“之前（主辦方）讓我自己做一個(gè)演講，我就不做了。自己講話是一件很悶的事，最好還是對(duì)話，找誰來對(duì)話？”陳啟宗邊說邊將眼角瞥向一旁的年輕人，“找小陳吧�！�
全場哄堂大笑。
這里是上海靜安昆侖大酒店，2019觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場。
陳啟宗的身份，是恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長。他口中的“小陳”，即自己的長子陳文博。
現(xiàn)年37歲的陳文博，早期曾效力于畢馬威上海分公司及匯豐銀行，九年前加盟恒隆�？v使一路沒有“綠燈”，他還是從基層一步一步干至核心管理層，而今的頭銜已然是恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司執(zhí)行董事。
雖然頭頂“香港知名地產(chǎn)二代”光環(huán)，但陳文博在正式場合仍恪守職業(yè)素養(yǎng)。整場對(duì)話里，他對(duì)陳啟宗唯一一次正面稱呼，用的是“陳主席”而非“爸爸”。
這場父與子的對(duì)話，重點(diǎn)聚焦商業(yè)地產(chǎn)探討。短短35分鐘，陳啟宗接二連三向兒子拋出四個(gè)問題，無論是關(guān)于中國消費(fèi)者與中國品牌、實(shí)體與電商的討論，還是對(duì)科技運(yùn)營、香港和內(nèi)地兩地開發(fā)商的思考，角度看似細(xì)微，但任何一個(gè)內(nèi)容，都直擊商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)核，關(guān)乎這個(gè)行業(yè)的現(xiàn)在與未來。
“我發(fā)現(xiàn)我想談的問題都是商業(yè)地產(chǎn)的人不提的�！标悊⒆谌瑑纱握f起這句話。這位縱橫商場多年的親歷者，似乎執(zhí)意于將自己所觀察到的不同細(xì)節(jié)呈現(xiàn)給每一位商業(yè)地產(chǎn)同行。
而整場對(duì)話，也由此徐徐展開——
中國消費(fèi)者與中國品牌
“對(duì)中國消費(fèi)者的看法”，陳啟宗開始向陳文博提出第一個(gè)問題。他最終想知道，中國牌子將來能否也在世界舞臺(tái)上占據(jù)一個(gè)席位？
十年前乃至三五年前，中國消費(fèi)者還在追逐西方的一些服裝、品牌潮流；但如今，中國消費(fèi)者的角色已經(jīng)從跟隨者轉(zhuǎn)換成全球潮流領(lǐng)袖。陳文博觀察到的現(xiàn)象是，諸如LV之類的大牌，早期往往在巴黎、倫敦等時(shí)尚之都發(fā)布新款，現(xiàn)在，上海變成他們的新款領(lǐng)先發(fā)布陣地。
按照陳啟宗提供的數(shù)據(jù)，目前，在世界部分大牌的全球消費(fèi)中，中國消費(fèi)者所占的份額大概介于36%-37%，而中國人口是全世界人口的19%，相當(dāng)于中國消費(fèi)者一個(gè)人可以買兩個(gè)人的貨。
如果從增量來看，很多牌子70%-80%，甚至接近100%，全年增量都從中國市場產(chǎn)生�！爸袊说氖袌鰧�(shí)在大得不得了�！标悊⒆诟锌�。
龐大的消費(fèi)容量促使中國品牌正在崛起。中國什么時(shí)候會(huì)有自己的LV出現(xiàn)？——陳文博給出答案，“我覺得時(shí)間不會(huì)很長�！�
支撐他這一信心的案例是，愛馬仕在2010年推出奢侈品牌“上下”，以中國制造為特色，產(chǎn)品包括服裝，家具和餐具等，上海新天地商業(yè)區(qū)一幢法式紅磚建筑，便是“上下”在中國開設(shè)的首個(gè)真正品牌之家。
市場體積大，能夠在財(cái)務(wù)上得到非常大優(yōu)勢(shì)，讓陳啟宗常常思考，恒隆旗下的商場不能光有香奈兒、迪奧等老外的牌子，還必須留余地給中國牌子。因?yàn)楹苡锌赡埽袊倪@些品牌老板，搖身一變就成為世界大牌的老板。
