選址，從來就是不斷提升商圈辨識(shí)功力的修煉。麥當(dāng)勞最重要的是三件事：選址、選址、還是選址！今天我們?cè)賮砜纯匆晃徊惋嫎I(yè)老兵——72街創(chuàng)始人血淋淋的實(shí)戰(zhàn)案例，從失敗中總結(jié)開店選址的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

案例一：新場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市當(dāng)謹(jǐn)慎！

東莞虎門國(guó)際購(gòu)物中心店

如果熟悉東莞虎門的朋友，當(dāng)初一定會(huì)認(rèn)為虎門國(guó)際購(gòu)物中心是個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，比他早開業(yè)的地標(biāo)廣場(chǎng)要好至少一條街吧，周邊有虎門汽車站，鎮(zhèn)區(qū)核心商圈的五星級(jí)龍泉大酒店，邊緣密集的居民區(qū)，自身配套虎門第一家巨幕影院，主力店大潤(rùn)發(fā)等。

然并卵，一切看似天時(shí)地利的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檎猩痰膯栴}，資源整合的能力不足，品牌落位規(guī)劃的欠缺，因?yàn)槿说膯栴}，當(dāng)初還找關(guān)系拿位置的商家，大多以欲哭無淚收?qǐng)觥?

我們實(shí)力弱，比不了鄰居麥當(dāng)勞，當(dāng)我們關(guān)店時(shí)他還在奄奄一息的站著，像一個(gè)維護(hù)了尊嚴(yán)的爺們站著！那是我見過生意最差的麥當(dāng)勞，最低的時(shí)候估計(jì)一天不過3000元。

其實(shí)當(dāng)時(shí)我看好他引入了主力店大潤(rùn)發(fā)，在簽合同時(shí)還特別留意餐飲集中的區(qū)域在哪，能否成行成市形成品牌聚力，是否在逛街購(gòu)物人流的動(dòng)線上，還委托朋友幫忙靠在麥當(dāng)勞這顆大樹隔壁。

可是，可是，當(dāng)我們進(jìn)場(chǎng)籌建時(shí)，露天的廣場(chǎng)通往地下餐飲區(qū)突然多了天花，開發(fā)商為了擴(kuò)大招商面積創(chuàng)造業(yè)績(jī)也是拼命利用空間做加法，犧牲原本的功能定位，更不在乎已進(jìn)駐商家的存活，品牌布局混亂，動(dòng)線破壞，可見度不高，廣告位設(shè)置不夠等等諸多因素，我們終于走進(jìn)了自掘的墳?zāi)埂?

我們撤退時(shí)，原本招商的團(tuán)隊(duì)換了好多新面孔，還說你們可以在一樓街鋪上挑一挑，看看能否有機(jī)會(huì)搬上街鋪從頭來過。對(duì)不起，我們無能為力，一個(gè)開局長(zhǎng)達(dá)1年以上都還沒有起色的購(gòu)物中心給顧客和商家的打擊是毀滅性的。

總結(jié)：

在二三線城市，這樣的項(xiàng)目，在建的，準(zhǔn)備建的，建成放空的，應(yīng)該隨著中國(guó)的造mall運(yùn)動(dòng)還有好多，我們應(yīng)該更多關(guān)注開發(fā)商的開發(fā)、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、物管等綜合實(shí)力。特別是私人老板，土豪的項(xiàng)目，千萬不要被他們的招商推廣誤導(dǎo)，要有自己的判斷，寧可等開業(yè)后第二波品牌調(diào)整時(shí)找機(jī)會(huì)進(jìn)入，也不要貿(mào)然第一個(gè)吃螃蟹。

至今，這家店與我內(nèi)心都還沒徹底平復(fù)的悔悟之痛一直提醒我，新場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入駐要謹(jǐn)慎！

案例二：單體樓中店，一年后不見！

廣州體育西路城建大廈4樓店

2011年在調(diào)查這個(gè)項(xiàng)目階段時(shí)，越秀城建集團(tuán)總部還在這里辦公，原來的店址所在是一間超大飯?zhí)�。目�?biāo)顧客就是本座大廈和附近幾個(gè)甲級(jí)辦公樓盤的白領(lǐng)們。當(dāng)時(shí)我們數(shù)出的就餐人流量一天至少2000人，這個(gè)基數(shù)對(duì)于整棟30多層的大樓只有獨(dú)家餐飲配套的我們按道理是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

