(xiàng)目持有集中度：總體提高但增幅減緩

行業(yè)前三十強(qiáng)仍然占據(jù)半壁江山，而且以2020年開(kāi)業(yè)數(shù)量來(lái)看更是遙遙領(lǐng)先。

數(shù)據(jù)顯示，TOP15榜中的企業(yè)2021年擬開(kāi)業(yè)量達(dá)219個(gè)，占總開(kāi)業(yè)量約12%，體現(xiàn)行業(yè)頭部企業(yè)聚集效應(yīng)愈發(fā)明顯。

（2）降維擴(kuò)張成為領(lǐng)先頭部企業(yè)的品牌發(fā)展策略；

主打萬(wàn)象城高檔定位的華潤(rùn)集團(tuán)，擴(kuò)展市場(chǎng)份額開(kāi)辟了萬(wàn)象匯/五彩城品牌，主打中檔消費(fèi)，正在加快并購(gòu)和開(kāi)店速度。比如已開(kāi)業(yè)的北京五彩城、深圳布吉萬(wàn)象匯、揚(yáng)州萬(wàn)象匯，正在籌備的南京2家萬(wàn)象匯。

在得到萬(wàn)科集團(tuán)支持的印力集團(tuán)，一方面發(fā)力超大規(guī)模標(biāo)桿產(chǎn)品印象城MEGA，同步加大力度擴(kuò)中檔定位的印象匯系列。

(3)商業(yè)勢(shì)力三分天下

專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商主要分為還是央企（如華潤(rùn)置地、大悅城地產(chǎn)、金茂地產(chǎn)）和外資企業(yè)（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營(yíng)巨頭（如萬(wàn)達(dá)、印力、龍湖、新城、紅星等）的天下，而以住宅為主業(yè)的萬(wàn)科、世茂、中海等集團(tuán)也均加大了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，使得住宅開(kāi)發(fā)商和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商的邊界越來(lái)越難區(qū)分。

(4)甲方轉(zhuǎn)乙方，輕資產(chǎn)成為頭部企業(yè)的擴(kuò)張策略；

中國(guó)商業(yè)發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，邁入存量和大資管時(shí)代，凱德、萬(wàn)達(dá)、新城、愛(ài)琴海等以自己的態(tài)度“輕裝上陣”。進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，不再全盤(pán)奉行傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)持有的重資產(chǎn)模式，尤其在當(dāng)今去房地產(chǎn)化形勢(shì)下，轉(zhuǎn)而開(kāi)始探索輕資產(chǎn)模式。如何有效的進(jìn)行資產(chǎn)管理，在保持較低風(fēng)險(xiǎn)水平的同時(shí)實(shí)現(xiàn)效益最大化，成為標(biāo)桿房企未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的核心。

凱德中國(guó)：亞洲資管行業(yè)的先行者：至今，凱德中國(guó)已積累了10余年輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其輕資產(chǎn)模式主要采用“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作”的形式。

萬(wàn)達(dá)商管：國(guó)內(nèi)輕資產(chǎn)模式的踐行者：萬(wàn)達(dá)采用“輕資產(chǎn)為主，輕重并舉”的策略。2020年9月，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)宣布，從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

二、奢侈品商業(yè)和奧萊商業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)

據(jù)此前咨詢(xún)公司貝恩發(fā)布的中國(guó)奢侈品市場(chǎng)研究報(bào)告《2020年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)：勢(shì)不可擋》顯示，2020年全球奢侈品市場(chǎng)將萎縮23%，但中國(guó)境內(nèi)奢侈品消費(fèi)將逆勢(shì)上揚(yáng)48%，達(dá)到3460億元。

（1）高端定位商業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，中端購(gòu)物中心明顯下滑。

奢侈品商業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，得益于疫情之下國(guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)的回歸。

與2019年相比，百億業(yè)績(jī)俱樂(lè)部陣容依然堅(jiān)挺，北京SKP以177億蟬聯(lián)內(nèi)地單體商場(chǎng)業(yè)績(jī)店王，南京德基廣場(chǎng)摘得亞軍，2020年總銷(xiāo)售額超過(guò)了150億，二者同比均實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)也紛紛越過(guò)了150億的分割線(xiàn)。

