再次見(jiàn)到陳啟宗，距離2019博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)過(guò)去大約三個(gè)月了。
不同于盛夏海南，在深秋的上海，陳啟宗換上了更為正式和保暖的黑色西裝。相同的是，他的發(fā)言依然字字珠璣，卻又不失風(fēng)趣。
觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2019觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，陳啟宗無(wú)疑是全場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)人物。
沒(méi)有太多客套，采訪迅速進(jìn)入主題。首個(gè)問(wèn)題關(guān)于最近增速放緩的零售業(yè)，陳啟宗聽(tīng)完問(wèn)題就笑了：“這是個(gè)壞問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)。今天的市場(chǎng)不好不重要，因?yàn)槲业捻?xiàng)目要十年后才開(kāi)業(yè)�！�
長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和足夠耐心，是陳啟宗每逢談起恒隆“商業(yè)經(jīng)”時(shí)都會(huì)提到的兩點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。他告誡說(shuō)，如果誰(shuí)因?yàn)榻衲晔袌?chǎng)很好才想進(jìn)來(lái)做商業(yè)，那就千萬(wàn)不要來(lái)。
“即便市場(chǎng)今年再好，甚至還有三年繁榮期，但三年之后怎么辦，要看長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)�！彼麛[了擺手：“當(dāng)然也不是說(shuō)不看，看完就算了，不要太在意這些東西�！�
風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量
12月1日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長(zhǎng)三角區(qū)域迎來(lái)新一輪高速發(fā)展機(jī)遇。而在這片面積35.8萬(wàn)平方公里的規(guī)劃范圍內(nèi)，上海市首當(dāng)其沖。
今年恒隆地產(chǎn)致股東函中，陳啟宗曾提到一個(gè)細(xì)節(jié)：“我們?cè)?990年代初首次到訪杭州，后來(lái)決定落戶(hù)上海�！比昵暗拈L(zhǎng)遠(yuǎn)眼光讓恒隆早一步在長(zhǎng)三角占得了先機(jī)。
剛剛進(jìn)入千禧年，陳啟宗便在上海拿下了自己在內(nèi)地的首個(gè)項(xiàng)目。
說(shuō)到十九年前的境況，陳啟宗神情有些緬懷。他坦誠(chéng)說(shuō)，從剛進(jìn)入上海時(shí)自己就已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到內(nèi)地市場(chǎng)未來(lái)會(huì)一片向好，這個(gè)觀點(diǎn)至今未變。
如今看來(lái)，在競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，零售額及租金收入仍能保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的上海恒隆廣場(chǎng)，沒(méi)有讓大家失望。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上海恒隆廣場(chǎng)的商場(chǎng)銷(xiāo)售額連續(xù)在2017年、2018年分別保持了26%和13%的增長(zhǎng)速度。與此同時(shí)，2018年上半年和2019年上半年均取得了同比增長(zhǎng)15%的成績(jī)，有望連續(xù)三年創(chuàng)下新高。
雖然成績(jī)可觀，但陳啟宗笑稱(chēng)，自己當(dāng)初買(mǎi)下上海恒隆廣場(chǎng)這塊地其實(shí)是“被逼的”。
“和很多人一樣，我一開(kāi)始也認(rèn)為南京東路好，但當(dāng)時(shí)東路買(mǎi)不到好地，所以我們?nèi)チ宋髀�，現(xiàn)在看來(lái)是我們的幸運(yùn)。”
也許是必然，恒隆廣場(chǎng)成為了上海南京西路最早一批“吃螃蟹”的高端商場(chǎng)。十多年過(guò)去，北上廣深等城市先一步邁入存量時(shí)代，商業(yè)體越開(kāi)越多，前來(lái)?yè)寠Z“蛋糕”的玩家也越來(lái)越多。
