新加坡的國(guó)土面積只有上海的1/6，但是購(gòu)物中心數(shù)量只比上海少30個(gè)，與香港相比，國(guó)土面積比香港少了300k㎡，卻多了30個(gè)購(gòu)物中心。新加坡購(gòu)物中心是如何做到高效和多元化?在規(guī)劃設(shè)計(jì)上如何充分挖掘商業(yè)價(jià)值?

通過(guò)對(duì)100個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行細(xì)分研究，不難發(fā)現(xiàn)，新加坡70%的購(gòu)物中心都做到了高效和多元化。

所有的購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中都沒有浪費(fèi)任何的商業(yè)面積，充分挖掘可利用的商業(yè)價(jià)值。形式多元化，與綠色元素、文化、藝術(shù)元素想結(jié)合，迎合不同消費(fèi)客群的需求。

業(yè)態(tài)組合上細(xì)分了市場(chǎng)，每個(gè)商業(yè)體細(xì)分客群后，針對(duì)客群的需求打造業(yè)態(tài)組合。在開發(fā)前期，和更多的金融衍生產(chǎn)品相捆綁，給開發(fā)商減少投資壓力，給投資者增加更多的渠道。同時(shí)也非常著重商業(yè)的細(xì)節(jié)打造，增加體驗(yàn)感和人文關(guān)懷，使得消費(fèi)者非常愿意留在商業(yè)體中。

本文選取有標(biāo)桿性、特殊標(biāo)簽、細(xì)分市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行解析：

商業(yè)之城，購(gòu)物天堂

商業(yè)與體驗(yàn)結(jié)合

1、ION Orchard：藝術(shù)如何有效提升商業(yè)價(jià)值

ION Orchard是一個(gè)涵蓋零售、生活、娛樂為一體的頂級(jí)購(gòu)物中心，是一個(gè)非常奢華的，打著藝術(shù)旗號(hào)的購(gòu)物中心。

設(shè)計(jì)師從原址為肉豆蔻種植場(chǎng)及果園的傳統(tǒng)獲得靈感，將其比喻為一枚掉落在果園里的種子，在此處生根發(fā)芽。

入口處如波浪般起伏的天棚，由幾根形似樹根的立柱支撐，設(shè)計(jì)運(yùn)用了“表皮，遮陰樹、樹葉、果皮”等圓形比喻元素;

外立面運(yùn)用了三維懸臂式玻璃及金屬外殼，并全部安裝LED照明設(shè)施，其中一個(gè)大型的種子結(jié)構(gòu)幕墻，為品牌提供展示空間。

他的藝術(shù)元素極大的提升了商業(yè)部分的價(jià)值。由于極具設(shè)計(jì)感的建筑形態(tài)，吸引了很多奢侈品的概念店進(jìn)入其中。

在ION ORCHARD中，藝術(shù)品不僅僅是視覺上的展示，更是零售業(yè)態(tài)的推動(dòng)力;商場(chǎng)藝術(shù)感布局上，L1的藝術(shù)展示與L4的藝術(shù)禮品零售交相呼應(yīng)，形成全覆蓋的藝術(shù)感官。

L1沿街外立面聚集大量奢侈品牌，基本為一復(fù)二面積較大，主力店LV為900平方米;餐飲面積較少。

但在中庭及次入口分別布置TWG及戶外酒吧，吸引高端消費(fèi)客群;本層主力店為Sephora，租賃面積高達(dá)1000平方米以上，豐富樓層零售品類。

L2層延續(xù)L1層奢侈品布局，為契合車輛下客區(qū)高端消費(fèi)客群，增加珠寶配飾的比例;

通過(guò)飛天梯，L2可直達(dá)L4的ION ART，同時(shí)也將L3與L5以上停車場(chǎng)進(jìn)行連接。

L3層除時(shí)尚精品零售外，還引入了Posi買手店、Tyan集合店等品牌。

L4層以IONART作為吸引客群的核心，藝術(shù)氛圍在本層中進(jìn)一步升華;從家具家居到各類手工藝品，商場(chǎng)將藝術(shù)融入于零售，更提供藝術(shù)品維護(hù)服務(wù);樓層增大餐飲面積比例，布置各類高端聚會(huì)餐飲，定位城市高收入客群。

