遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席 李明
2016年，“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”宣布更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”，以彰顯自身的多元化賽道。彼時(shí)，按照董事局主席李明的設(shè)想，遠(yuǎn)洋將構(gòu)建以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)、圍繞“全地產(chǎn)視角”的有限多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
那一年，他曾在發(fā)布會(huì)上暢想過(guò)遠(yuǎn)洋的發(fā)展計(jì)劃：未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)，集團(tuán)房地產(chǎn)銷售規(guī)模預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)百億元左右，其中將有相當(dāng)一部分來(lái)自“遠(yuǎn)洋資本”，即房地產(chǎn)金融投資。由此可以看出他對(duì)這個(gè)投融資平臺(tái)的看重。
如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)遇阻，遠(yuǎn)洋重新“回歸主業(yè)”，它旗下的長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元業(yè)務(wù)，并沒(méi)有過(guò)多置身于聚光燈下，而遠(yuǎn)洋資本，卻仍然保持著一定的活躍度。
12月5日，遠(yuǎn)洋資本又宣布增加了一筆投資。據(jù)悉，其領(lǐng)投了甲乙丙丁網(wǎng)Pre-B輪3.5億元融資，未來(lái)兩者將一同塑造汽車后市場(chǎng)領(lǐng)域的物流與供應(yīng)鏈體系。
遠(yuǎn)洋資本方面表示，此次投資的完成，標(biāo)志著遠(yuǎn)洋資本在大物流領(lǐng)域的投資布局，已從冷鏈、城配干線、倉(cāng)配、零擔(dān)延伸至產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的供應(yīng)鏈子賽道。
在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之外，李明仍在打造另一個(gè)“遠(yuǎn)洋”。
李明的投資版圖
2011年，遠(yuǎn)洋與私募巨頭KKR合作，成立了首只雙GP房地產(chǎn)基金；同年，兩只“境內(nèi)人民幣平行基金”先后設(shè)立。兩年后，三支地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)合并，由此形成了今天遠(yuǎn)洋資本的雛形——遠(yuǎn)洋集團(tuán)房地產(chǎn)金融事業(yè)部。
在投資的過(guò)程中，遠(yuǎn)洋資本涉及的范圍較廣。2018年以來(lái)，其投資了聯(lián)合麗格、盈創(chuàng)回收、納什空間等多個(gè)企業(yè)，覆蓋多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域。但在這些“零敲碎打”的動(dòng)作之外，它的重倉(cāng)方向，卻集中于存量資產(chǎn)、物流地產(chǎn)方面。
在存量板塊，遠(yuǎn)洋資本近幾年，先后獲取了上海的科恩國(guó)際中心項(xiàng)目、上海東海商業(yè)中心項(xiàng)目、中銀資產(chǎn)包項(xiàng)目、上海元博酒店、北京安貞華聯(lián)項(xiàng)目等資產(chǎn)。一番“投融管”的操作之后，它也對(duì)一部分項(xiàng)目實(shí)施退出。
比如去年9月，遠(yuǎn)洋資本就宣布退出了“中銀資產(chǎn)包”中的硅谷亮城項(xiàng)目。在過(guò)去兩年中，遠(yuǎn)洋資本先后退出了4個(gè)項(xiàng)目，預(yù)期平均退出回報(bào)率在30%左右。
然而，或許是因?yàn)轫?xiàng)目的持續(xù)收購(gòu)，給企業(yè)的自有資金造成了壓力。此后，遠(yuǎn)洋資本逐漸通過(guò)基金的形式，去擴(kuò)張自身的存量版圖。這些基金的LP，除了首開(kāi)等房企之外，還包括保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。目前，遠(yuǎn)洋募集的城市更新基金在管項(xiàng)目，已經(jīng)超過(guò)10個(gè)。 相比于存量市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋資本對(duì)于“物流”的投資訴求似乎更為強(qiáng)烈。
早在2016年，遠(yuǎn)洋就將投資的觸角，伸向了物流領(lǐng)域。彼時(shí)，遠(yuǎn)洋旗下的專項(xiàng)投資公司東穎投資，認(rèn)購(gòu)了中國(guó)物流資產(chǎn)2.96億股H股IPO股份，占發(fā)行總股數(shù)的9.99%，但金額并未披露。
投資標(biāo)的攜帶的資產(chǎn)包，無(wú)疑具有很大的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年上半年，中國(guó)物流資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中項(xiàng)目建面為100萬(wàn)平方米，此外還有110萬(wàn)平方米的在建項(xiàng)目、90萬(wàn)平方米的未開(kāi)發(fā)土地，以及360萬(wàn)平方米的擬收購(gòu)項(xiàng)目。
