2016年曾規(guī)劃出一幅商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖的旭輝，在許下“5年時(shí)間500億規(guī)�！痹妇暗某兄Z期中程，有了進(jìn)一步的商業(yè)擴(kuò)張動作。
近日，旭輝對外宣布，成立旭輝集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)管理總部（以下簡稱“旭輝商業(yè)”），原本的商業(yè)管理部和旭美商業(yè)將被并入旭輝商業(yè)。同時(shí)，旭輝方面表示，未來商業(yè)比重在整體業(yè)務(wù)版圖中占比將會逐年增加，從而推動其「城市綜合運(yùn)營商」戰(zhàn)略全面落地。這一舉措被外界解讀為旭輝商業(yè)地產(chǎn)的謀變之舉。
在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管對于商業(yè)板塊的重視程度一直較高，近年來旭輝也熱衷于四處高薪挖角商業(yè)地產(chǎn)精英，但是從當(dāng)前情況來看，其商辦板塊的銷售收入及租金收入商業(yè)地產(chǎn)仍然談不上出彩。對于旭輝而言，須盡快確定出一條適合自身的商業(yè)運(yùn)營路徑，并打造出一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目形成品牌效應(yīng)，這是其實(shí)圓夢商業(yè)愿景的必經(jīng)之路。
成立旭輝商業(yè)
這份名為《旭輝集團(tuán)成立商業(yè)總部，發(fā)力核心城市精品商業(yè)》的公開信，將旭輝商業(yè)地產(chǎn)板塊的調(diào)整全盤托出：旭輝集團(tuán)將成立旭輝集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)管理總部，簡稱“旭輝商業(yè)”，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理全集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、招商和持有營運(yùn)。原集團(tuán)商業(yè)管理部和旭美商業(yè)合并入旭輝商業(yè)。旭輝方面稱，這也是繼6月成立江蘇區(qū)域集團(tuán)以來，旭輝再一次為實(shí)現(xiàn)二五戰(zhàn)略目標(biāo)推行組織優(yōu)化變革。
商業(yè)框架調(diào)整之外，旭輝商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)班子和人事布局也得以確立。在集團(tuán)層面，新成立的旭輝商業(yè)總裁將由旭輝集團(tuán)總裁林峰兼任；旭輝集團(tuán)副總裁、旭美商業(yè)總經(jīng)理王壽慶則將出任旭輝商業(yè)副總裁。在區(qū)域?qū)用妫瑢⒂尚褫x各區(qū)域集團(tuán)或事業(yè)部負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌管理商業(yè)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、營運(yùn)與物管，從而整體推進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的高品質(zhì)落地，并實(shí)現(xiàn)與住宅開發(fā)最大程度的協(xié)同。
此外，對于布局方向以及業(yè)務(wù)比重，林峰表示，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業(yè)機(jī)會，未來商業(yè)比重在整體業(yè)務(wù)版圖中占比會逐年增加，從而推動旭輝“城市綜合運(yùn)營商”戰(zhàn)略全面落地。
50%從何而來
“可能10年后你再看旭輝，就和香港新鴻基一樣，有一半是開發(fā)業(yè)務(wù)，有一半是收租的業(yè)務(wù)�！�2019年3月業(yè)績會上，旭輝董事長林中向外界如是描述自己想要看到的“十年后的旭輝”，在他的愿景展望中，那個(gè)時(shí)候旭輝商業(yè)板塊的占比達(dá)到了50%。
未來商業(yè)占比一半，可見旭輝對于商業(yè)地產(chǎn)板塊的重視。而實(shí)際上，早在2016年，旭輝曾向外界規(guī)劃出一幅更大的商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖——5年時(shí)間500億規(guī)模。彼時(shí)旭輝商業(yè)事業(yè)部CEO蔣達(dá)強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)表示：“旭輝商業(yè)將以每年3-5個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)張，并在5年后達(dá)到500億元的資產(chǎn)規(guī)模，2021年開業(yè)25-30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，未來5年還會分拆商業(yè)上市�！�
根據(jù)媒體報(bào)道，彼時(shí)旭輝的商業(yè)項(xiàng)目布局在上海、合肥、長沙等一二線城市，管理面積達(dá)到70萬平方米，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到100億元。如果想要在在5年內(nèi)達(dá)到500億元的資產(chǎn)規(guī)模，旭輝商業(yè)則需要將當(dāng)時(shí)的的規(guī)模翻5倍。
