采訪當(dāng)日，魔都下起了小雨。行人撐著傘，咖啡廳三兩小敘，順豐小哥忙碌送單，環(huán)衛(wèi)工人維持潔凈，這座城市鮮活如故。
會(huì)面地點(diǎn)定在上海來(lái)福士廣場(chǎng)，這個(gè)位于城市核心區(qū)的綜合體，是凱德集團(tuán)在中國(guó)的首個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目。
從1994年第一座辦公樓——上海百騰大廈作為起點(diǎn)，到2004年中國(guó)第一座、全球第二座來(lái)福士——上海來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，再到提出“綜合體戰(zhàn)略”，凱德已經(jīng)在中國(guó)深耕26年。
26年能夠發(fā)生足夠多的故事，也足以讓不少“凱德人”與這片土地產(chǎn)生羈絆。
2019年，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大鱷再度求變，以110億新元收購(gòu)星橋騰飛。收購(gòu)后，新增產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)資產(chǎn)類別，使得凱德的業(yè)態(tài)內(nèi)容更加充實(shí)。
同年，凱德進(jìn)行組織架構(gòu)整合，在全球，旗下辦公樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)及物流、商業(yè)綜合體、住宅和城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將按照地域管轄；而旅宿業(yè)務(wù)與基金和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，則作為兩個(gè)獨(dú)立板塊垂直管理。
在這個(gè)背景下，陳永明肩負(fù)起了凱德集團(tuán)（中國(guó)）商業(yè)管理首席執(zhí)行官的重?fù)?dān)。此前，他任星橋騰飛中國(guó)區(qū)總裁，在地產(chǎn)及金融行業(yè)擁有數(shù)十年的資深從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
曙光
時(shí)針逐漸走向11點(diǎn)，陳永明準(zhǔn)時(shí)走進(jìn)采訪間。一身正裝，這是商務(wù)人士最常見(jiàn)的裝束，藍(lán)色白邊襯衫則顯得清新明快。
采訪開(kāi)始前，他剛結(jié)束一場(chǎng)管理會(huì)議，忙碌是一種常態(tài)。這也是我們第一次見(jiàn)陳永明，曾腦補(bǔ)的距離感，在真正見(jiàn)了面后很快消弭。
他很隨和，但我們?nèi)韵Ｍㄟ^(guò)一段閑聊來(lái)打開(kāi)話匣子。
“工作之余怎么放松？”“逛商場(chǎng)�！痹谒貋�(lái)提倡運(yùn)動(dòng)的地產(chǎn)圈，這個(gè)答案出乎我們意料，更何況，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，這種方式或許很難達(dá)到“放松”的目的。
“一方面可以輕松地吃吃看看，看到不好的地方，也可以打電話給同事，告訴他們哪里不行，需要跟進(jìn)。比如停車等的時(shí)間太久了。”
我們調(diào)侃這種放松方式容易給同事帶來(lái)壓力。
“做得好，我就吃飯看電影，有不好的地方，我就是管理者找他們。”陳永明似乎已經(jīng)習(xí)慣工作滲透生活，他承認(rèn)：“這個(gè)工作就是24小時(shí)，沒(méi)有加班的說(shuō)法，就算人不在某個(gè)地方，心里還是會(huì)想著�！�
但總有些事情沒(méi)有辦法預(yù)料和掌控。疫情，這幾乎是繞不過(guò)去的一個(gè)話題，也可能是陳永明上任后面臨最大的挑戰(zhàn)。幸運(yùn)的是，隨著疫情受到控制，每一座城市都恢復(fù)了正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
“因?yàn)榉揽匾庾R(shí)比較強(qiáng)，還是會(huì)影響到消費(fèi)，目前，武漢項(xiàng)目業(yè)務(wù)恢復(fù)了七成以上，其他城市都已經(jīng)基本恢復(fù)正常水平�！�
實(shí)際上，在疫情發(fā)生后，凱德迅速應(yīng)對(duì)，在線下客流大幅減少的情況下，幫助租戶線上轉(zhuǎn)型提振銷售，滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求。