中國創(chuàng)造品牌是遲早的事。陳文博也贊成這一觀點(diǎn)，在他看來，一個(gè)品牌的誕生基本需要兩個(gè)因素，第一是質(zhì)量，第二是故事歷史。中國制造的東西都有很高質(zhì)量，現(xiàn)在缺的只是歷史或故事�！耙膊灰欢ǚ且f歷史，但故事必須講得非常好，能夠讓西方國家的消費(fèi)者接受這個(gè)故事，我覺得這不過是時(shí)間問題�！彼f。
實(shí)體與電商
如果說，關(guān)于中國消費(fèi)者與中國品牌的討論還停留在商業(yè)探索層面，那電商的出現(xiàn)則實(shí)實(shí)在在開始沖擊線下商業(yè)生態(tài)。陳啟宗在與投資者談話的時(shí)候，他們總會(huì)提一個(gè)問題，電商對(duì)他們的影響有多大，怎么看電商這個(gè)事？
這一次，陳啟宗將這個(gè)問題轉(zhuǎn)向自己的兒子。
上海恒隆廣場與港匯恒隆廣場，是現(xiàn)時(shí)恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃收入的主要貢獻(xiàn)者，而陳文博，曾是這兩座商場的主要負(fù)責(zé)人。他回答，對(duì)電商是非常害怕，同時(shí)又一點(diǎn)都不害怕。
如此矛盾的心理背后，有著階段性考量——“目前LV、愛馬仕的那些經(jīng)典款，在網(wǎng)絡(luò)上只能買到二手，并沒有新貨銷售。當(dāng)然這個(gè)形式慢慢可能發(fā)生變化，一般線下零售會(huì)逐漸過渡到線上，所以長遠(yuǎn)來說我非常害怕。”陳文博說，但短期跟中期，一些線下購物商場擁有創(chuàng)造空間的優(yōu)勢(shì)，部分品牌方將自己整個(gè)品牌的DNA、故事和歷史展示給消費(fèi)者。
陳文博對(duì)線下商場的機(jī)會(huì)依然頗為看好。如若單純依靠線上銷售，消費(fèi)者可能會(huì)對(duì)未買過的產(chǎn)品產(chǎn)生不確定性，但線下商場與店鋪的存在，能夠讓消費(fèi)者對(duì)這個(gè)品牌的實(shí)力、質(zhì)量產(chǎn)生信任，這就是陳文博所認(rèn)為的線下價(jià)值所在。
陳啟宗的觀察顯然更加深入，他發(fā)現(xiàn)，哪怕是一流大牌，依然喜歡扎堆開店。這就給了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一個(gè)啟示，如果大牌都喜歡聚集在某個(gè)地方，那總會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大贏家。哪個(gè)商場能夠把這些大牌全部吸引過去，它就是大贏家。
他再將思考進(jìn)一步延伸：那些以線上為主的牌子，不可能再像從前那樣再開三五十個(gè)店。當(dāng)他需要少數(shù)實(shí)體店的時(shí)候，他只會(huì)選擇去最好的、能夠提升自己品牌價(jià)值的商場。能搶奪到這一部分線上資源的商場，自然也是另外一個(gè)層面的大贏家。
商業(yè)地產(chǎn)的科技運(yùn)用
七年前，陳啟宗向兒子布置了一項(xiàng)任務(wù)，研究科技。但整整七年過去，直到今年，恒隆旗下的商場才真正開始利用大數(shù)據(jù)分析。
事實(shí)上，過去這些年，陳啟宗也很少在商業(yè)地產(chǎn)論壇上聽到關(guān)于科技屬性的探討，但他確信，這一方面恐怕對(duì)將來5-20年的商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)生重要變化。
“談一談恒隆、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ诳萍歼\(yùn)用的考慮。”陳啟宗緊接著聊起第三個(gè)問題。
“以往這七年，整個(gè)市場都在討論，怎么使用科技。但是我覺得，直到最近才真的有一些商業(yè)地產(chǎn)商能用的科技工具，人臉識(shí)別肯定是其中一個(gè)。”陳文博說。