不過，自蔣達(dá)強(qiáng)2018年初離任后，旭輝方面似乎鮮少在公開場合高調(diào)談及昔日的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃。而根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)披露，當(dāng)前的旭輝距離此前許下的“5年時(shí)間500億規(guī)�！痹妇�，仍有一段很大距離。
來自旭輝方面的資料顯示，截止2018年年底，旭輝旗下商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理面積已逾百萬方。另據(jù)該集團(tuán)2018年報(bào)，旭輝于2018年的租金收入約為2.37億元，同比上升151.0%。2018年的租金收入主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際及重慶旭輝城，有關(guān)增長主要來自上海旭輝海上國際、上海LCM置滙旭輝廣場及重慶旭輝城的新租金收入。
物業(yè)出租方面，截至2018年12月31日，旭輝共有16項(xiàng)投資物業(yè)，其中10項(xiàng)投資物業(yè)已開始出租。
“單純看這兩年物業(yè)的投資收益，商業(yè)地產(chǎn)的投資增值機(jī)會其實(shí)不如住宅產(chǎn)業(yè)，或者說住宅規(guī)模比重大的房企這兩年反而業(yè)績成長較快。商業(yè)地產(chǎn)本身有兩個(gè)缺點(diǎn)：第一是金融創(chuàng)新不到位，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)最終和商業(yè)零售沒有太多差異，或者說沒有用類似證券化的工具去進(jìn)行包裝；第二是投資客更多關(guān)注沿街商鋪，但其他商鋪去化并不好，租金收益也受限�！� 財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似問題反過來也要求地產(chǎn)商積極研究相關(guān)問題，同時(shí)注重對投資收益率的提高等內(nèi)容。
慢半拍的缺陷
從稍早前坊間流傳并熱議的“千萬年薪挖角商業(yè)巨頭”，到現(xiàn)如今新設(shè)商業(yè)地產(chǎn)管理總部并由企業(yè)總裁親自掛帥，無不印證了旭輝對商業(yè)地產(chǎn)的偏愛與發(fā)力。在外界看來，旭輝商業(yè)架構(gòu)的變化背后是旭輝發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的信號，意味著其商業(yè)板塊發(fā)展將逐漸提速。
不過有觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)需要前置規(guī)劃的長周期領(lǐng)域，和其他前序梯隊(duì)房企相比，現(xiàn)在還在搭建專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的旭輝顯然已經(jīng)慢了一拍。
一位不愿具名的行業(yè)專家分析認(rèn)為，當(dāng)前市場形勢下，旭輝再發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上也面臨著較大壓力。一方面，商業(yè)地產(chǎn)漸成房企發(fā)展標(biāo)配，越來越多的房企入局并成為商業(yè)地產(chǎn)“大蛋糕”的搶食者；據(jù)克而瑞地新引力統(tǒng)計(jì)，TOP 50 房企中，逾八成皆已進(jìn)軍商業(yè)。從 TOP 50 房企商業(yè)地產(chǎn)的不同發(fā)展階段來看，超 70%處于初期發(fā)展階段，說明布局商業(yè)地產(chǎn)的后進(jìn)者紛至沓來。另一方面，旭輝商業(yè)品牌力尚有不足，缺少讓業(yè)內(nèi)外印象深刻的標(biāo)桿項(xiàng)目。
據(jù)了解，目前旭輝商業(yè)的產(chǎn)品線分為三類，一是定位于區(qū)域商業(yè)中心的旭輝廣場，屬于中型購物中心，面積在8萬平方米以上；二是社區(qū)型旭輝廣場，面積在5-8萬平方米；三是旭輝U天地，定位于街區(qū)式購物廣場，面積為3萬平方米以下。不過上述行業(yè)專家認(rèn)為，旭輝三類產(chǎn)品線，仍須下功夫打磨特色。
就商業(yè)地產(chǎn)長短期目標(biāo)等問題，旭輝方面回應(yīng)北京商報(bào)記者稱，2019年商業(yè)項(xiàng)目租金收入有望翻倍，未來5年，旭輝商業(yè)的規(guī)劃管理規(guī)模近40萬平方米，將有多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目相繼入市，其中包括浦東洋涇的“最美菜場”項(xiàng)目、上海新天地項(xiàng)目、上海楊浦項(xiàng)目、上海長壽路項(xiàng)目、北京拱辰項(xiàng)目、以及重慶悅來項(xiàng)目等。
旭輝方面表示，隨著更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的落成，商業(yè)在旭輝整體業(yè)務(wù)版圖中占比會逐年增加。
“對于旭輝而言，須盡快確定出一條適合自身的商業(yè)運(yùn)營路徑，并打造出一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目形成品牌效應(yīng)，這是其實(shí)圓夢商業(yè)愿景的必經(jīng)之路�！眹�(yán)躍進(jìn)如是說道。
（來源：北京商報(bào) 記者 孟凡霞 榮蕾）
