熙熙攘攘的建國(guó)門大街，不少知名的寫字樓項(xiàng)目林立在道路兩旁形成亮麗風(fēng)景線，恒基中心只是其中一座。

這棟曾被評(píng)為20世紀(jì)90年代北京十大建筑之一的寫字樓，代表了恒基兆業(yè)對(duì)中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的向往。

不久恒基兆業(yè)計(jì)劃在廣州如法炮制一個(gè)“恒基中心”，不過(guò)這個(gè)名字最終沒(méi)有出現(xiàn)在南粵大地上。近年來(lái)，隨著恒基兆業(yè)將旗下在廣州的地塊及項(xiàng)目逐個(gè)出讓，該公司自90年代進(jìn)入廣州后積極獲得的土地已所剩無(wú)幾。

但另一方面，這并不代表恒基兆業(yè)要撤離廣州，其折射的是這家港資開(kāi)發(fā)商策略的轉(zhuǎn)變。

兩年前的資產(chǎn)剝離

10月18日，富力地產(chǎn)以底價(jià)4.95億元摘下一幅位于廣州越秀區(qū)中山六路將軍東，面積4627平方米的地塊。

該宗地是越秀區(qū)自2011年后8年來(lái)首次迎來(lái)經(jīng)營(yíng)性用地出讓，20411元/平方米的成交樓面價(jià)亦使它成為廣州有史以來(lái)第二貴的商用地。第一名為成交樓面價(jià)32967元/平方米的珠江新城最后一宗地塊。

但據(jù)了解，富力其實(shí)無(wú)須就本次土拍支付購(gòu)地的相關(guān)利息費(fèi)用。

只因該地塊原由恒基兆業(yè)附屬駿建國(guó)際有限公司持有，并早于兩年前已由恒基轉(zhuǎn)手于富力地產(chǎn)。后者事前已實(shí)際接受該地塊，土拍只是走走流程。

以長(zhǎng)實(shí)2014年開(kāi)始出售物業(yè)為起點(diǎn)，港資在內(nèi)地樓市的龜縮成為近年一個(gè)常態(tài)。2017年，恒基兆業(yè)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備發(fā)生銳減。截止2017年6月30日，恒基兆業(yè)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備僅為4820萬(wàn)平方呎，較16年年末減少5280萬(wàn)平方呎。

變化源于兩宗交易。其中，2017年3月，恒基兆業(yè)以17.27億元向碧桂園出售一宗位于廣州芳村立交尚待拆遷及清理的地塊，項(xiàng)目原可建樓面面積逾1200萬(wàn)平方呎。

公開(kāi)資料顯示，恒基兆業(yè)或最早于上世紀(jì)90年代拿下該地塊，1999至2004年逐步進(jìn)行遷置及地盤清理工程，但隨后進(jìn)展一直緩慢。2007年，恒基兆業(yè)提出一份50億元推動(dòng)資金的廣州“5年計(jì)劃”，芳村地塊被列為重點(diǎn)項(xiàng)目，但之后音訊不多。

2017年5月，恒基兆業(yè)再以71.76億價(jià)格向富力轉(zhuǎn)讓若干地塊權(quán)益。后者接手了位于沈陽(yáng)、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目原可建樓面面積合共約3900萬(wàn)平方呎。

時(shí)年7月5日，富力地產(chǎn)和恒基兆業(yè)舉辦了項(xiàng)目交接會(huì)，標(biāo)的是廣州越秀區(qū)和海珠區(qū)兩處項(xiàng)目。除上述將軍東地塊外，海珠區(qū)的土地位于同福花苑地塊，也是城市更新項(xiàng)目。

恒基兆業(yè)亦最早于上世紀(jì)90年代拿下該地塊，1999至2001年進(jìn)行遷置及地盤清理工程。項(xiàng)目原規(guī)劃面積約4.6萬(wàn)平方米，擬建一座購(gòu)物商場(chǎng)、一幢辦公大樓及八幢住宅大廈，發(fā)展規(guī)模頗大，但后來(lái)于2002年因要配合當(dāng)?shù)匕l(fā)展道路基建，地盤面積減至約7381平方米，改為開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合項(xiàng)目。

恒基舊改漫途

一位了解恒基兆業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，恒基兆業(yè)轉(zhuǎn)讓的（廣州）項(xiàng)目基本都是舊改，運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)，難度較大，這其實(shí)不是港資企業(yè)較擅長(zhǎng)的事情。

2007年恒基兆業(yè)提出“5年計(jì)劃”時(shí)，根據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)就有市場(chǎng)人士指出，恒基兆業(yè)在廣州的地塊絕大部分是上世紀(jì)90年代獲取，都位于老城區(qū)，啟動(dòng)項(xiàng)目首要解決拆遷問(wèn)題，因此投資開(kāi)發(fā)一直緩慢。