人臉識(shí)別的運(yùn)用為恒隆糾過一次編。以前，陳文博一直以為到恒隆旗下商場消費(fèi)的顧客70%都是女生，原因在于每次商場調(diào)查問卷回收，70%都是女生作答，相比男生，女生填表的意愿更為突出。但啟用人臉識(shí)別之后，陳文博才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)數(shù)字是不對(duì)的，原來商場只有50%-60%是女性顧客�！拔覀兘K于知道，還是有一些價(jià)值很大的資料，可以變成數(shù)據(jù)拿回來。”
除了人臉識(shí)別，美國、歐洲現(xiàn)在還在使用的現(xiàn)金、信用卡付費(fèi)方式，已經(jīng)被中國更新?lián)Q代了。如今，中國的消費(fèi)者，更多采用微信、支付寶這類無現(xiàn)金付款方式。
相比傳統(tǒng)現(xiàn)金收費(fèi)方式基本很難得到消費(fèi)者任何信息和資料，如今的POS機(jī)終端可以反饋出比較具體的數(shù)據(jù)，為商業(yè)地產(chǎn)商未來分析提供基礎(chǔ)性材料。
兩地開發(fā)商之爭
高潮出現(xiàn)在整場對(duì)話的末尾。陳啟宗直接給兒子挖了一個(gè)坑——“現(xiàn)在在內(nèi)地大城市，你怎么看香港開發(fā)商？”
問題如連環(huán)炮似，緊接著密集襲來，“內(nèi)地開發(fā)商的相對(duì)優(yōu)勢(shì)是什么？內(nèi)地開發(fā)商比我們香港優(yōu)勝的是什么？比如在上海，你會(huì)想到恒隆，想到香港不少企業(yè)，到底在這一方面，香港開發(fā)商是有優(yōu)勢(shì)，還是劣勢(shì)？我們是領(lǐng)先，還是落后？原因何在？”
臺(tái)下是濟(jì)濟(jì)一堂的內(nèi)地開發(fā)商，旁邊是自己的兒子，但陳啟宗絲毫不留一點(diǎn)空隙。
陳文博開口，“香港開發(fā)商目前在管理方面稍強(qiáng)一些，但是有點(diǎn)不接地氣，所以在市場工作、招商推廣方面，我們還是達(dá)不到內(nèi)地開發(fā)商水平。”
陳啟宗顯然對(duì)這個(gè)答案不甚滿意，他繼續(xù)問，“你有更敏感的（感觸），哪家大陸開發(fā)商是你很尊敬的？”
“不少�！倍葐X的陳文博仍有些謹(jǐn)慎，但他還是舉了兩個(gè)例子，恒隆位于沈陽的一個(gè)項(xiàng)目做得不錯(cuò)，但還有一些內(nèi)地開發(fā)商做得更好，比如華潤萬象城；大悅城也做得非常不錯(cuò)，有一定規(guī)模，能夠吸引國際奢侈品牌進(jìn)駐，基本上管理水平也不會(huì)太差。
兩個(gè)案例總算引起了陳啟宗的些許共鳴。他說，沈陽是一個(gè)奇怪的地方，雖然總體經(jīng)濟(jì)不算好，但只要是行業(yè)領(lǐng)先者，還是非�？少F的，無可否認(rèn)萬象城做得非常成功；恒隆雖然略微遜色，但每年也有一點(diǎn)點(diǎn)增長。
沈陽十大知名步行街之一的中街，最西邊還有恒隆另一個(gè)四星級(jí)商場，最東邊則是大悅城。早年，這一整條街上，來自四面八方的開發(fā)商扎堆開起商場，十年過去，這些商場關(guān)門的關(guān)門，蕭條的蕭條。
“現(xiàn)在剩下誰？就你跟我�！蔽枧_(tái)上的陳啟宗，隔空與臺(tái)下大悅城相關(guān)負(fù)責(zé)人喊起話，“這反而讓我非常不高興，為什么不高興？如果僅剩我們兩家的話，以后人氣就越來越少�！�
他提出自己的想法，希望兩家合作，將這條街道做旺�！白詈媚阗嵈箦X，我賺大錢，別人賺小錢�！�
時(shí)間一點(diǎn)一滴過去，陳啟宗果斷結(jié)束了這場父與子的對(duì)話。
但他不忘在末尾發(fā)出呼吁——“我們這個(gè)行業(yè)絕對(duì)不好玩，能夠在這個(gè)行業(yè)里生存下來就相當(dāng)不錯(cuò)了。希望大家保持頭腦清醒，不要做瘋子，不要制造瘋的市場，還是要理性看待。”
畢竟，只有理性的人才能最終生存在這個(gè)市場上，才能在市場上獲勝。
（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 陳博）