在投資中嘗到甜頭之后，從2017年下半年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋資本打開(kāi)了物流投資的閘門，先后投資了九曳供應(yīng)鏈、鄭明現(xiàn)代物流，以及駒馬物流、發(fā)網(wǎng)供應(yīng)鏈、壹米滴答等企業(yè)，其中部分項(xiàng)目還經(jīng)過(guò)了不止一輪的資金加持。
持續(xù)加倉(cāng)的物流資產(chǎn)，為遠(yuǎn)洋帶來(lái)了一定量的土儲(chǔ)。2019年中報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋擁有天津空港、蘇州昆山、嘉興乍浦、武漢江夏等9個(gè)物流項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備合計(jì)為65.4萬(wàn)平方米。但遠(yuǎn)洋在這些項(xiàng)目中的應(yīng)占權(quán)益，都在50%以下。
即使有存量物業(yè)、物流地產(chǎn)為遠(yuǎn)洋充實(shí)糧倉(cāng)，但遠(yuǎn)洋上半年的土儲(chǔ)，仍比去年末下降了3%，為3925萬(wàn)平方米；土儲(chǔ)應(yīng)占權(quán)益部分也由去年底的2176.1萬(wàn)平方米，下降至2076.4萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，李明曾經(jīng)構(gòu)建的業(yè)務(wù)體系，并沒(méi)有理想中豐滿。近幾年的多元業(yè)務(wù)，為遠(yuǎn)洋的助力程度，并不大。相反，在投資領(lǐng)域，李明卻是不斷突進(jìn)。
聚焦主業(yè)背后的焦慮
2018年上半年，遠(yuǎn)洋營(yíng)業(yè)額為153.76億元，同比下降11%；毛利為36.15億元，同比下降5%。營(yíng)收和毛利的雙雙下降，讓遠(yuǎn)洋意識(shí)到，公司持有的物業(yè)、新的業(yè)務(wù)、非地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用了較大的資源和管理精力。
在今年中期的主席報(bào)告中，李明重申了企業(yè)“聚焦主業(yè)”的方向。今年4、5月份，土地市場(chǎng)全線引爆后，銀根緊縮仍是房企融資常態(tài)，李明顯露出對(duì)行業(yè)“錢荒”的擔(dān)憂，表示要“聚焦主流市場(chǎng)，加強(qiáng)自身流動(dòng)性來(lái)應(yīng)對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境”。
不可否認(rèn)，遠(yuǎn)洋為主業(yè)“讓路”的思路，已付諸了行動(dòng)。
比如去年年底，遠(yuǎn)洋宣布將一幢位于北京朝陽(yáng)CBD核心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，售予基金公司，收益估計(jì)約為17.95億元。這是為其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)釋放資金的體現(xiàn)。也是由于對(duì)投資物業(yè)的輕資產(chǎn)化處理，遠(yuǎn)洋上半年來(lái)自物業(yè)投資的營(yíng)業(yè)額，才減少了44%至3.06億元。
將目光轉(zhuǎn)向“主業(yè)”之后，遠(yuǎn)洋依然保持著謹(jǐn)慎。尤其是在擴(kuò)儲(chǔ)上，遠(yuǎn)洋以“修復(fù)整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)”為原則，抑制在土地市場(chǎng)上的投資沖動(dòng)，上半年僅通過(guò)底價(jià)、低溢價(jià)，新獲取了6宗土地，新增土儲(chǔ)102.6萬(wàn)平方米。
但在減少拿地的同時(shí)，遠(yuǎn)洋仍注重銷售規(guī)模的增長(zhǎng)。
在去年提出“368”快周轉(zhuǎn)要求的基礎(chǔ)上，它今年又提出了“3468”的要求，即拿地后3個(gè)月開(kāi)工、4個(gè)月售樓處開(kāi)放、6個(gè)月開(kāi)盤、8個(gè)月首批資源銷售去化50%�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，前11月，遠(yuǎn)洋已實(shí)現(xiàn)1132億元的銷售額，跨過(guò)千億的門檻。
然而，遠(yuǎn)洋似乎仍沒(méi)有在業(yè)績(jī)上緩過(guò)神來(lái)。今年上半年，遠(yuǎn)洋雖實(shí)現(xiàn)7%的營(yíng)收增長(zhǎng)，但毛利仍同比下降7%、公司擁有人應(yīng)占溢利同比下降20%。
截至今年中期，遠(yuǎn)洋投資物業(yè)、其他所有分部的營(yíng)業(yè)額占有22.6%的比例，但諸如長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)仍未探索出成熟的盈利模式，多元化目前還不能為它的業(yè)績(jī)?cè)錾?nbsp;
出于提升業(yè)績(jī)的考慮，遠(yuǎn)洋“聚焦主業(yè)”的戰(zhàn)略或許還將持續(xù)。
（來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng) 曾樹(shù)佳）