國(guó)內(nèi)頂級(jí)標(biāo)桿商業(yè)，北京SKP、南京德基、上海恒隆/IFC、杭州大廈、鄭州丹尼斯大衛(wèi)城等奢侈品商場(chǎng)，在2020年都在保持10%以上的逆勢(shì)增長(zhǎng)。

（2）奧萊商業(yè)崛起

根據(jù)《2020中國(guó)奧特萊斯數(shù)據(jù)排行榜單》，2020年銷(xiāo)售額突破10億的奧萊項(xiàng)目多達(dá)39家，總銷(xiāo)售額超800億元。2019年，這兩項(xiàng)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)數(shù)字分別為34家和700多億元。

相比2019年，上榜項(xiàng)目新增了5家，分別為比斯特上海購(gòu)物村、比斯特蘇州購(gòu)物村、砂之船（昆明）奧萊、深圳華盛奧特萊斯、廣州萬(wàn)國(guó)奧特萊斯。

根據(jù)不同業(yè)績(jī)水平劃分的6個(gè)銷(xiāo)售額軍團(tuán)中，40億+的奧萊2家，30億+的奧萊3家，25億+的奧萊6家，20億+的奧萊6家，15億+的奧萊10家，10億+的奧萊12家。

三、高端百貨向左，連鎖百貨向右

（1） 定位高端的百貨商場(chǎng)，以奢侈品主打的，在2020年逆勢(shì)增長(zhǎng)，同時(shí)走擴(kuò)張之路。

北京SKP銷(xiāo)售177，全球第一；西安SKP銷(xiāo)售60億，杭州大廈80億，鄭州大衛(wèi)城70億等，各地區(qū)奢侈品百貨走勢(shì)強(qiáng)勁。

（2） 連鎖百貨持續(xù)下滑

連鎖百貨規(guī)模持續(xù)下降，同時(shí)受疫情影響2020年銷(xiāo)售百貨行業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)持續(xù)下降；連鎖百貨關(guān)店和開(kāi)店同步

總體上，百貨商場(chǎng)日漸式微，疫情只是催化劑。從今年上半年的業(yè)績(jī)來(lái)看，52家百貨上市公司中營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙線(xiàn)增長(zhǎng)的僅有3家，分別為豫園股份、永旺及小商品城，而永旺在上半年虧損0.63億元；而營(yíng)收凈利雙下降的企業(yè)則高達(dá)41家；52家企業(yè)中有19家出現(xiàn)不同程度虧損。百貨調(diào)整任重道遠(yuǎn)。

四、商業(yè)不再一路高歌猛進(jìn)，關(guān)停并轉(zhuǎn)成為新選擇

（1）ZARA為首國(guó)際快時(shí)尚關(guān)閉中國(guó)門(mén)店。2020年，2020年突如其來(lái)的疫情，使整個(gè)零售時(shí)尚行業(yè)原本艱難的運(yùn)營(yíng)雪上加霜，作為快時(shí)尚代言人的ZARA，其母公司Inditex集團(tuán)宣布了史上最大關(guān)店計(jì)劃：至2021年將關(guān)閉1200家店鋪，預(yù)計(jì)關(guān)閉店鋪主要集中在亞歐地區(qū)的ZARA、Massimo Dutti等品牌小型門(mén)店。GAP宣布了兩個(gè)重要決策：子品牌Old Navy（曾是公司的增長(zhǎng)引擎），2020年起撤出中國(guó)市場(chǎng)；集團(tuán)在兩年內(nèi)關(guān)閉230家門(mén)店。

（2）中小購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)慘淡，逐步退出競(jìng)爭(zhēng)，或被并購(gòu)或加盟頭部品牌合作。行情最差的時(shí)候，對(duì)頭部企業(yè)也許是，最好的商機(jī)。2020年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)45個(gè)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目有37個(gè)是合作項(xiàng)目。

聯(lián)商網(wǎng)口徑，2021年全國(guó)擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量1479個(gè)(商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，新增商業(yè)建筑面積12755.47萬(wàn)方。商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)新的一輪開(kāi)業(yè)高峰。

2021年開(kāi)局不易，好在二次疫情傳播得到有效控制。美國(guó)1.9萬(wàn)億刺激計(jì)劃對(duì)中國(guó)有多大影響，國(guó)際和國(guó)內(nèi)雙循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)刺激有待時(shí)間檢驗(yàn)，新一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇如何推動(dòng)商業(yè)發(fā)展，我們拭目以待。