旭輝立定心水把商業(yè)做大不是一兩天的事了。

成立旭美商業(yè)，挖角萬(wàn)達(dá)高管，舉牌陽(yáng)光股份，種種舉動(dòng)都被外界解讀為旭輝要發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。

近日，旭輝集團(tuán)宣布將成立旭輝集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)管理總部，簡(jiǎn)稱“旭輝商業(yè)”，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理全集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、招商和持有營(yíng)運(yùn)。

原集團(tuán)商業(yè)管理部和旭美商業(yè)合并入旭輝商業(yè)，人事布局方面，總裁由旭輝集團(tuán)總裁林峰兼任，旭輝集團(tuán)副總裁、旭美商業(yè)總經(jīng)理王壽慶則將出任旭輝商業(yè)副總裁。

而旭輝商業(yè)兩位主帥正是當(dāng)初想要入主陽(yáng)光股份董事會(huì)主角之一。彼時(shí)市場(chǎng)猜測(cè)，入駐陽(yáng)光股份或許就是旭輝在為將來(lái)“借殼”發(fā)展自己商業(yè)地產(chǎn)、資管類業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備。

而此次是旭輝在陽(yáng)光股份董事會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)之后，首次詳細(xì)披露商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線圖。

商業(yè)路線圖

作為陽(yáng)光股份第二大股東，在3月份的董事會(huì)換屆中，旭輝被第一和第三大股東牽制，入主陽(yáng)光股份董事會(huì)未能如愿以償。

按照A股上市公司董事會(huì)換屆時(shí)間，旭輝至少還需要耐心等待三年。

隨著規(guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)，旭輝房地產(chǎn)+業(yè)務(wù)也逐漸發(fā)展壯大。在3月份年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)林中透露，“現(xiàn)在我們?cè)陂_(kāi)始規(guī)劃加大收租物業(yè)的增長(zhǎng)�！�

旭輝設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)管理總部的愿望，從前幾年的表現(xiàn)便可窺視一二。

旭輝商業(yè)早在2010年就成立了旭美商業(yè)，2012年挖來(lái)曾供職于華潤(rùn)、大悅城的蔣達(dá)強(qiáng)，2015年其成為旭輝商業(yè)事業(yè)部CEO，旭輝商業(yè)地產(chǎn)的單獨(dú)商業(yè)計(jì)劃浮出水面。

按照規(guī)劃，旭輝商業(yè)將以每年3-5個(gè)的項(xiàng)目擴(kuò)張，并在5年后達(dá)到500億元的資產(chǎn)規(guī)模。

蔣達(dá)強(qiáng)在其執(zhí)掌的上海區(qū)域進(jìn)行了商業(yè)地產(chǎn)的試水，成立與住宅事業(yè)部平行的商用事業(yè)部，試圖借此打通旗下的酒店、商業(yè)、辦公、開(kāi)發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)，形成一個(gè)完整的資產(chǎn)管理部門(mén)。

隨后蔣達(dá)強(qiáng)離職，旭輝迎來(lái)了萬(wàn)達(dá)前高管王壽慶，專門(mén)負(fù)責(zé)商業(yè)板塊。

然而，在過(guò)去兩年里，旭輝先后牽手香港置地、恒基等港資企業(yè)，發(fā)布了旭輝廣場(chǎng)、旭輝Mall、旭輝U天地三條產(chǎn)品線，但項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程較慢，截至2018年，有個(gè)位數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目落地。

而最新公布的商業(yè)路線圖也向外界表達(dá)了他們的雄心——旭輝一直在一二線城市尋找好的商業(yè)機(jī)會(huì)，未來(lái)商業(yè)比重在整體業(yè)務(wù)版圖中占比會(huì)逐年增加，從而推動(dòng)旭輝“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”戰(zhàn)略全面落地。

林峰指出，人才方面，旭輝商業(yè)的管理人才隊(duì)伍已具雛形，未來(lái)將外部聘用和內(nèi)部培養(yǎng)并舉，依靠高效的人才供應(yīng)鏈體系，支撐旭輝商業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