“凱德星擁有超過(guò)1100萬(wàn)會(huì)員，并且還在持續(xù)增加，所以我們走的路線是盡量幫助線下的客戶做線上的銷售，這個(gè)和其他人不一樣�！�
換句話說(shuō)，凱德的線上化有別于普通的電商。作為一家擁有大規(guī)模實(shí)體商場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，凱德的線上模式是通過(guò)線上平臺(tái)鞏固并加強(qiáng)線下業(yè)務(wù)板塊，更好地服務(wù)于商戶和會(huì)員。
“線上和線下，更像是一種相互拉動(dòng)的關(guān)系�！标愑烂鳚u漸發(fā)現(xiàn)，像購(gòu)置一些價(jià)格相對(duì)較高的物品，純線上消費(fèi)者會(huì)不放心，他們會(huì)更愿意到線下有實(shí)體店的線上購(gòu)買。
他告訴我們，現(xiàn)在很多中小型客戶的產(chǎn)品很有特色，也想往線上走，但苦于沒(méi)有方式方法，凱德的線上平臺(tái)就幫助他們解決了這些煩惱，也為凱德的業(yè)務(wù)帶來(lái)了一定增長(zhǎng)。
作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的管理者，觀察與發(fā)現(xiàn)是陳永明的本能。采訪過(guò)程中，他很高興地跟我們分享疫情期間覺(jué)察的有趣現(xiàn)象。比如，現(xiàn)在消費(fèi)者目的性很強(qiáng)，即便人流不如以往，但消費(fèi)的體量和數(shù)據(jù)卻比以往更高；國(guó)內(nèi)的中產(chǎn)階級(jí)增長(zhǎng)很快，疫情沒(méi)辦法出境，所以國(guó)內(nèi)的中高端需求更加旺盛；線上購(gòu)買服務(wù)熱情也在提高……
“所以，每一片烏云下都會(huì)有一道曙光。”陳永明一直堅(jiān)持的認(rèn)知是，疫情雖是挑戰(zhàn)，有人不行，但總有人行，看各自的智慧。
這次疫情，助推了凱德線上化的發(fā)展。目前，已有超1400家線下合作商戶同步進(jìn)駐凱德星商城，商城SKU超9萬(wàn)個(gè)，實(shí)名會(huì)員突破1100萬(wàn)，可觸達(dá)用戶超1500萬(wàn)。
服務(wù)
發(fā)力線上的出發(fā)點(diǎn)，在于“把租戶當(dāng)成合作伙伴，一起更好服務(wù)于消費(fèi)者”的理念。
“我們和租戶是相輔相成的，為什么大力推進(jìn)線上銷售？就是希望租戶的收入不受影響，提供一個(gè)平臺(tái)給他們，幫助他們吸引客戶，幫助他們成長(zhǎng)，越做越好。不管是疫情期間還是疫情之后，我們都秉持這個(gè)態(tài)度。如果真的不行，就想一個(gè)好的方法，讓他們退出，盡量減少損失�！�
陳永明給同事定的目標(biāo)，就是找到“好的客戶”，然后為他們提供“終生服務(wù)”。“好的客戶”即適合項(xiàng)目的客戶，而“終生服務(wù)”，則是在項(xiàng)目的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)好的服務(wù)，讓租戶能夠以最好的狀態(tài)在凱德的平臺(tái)上表現(xiàn)。
尋找合適的租戶是第一步，也是最重要的：“商家肯定會(huì)有更新迭代，所以首先要找合適的租戶，找到吸引消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)主體很重要，來(lái)了以后凱德幫助他成功�！�
而最終的目的就是服務(wù)消費(fèi)者，凱德不光賣東西，還會(huì)通過(guò)很多活動(dòng)、場(chǎng)景，讓消費(fèi)者覺(jué)得，這里真的是一個(gè)很好的環(huán)境，來(lái)了之后愿意再來(lái)。
談及運(yùn)營(yíng)，陳永明興致很高。他強(qiáng)調(diào)，凱德已經(jīng)是一名“服務(wù)商”，而不是普通的業(yè)主。
“服務(wù)”的心態(tài)體現(xiàn)在方方面面，即便是舉步維艱的聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)。
“2017年推出奕橋，目前在中國(guó)已經(jīng)有七個(gè)奕橋在運(yùn)營(yíng)。”奕橋Bridge+，是凱德的靈活辦公空間和互動(dòng)社群平臺(tái)。
“我把你們說(shuō)的聯(lián)合辦公，當(dāng)成以前傳統(tǒng)辦公的一個(gè)服務(wù)延展，讓客戶更加有彈性�！标愑烂鞑粚⑺Q為“聯(lián)合辦公”，因?yàn)閷?duì)凱德來(lái)說(shuō)，這不是一個(gè)獨(dú)立的業(yè)務(wù)，而是為客戶提供一種服務(wù)。