可是，等我們開業(yè)后，形勢(shì)轉(zhuǎn)直下，一天不到1000人的消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支撐我們的投資，更別提收益了。為什么？因?yàn)檫^于自信，過于盲目，我們開了迄今為止最大面積的店——900平方。

感謝業(yè)主對(duì)我們非常關(guān)照，以低于寫字樓的租金價(jià)格優(yōu)惠照顧我們的餐飲配套項(xiàng)目�？墒�，我們阻止不了陸續(xù)有樓層清空的搬離，我們阻止不了越來越多周邊餐飲配套樓盤的增加掠奪，我們阻止不了法律賦予人們的權(quán)利，周末節(jié)假日休息時(shí)大樓人去樓空的寧?kù)o，我們同樣也高估了原飯?zhí)妙櫩偷南�費(fèi)能力！一切不以我們的意志為轉(zhuǎn)移。

況且，在純辦公區(qū)，敢把快餐店開上辦公大樓4樓做店中店，周六經(jīng)營(yíng)一餐而周日全天休息停業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，今天回想起來，我都找不到當(dāng)初的魄力，肯定吃了豹子膽。

總結(jié)：

結(jié)果可想而知，堅(jiān)守一年后，黯然關(guān)店。拿大面積的超級(jí)投資損失，盲目樂觀生意爆滿而經(jīng)歷現(xiàn)實(shí)殘酷打擊的心靈創(chuàng)傷，今天還在隱隱作痛。

案例三：為結(jié)果負(fù)責(zé)，要勇敢的說NO！

東莞世博廣場(chǎng)店

當(dāng)年我們選址的決策機(jī)制是董事會(huì)3人，看項(xiàng)目時(shí)每人2票，獲得5票通過的新店址就可以簽約。事實(shí)上這家店是勉強(qiáng)得到的5票，更多的目的是為了沖指標(biāo)。

本質(zhì)失誤是思想有依賴，因?yàn)殚_錯(cuò)了集體承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)的兄弟看到老板都決策了，報(bào)告就按經(jīng)得起財(cái)務(wù)指標(biāo)推敲的數(shù)據(jù)做。多么和諧��！一切順理成章的進(jìn)行著，店開出來就現(xiàn)了原形。生意不好，煎熬滿了一年也被迫關(guān)門大吉。

總結(jié)：

事實(shí)上東莞近年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱，人口急劇減少，三來一補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)模式已不再青睞這座城市，而且店址并不處在世博商圈的人流動(dòng)線上，租金還貴，門口因?yàn)槌擒壒こ�，還要等兩年才完工，極大影響顧客出行的便利性，諸多不利因素我們本應(yīng)預(yù)判得到，可是，我們還是步入泥潭。

我應(yīng)該負(fù)全責(zé)，因?yàn)槲沂枪�司�?fù)責(zé)開發(fā)的副總裁，本著為業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)的心態(tài)，以后我要勇敢的說NO！直到今天的內(nèi)心不安與愧疚，久久不能釋懷。這也是成本，也是血的教訓(xùn)！

案例四：二房東，千萬別當(dāng)真！

廣州環(huán)市東店

 

這個(gè)項(xiàng)目是72街處在積極進(jìn)取時(shí)期的敗筆。

向來在圈內(nèi)我以賭徒身份自居，這家店從一開始我們就知道它的消防有硬傷。但之前一路做開澳門街，經(jīng)營(yíng)10年有余，我想，別人能做我就可以做。

事實(shí)上籌建到開業(yè)很順利，開業(yè)后生意上升趨勢(shì)明顯。但二房東是個(gè)混蛋！他作為二包租，所承租的近2000多平方的項(xiàng)目定位嚴(yán)重失誤，將過氣服裝擋口塞滿除了兩個(gè)餐飲外的所有區(qū)域。該區(qū)域雖然是街鋪，但畢竟在二樓，又臨近春節(jié)開業(yè)，珠三角城市的特點(diǎn)，特別是深廣莞，基本大部分城市建設(shè)者在春節(jié)都會(huì)離開回老家。

春節(jié)期間本身是快餐業(yè)態(tài)生意的淡季，生意要守的。這老兄可倒好，開業(yè)剛剛3個(gè)月就開始拖欠大業(yè)主租金，他確實(shí)也損失很大，包下這項(xiàng)目改造據(jù)說投入了4百萬，加裝扶手梯，做外立面改造等，但無論如何，他違約了，殃及池魚。