近年來(lái)，旭輝積極布局一線城市及核心都市圈內(nèi)的二線、強(qiáng)三線城市，在商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域頻頻發(fā)力。目前，旭輝旗下商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理面積已逾百萬(wàn)方。

“潛伏者”旭輝

在旭輝集團(tuán)官網(wǎng)上仍未更新“旭輝商業(yè)”。

不過(guò)，關(guān)于旭美商業(yè)是這樣描述的，作為旭輝集團(tuán)房地產(chǎn)+核心業(yè)務(wù)板塊之一，秉承“全程一體，專業(yè)協(xié)同”的理念與定位。以專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平肩負(fù)起集團(tuán)旗下商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。

合并成旭輝商業(yè)后，旭輝商業(yè)未來(lái)將踐行為核心城市打造精品商業(yè)的戰(zhàn)略。實(shí)際上除了上海外，旭輝在其他城市沒(méi)有單獨(dú)的商業(yè)項(xiàng)目，基本上為商住項(xiàng)目，包含住宅、商業(yè)、教育配套等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的大型城市綜合體。

毫無(wú)疑問(wèn)，旭輝大量補(bǔ)充商業(yè)土地儲(chǔ)備，是潛伏的商業(yè)巨鱷。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，在2018年年報(bào)里，旭輝關(guān)于商業(yè)土地儲(chǔ)備不斷增加。2018年商業(yè)相關(guān)項(xiàng)目新增15個(gè)，2019年新增兩個(gè)，按類別，辦公樓/商業(yè)共3個(gè)；住宅/商業(yè)11個(gè)；商業(yè)3個(gè)。

旭輝在寫(xiě)字樓的布局也如火如荼，2017年，上海旭輝公布五年戰(zhàn)略規(guī)劃，并明確提出，公司業(yè)務(wù)發(fā)展模式將從純開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與持有并重，通過(guò)地產(chǎn)基金等輕資產(chǎn)模式加大對(duì)核心物業(yè)的增持。

“五年后，上海旭輝將經(jīng)營(yíng)著面積達(dá)130萬(wàn)平方米、市值400億的持有資產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)每年能夠貢獻(xiàn)20億的租金收入�！�

在400億規(guī)模的物業(yè)持有量中，寫(xiě)字樓將成為上海旭輝最重要的投資標(biāo)的。為何對(duì)寫(xiě)字樓“情有獨(dú)鐘”？上海旭輝表示，目前在整個(gè)上海投資市場(chǎng)中，寫(xiě)字樓由于穩(wěn)定的回報(bào)率，投資比例逐步提升，達(dá)到整體投資組合的62%。

年報(bào)顯示，2018年，旭輝全年收入為423.68億元，其中房地產(chǎn)投資租金收入2.37億元，項(xiàng)目管理及物業(yè)相關(guān)服務(wù)收入31.17億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入33.54億元，其占收入比例為7.36%。

在全年銷(xiāo)售物業(yè)已確認(rèn)收入390億中，辦公樓/商業(yè)的銷(xiāo)售收入為67.97億元，占總物業(yè)銷(xiāo)售的17.43%。

租金方面，2018年的租金收入約為2.37億元，同比上升151.0%。2018年的租金收入主要來(lái)自嘉興旭輝廣場(chǎng)、上海旭輝海上國(guó)際及重慶旭輝城，有關(guān)增長(zhǎng)主要來(lái)自上海旭輝海上國(guó)際、上海LCM置匯旭輝廣場(chǎng)及重慶旭輝城的新租金收入。

2019年，旭輝顯然將商業(yè)提上快車(chē)道。林峰透露，“2019年的商業(yè)租金可能會(huì)繼續(xù)翻番。”

他表示，旭輝未來(lái)整個(gè)商業(yè)的比重將從10%提升到15%左右，一兩年后從15%增加到20%�！翱赡�10年后，旭輝就跟香港新鴻基一樣，有一半是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，有一半是收租的業(yè)務(wù)。”

（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 楊曉敏）