SKP，吉小安在京城再開(kāi)一朵，叫SKP-S。S，是“South”的首字母。

它離北京SKP購(gòu)物中心只有一路之隔，位于佳兆業(yè)廣場(chǎng)的B1-4層。這是一個(gè)命運(yùn)多舛的爛尾樓，有故事，多番股東進(jìn)出、更名。

如果從過(guò)往的歷史來(lái)看，它的風(fēng)水并不好。或者說(shuō)，極差。

吉小安豪擲3億，為SKP-S裝扮，大弧線和玻璃幕墻，加上可調(diào)節(jié)的全彩變色燈光系統(tǒng)，讓它的風(fēng)頭甚至超越了老牌的北京SKP。

在商業(yè)地產(chǎn)世界，一條路，或許隔開(kāi)了兩個(gè)世界�！蛾套哟呵铩防镎f(shuō)，“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，葉徒相似，其實(shí)味不同�！�

13年前，吉小安旗下的北京華聯(lián)與新光三越聯(lián)手打造了“新光天地”，成為北京乃至中國(guó)最牛的奢侈品商場(chǎng)，來(lái)者非富即貴。后來(lái)，北京華聯(lián)拿下控制權(quán)，硬生生地改了“SKP”這個(gè)洋名字。實(shí)際上，SKP（Shin Kong Place）就是新光天地英文名字的首字母縮寫(xiě)。

對(duì)于這三個(gè)字母的由來(lái)，消費(fèi)者漠不關(guān)心，他們只想知道，哪個(gè)奢侈品又上了新貨，何時(shí)有促銷活動(dòng)。

在吉小安的華聯(lián)商業(yè)王國(guó)里，SKP像一個(gè)神奇的存在，據(jù)稱2018年北京SKP的銷售額高達(dá)138億元。截至目前，SKP投資了18家公司，包括2018年開(kāi)業(yè)的西安SKP。

但SKP并沒(méi)有被北京華聯(lián)集團(tuán)董事局主席吉小安裝入上市公司——華聯(lián)綜超（600361.SH）和華聯(lián)股份（000882.SZ）。其中，華聯(lián)股份是北京華聯(lián)旗下主營(yíng)大型購(gòu)物中心的旗艦。

為什么吉小安遲遲不把SKP資本化呢？它與華聯(lián)股份同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題該怎么解決？

新貴階層

北京SKP與SKP-S的定位不同。

前者是動(dòng)輒豪擲六位數(shù)、卻又為百元優(yōu)惠券糾結(jié)的富豪，后者主要是刷抖音、網(wǎng)紅和朋友圈新貴。

進(jìn)入商場(chǎng)，在SKP-S合作GENTLE MONSTER的“未來(lái)農(nóng)場(chǎng)”中，羊叫聲引領(lǐng)樂(lè)居財(cái)經(jīng)看到了早已在社交平臺(tái)上被網(wǎng)紅刷爆的仿真羊，相對(duì)而言，作為主題中的另一位主角，正對(duì)面的機(jī)械羊，則顯然沒(méi)有受到這種目光待遇，設(shè)計(jì)者具有濃濃超現(xiàn)實(shí)主義的敘事野心，被更多地解讀為3D打印的工筆畫(huà)，就好像某條有關(guān)未來(lái)農(nóng)場(chǎng)的網(wǎng)友評(píng)論所描述“一層有特別火的未來(lái)農(nóng)場(chǎng)，有很多假綿羊看著跟真的一樣還會(huì)動(dòng)”。

LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、CARTIER和BALENCIAGA……毫無(wú)意外地出現(xiàn)在一層重奢區(qū)內(nèi)，但意外地以統(tǒng)一的“略帶廉價(jià)感”的黑子電子屏招牌形象示人，一改之前各個(gè)品牌獨(dú)有的logo設(shè)計(jì)，置身其中已辨不清品牌時(shí)尚新潮，也鮮少有顧客用心購(gòu)物，更多的是參觀主題場(chǎng)景。

進(jìn)店后，每家均有各自亮眼的產(chǎn)品和設(shè)計(jì)思路，如GUCCI美妝、家居概念店，PRADA創(chuàng)意零售空間，但都帶有火星主題元素，這些國(guó)際一線品牌就像“超級(jí)英雄”，仿佛加入了“SKP-S宇宙”序列，主角光環(huán)常態(tài)性隱藏在自家中。