“對(duì)凱德來(lái)講，奕橋不單純是一個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)所，也是一個(gè)載體。我們也希望通過(guò)奕橋建立一個(gè)社群，了解客戶的需求，以便更好地服務(wù)，知道這些對(duì)我們來(lái)講意義很大�！�
據(jù)了解，今年初，辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)“開(kāi)工大吉”就得到了來(lái)自凱德集團(tuán)中國(guó)的數(shù)千萬(wàn)新融資，用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張和產(chǎn)品研發(fā)。陳永明透露，凱德接下來(lái)也會(huì)繼續(xù)關(guān)注創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)和孵化器等。
資本
接管凱德商業(yè)是“機(jī)緣巧合”，但這領(lǐng)域?qū)λ麃?lái)說(shuō)，并不陌生。
曾任星橋騰飛中國(guó)區(qū)總裁，陳永明對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)到運(yùn)營(yíng)管理整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的運(yùn)作都具有豐富經(jīng)驗(yàn)。此前，他曾主導(dǎo)開(kāi)發(fā)并管理上海創(chuàng)智天地和大連天地等多個(gè)知識(shí)社區(qū)項(xiàng)目，創(chuàng)建了美國(guó)硅谷首家中美孵化器創(chuàng)源(InnoSpring)以及上海創(chuàng)智天地的創(chuàng)智空間(InnoSpace)等創(chuàng)新孵化平臺(tái)。
如今，凱德的商業(yè)管理已囊括辦公樓、購(gòu)物中心、綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)及物流地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)，能夠很好地成為一名城市“服務(wù)商”。
“以前，凱德提供住宅、商場(chǎng)、辦公樓，收購(gòu)星橋騰飛后，有了產(chǎn)業(yè)園，可以提供就業(yè)機(jī)會(huì)、公司收入、稅收等等，很多政府都很看重�！�
陳永明表示，產(chǎn)業(yè)和辦公樓最大的區(qū)別是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模比較大，可以專注于某一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng)發(fā)展。凱德希望把多元業(yè)態(tài)打包做成一個(gè)綜合體放進(jìn)去，形成一個(gè)大的項(xiàng)目，以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)優(yōu)勢(shì)。
毫無(wú)疑問(wèn)，如今通過(guò)打造多元業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，不僅更加貼合市場(chǎng)需求，也有利于發(fā)揮凱德全產(chǎn)業(yè)鏈及各業(yè)務(wù)板塊的優(yōu)勢(shì)。
因此，商業(yè)綜合體被作為凱德未來(lái)業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)發(fā)力對(duì)象�！皠P德看好中國(guó)，也一直在關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)，主基調(diào)是聚焦五大核心城市群，機(jī)會(huì)好，我們就去�！�
一直以來(lái)，凱德大規(guī)模持有商業(yè)的資本和底氣，來(lái)源于其打造了一個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)為載體、以金融為核心驅(qū)動(dòng)力的資本運(yùn)作模式。
這一模式，成功將國(guó)家資本、民間資本整合，形成了一個(gè)募集資本、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)造收益回饋投資者、投資者繼續(xù)注資的良性循環(huán)。
