一號(hào)說(shuō)：最先進(jìn)入峽谷的人，最早出峽谷
去年8月30日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大連萬(wàn)達(dá)”或萬(wàn)達(dá)集團(tuán)）有一名董事退出，此時(shí)距他二次進(jìn)入萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事會(huì)已有六年時(shí)間。
他就是出生于1988年1月3日，畢業(yè)于倫敦大學(xué)哲學(xué)系，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的獨(dú)子：
王思聰。
這其實(shí)不是王思聰?shù)谝淮瓮顺鋈f(wàn)達(dá)董事會(huì)，上一次還是在2011年。
彼時(shí)，也正是王健林風(fēng)頭正勁的時(shí)候。2012年的福布斯排行榜上，王健林以248億元的身家，取代許家印，成為2012年地產(chǎn)行業(yè)的首富。
巧合的是，今次在王思聰卸任萬(wàn)達(dá)董事之后不久，王健林再度成為地產(chǎn)首富。
2022年11月《2022胡潤(rùn)中國(guó)富豪排行榜》發(fā)布：王健林家族財(cái)富達(dá)到1000億元，排名上升至百富榜第32位。
再次位列內(nèi)地地產(chǎn)富豪榜榜首。
十年一輪回，王健林的翻身仗又打回來(lái)了？
2023開年，萬(wàn)達(dá)對(duì)外釋放的消息均是利好。
先是1月初，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布2022年業(yè)績(jī)快報(bào)，萬(wàn)達(dá)商管總收入553.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%。其中租金收入508.5億元；商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。
接著又是1月28日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)官方平臺(tái)發(fā)布消息稱，今年春節(jié)期間（除夕至初六）全國(guó)480座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流1.6億人次，銷售收入126.8億元。
一邊是超500億租金收入，一邊是“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)7天收獲126個(gè)小目標(biāo)”，連連報(bào)喜的背后是萬(wàn)達(dá)在推動(dòng)發(fā)債與融資事項(xiàng)上更加急切，而萬(wàn)達(dá)商管上市的對(duì)賭協(xié)議也僅有不到九個(gè)月的時(shí)間可供騰挪。
如今的局面，王健林要打下翻身仗的前提是，一步步挪開橫桓在萬(wàn)達(dá)商管上市前的擋路石。
一筆3月份即將到期的美元債，成為萬(wàn)達(dá)首先要跨過(guò)的第一道防線。
2月1日澎湃消息稱，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在和境內(nèi)的一家金融機(jī)構(gòu)洽談一筆境外貸款，以償還這筆3月份到期的3.5億美元的債券。
此時(shí)尋求境外融資，正趕上地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的尾巴。
聯(lián)合資信數(shù)據(jù)披露，2022年內(nèi)共有80只美元債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，違約未償額高達(dá)277.26億美元，較2021年同比大增229.81%。
2022年違約中資美元債的行業(yè)集中度較去年進(jìn)一步上升，其中97%的違約債券來(lái)自：
房地產(chǎn)行業(yè)
對(duì)此，萬(wàn)達(dá)心知肚明，在與境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)洽談境外貸款時(shí)，表示“將用其境內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押”。
即便如此，或許洽談進(jìn)度也不如意。而3月到期的美元債時(shí)限已然臨近，容不得半點(diǎn)馬虎。
于是乎，2月2日下午，萬(wàn)達(dá)再度放出風(fēng)聲，稱“離岸有近8億美元現(xiàn)金；若再融資進(jìn)展緩慢可使用自有資金償還3月到期美元債”。
這筆發(fā)行于2020年9月的美元債，發(fā)行期限2.49年，2023年3月21日到期，票息8.875%。
凈價(jià)曾于2022年3月跌至最低68.42美分，目前又回升至99美分上方。
過(guò)去一年，該筆美元債收益率最高時(shí)曾達(dá)92.722%，不過(guò)如今已回落至8.468%。
這也是大連萬(wàn)達(dá)唯一存續(xù)美元債。
但大連萬(wàn)達(dá)旗下的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商管”），卻有多筆美元債存續(xù)。
尤其是今年1月，萬(wàn)達(dá)商管時(shí)隔16個(gè)月重返美元債市場(chǎng)，以維好協(xié)議結(jié)構(gòu)發(fā)行了4億美元債券，更是令人意外，甚至被市場(chǎng)稱為：
地產(chǎn)美元債新發(fā)“破冰”
因?yàn)椋@是2021年11月以來(lái)，首筆來(lái)自中資地產(chǎn)發(fā)行人的公開簿記交易。
這筆4億美元債券，期限為2年期，到期日為2025年1月20日，于新加坡交易所上市。