B2層與地鐵相連帶來(lái)大量年輕客群及周邊居民，因此地下商業(yè)定位以時(shí)尚及生活為主;為迎合年輕時(shí)尚群體。

在硬件及細(xì)節(jié)處理上采取大量光影動(dòng)感效果，吸引消費(fèi)者視線; 項(xiàng)目借助地下縱深，成為烏節(jié)路地下通道樞紐，與周邊詩(shī)家董、威士馬等項(xiàng)目串聯(lián)。

B3及B4與地上餐飲形成錯(cuò)位，聚集大量休閑餐飲及小吃甜品，符合年輕人的美食理念;

B4布局大量生活業(yè)態(tài)為周邊家庭客群服務(wù)，同時(shí)融入時(shí)尚元素不失現(xiàn)代感;

樓層扶梯部分特地采取鏤空拉升的方式提升層高，并以中庭為活動(dòng)廣場(chǎng)提高利用率。

2、Marina Bay：充分利用每一塊商業(yè)面積

Marina Bay是拉斯維加斯集團(tuán)全球第三個(gè)項(xiàng)目，里面包含購(gòu)物中心、賭場(chǎng)、會(huì)議中心和劇院。

在賭場(chǎng)周邊延主界面價(jià)值最高的一側(cè)排布的是一線奢侈品牌，在會(huì)議中心周邊排布輕奢品牌。

在所有的金沙都會(huì)打造一條室內(nèi)的水系，在水系的兩側(cè)會(huì)排布輕奢及一些餐飲的外擺區(qū)，給消費(fèi)者營(yíng)造精致且輕松的購(gòu)物環(huán)境。

對(duì)于走廊和通道也沒有放棄利用價(jià)值，在賭場(chǎng)的走廊擺滿了高端的珠寶和名表。

在購(gòu)物中心內(nèi)還做了一個(gè)冰場(chǎng)，在冰場(chǎng)的周圍排布了生活配套類和兒童類的業(yè)態(tài)。他們的商業(yè)排布是根據(jù)不同的需求去排布不同的商品。

主力業(yè)態(tài)的價(jià)值在于——不同的節(jié)點(diǎn)位置，或在垂直動(dòng)線上，或在平面排布上，決定商業(yè)內(nèi)部的動(dòng)線，以及其周邊商戶的排布。

商業(yè)排布原則——“同類型”聚集效應(yīng)，“垂直”層面聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，“景觀”帶動(dòng)“生活方式”，“走廊”創(chuàng)造“商業(yè)價(jià)值”。

景觀，通道與商業(yè)——內(nèi)部景觀和外部景觀相互呼應(yīng)，形成多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，有助于商業(yè)的互動(dòng)性和連通性。

垂直通道，平面通道，不同商業(yè)功能間的通道，形成了商業(yè)的主動(dòng)脈，清晰化，豐富化商業(yè)動(dòng)線的體驗(yàn)感。

3、Star Vista：架在劇院下的商業(yè)怎么去做

文化與商業(yè)的結(jié)合——從“建筑”，“空間”，“文化”，“商戶”層層推進(jìn)，無(wú)縫對(duì)接。

地下1層，地面2層為“StarVista”購(gòu)物中心;地上3-11層為星宇表演藝術(shù)中心。

星宇表演藝術(shù)中心(TheStarPerformingArtsCentre)擁有超過(guò)5000個(gè)座位以及兩個(gè)包廂，是迄今為止新加坡最大的同類型場(chǎng)地，能夠上演音樂劇、音樂會(huì)及其他大型演出。

戶外空間的利用——文化元素的“戶外化”“共享化”以及景觀優(yōu)勢(shì)的“商業(yè)化”。

場(chǎng)所感的打造——“多柱”“半戶外”減少商業(yè)可使用面積，卻提高了商業(yè)的通透感和趣味性。

通過(guò)“半開放式的空間”將消費(fèi)者、商戶這兩大行為活動(dòng)主體緊密聯(lián)系在了一起。

本地首個(gè)采用自然空調(diào)的商場(chǎng)，大廳和走廊綴滿了綠色植物，有效提升了空氣質(zhì)量，并與建筑外圍的環(huán)境和諧地融為一體。

購(gòu)物中心35m高的大廳寬敞明亮并將室內(nèi)與室外完美相連。通透的室內(nèi)空間布局增加了空氣流動(dòng)，減少了空調(diào)的使用，同時(shí)也為人們提供了一個(gè)可遮風(fēng)擋雨和享受室外午餐的地方。