二層的墨鏡企鵝展區(qū)吸引了大量的以家庭為單位的參觀者，站到肢體捕捉設(shè)備前，通過(guò)伸展身體，即有企鵝開(kāi)始旋轉(zhuǎn)“反射”出觀者表現(xiàn)的對(duì)應(yīng)動(dòng)作輪廓，但這個(gè)體感設(shè)備需要排隊(duì)。同樣的，在三層、四層所布置的時(shí)光隧道、太空艙、外星人對(duì)話等刷爆朋友圈的“經(jīng)典場(chǎng)景”前吸引多人駐足，但是提袋率卻很少。“這里給人的感覺(jué)就像是個(gè)藝術(shù)展覽館，而不是一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，各個(gè)品牌只是其中的點(diǎn)綴�！边@是來(lái)過(guò)這里體驗(yàn)過(guò)的消費(fèi)者最多的感慨。

為了迎合80后、90后這批涌現(xiàn)的奢侈品強(qiáng)勁消費(fèi)群體，使用面積僅有2.7萬(wàn)方的SKP-S，讓渡了大面積零售經(jīng)營(yíng)空間，不惜花費(fèi)大量精力、財(cái)力打造沉浸式場(chǎng)景，然而這種“犧牲租金收入造場(chǎng)景”的方式，是提升購(gòu)物體驗(yàn)還是初開(kāi)業(yè)招租壓力大？這種模式是否值得復(fù)制或效仿值得深思。

自去年雙12開(kāi)業(yè)之后，以藝術(shù)展覽、科幻體驗(yàn)、網(wǎng)紅打卡地、商場(chǎng)改造標(biāo)桿、商業(yè)地產(chǎn)新模式等多個(gè)標(biāo)簽，讓SKP-S登上行業(yè)熱議話題榜，吸引著大望路商圈之外的消費(fèi)群體前往。不過(guò)，去掉濾鏡之后的網(wǎng)紅真面貌究竟是怎樣的？

在某點(diǎn)評(píng)網(wǎng)站上對(duì)SKP-S的評(píng)價(jià)或許能折射出潛在問(wèn)題，令人意外的是，在好評(píng)如潮中仍有不少差評(píng)，基本都可歸結(jié)為吐槽電梯、地下車位，反映裝修氣味重等問(wèn)題。

“營(yíng)造沉浸式場(chǎng)景需要保持新鮮感，對(duì)場(chǎng)景更換頻率有著高要求，成本壓力較大，成本與利潤(rùn)之間如何平衡需要時(shí)間檢驗(yàn)，最快一年，最慢三年就能見(jiàn)分曉。”資深商業(yè)地產(chǎn)專家柏文喜解釋道。

南橘北枳？

如果建國(guó)路是條河，橘生淮北為橘，生淮南則仍未可知。

熟悉該地塊的人都知道一個(gè)“怪圈規(guī)律”，以長(zhǎng)安街為界，北邊商業(yè)熱度和消費(fèi)強(qiáng)度都更盛，而南邊從建筑到經(jīng)商氛圍都不太好。在曾是北京知名的爛尾樓——長(zhǎng)安8號(hào)上改造的SKP-S能否打破“怪圈魔咒”，為其注入新生機(jī)，也是業(yè)界普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。

SKP坐落在大望路的華貿(mào)中心綜合體中，與其西邊的國(guó)貿(mào)商城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地廣場(chǎng)、銀泰中心等商場(chǎng)構(gòu)成了CBD商圈，SKP-S雖處該商圈中，卻未能形成有效導(dǎo)流。

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士解釋道：“北邊的顧客形成慣性難過(guò)來(lái)，而西邊的消費(fèi)群體很大程度難與其定位相匹配，相對(duì)孤立的SKP-S需要自己努力去改變，這也是其花心思設(shè)置每層主題的原因。”

“與寫(xiě)字樓共用停車場(chǎng)，停車位少且不好找，完全體會(huì)不到高端奢侈定位商場(chǎng)該有的體驗(yàn)感�！笔菍�(duì)SKP-S停車場(chǎng)反映最多的問(wèn)題。

佳兆業(yè)廣場(chǎng)總建面約25萬(wàn)平，是集商業(yè)、酒店公寓、寫(xiě)字樓的綜合體項(xiàng)目，留給SKP-S的停車位數(shù)量的確相對(duì)有限。而公共交通方面，非地鐵上蓋，雖距離相近，但北面、西面均與大望路地鐵站相隔一街，便利程度有所打折。