雖然萬(wàn)達(dá)商管該筆美元債有“破冰之譽(yù)”，但其息票率并不低，為11.00%，收益率12.375%。
不管是出于收益考量，還是美元債市場(chǎng)久旱逢甘霖，萬(wàn)達(dá)商管這筆4億美元債最終認(rèn)購(gòu)訂單超14億美元，遠(yuǎn)超預(yù)期。
就連去年下調(diào)房企評(píng)級(jí)“上癮”的惠譽(yù)和穆迪，也分別給予“BB”和“Ba3”評(píng)級(jí)，已經(jīng)頗為給面兒了。
在2022年最后一個(gè)月，萬(wàn)達(dá)一口氣集中開業(yè)了7座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，分別位于：
霍爾果斯、長(zhǎng)沙、臨沂、濰坊、衡水、周口
雖然除了長(zhǎng)沙，大都為三線開外城市，但不妨礙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)熱情。
2022年全年，萬(wàn)達(dá)商管開業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目55個(gè)，完成年計(jì)劃100%。
而在前一年的2021年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)項(xiàng)目則有51個(gè)，同樣完成年度計(jì)劃。
就在2023開年，萬(wàn)達(dá)商管仍在多地簽約推進(jìn)新開建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
如揚(yáng)州泰達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，于1月14日出現(xiàn)在揚(yáng)州廣陵區(qū)重大項(xiàng)目集中簽約儀式中；
又如，2月2日福建南平建甌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目舉行框架協(xié)議簽約儀式。
密集推進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的背后，或許是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商管又要融到錢了。
從1月19日上交所披露信息顯示，萬(wàn)達(dá)商管的一筆公司債（小公募）項(xiàng)目狀態(tài)為“已反饋”，擬發(fā)行金額60億元。
這正是近期萬(wàn)達(dá)需要突破的第二道防線。
但事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)商管公司債募集說(shuō)明書中披露，截至2022年6月末，公司流動(dòng)資產(chǎn)科目余額尚有248.37億元，主要系自購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品。
賬上“躺”著近250億買理財(cái)，卻要來(lái)發(fā)債募資，萬(wàn)達(dá)商管這波操作連上交所都看不下去了，于是在反饋意見中要求其補(bǔ)充說(shuō)明本次公司債券發(fā)行必要性及募集資金規(guī)模合理性。
萬(wàn)達(dá)商管給出的理由很簡(jiǎn)單：
借新還舊
至于60億融資規(guī)模，是因?yàn)榇胬m(xù)的公司債券規(guī)模就有49.18億元，擬置換的回售兌付資金15億元，合計(jì)64.18億元。
所以萬(wàn)達(dá)商管在回復(fù)上交所反饋意見中說(shuō)，“故本次申報(bào)注冊(cè)60億元公司債券具有合理性�！�
因?yàn)榍妨?0多億，所以再借60億。
這就是邏輯自洽。
您也甭管我買多少億理財(cái)了，那是為了賺收益的，平均收益率6.26%呢（2022年1-9月）
但上交所問(wèn)詢時(shí)依據(jù)的還是2022年6月末數(shù)據(jù)，等到反饋回復(fù)時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管又提供了2022年9月末的數(shù)據(jù)，截至2022年9月末公司理財(cái)產(chǎn)品余額尚有466.5億元。
三個(gè)月過(guò)去，萬(wàn)達(dá)商管理財(cái)產(chǎn)品余額還多出了兩百多億，漲了近一倍。
同期，貨幣資金一欄中仍有348.24億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額325.39億元。
不止于此，萬(wàn)達(dá)商管還表示，截至2022年6月30日，公司獲得銀行授信3645億元，其中已使用授信993億元，未使用授信2652億元。
同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面，近三年及一期（2022年6月末），經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額分別為168.05億元、132.25億元、225.14億元和83.70億元。
無(wú)論是理財(cái)產(chǎn)品，還是銀行授信，甚至經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)商管試圖營(yíng)造的正是一種“不差錢”的人設(shè)。
其實(shí)這點(diǎn)小心思，借過(guò)錢的都懂。
然而，萬(wàn)達(dá)商管的債務(wù)情形并不容樂觀。募集說(shuō)明書披露，最近3年及一期末，發(fā)行人有息債務(wù)規(guī)模分別為1824.09億元、1736.26億元、1416.94億元及1398.25億元。
