一號(hào)說：財(cái)報(bào)是后視鏡，但也許能指引未來
臨近8月底，房企半年報(bào)開始密集發(fā)布。
這也是房地產(chǎn)市場自去年下半年明顯滑坡之后，房企出爐的首份半年報(bào)。
如果說2021年年報(bào)還允許房企有“藏拙”的空間，2022年中報(bào)則幾乎沒有多少粉飾的余地了，也更加能透過財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看清一家房企的基本面與底色。
8月24日，中海（0688.HK）披露半年報(bào)。作為TOP10 房企中第一家披露中報(bào)的頭部房企，業(yè)績溝通會(huì)上，中海董事會(huì)主席顏建國顯得信心滿滿：
雖然其他同行上半年的成績單都還沒有公布，但是，對(duì)于主要經(jīng)營指標(biāo)保持行業(yè)領(lǐng)先，我們是有信心的。
中報(bào)業(yè)績顯示，2022上半年，中海實(shí)現(xiàn)收入1037.9億元，下降約3.8%；股東應(yīng)占溢利167.4億元，同比減少19.42%；凈利潤率16.1%，同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)。
雖然三大指標(biāo)均有同比減少，但中海的整體經(jīng)營質(zhì)量仍然不俗，特別是中海今年上半年毛利率錄得23.5%，即便同比2021上半年有5個(gè)百分點(diǎn)的下跌。
如果說中海營收下滑3.8%是穩(wěn)住了，綠地控股營收同比下滑約27.64%尚屬與市場走勢一致，那么能逆勢增長的就顯出真章出來了。
7月份發(fā)了業(yè)績快報(bào)的保利發(fā)展（600048.SH）就稍微“秀了一下肌肉”，2022年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1108.5億元，同比增長23.19%。
8月26日，另一家TOP10房企，同時(shí)也是千億營收規(guī)模房企，龍湖集團(tuán)（0960.HK）也發(fā)布了中報(bào)，上半年?duì)I收同比增**達(dá)56.4%，至948.0億元。
“我原本以為呂布已經(jīng)天下無敵了，沒想到他比呂布還勇猛！”
營收表現(xiàn)之外，在今年上半年房地產(chǎn)市場整體下行的局面下，龍湖集團(tuán)2022年上半年毛利同比增長20.1%至201.5億元，毛利率為21.3%，與中海一道領(lǐng)跑行業(yè)的第一陣營。這在一眾房企中甚至確乎有些出挑。
任何商業(yè)行為中，賺錢能力都是核心，而要看一家房企“廣積糧”的深度，就得盯緊毛利率數(shù)據(jù)。我們不妨根據(jù)2022半年報(bào)，大致梳理一下各檔規(guī)模房企毛利率情況。
截至8月26日，已公布半年報(bào)房企名單里，綠城中國實(shí)現(xiàn)收入647.31億元，同比增長79.1%；毛利率為17.4%，較2021年同期的22.0%下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。
300億規(guī)模營收房企中，越秀地產(chǎn)毛利率約21.2%，同比下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)；金地集團(tuán)毛利率為21.18%，較去年同期則提高6.93個(gè)百分點(diǎn)。
營收在一至兩百億元規(guī)模的房企中，濱江集團(tuán)毛利率21.21%，與去年基本持平；建發(fā)國際毛利率15.05%，同比微增；金融街控股的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為15.19%，比上年同期下降了7.95個(gè)百分點(diǎn)；
營收在50億元左右規(guī)模的房企中，港龍中國毛利率20.82%，同比下降2.82個(gè)百分點(diǎn)；五礦地產(chǎn)毛利率13.5%，由去年同期的21.7%下降8.2個(gè)百分點(diǎn)。
在該等規(guī)模房企中，也有兩家實(shí)現(xiàn)毛利率上升，其中瑞安房地產(chǎn)毛利率64%，較去年同期增長23個(gè)百分點(diǎn)；路勁基建毛利率約36%，較去年同期的25.79%上升約10個(gè)百分點(diǎn)。