如今，國(guó)內(nèi)也在積極推動(dòng)REITs落地，我們問(wèn)如何看國(guó)內(nèi)商業(yè)REITs的未來(lái)。
“商業(yè)地產(chǎn)REITs必然會(huì)推出的，但什么時(shí)候推出，怎么監(jiān)管，還需要時(shí)間。”陳永明認(rèn)為。
“這是件好事，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)老百姓投資的產(chǎn)品不多，通過(guò)好的運(yùn)營(yíng)，雖然不能給你20%、30%的回報(bào)率，但可以很穩(wěn)健。我們對(duì)此也很看重，我們?cè)谛录悠乱呀?jīng)有多年做REITs的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)很穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)來(lái)滿足市場(chǎng)的需求，再把這個(gè)資產(chǎn)放到公募REITs平臺(tái)，這個(gè)生態(tài)圈就完整了。”
采訪過(guò)程中，陳永明不時(shí)發(fā)出爽朗的笑聲，我們問(wèn)他，認(rèn)為自己是一個(gè)悲觀還是樂(lè)觀的人？
“樂(lè)觀。”他的回答沒(méi)有一絲猶豫：“做商場(chǎng)一定要樂(lè)觀，但要把現(xiàn)金流算得保守一些，因?yàn)楝F(xiàn)金流一斷問(wèn)題就很大�！�
“有句話怎么說(shuō)的？”他想了想：“抱最大的希望，盡最大的努力，做最壞的打算，持最好的心態(tài)�！�
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)凱德集團(tuán)（中國(guó)）商業(yè)管理首席執(zhí)行官陳永明先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情是今年繞不過(guò)去的一個(gè)詞，帶來(lái)了一些影響，但也有一些機(jī)遇，您覺(jué)得對(duì)于凱德，或者中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，機(jī)遇在哪里？
陳永明：這次疫情讓我們開(kāi)始思考幾個(gè)點(diǎn)。比如說(shuō)線上，很多人在家，不一定來(lái)商場(chǎng)逛，怎么吸引他們，讓他們能夠消費(fèi)，滿足他們的購(gòu)物需求，是我們要思考的。
我們看到幾個(gè)情況。第一個(gè)，現(xiàn)在的人購(gòu)物目的性很強(qiáng)，會(huì)想清楚要買什么。哪怕人流沒(méi)以前那么高，但是消費(fèi)的體量和數(shù)據(jù)和以前一樣，甚至比以前更高，這是沒(méi)想到的。
第二，因?yàn)橐咔槌鋈刖呈艿较拗�，高端的消費(fèi)變得更強(qiáng)了，以前出國(guó)買的東西現(xiàn)在都在國(guó)內(nèi)買了。疫情期間我們?cè)诖罅ν凭�上業(yè)務(wù)，發(fā)現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)增長(zhǎng)很快，他們?cè)诰�上買不是很便宜的東西，只要品牌好，價(jià)格合適，幾千、上萬(wàn)都會(huì)買。
另外一個(gè)，疫情期間我們做線上業(yè)務(wù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者線上購(gòu)買服務(wù)熱情也提高了，包括線上教育平臺(tái)等等。
每一片烏云底下都有一道曙光，有人不行，還是會(huì)有人行�，F(xiàn)在消費(fèi)模式開(kāi)始有點(diǎn)改變，方向不一樣，中高端相對(duì)越來(lái)越好，低端的有點(diǎn)改變，情況和原來(lái)的消費(fèi)模式不同。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德在疫情期間很快推動(dòng)了線上業(yè)務(wù)，這個(gè)過(guò)程順利嗎？
陳永明：這歸功于凱德很早就在推動(dòng)數(shù)字化。我們凱德星有一千多萬(wàn)的會(huì)員，線下部署已經(jīng)做好了，在1、2月我們開(kāi)始推，我們走的路線是盡量幫助線下的客戶做線上的銷售，這個(gè)和其他人不一樣。