“舊城首先有一定的拆遷難度存在�！笔缆�(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星表示，“第二，港資當(dāng)年對(duì)廣州‘三舊改造’在一些政策方面可能沒(méi)有內(nèi)地企業(yè)清晰，所以可能是存在著推不動(dòng)的一些問(wèn)題�！�

而新鴻基當(dāng)時(shí)推行的舊改+港式地鐵商業(yè)的模式或比較超前（如恒寶華庭、芳村立交地塊兩個(gè)項(xiàng)目），這難免造成一定困難。

在執(zhí)行一輪出售行動(dòng)后，恒基兆業(yè)廣州地區(qū)在手上的項(xiàng)目所剩無(wú)幾。

一個(gè)是位于海珠廣場(chǎng)旁邊，取名為恒基中心的商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)悉，這個(gè)項(xiàng)目早在1992年恒基兆業(yè)就獲得了地塊開(kāi)發(fā)權(quán)，但由于開(kāi)發(fā)滯后，曾被列入廣州需盤活的111宗歷史用地項(xiàng)目之一。

2018年，恒基中心正式更名為星寰國(guó)際商業(yè)中心，項(xiàng)目規(guī)劃總體量約30.4萬(wàn)平方米，共分兩期。計(jì)劃于今年內(nèi)落成，2020年開(kāi)業(yè)。

其中第一期的“星寰一”集合了約7.6萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)及約8.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓；而第二期的“星寰二”及“星寰三”即現(xiàn)海珠廣場(chǎng)西廣場(chǎng)和東廣場(chǎng)地庫(kù)，建成后將提供戶內(nèi)及戶外公共空間與綠色公園。

還有一個(gè)名叫“嶺南之門”的項(xiàng)目也曾寫入恒基兆業(yè)的廣州拿地記錄中。該項(xiàng)目是2012年，廣州海珠區(qū)政府去香港招商引資時(shí)簽下的。項(xiàng)目位于海珠湖南端，也采用雙子樓設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)規(guī)劃高度為280米。

而有知情人透露，“嶺門之門”這個(gè)名字這幾年都并未在恒基兆業(yè)內(nèi)部資料中出現(xiàn)，估計(jì)已經(jīng)不了了之。

“這并不代表恒基兆業(yè)要退出廣州市場(chǎng)，而是要在廣州做自己更擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)�！币晃唤咏�恒基兆業(yè)的人士稱，這一兩年恒基兆業(yè)在廣州仍在尋找合適的項(xiàng)目，也多次出現(xiàn)在招拍掛現(xiàn)場(chǎng)。

“其實(shí)恒基兆業(yè)在廣州還有一個(gè)項(xiàng)目，就是之前和奧園合作的番禺氮肥廠城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底或明年年初就可以正式掛牌了�！鄙鲜鋈耸糠Q。

2018年4月，奧園和恒基兆業(yè)簽訂協(xié)議，攜手推進(jìn)廣州番禺氮肥廠城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目建設(shè)凈用地約10萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約30萬(wàn)平方米。

除此之外，恒基兆業(yè)在廣州還參股了兩個(gè)住宅項(xiàng)目，一個(gè)是位于白云區(qū)石井鎮(zhèn)的建發(fā)九龍倉(cāng)央璽，恒基兆業(yè)占股18%；另一個(gè)是位于增城三聯(lián)村的住宅項(xiàng)目，恒基兆業(yè)占股約10%。

事實(shí)上，目前恒基兆業(yè)明顯將其發(fā)展重心放在收租物業(yè)方面，這一點(diǎn)在上海區(qū)域有最明顯體現(xiàn)。而物業(yè)發(fā)展方面，恒基兆業(yè)則持續(xù)以合作模式，與內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起合作開(kāi)發(fā)一線及具經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的二線城市的住宅項(xiàng)目，及舊改項(xiàng)目。

據(jù)了解，目前港資企業(yè)大多通過(guò)并購(gòu)，或者跟熟悉本地情況的本土企業(yè)合作舊改項(xiàng)目，“但像新世界它也設(shè)有專門的舊改團(tuán)隊(duì)，它的班底里其實(shí)也會(huì)有很多了解政策的人，跟其他傳統(tǒng)的港資會(huì)有不一樣�！�

林家星說(shuō)：“現(xiàn)在除了港資以外，其實(shí)一些資金方也在關(guān)注粵港澳大灣區(qū)。包括一些過(guò)江龍的企業(yè)，它如果想快速起步舊改的話，跟本地企業(yè)合作未嘗不是一個(gè)好的辦法�！�

（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 劉子棟、武瑾瑩）