梳理過后不難看出，多數(shù)房企毛利率都在下降，僅有金地、瑞安、路勁保持毛利率上升。此外上述50億元至600億元營收規(guī)模房企中，保持20%毛利率的家數(shù)并不多，當(dāng)然這已經(jīng)非常難得。
但，中海和龍湖作為千億規(guī)模房企能夠?qū)崿F(xiàn)20%以上毛利率則更顯底蘊(yùn)深厚，其中，龍湖得益于營收的大幅增長，毛利亦實(shí)現(xiàn)了可觀上漲。市場也給出了積極反饋，8月26日收盤，龍湖以全天5.74%漲幅收盤，領(lǐng)漲內(nèi)房股。
凈利潤指標(biāo)上，上半年龍湖歸屬于股東的凈利潤74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為65.5億元；核心稅后利潤率為10.3%，核心權(quán)益后利潤率為6.9%。
雖然與“利潤王”中海相比尚有差距，不過龍湖與保利發(fā)展的凈利潤率保持同樣水準(zhǔn)，而保利發(fā)展可是TOP3房企，且屬于擁有金字招牌的央企地產(chǎn)開發(fā)商，作為民企樣本，龍湖倒也并不輸陣。
綜上來看，在營收增長和毛利率指標(biāo)上，作為民營房企最后的“排面”龍湖已經(jīng)達(dá)到甚至超越頂流央企水平，在凈利潤率層面則仍然穩(wěn)健，與頭部央企處于同一水平線。
過去一說房地產(chǎn)，就是Location、Location、Location，連《紙牌屋》都學(xué)會(huì)了，大談“跟房地產(chǎn)一樣，位置是所有的一切”。
如今，世道變了。談起房企，繞不開的話題是：
cash flow
現(xiàn)金流危機(jī)是最大的危機(jī)，也是一切倒塌的根源。
一家千億規(guī)模的房企只因一筆不足一億美元的到期票據(jù)，就可能引發(fā)信用違約，多米諾骨牌倒下的那一刻，震耳欲聾的都是暴雷聲。
如何評(píng)定房企安全與否，刨掉所有濾鏡，現(xiàn)金流是最真實(shí)的底色。
仍然以半年報(bào)為觀察切口，中�，F(xiàn)金充裕的一大表現(xiàn)就在于其2018-2022H1現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物由842億元上漲至1253億元；
龍湖也不遑多讓，2018年-2021H1在手現(xiàn)金由452.6億元增加至875.5億元，翻了近一倍。
這并非一朝一夕之功，而是背后有較低的資產(chǎn)負(fù)債率和良好的銷售結(jié)轉(zhuǎn)率支撐，并因之能夠獲得更低的融資成本，從而實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)。
“三條紅線”全部“綠檔”達(dá)標(biāo)是優(yōu)質(zhì)房企的共性。比如，中海2022H1扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為54.9%，凈負(fù)債率為39.0%，現(xiàn)金短債比為2.4；顯現(xiàn)出財(cái)務(wù)穩(wěn)健一面。
中報(bào)顯示，龍湖剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%，凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.07倍，連續(xù)六年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。
在現(xiàn)金短債比上，龍湖超出其他示范民營房企3到5倍的“安全墊”，這或許就是現(xiàn)金流的“高筑墻”。
現(xiàn)金流穩(wěn)定的好處是顯而易見的，首先體現(xiàn)在評(píng)級(jí)上，中海自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，加之央企的背景與母公司的背書，使其成為全行業(yè)內(nèi)評(píng)級(jí)最高的企業(yè)，而龍湖亦是行業(yè)內(nèi)屈指可數(shù)的全投資級(jí)房企之一。
其次在融資成本上，2018-2022H1中海的融資成本由4.30%降至3.44%，龍湖也差不多，平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，再創(chuàng)新低。