后來消防報(bào)建遲遲也解決不了，大業(yè)主強(qiáng)行收回房產(chǎn)，我店無辜的躺槍身亡。

總結(jié)：

我想這樣的情況在行業(yè)內(nèi)應(yīng)該有很多，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的特色吧！有很多人在特定的時(shí)期，靠二手甚至三手商業(yè)房產(chǎn)的倒騰發(fā)財(cái)，而我們作為實(shí)體品牌，千萬要小心各種陷阱。

所以我們制定了絕不與三房東簽約的天條。與二房東簽約，必須拿到大房東的同意轉(zhuǎn)租證明書面文件。做生意有很多風(fēng)險(xiǎn)，而能控制的風(fēng)險(xiǎn)必須掃清障礙，排除隱患。

案例五：你看到的不一定是真的！ 

天河崗頂百腦匯店

這個(gè)項(xiàng)目位于廣州傳統(tǒng)電腦相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集散地。因?yàn)榇�流不息的人群，我認(rèn)為72街生存沒問題，實(shí)際是我看到的是假像。

因?yàn)閺南�費(fèi)者的構(gòu)成分析，這條街的人流停留性差，而且都是以物流打包送貨路過為主的人群，我的店還是在該死的一樓半，還要縮進(jìn)路面20米，業(yè)主把它當(dāng)首層招租，租金過10萬每月。

出來混遲早要還的，作為賭徒，我輸?shù)煤脩K。如果租金減半我確實(shí)還可以維持，但血淋淋的市場(chǎng)擺在這里，我只能含淚隱忍內(nèi)心的苦楚。希望業(yè)主繼續(xù)支持我們，我們也努力調(diào)整模式，希望能找到業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的平衡點(diǎn)！

總結(jié)：

這是一個(gè)典型的燈下黑案例，我們選址判斷的標(biāo)準(zhǔn)看來光憑人流數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還要考量有效人流。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，消費(fèi)能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準(zhǔn)定位。

案例六：畸形房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，倍受折磨！

廣州崗頂摩登百貨店

你見過一家快餐店從大門到后門縱深跨度70米的距離嗎？這個(gè)項(xiàng)目就是這么畸形，像智利地圖，狹長(zhǎng)窄淺。

這家店原本是部隊(duì)的停車場(chǎng)通道，由于地理位置實(shí)在太好，有本事的人就加建起建筑用來做商業(yè)。從破舊的房梁結(jié)構(gòu)可以判斷當(dāng)年起樓的粗制濫造。

為了在這個(gè)商圈占據(jù)一席之地，我們不惜代價(jià)幾乎對(duì)整個(gè)臨時(shí)建筑進(jìn)行了加固，外立面改造等，投資巨大，差不多用了兩家標(biāo)準(zhǔn)店的投資開出這家店，事實(shí)上開業(yè)后生意一直平平。賺錢是黃粱一夢(mèng)，等到期想必不會(huì)續(xù)約了！

總結(jié)：

如果，這家店是正常投資，我想我也不會(huì)心里流血了。他的價(jià)值就是增加我選址失敗的案例，加厚我內(nèi)心自責(zé)的砝碼。而我希望，這個(gè)案例唯此一個(gè)吧！

那么再來一次，我會(huì)仔細(xì)推敲投資預(yù)算，我會(huì)仔細(xì)預(yù)想顧客體驗(yàn)，沒有人愿意吃個(gè)快餐還來個(gè)50米散步才找到柜臺(tái)的！

案例七：戰(zhàn)略捆綁，作繭自縛！

某戰(zhàn)略合作項(xiàng)目店

這個(gè)項(xiàng)目純粹是買一搭一的結(jié)果。在連鎖餐廳，這種所謂的戰(zhàn)略捆綁合作常有。你心目中的目標(biāo)位你非常想要，但業(yè)主也夠強(qiáng)勢(shì)。他希望你買塊肥肉的同時(shí)也能消化一塊瘦肉。當(dāng)品牌階段不匹配時(shí)，力勸大家別像我這么二哥，啥都欣然接受。結(jié)果，表現(xiàn)不好的店月月會(huì)跟你算賬的，也許你兩家店合在一起總體虧損都不一定。這么干，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)要你每月都會(huì)傷痛一次。

總結(jié)：

殤痛的好處是讓人更加冷靜和清醒，總有一些雷池我們不能逾越，所以我們的選址策略又整出如下天條：

1、三房東絕不簽約；2、房產(chǎn)有瑕疵勿入；3、沒有產(chǎn)權(quán)不談；4、不在人流動(dòng)線上不談；5、招牌位不好不談。