對(duì)此，陳啟宗并未表現(xiàn)出太多的情緒。從香港到上海，數(shù)十年的從業(yè)生涯讓陳啟宗總能保持云淡風(fēng)輕的心態(tài)：“競(jìng)爭(zhēng)總會(huì)有，問(wèn)題要看那些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手厲害還是不厲害。”
不過(guò)，陳啟宗話(huà)鋒一轉(zhuǎn)：“商業(yè)項(xiàng)目中最重要的因素是硬件，比別人優(yōu)秀才有制勝的可能，這也是我花錢(qián)改造上海兩個(gè)項(xiàng)目的原因�！钡侥壳�，恒隆上海兩個(gè)項(xiàng)目的改造翻新已經(jīng)投入了15億元。
“港匯恒隆廣場(chǎng)明年第三季度左右全部翻新完成，未來(lái)兩三年?duì)I業(yè)額應(yīng)該也能實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的增長(zhǎng)�！毖哉Z(yǔ)間，陳啟宗顯得信心十足。
但就像訪談剛開(kāi)始時(shí)陳啟宗提到做商業(yè)需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光一樣，他在致股東函中也提到，自己確信目前僅是第一次收成，而真正的豐收期尚未到來(lái)：“我們內(nèi)地策略有相當(dāng)?shù)姆烙�，豐收期到來(lái)時(shí)，租金收入和利潤(rùn)會(huì)持續(xù)得到增長(zhǎng)�！�
最好的關(guān)系
資本連接世界，一絲一毫風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引起房企們的共鳴。中美貿(mào)易、境內(nèi)外融資環(huán)境變化、市場(chǎng)調(diào)控……多重因素讓地產(chǎn)商們對(duì)未來(lái)的判斷變得晦暗不明。
陳啟宗對(duì)此有不同看法，過(guò)去幾年的經(jīng)歷為他帶來(lái)了堅(jiān)定信心和樂(lè)觀態(tài)度。
事實(shí)上，2012年至2017年這段商業(yè)地產(chǎn)的艱難時(shí)期里，恒隆在上海以及上海以外零售物業(yè)的收入和凈利潤(rùn)，幾乎沒(méi)有一年失利。
究其原因，陳啟宗曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的一句話(huà)恰好作出了解釋?zhuān)骸拔覀円愿叨松虡I(yè)房地產(chǎn)作長(zhǎng)線投資，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃的城市，發(fā)展和持有以高端或次高端購(gòu)物商場(chǎng)為核心的世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，并加以管理以作長(zhǎng)期出租，而該等購(gòu)物商場(chǎng)須為其細(xì)分市場(chǎng)中的龍頭。”
這句話(huà)也是陳啟宗為恒隆所定下的策略，至于何為“世界級(jí)”，陳啟宗介紹道，這需要項(xiàng)目滿(mǎn)足多個(gè)條件，包括位置、規(guī)模、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)等。
接著這一話(huà)題，陳啟宗談到恒隆廣場(chǎng)為何要做高端零售商場(chǎng)。在他看來(lái)，奢侈品無(wú)疑是商業(yè)項(xiàng)目最賺錢(qián)的一種業(yè)態(tài)，“奢侈品足夠高的毛利率讓它有足夠的能力支付其足夠高的租金，這是為什么我愛(ài)做奢侈品而很少做餐飲的原因，因?yàn)槲蚁胭嶅X(qián)�！�
關(guān)于奢侈品的討論，讓人印象深刻的還有2019觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)陳啟宗與兒子陳文博的一場(chǎng)對(duì)話(huà)。
在這場(chǎng)精彩的父子同臺(tái)交流中，陳啟宗顯示出了作為父親和長(zhǎng)者應(yīng)有的高屋建瓴。他從行業(yè)全局分析指出，中國(guó)奢侈品市場(chǎng)容量巨大，目前中國(guó)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)的所有高端時(shí)尚產(chǎn)品中，僅有略超過(guò)四分之一是在國(guó)內(nèi)交易，這個(gè)數(shù)字未來(lái)六年有望增長(zhǎng)至約50%，這也是恒隆的機(jī)會(huì)所在。
曾就讀于美國(guó)南加州大學(xué)的陳文博則從另一個(gè)新穎角度去論證了奢侈品市場(chǎng)的可觀。他認(rèn)為，奢侈品源頭不是只有國(guó)外市場(chǎng)，中國(guó)未來(lái)會(huì)慢慢培養(yǎng)出自己的奢侈品牌，而且“國(guó)牌”遲早會(huì)將全球的市場(chǎng)打下來(lái)。