我們發(fā)現(xiàn)，除了一些比較大的公司已經(jīng)有線上平臺(tái)之外，很多中小型客戶不一定有，但是他們賣的東西很有特色。我們帶著他們?cè)谄脚_(tái)上做銷售、做直播，線下每一個(gè)店鋪還有員工導(dǎo)購(gòu)，發(fā)現(xiàn)效果很好。
很多中小型客戶想往線上走，但是不知道怎么做。有了我們的平臺(tái)以后，他們很高興，也給我們帶來(lái)了很多增長(zhǎng)。
現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境有了改變，很多不同的牌子也會(huì)做直播。很多很有趣的牌子本來(lái)永遠(yuǎn)不會(huì)在一起，但是在疫情期間他們一起做推廣，這也是一個(gè)很有趣的現(xiàn)象。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：線上也是幫助客戶提高銷售，現(xiàn)在線上和線下的貢獻(xiàn)有沒(méi)有具體的比例？
陳永明：一直在增加。因?yàn)槲覀兪且粋�(gè)傳統(tǒng)的線下實(shí)體店，線上相對(duì)線下還是低，但是一直在增加，我們看好這一塊。
我們有一個(gè)感覺(jué)，對(duì)我們這種有實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，客戶買一些價(jià)格相對(duì)比較高的產(chǎn)品，他們都愿意到有線下實(shí)體店的線上去購(gòu)買。
他們會(huì)來(lái)實(shí)體店看完后買，買了后有什么事還可以來(lái)找我，我還在。而且一些價(jià)格高一點(diǎn)的產(chǎn)品，年紀(jì)大一點(diǎn)的人不懂的時(shí)候可以到線下去問(wèn)，純線上不方便，他們還是希望有人介紹下。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情后有沒(méi)有對(duì)一些租戶進(jìn)行調(diào)整？
陳永明：我們的態(tài)度是，第一個(gè)，盡量幫助我們的租戶，凱德跟租戶是相輔相成的，提供一個(gè)平臺(tái)，他們賺錢，我們幫助他們把客戶吸引進(jìn)來(lái)，幫助他們成長(zhǎng)，幫助他們?cè)阶鲈胶谩?
在疫情過(guò)程中和疫情之后我們還是秉持這個(gè)態(tài)度，一直幫助租戶。我們?yōu)槭裁创罅ν七M(jìn)線上銷售？就是希望他們的收入不受影響。第二個(gè)，如果真的不行，我們就想一個(gè)好的方法，讓他們退出，盡量減少損失。
在這期間，我們看到兩個(gè)現(xiàn)象。一個(gè)是有些租戶想能不能往北京、上海擠一擠，以前他們?cè)诙�城市。我們會(huì)觀察，如果他是比較好的業(yè)務(wù)，也會(huì)把他們引進(jìn)來(lái)。
另外一個(gè)是海外的客戶，最近有一些香港的店鋪比較難經(jīng)營(yíng)，他們會(huì)想來(lái)內(nèi)地，東南亞、歐美也有一些店愿意來(lái)中國(guó)。不管國(guó)際形勢(shì)怎么樣，商人還是追逐利潤(rùn)的，他們看到中國(guó)還是比較穩(wěn)定。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德在前兩年出售了一些非核心城市的單體項(xiàng)目，有沒(méi)有想過(guò)可能也會(huì)錯(cuò)過(guò)一些發(fā)展情況比較好的三四線城市？
陳永明：到目前為止，我們?cè)谌木�城市也有項(xiàng)目，比如說(shuō)我們?cè)诠枮I、大連都有項(xiàng)目。中國(guó)這么大，對(duì)凱德來(lái)講，我們的戰(zhàn)略是聚焦五大核心城市群，希望能夠在核心城市不斷擴(kuò)大規(guī)模。我們也會(huì)持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有買有賣，持續(xù)優(yōu)化我們的資產(chǎn)組合。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年有沒(méi)有收購(gòu)的計(jì)劃？
陳永明：收購(gòu)一直沒(méi)有停，一直在看項(xiàng)目。凱德看好中國(guó)市場(chǎng)，有好的機(jī)會(huì)，我們會(huì)出手。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：是不是一線的項(xiàng)目會(huì)發(fā)展得更好，得到的收益會(huì)更高？有一種說(shuō)法，二三線城市拿項(xiàng)目成本比較低，通過(guò)運(yùn)營(yíng)回報(bào)會(huì)更高。
