用基金的模式做商業(yè)地產(chǎn)正在成為一種趨勢，這也令不少房地產(chǎn)基金成為商業(yè)地產(chǎn)領域強勁的闖入者。

9月26日，國內(nèi)最大的地產(chǎn)基金管理人之一光大安石在合肥迎來其最新的購物中心項目——合肥綠地大融城。

據(jù)悉，這是光大安石首次進入合肥市場打造的商業(yè)項目，總建筑面積7.2萬平方米，停車位1500個。

至此，光大安石已在全國完成10城17座大融城的布局，總管理資產(chǎn)面積達180萬平方米。

作為光大安石旗下重要的的商業(yè)自主品牌，大融城在短短幾年間獲得迅速的發(fā)展，光大安石商業(yè)運營管理中心總經(jīng)理林寶泰認為，“這得益于光大安石的基金模式以及創(chuàng)新運營，而所謂基金模式就是‘募、投、管、退’業(yè)務邏輯下的一體化能力�！�

光大安石是A股上市公司光大嘉寶與香港上市公司光大控股旗下最具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投資基金管理人與地產(chǎn)投資平臺，從2007年亞雷投資（光大安石前身）成立起，已專注于不動產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理逾10年。

數(shù)據(jù)指出，截至2019年6月末，光大安石累計管理規(guī)模超過1100億人民幣，已成功退出超過600億投資、逾100個項目。

值得一提的是，此次在合肥的綠地大融城就是一個輕資產(chǎn)項目。此前，光大安石也曾在南昌與綠地合作大融城項目。

林寶泰表示，“類似的輕資產(chǎn)項目也有，但不多，大融城主要還是以重資產(chǎn)為主，所以等項目運營穩(wěn)定，未來不排除會對這些輕資產(chǎn)項目進行收購�！�

17座大融城

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，目前大融城布局的城市主要位于全國一二線，包括上海、北京、重慶、西安、青島、成都、南昌、佛山、江門和合肥。其中，在光大安石商業(yè)的起點城市重慶就共有6座。

2010年初，聯(lián)想控股旗下的融科智地與光大安石在重慶組建合資公司融科光控，收購位于重慶江北觀音橋的一個局部爛尾項目“現(xiàn)代廣場”。

隨后，經(jīng)過重新定位、設計、改造，項目于當年重新開業(yè)，定位中端商場，總建筑面積13萬平方米。數(shù)據(jù)指出，通過光大安石的運營，2013年-2016年期間，重慶觀音橋大融城的出租率從最初的75%，逐步提升至97%。

林寶泰介紹，在業(yè)態(tài)品牌創(chuàng)新層面，重慶觀音橋大融城保持每年品牌的調(diào)整比例都達到了30%以上，快速調(diào)整、適應并引領市場。2018年，該項目客流位列win data 全國客流規(guī)模指數(shù)排名第三。

而在資本層面，這也是大融城首個REITs模式運營項目。2016年，重慶觀音橋大融城項目發(fā)行25億類REITs產(chǎn)品，其中優(yōu)先A檔13億元，發(fā)行利率為3.8%；優(yōu)先B檔3億元，發(fā)行利率4.3%；次級為9億元。

“至今為止，這也是國內(nèi)同類型產(chǎn)品中最低的發(fā)行利率�！绷謱毺┭a充道。

發(fā)現(xiàn)價值被低估的存量資產(chǎn)并投資，收購后進行重新定位、改造和運營管理，在資產(chǎn)價值提升后，以資產(chǎn)證券化的形式實現(xiàn)退出，給投資者創(chuàng)造穩(wěn)健的回報，這是光大安石的商業(yè)路徑。

而重慶項目的成功，無疑打開了大融城品牌的復制之路。

在項目選擇上，光大安石則集中聚焦七大區(qū)域，包括長三角發(fā)達城市群、華北發(fā)達城市群、珠三角發(fā)達城市群、西南經(jīng)濟快速增長城市群、中部經(jīng)濟快速增長城市群、中西部經(jīng)濟活躍城市群、環(huán)渤海經(jīng)濟活躍城市群。

對商業(yè)地產(chǎn)而言，除了選址外，內(nèi)部團隊支撐和長遠規(guī)劃同樣重要。林寶泰透露，光大安石倡導主動管理，通過自有商管團隊的商業(yè)管理和運營能力來提升購物中心的人流量和租金收益，從而提升物業(yè)價值，“為此，我們甚至還有自己的項目設計團隊�！�

除了收購這樣的重資產(chǎn)模式外，光大安石也在和諸如綠地這樣的開發(fā)商進行合作，輸出管理和品牌，加快大融城的布局速度。

資管未來式

事實上，目前的17個大融城和180萬方的資產(chǎn)管理體量，已足以和國內(nèi)許多傳統(tǒng)地產(chǎn)商相提并論。

而與傳統(tǒng)開發(fā)商不同的是，光大安石是用基金的模式做商業(yè)地產(chǎn)，也就是通過資本力量觸達商業(yè)地產(chǎn)的方方面面。

比如，開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，傳統(tǒng)還是通過拿地、建設，再從開業(yè)后的租金回報覆蓋投入成本，再計算回報率和回報周期。

但在基金模式中，現(xiàn)金流、項目估值和資本化率才是更為關鍵的指標。此外，基金做商業(yè)地產(chǎn)會以退出和投資人的角度來分析現(xiàn)在的投入和規(guī)劃，完成募、投、管、退四個階段。

2018年末，光大安石獲準發(fā)行全國首單地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)REITs、全國首單以購物中心為底層資產(chǎn)儲架式REITs，儲架規(guī)模100億元。其中，今年5月首期發(fā)行成功的產(chǎn)品靜安大融城資產(chǎn)支持專項計劃，底層資產(chǎn)就是靜安大融城項目，發(fā)行規(guī)模達43億元。

據(jù)了解，靜安大融城純商業(yè)面積達19萬平方米，2018年6月開業(yè)，定位于區(qū)域綜合型購物中心，是光大安石目前體量最大的旗艦項目。正是從介入項目起，光大安石就以整體退出的未來視角進行規(guī)劃和安排，因此短短不到一年項目就可以實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

值得一提的是，基金模式也逐漸成為越來越多商業(yè)地產(chǎn)商的擴張模式，包括大悅城、華潤等專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)商近年也在通過設立基金的模式擴張，并實現(xiàn)退出。

不過，光大安石的優(yōu)勢在于它已形成“募、投、管、退”業(yè)務邏輯下的一體化能力，而傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商則需要與基金公司合作融合。

隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領域發(fā)展逐漸過量，光大安石基金模式，在項目擴張和差異化運營上的優(yōu)勢將日益明顯。

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 黎倩）