一號(hào)說(shuō)：前周期靠悟性，后周期憑韌性
“建立名聲要花20年，摧毀它只要五分鐘。如果你認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，你做事到方式就會(huì)不一樣�！卑头铺卦�(jīng)說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)，至今在投資界被奉為圭臬。
探尋債務(wù)平衡的房企，對(duì)此深以為然。
在2022半年報(bào)密集期與房地產(chǎn)調(diào)控窗口期重疊的當(dāng)下，房企自己的態(tài)度甚為關(guān)鍵，以中報(bào)業(yè)績(jī)?yōu)橹�，更能看清韌性房企“不躺平”的態(tài)度，最大的表現(xiàn)就是：
削債務(wù)高峰、填銷(xiāo)售低谷
毋庸諱言，上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售端承壓，而且7、8月和6月之間的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的落差。
不過(guò)，展望后市，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入磨底階段，8月降息政策對(duì)樓市再次形成利好，預(yù)期會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)樓市趨勢(shì)性回暖的步伐。
在這一行業(yè)背景之下，雅居樂(lè)銷(xiāo)售表現(xiàn)亦透露出積極信號(hào)。
8月5日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱(chēng)，1-7月份實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額達(dá)444.5億元，對(duì)應(yīng)建筑面積為347.7萬(wàn)平方米。7月單月預(yù)售金額50.1億元，對(duì)應(yīng)建筑面積為40.6萬(wàn)平方米。平均價(jià)為每平方米12314元。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)雅居樂(lè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)即便在當(dāng)下環(huán)境中亦不輸陣。
從整個(gè)上半年來(lái)看，截至2022年6月30日，雅居樂(lè)預(yù)售金額達(dá)394.5億元，對(duì)應(yīng)預(yù)售建筑面積307萬(wàn)平方米；1-6月經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流43億元，保持正向。
在銷(xiāo)售持續(xù)發(fā)力的同時(shí)，得益于良好的區(qū)域布局和較為優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，雅居樂(lè)也展現(xiàn)了良好的發(fā)展前景。截至2022年6月30日，雅居樂(lè)總土儲(chǔ)4349萬(wàn)平方米，分布在81個(gè)城市，可支撐未來(lái)四至五年的發(fā)展。
從布局上看，雅居樂(lè)主要聚焦粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角兩大高能級(jí)城市群，隨著兩大核心城市群持續(xù)釋放產(chǎn)業(yè)與人口增長(zhǎng)潛力，也將為雅居樂(lè)提供長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定的銷(xiāo)售和營(yíng)收支撐。
具體來(lái)看土儲(chǔ)，雅居樂(lè)在大灣區(qū)擁有51個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積約1055萬(wàn)平方米，占整體土儲(chǔ)的24.3%，可供公司未來(lái)5-6年的開(kāi)發(fā)；在長(zhǎng)三角擁有47個(gè)項(xiàng)目，土儲(chǔ)面積529萬(wàn)平方米，占比12.2%；在海南擁有7個(gè)項(xiàng)目，土儲(chǔ)達(dá)308萬(wàn)平米，占比7.1%。在長(zhǎng)三角、海南的土儲(chǔ)均足夠公司未來(lái)3-5年的開(kāi)發(fā)。
手里有糧，心中不慌。這也是投資者對(duì)于雅居樂(lè)削峰填谷、價(jià)值復(fù)蘇的信心所在。
有優(yōu)異銷(xiāo)售還要有優(yōu)質(zhì)交付，這也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)。在“保節(jié)點(diǎn)、保底線、保品質(zhì)”戰(zhàn)略要求下，上半年雅居樂(lè)75個(gè)項(xiàng)目均如期交付，交付套數(shù)達(dá)2.7萬(wàn)套，交付面積達(dá)254萬(wàn)平方米，有效構(gòu)筑了購(gòu)房人置業(yè)信心。
銷(xiāo)售、土儲(chǔ)、交付“三重奏”，雅居樂(lè)在行業(yè)弱周期中交出一份不俗的”半年考”成績(jī)單，而這背后則是雅居樂(lè)“短期側(cè)重穩(wěn)、中期側(cè)重優(yōu)、長(zhǎng)期側(cè)重聚”的核心策略在起作用。
如果說(shuō)多元化營(yíng)收結(jié)構(gòu)為房企轉(zhuǎn)型賦能，那么在地產(chǎn)主業(yè)上仍然繞不開(kāi)的還是“價(jià)值復(fù)蘇”，方向上即為向上削減債務(wù)規(guī)模，向下填平銷(xiāo)售鴻溝。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月份房企境內(nèi)外債券到期規(guī)模約為714.89億元，其中剔除已違約房企，境內(nèi)外部分約546.88億元債券面臨到期。
而在這一輪半年報(bào)發(fā)布期，雅居樂(lè)在挽回債市信心上展現(xiàn)出老牌勁旅的韌性與責(zé)任。
8月30日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱(chēng)已將足夠資金存入指定銀行賬戶(hù)，用于償還8月31日到期的約3.6億美元優(yōu)先票據(jù)。這意味著公司如期完成了8月份最后一筆到期債務(wù)的償還。
公開(kāi)信息顯示，雅居樂(lè)下一筆到期的美元優(yōu)先票據(jù)時(shí)間是2025年1月�？梢哉f(shuō)，雅居樂(lè)的美元債警報(bào)至此得以解除。