對(duì)于奢侈品和商業(yè)市場(chǎng)的敏銳感知，讓陳啟宗將恒隆廣場(chǎng)做到了極致，也讓他在面臨“是否擔(dān)心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)重”的發(fā)問(wèn)時(shí)能夠從容以對(duì)。
他笑稱(chēng)自己雖然從來(lái)沒(méi)聽(tīng)過(guò)“同質(zhì)化”的說(shuō)法，但卻認(rèn)為這樣的表述頗為傳神。一陣短暫沉默后，陳啟宗指出：“同質(zhì)化的邏輯是有一個(gè)‘金標(biāo)準(zhǔn)’，模仿它的人多了就會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化�！�
他反問(wèn)道：“都知道奢侈品賺錢(qián)，大家都想要引進(jìn)他們，但奢侈品牌就只有這幾個(gè)，怎么辦？”陳啟宗沒(méi)有直接回答，而是提出了一個(gè)頗具實(shí)操性的問(wèn)題：“我們和品牌之間最好的關(guān)系是怎樣的？”
沒(méi)有遲疑，陳啟宗緊接說(shuō)道：“最好的關(guān)系就是我們雙方互相需要�！�
“被需要”意味著有價(jià)值，所以，當(dāng)大家都在競(jìng)爭(zhēng)引入這些品牌時(shí)，鞏固和提升自己才是最明智的選擇�！�
商業(yè)地產(chǎn)出路
企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)外部環(huán)境影響，而每次與陳啟宗談?wù)摰绞袌?chǎng)或是行業(yè)，總會(huì)驚嘆于他對(duì)形勢(shì)判斷的精準(zhǔn)與獨(dú)到。
坊間說(shuō)法稱(chēng)，陳啟宗是“世界舞臺(tái)上能見(jiàn)度最高的香港商人”。誠(chéng)然，自2011年起擔(dān)任亞洲協(xié)會(huì)聯(lián)合主席兼香港中心主席的他，早已不能簡(jiǎn)單地用“商人”二字進(jìn)行定義。
除此之外，陳啟宗還是非亞協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)董事局、美中關(guān)系全國(guó)委員會(huì)、美國(guó)百人會(huì)等國(guó)際組織成員。得益于多重身份，陳啟宗自然能從更高更廣的視野中看到許多旁人難以觸及的“風(fēng)景”。
“我們業(yè)務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的同時(shí)，亦不可忽視令人頗憂(yōu)心的地緣經(jīng)濟(jì)環(huán)境。事實(shí)上，世界或正進(jìn)入一個(gè)新階段�！边@是陳啟宗在致股東函中提出的論斷。
對(duì)于熱度不減的中美貿(mào)易話(huà)題，陳啟宗始終堅(jiān)持著自己的觀點(diǎn)。
“貿(mào)易根本不是第一戰(zhàn)場(chǎng)，最多是第三戰(zhàn)場(chǎng)�！彼J(rèn)為，貿(mào)易并非是中美最高層次的對(duì)弈，真正關(guān)注點(diǎn)在于科技領(lǐng)域。
盡管話(huà)題淺談?shì)m止，但正如之前所提到的，陳啟宗對(duì)于中國(guó)及內(nèi)地市場(chǎng)一直持有樂(lè)觀態(tài)度。延續(xù)這個(gè)話(huà)題，我們的談話(huà)內(nèi)容回歸到了“科技”二字上。
“電商對(duì)奢侈品的影響不大�！痹陉悊⒆诳磥�(lái)，優(yōu)質(zhì)的實(shí)體零售空間不會(huì)被電子商貿(mào)等技術(shù)取代，放棄低端零售業(yè)務(wù)的決定也幫助恒隆的模式不會(huì)被科技的進(jìn)步所顛覆。
“這樣的前提下，一個(gè)必然的推論就是，只要我們的購(gòu)物商場(chǎng)設(shè)計(jì)精巧且建造得當(dāng)，就沒(méi)有過(guò)時(shí)這回事�！�
與受到?jīng)_擊相反，許多在互聯(lián)網(wǎng)起家的零售商意識(shí)到自己需要實(shí)體店來(lái)提高品牌信譽(yù)。在落地選擇時(shí)，他們往往會(huì)選擇擁有優(yōu)越地段和知名品牌聚集的商場(chǎng)�！叭绱艘粊�(lái)，恒隆的物業(yè)往往會(huì)成為他們的首選，這也是我們要讓旗下購(gòu)物商場(chǎng)成為特定市場(chǎng)之首的另一原因�！�
基于對(duì)恒隆廣場(chǎng)的自信，陳啟宗在商業(yè)地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)“退出”的問(wèn)題上提出了另一種可能性——回歸重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