陳永明：都有，二三線城市的問(wèn)題是項(xiàng)目體量比較小，有時(shí)候我們開(kāi)會(huì)時(shí)候說(shuō)，做得很好，但是賺不了多少錢，三四個(gè)項(xiàng)目抵不上一線城市一個(gè)項(xiàng)目的體量。
對(duì)我們來(lái)講，兩邊都會(huì)看，很多時(shí)候小的項(xiàng)目回報(bào)是成倍的，大的項(xiàng)目回報(bào)率不一定有這么高，但是體量大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：重慶來(lái)福士項(xiàng)目體量也很大。
陳永明：那個(gè)項(xiàng)目二十四五萬(wàn)平方米。我對(duì)我們內(nèi)部說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目只有凱德能夠做，有哪個(gè)做商業(yè)的人會(huì)去做？投資回報(bào)周期很長(zhǎng)，但是當(dāng)我們做得好的時(shí)候，回報(bào)也是非常好的。
現(xiàn)在做商場(chǎng)，要么很大，要么就相對(duì)小一點(diǎn)，中型的商場(chǎng)很難做，要么是社區(qū)商業(yè)，要么是綜合體。以我們的經(jīng)驗(yàn)，五萬(wàn)平米到十萬(wàn)平米是一個(gè)檻，要么就超過(guò)十萬(wàn)平米，我們蘇州的項(xiàng)目二十幾萬(wàn)平米，中間這一塊很難做。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：提到商業(yè)，運(yùn)營(yíng)是很重要的一塊，您認(rèn)為如何運(yùn)營(yíng)好一個(gè)項(xiàng)目？
陳永明：對(duì)商業(yè)來(lái)講，運(yùn)營(yíng)肯定是重中之重，凱德這么多年的經(jīng)營(yíng)，積累了很多經(jīng)驗(yàn)。我們借助在全球的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，特別是東南亞，會(huì)引進(jìn)一些新的東西來(lái)中國(guó)，也會(huì)把中國(guó)好的東西帶去東南亞。
我們的優(yōu)勢(shì)是，有一套制度已經(jīng)建立起來(lái)了，我們集團(tuán)所有的資產(chǎn)一直在運(yùn)營(yíng)，一直在提升、改進(jìn)、優(yōu)化，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。凱德相對(duì)國(guó)際化，愿意去優(yōu)化我們的制度，不會(huì)說(shuō)隨便一個(gè)人可以改變我們的系統(tǒng)。我們努力、敬業(yè)地一直在運(yùn)營(yíng)我們的商場(chǎng)，也不會(huì)好高騖遠(yuǎn)，很夸張去做很豪華的項(xiàng)目，大概就是中高端的市場(chǎng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：運(yùn)營(yíng)有很多個(gè)指標(biāo)，您比較關(guān)注哪些？
陳永明：傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)肯定是看客流、銷售額，體量比較大的項(xiàng)目會(huì)看它的回報(bào)，人流也會(huì)進(jìn)行細(xì)分，有沒(méi)有達(dá)到我的目的，市場(chǎng)定位會(huì)不會(huì)需要改變等等，這些我們會(huì)看。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，凱德把租戶當(dāng)成合作伙伴？
陳永明：是的。我們?cè)絹?lái)越把自己看成一個(gè)服務(wù)商，而不是一個(gè)業(yè)主。我們把認(rèn)為好的客戶引進(jìn)來(lái)，給他們提供終生服務(wù)。
所謂好，是指合適我這個(gè)項(xiàng)目的客戶，終生指在我的項(xiàng)目里面的時(shí)間，從他進(jìn)來(lái)到離開(kāi)，通過(guò)我們的服務(wù)，讓他可以在最好的狀態(tài)在我的平臺(tái)上有所表現(xiàn)。服務(wù)租客，是我們的重中之重。
首先我們要找合適的租客，因?yàn)樯碳铱隙〞?huì)有更新迭代，我們找吸引消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)主體很重要，我們一直在找，他來(lái)了我?guī)椭晒Α?