事實(shí)上，雅居樂(lè)在8月份確實(shí)走過(guò)了一根“債務(wù)平衡木”，因?yàn)樵撛抡瞧鋬攤叻�。此前公司已�?月11日、8月22日、8月25日發(fā)布三份公告，累計(jì)償還超過(guò)26億元債務(wù)。算上此次在內(nèi)，雅居樂(lè)8月份累計(jì)償債金額超過(guò)50億元。
隨著該筆票據(jù)按時(shí)贖回，也意味著雅居樂(lè)安然渡過(guò)8月份的償債高峰，這期間公司按時(shí)償還了所有債務(wù)。在展期成為常態(tài)、違約亦無(wú)大礙的信用債市場(chǎng)，這償債意志與決心可圈可點(diǎn)。
償債遞進(jìn)，雅居樂(lè)的負(fù)債率也得以進(jìn)一步下降。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)總借貸金額702億元，較2021年年末下降16.3%；凈負(fù)債比率進(jìn)一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，7、8月份雅居樂(lè)償還大量債務(wù)，但這部分并未體現(xiàn)在上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)中。這意味著雅居樂(lè)當(dāng)前的實(shí)際負(fù)債率較半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)更低。
從“硬幣”的另一面融資情況，也可以看出雅居樂(lè)債務(wù)平衡趨向穩(wěn)健，上半年雅居樂(lè)實(shí)際貸款利率進(jìn)一步降至5.59%。
隨著各項(xiàng)債務(wù)的如期償還和積極的財(cái)務(wù)管控，2022年上半年，雅居樂(lè)的借貸規(guī)模、杠桿率和融資成本均出現(xiàn)顯著下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。截至2022年6月30日，雅居樂(lè)的現(xiàn)金及銀行存款總額為人民幣259.25億元。
“金九銀十”在即，剛剛密集發(fā)布半年報(bào)的各家房企表現(xiàn)各有千秋，同時(shí)也在為下個(gè)賽程蓄勢(shì)，重啟。
中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)中，雅居樂(lè)（3383.HK）屬于“優(yōu)化派”。8月30日，雅居樂(lè)發(fā)布了半年業(yè)績(jī)公告。截至2022年6月30日，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)收入為316億元，凈利潤(rùn)為33.54億元，雖然收入、利潤(rùn)較去年同期均有所下降，但仍然實(shí)現(xiàn)了正向盈利，雅居樂(lè)也是上半年為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)規(guī)模盈利的民營(yíng)房企之一。
縱覽雅居樂(lè)收入變化，可以發(fā)現(xiàn)其營(yíng)收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，主要體現(xiàn)在以“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營(yíng)運(yùn)模式持續(xù)顯效，“第二增長(zhǎng)曲線”基本成型。
中報(bào)顯示，雅居樂(lè)物業(yè)發(fā)展及多元業(yè)務(wù)分別確認(rèn)收入237.76億元及78.69億元，收入占比分別為75.1%及24.9%。其中，多元業(yè)務(wù)的收入占比較去年同期上升8.1個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)管理收入較去年同期上升31.7%，持續(xù)為雅居樂(lè)提供穩(wěn)健的收入。
物管業(yè)務(wù)上，雅生活上半年在管面積及合約面積均明顯增加，分別為5.286億平方米及7.065億平方米。同時(shí)，雅生活的第三方項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)拓展、收購(gòu)整合等方式迅速擴(kuò)張，合約面積（含控股成員企業(yè)）達(dá)5.585億平方米，包括新增合約面積超過(guò)4320萬(wàn)平方米，較2021年12月31日增長(zhǎng)8.4%，占總合約面積的79.1%，是雅生活規(guī)模增長(zhǎng)的主要來(lái)源。
2022年上半年，雅生活積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期波動(dòng)，靈活調(diào)整業(yè)務(wù)策略，于回顧期內(nèi)，成功獲得多個(gè)高質(zhì)量的非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目，服務(wù)包括北京冬奧會(huì)等國(guó)際重大賽事場(chǎng)館項(xiàng)目，充分顯示全業(yè)態(tài)服務(wù)能力及行業(yè)領(lǐng)先的品牌影響力。
同時(shí)，雅居樂(lè)環(huán)保業(yè)務(wù)上半年進(jìn)展迅速，公司拿到多個(gè)《危險(xiǎn)廢物經(jīng)營(yíng)許可證》，新增核準(zhǔn)的處理資質(zhì)涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個(gè)業(yè)態(tài)，加速產(chǎn)能轉(zhuǎn)化，釋放有效產(chǎn)能。
此外，雅居樂(lè)在新能源汽車(chē)和調(diào)味品板塊均有所收獲，為其戰(zhàn)略進(jìn)入開(kāi)拓多個(gè)潛力賽道。
繼2021年戰(zhàn)略投資威馬汽車(chē)，珠江橋之后，雅居樂(lè)已正式布局新能源汽車(chē)及調(diào)味品板塊。今年6月，威馬完成向港交所遞交上市申請(qǐng)書(shū)，而雅居樂(lè)現(xiàn)持有威馬汽車(chē)6.46%的股權(quán)。
多元化業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提升，不但有助于雅居樂(lè)優(yōu)化營(yíng)收結(jié)構(gòu)，而且為其穿越行業(yè)周期、長(zhǎng)足發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也從側(cè)面反映公司“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的運(yùn)營(yíng)模式持續(xù)見(jiàn)效。
市場(chǎng)筑底回升，房企就像大海中漂流的船，于浪潮浪涌間起伏，把握趨勢(shì)才能贏得時(shí)間。未來(lái)終將證明，最后穿越這片海的必定是具備韌性的穩(wěn)健型房企。