“商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要盡快把資金回籠。最簡(jiǎn)單的就是賣(mài)商場(chǎng)，但這并不是個(gè)好辦法，所以只能在資本市場(chǎng)想辦法，資產(chǎn)證券化就產(chǎn)生了�！�寥寥三兩句，陳啟宗便道出了商業(yè)地產(chǎn)背后的邏輯。
除了資產(chǎn)證券化，在資本的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)了“輕資產(chǎn)”模式，因其投入少，擴(kuò)張快等特點(diǎn)讓這種模式近年來(lái)大受地產(chǎn)商們的歡迎。
“但這些都不是唯一的出路�！标悊⒆谏碜酉蚯皟A了傾，語(yǔ)調(diào)有些上揚(yáng)。在他看來(lái)，重資產(chǎn)如果能運(yùn)營(yíng)得足夠好，所能產(chǎn)生的效益同樣可觀。
根據(jù)公告顯示，恒隆集團(tuán)2018年物業(yè)租賃的總收入為87.84億港元，同比增長(zhǎng)5%。于2019年上半年，恒隆的物業(yè)租賃總收入為45.05億港元。
“租金百億”于商業(yè)地產(chǎn)而言就像是“銷(xiāo)售千億”一樣頗具里程碑意義，如今看來(lái)，恒隆距離這個(gè)關(guān)口也只是差這“臨門(mén)一腳”。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：先聊一聊內(nèi)地商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題，今年零售出現(xiàn)了放緩，您是否會(huì)擔(dān)心市場(chǎng)的走勢(shì)？
陳啟宗：這個(gè)問(wèn)題是個(gè)壞問(wèn)題。從我們房地產(chǎn)商的角度來(lái)看，商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)周期相當(dāng)長(zhǎng)的行業(yè)。從我開(kāi)始去這個(gè)城市嘗試買(mǎi)地，直到開(kāi)業(yè)，需要十年。今天的市場(chǎng)不好，誰(shuí)管它？因?yàn)槭旰蟛砰_(kāi)業(yè)。
要是每天看市場(chǎng)好不好，消費(fèi)高不高，很難做，而且這個(gè)東西蓋起來(lái)近十年不能變。
要是今年市場(chǎng)很好，有三年很好的繁榮期，如果是這樣想，千萬(wàn)不要來(lái)做，三年之后怎么辦？現(xiàn)在隨便一個(gè)項(xiàng)目都一兩百億，必須要看得長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，否則根本進(jìn)入不了這個(gè)行業(yè)。
今天好不好，明天好不好，對(duì)我來(lái)說(shuō)都不重要。當(dāng)然也不是說(shuō)不看，看完了就算了，不要太在意這些東西。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：長(zhǎng)三角是恒隆布局商業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域，您認(rèn)為這個(gè)區(qū)域未來(lái)仍然是投資商業(yè)地產(chǎn)的首選嗎？
陳啟宗：不能否認(rèn)長(zhǎng)三角絕對(duì)是全國(guó)最好的市場(chǎng)，長(zhǎng)三角不只是上海，蘇州也不錯(cuò)，無(wú)錫也好，南京也不錯(cuò)，甚至杭州也很好，長(zhǎng)三角有很多城市潛力都很大。
長(zhǎng)三角這個(gè)地方歷史上都是比較特別的地方，很多人都想要來(lái)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上海的恒隆廣場(chǎng)前幾年翻新后租金水平，包括營(yíng)收都有比較顯著的增長(zhǎng)，其他恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目會(huì)有類(lèi)似的改造嗎？各自的風(fēng)格和理念會(huì)有什么不一樣的地方嗎？
陳啟宗：上海兩個(gè)商場(chǎng)花了15億左右翻新，港匯恒隆廣場(chǎng)今年20年了，恒隆廣場(chǎng)明年也20年，到了20年就差不多要翻新。
前幾年市場(chǎng)整體不好，市場(chǎng)不好的時(shí)候就是做翻新工作的時(shí)候，反正租金不那么高，不趁著市場(chǎng)低迷的時(shí)候做這些事，難道要到市場(chǎng)非常旺的時(shí)候做這些事嗎？
那幾年我們就花了工夫做翻新的事，上海以外的項(xiàng)目最老的項(xiàng)目也不過(guò)9年而已，還是非常的新，我最近也去跑了一趟，只需要做小小的改進(jìn)就行，不需要有太大的動(dòng)作。