另外，服務(wù)最后的客戶，也就是消費(fèi)者，讓他覺(jué)得這里真的是一個(gè)很好的環(huán)境，我們會(huì)做很多活動(dòng)、場(chǎng)景，讓他來(lái)了之后愿意再來(lái)。
我們一直在找目標(biāo)客戶，因?yàn)槟憧偛荒芊⻊?wù)所有人，目標(biāo)客戶群體定位好以后，就專心致志的服務(wù)他們。最后還是服務(wù)消費(fèi)者，把這些商店招進(jìn)來(lái)，服務(wù)好商戶，讓商戶可以很好地服務(wù)消費(fèi)者。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在很多地產(chǎn)商也在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)商”的身份。
陳永明：中國(guó)房地產(chǎn)商從野蠻增長(zhǎng)，現(xiàn)在慢慢變成服務(wù)了。從某種角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)的服務(wù)比海外更好。
當(dāng)然全亞洲最好的是日本和泰國(guó)，新加坡也比較好，我們這邊盡量追上來(lái)，希望可以超前。美國(guó)的服務(wù)很粗，東西放在這里要買就買，不買拉倒，和我們不一樣。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德去年獲取了一些新的項(xiàng)目，看到的趨勢(shì)是更多獲取了一些綜合體項(xiàng)目，未來(lái)會(huì)不會(huì)也是這個(gè)趨勢(shì)？
陳永明：是的。我們?nèi)ツ晔召?gòu)了騰飛，現(xiàn)在可以提供的產(chǎn)品更多了。以前提供住宅、商場(chǎng)、辦公樓，現(xiàn)在我們有產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在就更完整了，不光是商業(yè)和住宅，還有產(chǎn)業(yè)。
很多地方很看重產(chǎn)業(yè)園，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園可以提供就業(yè)機(jī)會(huì)，可以提供公司收入、稅收等等。
產(chǎn)業(yè)和辦公樓最大的區(qū)別是，產(chǎn)業(yè)園相對(duì)規(guī)模比較大，它可以專注于某一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)推動(dòng)發(fā)展，這和我們一般的辦公樓有很大的差別。
對(duì)我們來(lái)講產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)產(chǎn)品，我們也有數(shù)據(jù)中心，也有物流、倉(cāng)儲(chǔ)等等業(yè)務(wù)，我們現(xiàn)在希望打包做成一個(gè)綜合體放進(jìn)去，形成一個(gè)大的項(xiàng)目，把所有東西全部放在里面，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)優(yōu)勢(shì)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)也在積極推動(dòng)REITs落地，您覺(jué)得現(xiàn)在商業(yè)REITs的推出還面臨哪些問(wèn)題？
陳永明：目前中國(guó)的REITs試點(diǎn)主要針對(duì)公建、產(chǎn)業(yè)園，國(guó)家對(duì)純商業(yè)項(xiàng)目還沒(méi)有放開(kāi)，希望慢慢來(lái)，但總歸是有了一個(gè)開(kāi)始。
我覺(jué)得這是件好事，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)老百姓投資的產(chǎn)品不多，我們這種做得比較穩(wěn)健的，雖然不能給你20%、30%的回報(bào)率，但可以給你很穩(wěn)健的回報(bào)率。
對(duì)此，我們也很看重，因?yàn)槲覀冊(cè)谛录悠卤旧砭褪亲鲞@件事情的，通過(guò)很穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)來(lái)滿足市場(chǎng)的需求，再把這個(gè)資產(chǎn)放到公募REITs平臺(tái)，這個(gè)生態(tài)圈就完整了，這個(gè)很重要，我們也很看重。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：也是退出很重要的一個(gè)通道。
陳永明：對(duì)，退出方面我們把它作為一個(gè)重要環(huán)節(jié)做起來(lái)了，它就是個(gè)生態(tài)圈，應(yīng)該這樣做�，F(xiàn)在全世界，美國(guó)也好，新加坡、香港、日本、澳大利亞都有REITs，REITs必然會(huì)推出的。至于什么時(shí)候推出，怎么監(jiān)管還需要時(shí)間。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：一直說(shuō)凱德是商業(yè)地產(chǎn)的老師，現(xiàn)在十幾年過(guò)去了，國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)了一些新秀，像龍湖、大悅城、華潤(rùn)，他們?cè)谶\(yùn)營(yíng)方面有自己的優(yōu)勢(shì)，您覺(jué)得凱德在這方面比較獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力是什么？