店鋪的處理——鋪面?zhèn)�性化，外擺戶外化，空間多樣化，做足“電梯”，“樓梯”，”通道”邊的文章。

人流動(dòng)線的處理——“公共空間”，“商戶排布”，“細(xì)節(jié)指引”，決定了人流動(dòng)線的走向，起到簡(jiǎn)易化動(dòng)線，有效引導(dǎo)消費(fèi)者，和提升商業(yè)價(jià)值的作用。

4、Bugis+：創(chuàng)新業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)

新加坡第一個(gè)城市娛樂中心，強(qiáng)調(diào)藝術(shù)，教育，娛樂，表演和展覽空間的組合。

項(xiàng)目原名Iluma，源于“Illumination”(照明)，在2009年3月28日開業(yè);2011年凱德商用收購(gòu)后在保留外立面的基礎(chǔ)上對(duì)內(nèi)部及業(yè)態(tài)進(jìn)行改造;

借助空中連廊與Bugis Junction結(jié)合，填補(bǔ)Junction在娛樂體驗(yàn)上的缺陷;致力于打造新加坡首屈一指的年輕娛樂中心，吸引20-30歲年輕客群聚集。

第一第二層商業(yè)按照傳統(tǒng)的做法，擺放了時(shí)尚服飾、禮品等業(yè)態(tài)。

三層以上充分挖掘了當(dāng)?shù)啬贻p消費(fèi)客群的需要，擺放了網(wǎng)吧、影院等娛樂業(yè)態(tài)。

創(chuàng)新業(yè)態(tài)的處理——消費(fèi)者的特性決定項(xiàng)目功能組團(tuán)，消費(fèi)者的需求決定業(yè)態(tài)選擇。業(yè)態(tài)的位置決定商業(yè)各樓層商業(yè)連貫性。

細(xì)節(jié)與標(biāo)示的作用——主要層樓的標(biāo)示，店鋪展示，綠色元素，通道的處理，決定了這一層樓本身的“商鋪組合”“氛圍營(yíng)造”“消費(fèi)特性”以及與上下樓層都具有一定的“關(guān)聯(lián)互動(dòng)”。

5、Suntec：風(fēng)水學(xué)在商業(yè)的運(yùn)用

商業(yè)中的風(fēng)水學(xué)——五行風(fēng)水，除了與建筑外觀相關(guān)，甚至影響到了商業(yè)的排布。

設(shè)計(jì)師參照中國(guó)風(fēng)水理論，項(xiàng)目類似一只平放的左手，象征合資富商們的團(tuán)結(jié)合作。

同時(shí)各辦公大樓的大堂內(nèi)，都懸掛著巨大的“仁”、“義”等五常之道，彰顯君子之風(fēng)。

地鐵作為新加坡居民出行主要工具，四通八達(dá)的地鐵通道，也逐漸成為了是商業(yè)發(fā)展的重要載體。

地鐵通道主要有三大作用“交通間的連通”“商場(chǎng)間的連通”“商業(yè)價(jià)值的利用”。

目前地鐵通道根據(jù)連接的商場(chǎng)不同，主要客流的不同，消費(fèi)者的需求，來(lái)布局零售，生活服務(wù)，餐飲等不同業(yè)態(tài)，形成真正的與商場(chǎng)，與街道無(wú)縫對(duì)接。

使得消費(fèi)者在其中行走時(shí)，仿佛從未離開商場(chǎng)，卻又很便捷地來(lái)到了地鐵，去向另外一個(gè)商場(chǎng)。

歷史的保存與復(fù)興

歷史與商業(yè)互動(dòng)

1、克拉碼頭改造

克拉碼頭位于新加坡河畔，曾是用來(lái)卸貨的一個(gè)小碼頭。

經(jīng)過(guò)開發(fā)后碼頭今非昔比，成為了新加坡市區(qū)最新的娛樂場(chǎng)所，多元文化在此聚集 。

原有60家倉(cāng)庫(kù)和商店發(fā)展已成200家商店、餐廳、酒吧和娛樂場(chǎng)所 。

曾經(jīng)的克拉碼頭是新加坡重要的貿(mào)易中心，但隨著1960年代的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，碼頭的倉(cāng)儲(chǔ)功能開始淡化。

1990年代克拉碼頭進(jìn)行了第一次改造，定位家庭娛樂中心，但由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間和交通限制，商業(yè)發(fā)展始終不溫不火，開業(yè)率不足8成。

