宏觀形勢:(1)市場紅利越來越少:人口紅利成為過去、城鎮(zhèn)化接近尾聲或趨緩,房住不炒、商業(yè)去房地產(chǎn)化成為大趨勢;
(2)商業(yè)供給量偏大,人均面積超過警戒線0.3平米,商業(yè)存量市場與增量市場并存裝填;
(3)受全球疫情影響,集中線下消費(fèi)模式成為政府管制方向,宅經(jīng)濟(jì)、線上消費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)辦公等成為疫情之下最大的消費(fèi)增長點(diǎn),線下零售消費(fèi)尤其是非剛需方面的服裝業(yè)態(tài)消費(fèi),下滑勢頭最明顯。
產(chǎn)業(yè)形勢:(1)招商越來越難,降低租金、增加裝補(bǔ)、聯(lián)營扣點(diǎn)等通過降低招商門檻,然而獲得滿鋪開業(yè)難度越來越大,甚至很多延期開業(yè)、無法開業(yè);
(2)商業(yè)開業(yè)紅利越來越少,開業(yè)即進(jìn)入客流銷售雙低的困難場。開業(yè)蜜月期越來越短,從5年前的3個(gè)月,到2年前的1個(gè)月,在去年開業(yè)中甚至縮短至3天;
(3)競爭:存量市場越來越大、商業(yè)競爭趨向貼身肉搏、內(nèi)容同質(zhì)化;
(4)商家:租售比越來越高、線上替代性越來越強(qiáng)、開店越來越謹(jǐn)慎、市場倒掛成為買方市場。
一、 從行業(yè)維度來看:大者恒大,頭部企業(yè)集中越來越高;
(1) 項(xiàng)目持有集中度:總體提高但增幅減緩
行業(yè)前三十強(qiáng)仍然占據(jù)半壁江山,而且以2020年開業(yè)數(shù)量來看更是遙遙領(lǐng)先。
數(shù)據(jù)顯示,TOP15榜中的企業(yè)2021年擬開業(yè)量達(dá)219個(gè),占總開業(yè)量約12%,體現(xiàn)行業(yè)頭部企業(yè)聚集效應(yīng)愈發(fā)明顯。
(2)降維擴(kuò)張成為領(lǐng)先頭部企業(yè)的品牌發(fā)展策略;
主打萬象城高檔定位的華潤集團(tuán),擴(kuò)展市場份額開辟了萬象匯/五彩城品牌,主打中檔消費(fèi),正在加快并購和開店速度。比如已開業(yè)的北京五彩城、深圳布吉萬象匯、揚(yáng)州萬象匯,正在籌備的南京2家萬象匯。
在得到萬科集團(tuán)支持的印力集團(tuán),一方面發(fā)力超大規(guī)模標(biāo)桿產(chǎn)品印象城MEGA,同步加大力度擴(kuò)中檔定位的印象匯系列。
(3)商業(yè)勢力三分天下
專業(yè)購物中心開發(fā)商主要分為還是央企(如華潤置地、大悅城地產(chǎn)、金茂地產(chǎn))和外資企業(yè)(如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里)以及民營巨頭(如萬達(dá)、印力、龍湖、新城、紅星等)的天下,而以住宅為主業(yè)的萬科、世茂、中海等集團(tuán)也均加大了購物中心的開發(fā),使得住宅開發(fā)商和購物中心開發(fā)商的邊界越來越難區(qū)分。
(4)甲方轉(zhuǎn)乙方,輕資產(chǎn)成為頭部企業(yè)的擴(kuò)張策略;
中國商業(yè)發(fā)展進(jìn)入下半場,邁入存量和大資管時(shí)代,凱德、萬達(dá)、新城、愛琴海等以自己的態(tài)度“輕裝上陣”。進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)市場,不再全盤奉行傳統(tǒng)開發(fā)持有的重資產(chǎn)模式,尤其在當(dāng)今去房地產(chǎn)化形勢下,轉(zhuǎn)而開始探索輕資產(chǎn)模式。如何有效的進(jìn)行資產(chǎn)管理,在保持較低風(fēng)險(xiǎn)水平的同時(shí)實(shí)現(xiàn)效益最大化,成為標(biāo)桿房企未來發(fā)展戰(zhàn)略的核心。
凱德中國:亞洲資管行業(yè)的先行者:至今,凱德中國已積累了10余年輕資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),其輕資產(chǎn)模式主要采用“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作”的形式。
萬達(dá)商管:國內(nèi)輕資產(chǎn)模式的踐行者:萬達(dá)采用“輕資產(chǎn)為主,輕重并舉”的策略。2020年9月,萬達(dá)商管集團(tuán)宣布,從2021年開始,萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”,即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè),全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。