陳永明：凱德進(jìn)入中國(guó)的時(shí)間很長(zhǎng)，我們的優(yōu)勢(shì)是，我們是一個(gè)不停在成長(zhǎng)，推陳出新的一個(gè)體系。
比如說(shuō)我們過(guò)去幾年把資產(chǎn)賣給了印力，印力里面很多都是我們的人，龍湖也是。本土商業(yè)有很多做得很好，像大悅城，印力最近的項(xiàng)目也非常不錯(cuò)，從這個(gè)角度來(lái)看，凱德很開(kāi)心，共存共榮是好事，這個(gè)世界上沒(méi)有唯我獨(dú)尊的情況，唯我獨(dú)尊是不長(zhǎng)久的，要共同成長(zhǎng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德也在嘗試聯(lián)合辦公，在中國(guó)，由于租金回報(bào)很低，聯(lián)合辦公發(fā)展有難度，您怎么看？
陳永明：我們有自己的靈活辦公品牌奕橋Bridge+,2017年有了第一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在在中國(guó)有7個(gè)奕橋項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，有一些在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，有一些在辦公樓里面。我們不會(huì)把它稱為聯(lián)合辦公，對(duì)我們來(lái)講這是對(duì)客戶的一個(gè)服務(wù)。
我們現(xiàn)在很看重如何讓客戶更加有彈性。如果租戶有新的擴(kuò)張計(jì)劃，或者有一些階段性項(xiàng)目需求，都可以在奕橋里面辦公，培養(yǎng)新的團(tuán)隊(duì)。真的成了以后，再到我的普通辦公樓里面。我會(huì)把你們說(shuō)的聯(lián)合辦公當(dāng)成以前傳統(tǒng)辦公的一個(gè)服務(wù)延展，對(duì)我們來(lái)講，奕橋是一個(gè)服務(wù)。
在我們的物業(yè)里面，通過(guò)數(shù)字平臺(tái)APP拿到很多以前沒(méi)有的服務(wù)。比如說(shuō)你是一個(gè)小客戶，租的地方不大，要開(kāi)董事會(huì)，就可以在奕橋里面租一個(gè)會(huì)議室開(kāi)董事會(huì)；如果有一些產(chǎn)品需要開(kāi)發(fā)布會(huì)，但不想花很多錢去外面開(kāi)，可以在奕橋里面做發(fā)布會(huì)；做員工的培訓(xùn)，也可以在奕橋里面進(jìn)行。
所以，奕橋是一個(gè)服務(wù)，而不是說(shuō)為了賺聯(lián)合辦公的錢。很多人問(wèn)，現(xiàn)在最大的聯(lián)合辦公公司出現(xiàn)了問(wèn)題，你們?yōu)槭裁催�繼續(xù)做？對(duì)我來(lái)講，它是一個(gè)產(chǎn)品的延伸，我不把它看成一個(gè)獨(dú)立業(yè)務(wù)，而是一個(gè)服務(wù)。舉個(gè)例子，北京奕橋的租戶，到了上海出差，也可以在上海的奕橋定一個(gè)會(huì)議室。
另外，我們希望通過(guò)奕橋建立一個(gè)社群，在我辦公樓里面的租客就是一個(gè)社群，可以了解他們的需要，更好地服務(wù)他們，滿足他們的需求。這個(gè)需求是兩方面的，既有硬的，也有軟的。軟的方面比如說(shuō)給他不同的活動(dòng)，硬件方面怎么改進(jìn)，比如說(shuō)我們?cè)谧鰣@區(qū)的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)我的客戶本來(lái)是做電商的，突然變成了做軟件的，或者變成了呼叫中心。通過(guò)奕橋和客戶的交流發(fā)現(xiàn)他的生態(tài)發(fā)生了變化，也知道他的員工組合，知道這些以后對(duì)我們來(lái)講有很大的意義。
和客戶的交流可以讓我們改善硬件，對(duì)我們來(lái)講奕橋就是這樣一個(gè)載體�，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商也在做這樣的事情，它不單純是一個(gè)聯(lián)合辦公場(chǎng)所。我們下一步會(huì)關(guān)注創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、孵化器等等，集團(tuán)也會(huì)有一些風(fēng)投，看看這些企業(yè)中有沒(méi)有好的，能不能幫他們。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：凱德一定有一個(gè)很龐大的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)作支撐。
陳永明：這個(gè)很重要，我們不只是愿意孵化企業(yè)，也想孵化小商業(yè)，都在規(guī)劃藍(lán)圖中。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)聯(lián)合辦公的這部分業(yè)務(wù)有怎樣的發(fā)展計(jì)劃？
陳永明：盡量在我們自己的物業(yè)里面做，我們會(huì)研究，如果合適就會(huì)做。