顯然，有息債務(wù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但仍維持在較高水平。為緩解債務(wù)壓力，萬(wàn)達(dá)商管正在竭力向最后一道防線發(fā)起沖鋒。
在發(fā)債融資之外，萬(wàn)達(dá)商管的上市進(jìn)程同樣到了臨門一腳的當(dāng)口。
去年10月25日，萬(wàn)達(dá)商管第三次向港交所遞交了IPO招股書。在此之前，其分別在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所遞交了上市申請(qǐng)，但都在半年后失效。
至今，距離萬(wàn)達(dá)商管第三次招股書的有效期，也僅剩不到3個(gè)月的時(shí)間了。
同時(shí)，根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管簽訂的一份對(duì)賭協(xié)議，其應(yīng)在2023年10月31日前完成上市，否則萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)回購(gòu)395億元的股份。
同樣，目前距離對(duì)賭協(xié)議的最后約定時(shí)間也只剩下不到9個(gè)月了。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在這一輪地產(chǎn)暴雷行情中，萬(wàn)達(dá)能置身事外，很大程度上得益于這一對(duì)賭協(xié)議的簽訂。
2017年，尚在A股排隊(duì)IPO的萬(wàn)達(dá)商業(yè)遭遇資金危機(jī)，于是上演了一出“揮淚大甩賣”的大戲。
當(dāng)年7月份，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)、富力簽署三方戰(zhàn)略協(xié)議，達(dá)成了出售77個(gè)酒店全部股權(quán)、13個(gè)文旅項(xiàng)目91％的股權(quán)，總金額637.5億元的“世紀(jì)交易”。
協(xié)議簽訂后，王健林、孫宏斌、張力、李思廉“四巨頭”碰杯的場(chǎng)景至今仍是地產(chǎn)行業(yè)的歷史性時(shí)刻。
就在外界以為萬(wàn)達(dá)“斷臂求生”，平穩(wěn)渡過(guò)關(guān)口之時(shí)，王健林又祭出一個(gè)大招：
為萬(wàn)達(dá)商業(yè)拉來(lái)一票“白武士”
2018年1月，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，投資約340億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。
當(dāng)時(shí)此舉曾被稱之為，全球互聯(lián)網(wǎng)公司和實(shí)體商業(yè)巨頭之間最大的單筆戰(zhàn)略投資之一。
據(jù)本次投后估算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)估值約2429億元，與當(dāng)時(shí)的碧桂園市值（2798億元）相當(dāng)，但仍遜色于引入600億元第三輪戰(zhàn)投的恒大地產(chǎn)估值（4251.9億元）。
收購(gòu)?fù)瓿珊蟛痪�，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更名為萬(wàn)達(dá)商管，同時(shí)宣布將轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，并開始了一系列出售海外資產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)作。
種種動(dòng)作的背后，是萬(wàn)達(dá)商管“棄A回港”的謀劃，但在赴港上市前，王健林又為萬(wàn)達(dá)商管放出了另一個(gè)大招：
再拉來(lái)一票“白武士”
2021年3月底，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)落戶珠海橫琴，珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股，從此萬(wàn)達(dá)商管旗下又多了一個(gè)：
珠海萬(wàn)達(dá)商管
僅有珠海國(guó)資委的30億顯然還不夠，沖擊上市前夕，萬(wàn)達(dá)商管還開啟了一輪Pre-IPO融資。
太盟投資集團(tuán)（PAG）領(lǐng)投，碧桂園、中信資本、騰訊、螞蟻均有參與此輪融資，新戰(zhàn)投合共獲得珠海萬(wàn)達(dá)商管21.17％股權(quán)，融資金額約380億元。
但，“白武士”的錢也并非那么好拿。
標(biāo)普全球的一份評(píng)級(jí)報(bào)告中又提及，萬(wàn)達(dá)商管和這批投資者簽署了有關(guān)上市進(jìn)程的承諾，如果珠海萬(wàn)達(dá)在2023年10月底前未能完成上市工作，萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購(gòu)股份。
此外，根據(jù)對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商管2021年預(yù)計(jì)實(shí)際凈利潤(rùn)和2022年、2023年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)必須分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元。
在萬(wàn)達(dá)商管看來(lái)，2021年已經(jīng)完成業(yè)績(jī)對(duì)賭，2022年想來(lái)也沒什么懸念，至于2023年，只要上市成功，誰(shuí)還在乎那些僵化的條款？