2004年凱德啟動(dòng)為期兩年的二次改造，在保留舊有建筑文化基礎(chǔ)上定位城市社交生活的核心，并增加餐飲娛樂比例，出租率上升至95%。

通過(guò)南北人車不同的進(jìn)入方式以及內(nèi)外街的轉(zhuǎn)換，改造后的克拉碼頭克服了交通的限制，帶動(dòng)城市及旅游客群再次聚集。

克拉碼頭在改造中保留了大部分的倉(cāng)儲(chǔ)建筑，但在此基礎(chǔ)上運(yùn)用墻面色彩、遮陽(yáng)頂棚、LED燈光、內(nèi)部循環(huán)降溫等手段，為消費(fèi)者提供視覺、味覺和感官上的多重體驗(yàn)。

此外在各個(gè)活動(dòng)的節(jié)點(diǎn)，配置休閑廣場(chǎng)空間與開放空間，如碼頭邊平臺(tái)、商店廣場(chǎng)等，并采用人行步道去連接。

2、牛車水歷史步行街區(qū)

牛車水、小印度等歷史步行街區(qū)，是新加坡的“唐人街”。在牛車水，至今依舊保留著不少過(guò)去的風(fēng)采。

在店屋林立的街道上，人們熙來(lái)攘往，傳統(tǒng)與百年歷史習(xí)俗薪火相傳。美食、特色禮品、充滿活力的氣息和豐富的文化遺產(chǎn)，購(gòu)物中心、特色小販、傳統(tǒng)百年老店毗鄰而居，使牛車水成為新加坡人氣最旺的區(qū)域之一。

牛車水街道設(shè)計(jì)在Chinatown，隨處可見由就是的三層小樓改造的臨街商鋪，每家店前都有臨時(shí)攤點(diǎn)，架著雨篷，游客可以隨意地穿梭在店鋪之間，享受購(gòu)物的樂趣。

立面豐富，色澤明艷的建筑景觀加上新加坡的六大名族以及殖民歷史，使得新加坡的建筑充滿多元特色，兼容并蓄，新舊融合，不管是公共建筑還是私人建筑，都獨(dú)具特色。

綠色城市，美麗花園

綠色與商業(yè)互融

1、綠色與商業(yè)：Westgate

定位于精品生活方式的購(gòu)物中心，細(xì)分家庭消費(fèi)客群的需求，進(jìn)行精致生活方式的場(chǎng)所打造。每一塊綠色，每一個(gè)雕塑，都有一段相關(guān)的解釋，激發(fā)消費(fèi)者的體驗(yàn)感和探索感。

2、景觀與商業(yè)：Vivo city

Vivocity坐落于圣淘沙島對(duì)面的濱水之地，風(fēng)景秀美，是一個(gè)愜意、有趣的購(gòu)物中心。

三樓設(shè)有空中的屋頂、戶外劇院及四個(gè)奧林匹克式泳池，空間夠遼闊，看得到海景、山色與纜車。

Vivo City的頂層空中花園不僅是周邊居民傍晚休憩的場(chǎng)所，更是城市旅游客群飽覽海景的一大選擇。

酒吧、咖啡等各類餐飲帶動(dòng)大量客群聚集，使項(xiàng)目不僅是商場(chǎng)，更具備了景點(diǎn)的功能。

3、風(fēng)景中的商業(yè)：濱海灣花園

新加坡國(guó)家公園局負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)的濱海灣花園，象征新加坡從“花園城市”(garden city)變身為“城市花園”(a city in the garden)。

設(shè)計(jì)師Andrew Grant——除了呈現(xiàn)自然美景，使都市人也能享有在森林漫步的權(quán)利，并希望通過(guò)此項(xiàng)建設(shè)喚醒更多的環(huán)保永續(xù)意識(shí)。

Andrew Grant設(shè)計(jì)的18棵擎天樹和空中步道的概念來(lái)自澳洲西部的巨人谷，相似的案例在加拿大溫哥華的卡布蘭諾吊橋公園也可見。

干冷溫室花海穹頂，占地1.28公頃，相當(dāng)于2.5個(gè)足球場(chǎng)，主要培育地中海型氣候的植物，白天館內(nèi)氣溫介于23-25度，舒適涼快。

濕冷溫室云霧森林，占地0.8公頃，仿造海拔1000至3500公尺的熱帶山林濕冷氣候，34公尺高人工小山和瀑布給人置身雨林的感受。