為什么上海以外的項(xiàng)目租金比上海項(xiàng)目增長(zhǎng)更快？也是有原因的，但是上海恒隆廣場(chǎng)從翻新后到今天都是百分之十幾二十的增長(zhǎng)，租金每年百分之十幾的增長(zhǎng)，客戶(hù)營(yíng)業(yè)額都是百分之二十以上增長(zhǎng)。
港匯恒隆廣場(chǎng)明年第三季度左右可以完全翻新完成，今年最主要的翻新工作已經(jīng)做得差不多了。
很可能港匯恒隆廣場(chǎng)在未來(lái)兩三年也是百分之二十多營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)，租金收入有百分之十幾的增長(zhǎng)也是很可能的。已經(jīng)完成翻新的那部分有百分之十幾二十的租金增長(zhǎng)，未來(lái)幾年增長(zhǎng)趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)。因?yàn)榛鶖?shù)已經(jīng)比較高了，15%的增長(zhǎng)也很厲害。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上海的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多好的商場(chǎng)在上海。租金受租約的約束，不能隨便調(diào)整，但是租約一到期就可以改。營(yíng)業(yè)額在這一兩年有非常長(zhǎng)足的進(jìn)步，租金自然也要跟著增長(zhǎng)。
我們?cè)谏虾Ｒ酝獾捻?xiàng)目就有低基數(shù)的好處，因?yàn)榛鶖?shù)低，增長(zhǎng)率就容易高。所以我說(shuō)暫時(shí)把港匯恒隆廣場(chǎng)放一邊，上海以外項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)會(huì)比上海項(xiàng)目快。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：上海南京路是是中華第一商業(yè)街，在您看來(lái)，恒隆廣場(chǎng)對(duì)于南京路的意義是什么？
陳啟宗：恒隆廣場(chǎng)對(duì)南京路有什么意義？首先，把南京西路開(kāi)辟為和南京東路一樣重要、甚至更重要的商業(yè)街道。
不是說(shuō)我們當(dāng)時(shí)很聰明，當(dāng)時(shí)大家都認(rèn)為南京東路好，我也認(rèn)為南京東路好，當(dāng)時(shí)南京東路不容易買(mǎi)到好的土地，就逼著我們?nèi)ツ暇┪髀贰?
南京西路地理位置非常特別，從南京東路剛往西路走的時(shí)候西路比較寬，東路比較窄，我們就在窄和寬的街口上。
但是第一個(gè)真正意義上的高檔商場(chǎng)我們是第一個(gè)，我記得那個(gè)時(shí)候LV、香奈兒第一次上海，之前都沒(méi)有進(jìn)上海。
我現(xiàn)在覺(jué)得很幸運(yùn)，因?yàn)闁|路窄了一點(diǎn)，那么大體積的商場(chǎng)又有兩棟寫(xiě)字樓，如果那條馬路太窄就不太合適，就算在馬路對(duì)面也看不到全貌，但是現(xiàn)在剛好在比較寬的地方就可以看到漂亮的恒隆廣場(chǎng)和寫(xiě)字樓。
那不是我們的聰明能干，是我們的幸運(yùn)。我們把南京西路拓展為一個(gè)高檔的商業(yè)街，是陰差陽(yáng)錯(cuò)，各方面的幸運(yùn)造成了今天這個(gè)結(jié)果。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為對(duì)于恒隆來(lái)說(shuō)哪些基因是可以復(fù)制的？
陳啟宗：我們很注意設(shè)計(jì)，也愿意花錢(qián)在設(shè)計(jì)上。建筑的水平是比較愿意花錢(qián)的，用料相對(duì)來(lái)說(shuō)都是最高的。到今天為止，也很難在上海其他商場(chǎng)看到有別的開(kāi)發(fā)商像我們那么舍得花錢(qián)用最好的材料。
有人說(shuō)用了這些材料以后成本就貴了，是的，但是我們那些材料20年后才需要變，其它材料十幾年可能就要變，很快就磨損或者出問(wèn)題，維修費(fèi)用就很高，重新維修的費(fèi)用更高。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，到底是蓋比較便宜的東西好還是蓋好的東西好呢？我認(rèn)為值得花錢(qián)蓋一些好東西。