在長(zhǎng)安街南邊商業(yè)氛圍常年受“冷落”的歷史背景下，SKP南館和北館又隔街相望，互通道路并未打通，對(duì)人流形成天然分割，跨街導(dǎo)流難度加大。SKP-S如何將高參觀率轉(zhuǎn)換為高購(gòu)買力，能否帶動(dòng)南區(qū)商業(yè)氛圍，需要時(shí)間來(lái)回答。

資料介紹，SKP是北京華聯(lián)集團(tuán)等投資興建的一家合資百貨公司，其前身是“新光天地”，隨著北京華聯(lián)從新光三越手中購(gòu)買了合資公司的部分股權(quán)后，便成為了新光天地項(xiàng)目的主導(dǎo)方。不過(guò)，企查查數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司，北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司股份占比40%，屬于第二大股東。

曾在2011年運(yùn)營(yíng)出銷售額最高的單體百貨商場(chǎng)之后，從此一騎絕塵，占領(lǐng)絕對(duì)高地，有著超強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)基因的SKP團(tuán)隊(duì)能否為SKP-S提供多大的消費(fèi)支持，也需要留給時(shí)間檢驗(yàn)。

誰(shuí)的SKP？

翻開(kāi)SKP的歷史，它充滿故事。

SKP的全稱是“北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司”。注冊(cè)于2006年3月28日，注冊(cè)資本2.5億元。最初的名字是，華聯(lián)新光百貨（北京）有限公司。

它先后有三個(gè)股東退出，包括良木投資、得瑞投資、新光三越投資。目前持股者為新加坡公司RADIANCE INVESTMENT HOLDINGS.LTD和北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司。RADIANCE的實(shí)際控制人無(wú)法查詢到——只顯示它成立于2011年9月15日，北京華聯(lián)集團(tuán)由吉小安通過(guò)5家公司持有。

但從SKP誕生以來(lái)，它一直與北京華聯(lián)集團(tuán)旗下的商業(yè)分開(kāi)運(yùn)營(yíng)，尤其是沒(méi)有裝入北京華聯(lián)旗下的上市公司華聯(lián)綜超和華聯(lián)股份。

有分析師指出，SKP和華聯(lián)股份存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)嫌疑。北京華聯(lián)集團(tuán)持有華聯(lián)股份25.39%股權(quán)，是第一大股東。據(jù)悉，華聯(lián)股份是國(guó)內(nèi)唯一專注于購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理的上市公司。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心同質(zhì)化嚴(yán)重、新增長(zhǎng)點(diǎn)難尋，能夠突出重圍的優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)者并不多。單人難成勢(shì)，合力易攻堅(jiān)，要在行業(yè)占領(lǐng)絕對(duì)地位，二者互相借力會(huì)更易突破。

在房地產(chǎn)行業(yè)分拆商業(yè)上市漸成趨勢(shì)的當(dāng)下，商業(yè)的經(jīng)濟(jì)潛力正在加速釋放，而有著“國(guó)內(nèi)商場(chǎng)銷冠”之稱的SKP是名副其實(shí)的實(shí)力股，如若納入華聯(lián)股份之列，也可拯救股價(jià)持續(xù)低迷的華聯(lián)股份。

2015年到2018年，公司扣除不歸母的凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)四年虧損。虧損規(guī)模分別為3.96億元、2.26億元、2.2億元和4.62億元。

SKP在2011年創(chuàng)造出銷售額最高的單體百貨商場(chǎng)之后，從此一騎絕塵，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占領(lǐng)絕對(duì)高地。在剛剛過(guò)去的2019年，SKP因單日銷售額突破10億元登上行業(yè)熱議話題榜，而反觀華聯(lián)股份的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，收入增長(zhǎng)乏力，轉(zhuǎn)型尋路效果未現(xiàn)。

華聯(lián)股份的成績(jī)有些慘淡。2016年收入和凈利潤(rùn)雙降，且降幅可觀，分別同比下降14.66%和47.50%；2017年增收不增利，凈利潤(rùn)同比大幅下降82.87%；2018年收入利潤(rùn)雙增，然而非經(jīng)常性損益貢獻(xiàn)突出；2019年前三季度收入同比微增0.51%，增長(zhǎng)疲態(tài)盡顯，迫切需要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

華聯(lián)股份也在不斷尋求轉(zhuǎn)型，處置低效門(mén)店，聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)，也開(kāi)始發(fā)力輕資產(chǎn)模式，不過(guò)目前效果暫未顯現(xiàn)。

吉小安沒(méi)有將SKP裝入華聯(lián)股份，背后的原因令人費(fèi)解。

（來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張丹）