二、奢侈品商業(yè)和奧萊商業(yè)逆勢增長
據(jù)此前咨詢公司貝恩發(fā)布的中國奢侈品市場研究報(bào)告《2020年中國奢侈品市場:勢不可擋》顯示,2020年全球奢侈品市場將萎縮23%,但中國境內(nèi)奢侈品消費(fèi)將逆勢上揚(yáng)48%,達(dá)到3460億元。
(1)高端定位商業(yè)逆勢增長,中端購物中心明顯下滑。
奢侈品商業(yè)逆勢增長,得益于疫情之下國內(nèi)奢侈品消費(fèi)的回歸。
與2019年相比,百億業(yè)績俱樂部陣容依然堅(jiān)挺,北京SKP以177億蟬聯(lián)內(nèi)地單體商場業(yè)績店王,南京德基廣場摘得亞軍,2020年總銷售額超過了150億,二者同比均實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)增長,業(yè)績也紛紛越過了150億的分割線。
國內(nèi)頂級標(biāo)桿商業(yè),北京SKP、南京德基、上海恒隆/IFC、杭州大廈、鄭州丹尼斯大衛(wèi)城等奢侈品商場,在2020年都在保持10%以上的逆勢增長。
(2)奧萊商業(yè)崛起
根據(jù)《2020中國奧特萊斯數(shù)據(jù)排行榜單》,2020年銷售額突破10億的奧萊項(xiàng)目多達(dá)39家,總銷售額超800億元。2019年,這兩項(xiàng)指標(biāo)的對應(yīng)數(shù)字分別為34家和700多億元。
相比2019年,上榜項(xiàng)目新增了5家,分別為比斯特上海購物村、比斯特蘇州購物村、砂之船(昆明)奧萊、深圳華盛奧特萊斯、廣州萬國奧特萊斯。
根據(jù)不同業(yè)績水平劃分的6個(gè)銷售額軍團(tuán)中,40億+的奧萊2家,30億+的奧萊3家,25億+的奧萊6家,20億+的奧萊6家,15億+的奧萊10家,10億+的奧萊12家。
三、高端百貨向左,連鎖百貨向右
(1) 定位高端的百貨商場,以奢侈品主打的,在2020年逆勢增長,同時(shí)走擴(kuò)張之路。
北京SKP銷售177,全球第一;西安SKP銷售60億,杭州大廈80億,鄭州大衛(wèi)城70億等,各地區(qū)奢侈品百貨走勢強(qiáng)勁。
(2) 連鎖百貨持續(xù)下滑
連鎖百貨規(guī)模持續(xù)下降,同時(shí)受疫情影響2020年銷售百貨行業(yè)營收和利潤持續(xù)下降;連鎖百貨關(guān)店和開店同步
總體上,百貨商場日漸式微,疫情只是催化劑。從今年上半年的業(yè)績來看,52家百貨上市公司中營收、凈利潤雙線增長的僅有3家,分別為豫園股份、永旺及小商品城,而永旺在上半年虧損0.63億元;而營收凈利雙下降的企業(yè)則高達(dá)41家;52家企業(yè)中有19家出現(xiàn)不同程度虧損。百貨調(diào)整任重道遠(yuǎn)。
四、商業(yè)不再一路高歌猛進(jìn),關(guān)停并轉(zhuǎn)成為新選擇
(1)ZARA為首國際快時(shí)尚關(guān)閉中國門店。2020年,2020年突如其來的疫情,使整個(gè)零售時(shí)尚行業(yè)原本艱難的運(yùn)營雪上加霜,作為快時(shí)尚代言人的ZARA,其母公司Inditex集團(tuán)宣布了史上最大關(guān)店計(jì)劃:至2021年將關(guān)閉1200家店鋪,預(yù)計(jì)關(guān)閉店鋪主要集中在亞歐地區(qū)的ZARA、Massimo Dutti等品牌小型門店。GAP宣布了兩個(gè)重要決策:子品牌Old Navy(曾是公司的增長引擎),2020年起撤出中國市場;集團(tuán)在兩年內(nèi)關(guān)閉230家門店。
(2)中小購物中心經(jīng)營慘淡,逐步退出競爭,或被并購或加盟頭部品牌合作。行情最差的時(shí)候,對頭部企業(yè)也許是,最好的商機(jī)。2020年萬達(dá)集團(tuán)45個(gè)開業(yè)項(xiàng)目有37個(gè)是合作項(xiàng)目。
聯(lián)商網(wǎng)口徑,2021年全國擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量1479個(gè)(商業(yè)建筑面積≥2萬方),新增商業(yè)建筑面積12755.47萬方。商業(yè)市場迎來新的一輪開業(yè)高峰。
2021年開局不易,好在二次疫情傳播得到有效控制。美國1.9萬億刺激計(jì)劃對中國有多大影響,國際和國內(nèi)雙循環(huán)對經(jīng)濟(jì)刺激有待時(shí)間檢驗(yàn),新一輪中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇如何推動商業(yè)發(fā)展,我們拭目以待。
wangzhongyu- 該帖于 2021/7/6 17:01:00 被修改過