有一次一個(gè)美國(guó)投資人說(shuō)想見(jiàn)我，我當(dāng)時(shí)在上海恒隆廣場(chǎng)，帶他去參觀的時(shí)候，他說(shuō)這個(gè)地方很新，不錯(cuò)，有沒(méi)有三年？我說(shuō)已經(jīng)十年了。也就是說(shuō)，一個(gè)外人以為是兩三年新建的項(xiàng)目，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)十年了，這就是多花點(diǎn)錢(qián)蓋好東西的結(jié)果。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在新引進(jìn)的商家容易和其他商場(chǎng)出現(xiàn)同質(zhì)化的現(xiàn)象，您覺(jué)得我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪？您怎么看同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況？
陳啟宗：很多人喜歡創(chuàng)造一些詞匯出來(lái)，我覺(jué)得那些詞匯被創(chuàng)造出來(lái)是很好的，很傳神，能夠把概念用一個(gè)詞匯說(shuō)清楚。
比如說(shuō)“同質(zhì)化”，這個(gè)詞我從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)過(guò)，你們講了以后我覺(jué)得不錯(cuò)，但是同質(zhì)化到底是什么意義，大家有沒(méi)有想過(guò)？
和誰(shuí)相同，也就是說(shuō)要和某些人相同的模式情況下才是同質(zhì)化，那和誰(shuí)比呢？我們看問(wèn)題要抓住重點(diǎn)。同質(zhì)化的意思是有一個(gè)金標(biāo)準(zhǔn)，是最高的標(biāo)準(zhǔn)，大家都往它看，跟著它做，就變成同質(zhì)化了。
現(xiàn)在的商場(chǎng)也是這樣，商場(chǎng)租給誰(shuí)最賺錢(qián)？最賺錢(qián)的是奢侈品，因?yàn)槊首罡撸欢ㄒ颐屎芨叩臉I(yè)態(tài)。金標(biāo)準(zhǔn)是奢侈品，但大家都要同質(zhì)化，都要爭(zhēng)那些客戶(hù)，但是他們不理你有什么用？這不是好的關(guān)系。
好的關(guān)系是你要他，他也要你。奢侈品喜歡聚集在一起，幾個(gè)大品牌在那里，其他奢侈品也會(huì)在那里，他們不喜歡單獨(dú)存在，好的商場(chǎng)都集中在某一個(gè)商圈中。
什么是同質(zhì)化？就是有一個(gè)金標(biāo)準(zhǔn)，大家都想往那里靠。
什么牌子大家都有，進(jìn)去了都不知道是誰(shuí)的。所以才有人說(shuō)要做差異化，您達(dá)不到金標(biāo)準(zhǔn)就做差異化，您達(dá)到了金標(biāo)準(zhǔn)就不要差異化，差異化是被逼出來(lái)的，不是最好的賺錢(qián)之道。
當(dāng)然，不是說(shuō)差異化不能賺錢(qián)，但絕對(duì)不是最好賺錢(qián)的方法，要毛利率很高的業(yè)態(tài)才能賺錢(qián)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在長(zhǎng)三角以外的城市，比如說(shuō)偏內(nèi)陸的城市，您如果進(jìn)行開(kāi)拓疆土，應(yīng)該怎么追求這個(gè)金標(biāo)準(zhǔn)？
陳啟宗：我們不過(guò)是眾多模式的一個(gè)而已，條條大道通羅馬，賺錢(qián)的方式很多，我們有我們的方法，別人有別人的方法。
商業(yè)地產(chǎn)，特別是高檔商業(yè)地產(chǎn)有它的基因，你的基因要對(duì)。我剛在昆明開(kāi)了一個(gè)項(xiàng)目，比我想象得還要好，LV也進(jìn)來(lái)了，GUCCI也進(jìn)來(lái)了，很多大牌子都進(jìn)來(lái)了，這樣你就變成了金標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)錫的項(xiàng)目也變成了金標(biāo)準(zhǔn)，在那個(gè)城市里要買(mǎi)大品牌就去我們恒隆廣場(chǎng)。
同樣的，我們希望其他城市也能夠做到這樣，當(dāng)然我們還沒(méi)有達(dá)到這個(gè)程度，有一些地方已經(jīng)做到了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對(duì)于越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)您怎么看？
陳啟宗：競(jìng)爭(zhēng)總是會(huì)有的，問(wèn)題是那些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是厲害的還是不厲害的。
我剛才說(shuō)了，商業(yè)項(xiàng)目硬件是最重要的，您的硬件要是非常優(yōu)秀，別人又不那么好，您就有制勝的可能性。
如果要求明天沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是不切實(shí)際的，有強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)怎么辦呢？鞏固自己。為什么我們花8億去翻新，你需要自己提升，自己提升了就都不怕了。
很多人說(shuō)今年市場(chǎng)有點(diǎn)下滑，誰(shuí)管這些？中國(guó)還是一個(gè)非常好的市場(chǎng)，以往的30年是量的變化，消費(fèi)絕對(duì)是世界絕無(wú)僅有的大變，從很低變成現(xiàn)在相當(dāng)高。
未來(lái)30年量還會(huì)變，但是要加上質(zhì)的變，不只是量變，還有質(zhì)變。
未來(lái)中國(guó)的市場(chǎng)賣(mài)什么東西？只要是好東西，老百姓需要的東西，都會(huì)有市場(chǎng)。以前是肚子不餓就可以了，現(xiàn)在還要吃好的；以前有自行車(chē)就了不起了，現(xiàn)在要開(kāi)好車(chē)。
同樣的道理。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您提到中國(guó)未來(lái)30年是好的，是從過(guò)去的哪一年開(kāi)始，就認(rèn)為大陸市場(chǎng)開(kāi)始向好，而且在不斷的變化？
陳啟宗：2000年，上海開(kāi)了港匯恒隆廣場(chǎng)以后就覺(jué)得不錯(cuò)，開(kāi)了恒隆廣場(chǎng)以后就更清楚了。
那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，我一直沒(méi)改變我這個(gè)觀點(diǎn)。雖然經(jīng)常會(huì)進(jìn)行重新評(píng)估，但是得出的結(jié)論都是中國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)很好。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：新零售興起這幾年給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的最大變化是什么？
陳啟宗：對(duì)奢侈品的影響是比較小的，買(mǎi)一個(gè)幾千元、幾萬(wàn)元的包或衣服不會(huì)在網(wǎng)上買(mǎi)。在網(wǎng)上研究是有可能的，網(wǎng)上看完后到店里再試試看。奢侈品受電商的影響比較小，但如果賣(mài)的是中低檔的產(chǎn)品就很難說(shuō)了。
電商也不是影響所有的業(yè)態(tài)，不是對(duì)我們沒(méi)影響，甚至有正面影響也說(shuō)不定。就像剛才說(shuō)的例子，電商品牌要開(kāi)兩個(gè)店，其中一個(gè)開(kāi)在我們那里就可以。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)的討論都聚焦在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)證券化這一塊，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到了這個(gè)階段，對(duì)部分商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講這是不是唯一的出路？
陳啟宗：現(xiàn)在很流行輕資產(chǎn)模式，什么資產(chǎn)證券化等等，都是輕資產(chǎn)的手段而已。這是發(fā)展必然要經(jīng)歷的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，需要很多錢(qián)才能蓋一個(gè)商場(chǎng)出來(lái)，但是很少有這么多錢(qián)的企業(yè)，所以一定要盡快把資金回籠。
慢慢的大家發(fā)現(xiàn)，把商場(chǎng)賣(mài)掉不是好辦法，所以就只能在資本市場(chǎng)想辦法，資產(chǎn)證券化等東西就產(chǎn)生了，這個(gè)沒(méi)什么大不了，這是必然的結(jié)果。
但這不是唯一的出路，另外一個(gè)出路是回到老本行，做重資產(chǎn)，重資產(chǎn)也是一種可能性。
當(dāng)然能夠做重資產(chǎn)的企業(yè)不多，香港大企業(yè)有這方面的條件，國(guó)內(nèi)的國(guó)營(yíng)企業(yè)也有這樣的條件，他們資金比較充裕，比較有資格做重資產(chǎn)。
要是沒(méi)有這些背景，輕資產(chǎn)就是其中一條出路，再加上市場(chǎng)發(fā)展很快，機(jī)會(huì)很多，機(jī)會(huì)多了以后您就要去抓住，資金不夠就可以通過(guò)資產(chǎn)證券化等手段獲得。
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 陸欣）