最后在發(fā)債上，央企自帶Buff就不說了，示范民營房企中，5月份新城控股發(fā)行10億元中票，獲得中債信用增進(jìn)公司設(shè)立信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證。8月份，龍湖發(fā)行15億元中票，由中債增進(jìn)公司提供全額擔(dān)保，又更進(jìn)了一步。
實(shí)際上今年龍湖有三筆債券發(fā)行令人印象深刻。一是發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎于6年至8年；二是，7月份發(fā)行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年；三是，于最近發(fā)行的“中債擔(dān)保”中期票據(jù)15億元，票息3.3%，期限3年。
利率低、期限長，融資暢通的背后就是現(xiàn)金流穩(wěn)定，二者互為表里。從整體情況看，截至8月，房企今年境內(nèi)債凈融資額已接近回正，相比2021年已經(jīng)大幅好轉(zhuǎn)，特別是示范民營房企發(fā)債頻獲支持，融資功能有望持續(xù)恢復(fù)。
在銷售端，市場分化已然是不爭的事實(shí)，土地市場也是如此。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份70個(gè)大中城市中房價(jià)下降城市數(shù)量略增。一線城市房價(jià)環(huán)比微漲、同比漲幅回落，二、三線城市環(huán)比整體呈降勢、同比降幅擴(kuò)大。
由于城市分化驟然加速，各大地產(chǎn)商不約而同選擇聚焦一線及強(qiáng)二線等高量級(jí)城市，
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月百強(qiáng)投資金額有83%集中于22城。區(qū)域分布上，長三角吸引了50%的投資額，仍是布局要塞。
同時(shí)，拿地房企集中度也在提升。截至7月末，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的47%，11-20強(qiáng)房企新增貨值集中度較1-6月提升3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22%，前20強(qiáng)房企的新增貨值集中度則達(dá)到68%。
當(dāng)然，部分民營房企受制于經(jīng)營壓力、資金面緊張等投資也幾乎停滯，在已拿地的百強(qiáng)房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。
20強(qiáng)房企內(nèi)部的分化也同樣明顯，在部分房企年內(nèi)的新增貨值已經(jīng)超過千億時(shí)，還有部分房企如融創(chuàng)、綠地、世茂等今年尚未有土地入賬。
弱周期行情下，拿不拿地、拿多少地是一個(gè)問題，但更難的是拿合適自己的地。非必要時(shí)，緩稱“地王”。
2022年上半年全國“拿地王”被濱江集團(tuán)斬獲，上半年新增土地價(jià)值467.3億。拿地第二名的是中海地產(chǎn)，拿地金額466億。
上半年拿地10強(qiáng)里面還有萬科，建發(fā)，華潤置地，綠城，招商蛇口，保利發(fā)展，中國鐵建，中建東孚。
清一色央國企背景。
龍湖排在第12名，上半年龍湖拿下17宗新地，總建筑面積為226萬平方米，權(quán)益地價(jià)131億元。
而這17宗地平均溢價(jià)率只有5%，其中一半是0溢價(jià)獲取，而且還多是位于北京、杭州、重慶、成都、合肥等核心城市。
在拿地上不顯山不露水的龍湖，卻頗有策略。龍湖集團(tuán)CEO陳序平曾透露，到目前為止，龍湖在全國進(jìn)入的城市只有68個(gè)，而且90%以上的項(xiàng)目都在一二線城市，是TOP10里進(jìn)入城市最少的房企。
據(jù)稱龍湖有條拿地鐵律，“拿好地、拿合理價(jià)格的地”，具體來說就是根據(jù)地塊來測算利潤，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)決不拿，而且拿地的金額與銷售回款、凈負(fù)債率掛鉤。
越是亂云飛渡，越是考驗(yàn)投資定力。從中也可以看出，相比規(guī)模，利潤質(zhì)量和安全可持續(xù)性才是龍湖關(guān)注的重點(diǎn)，這種定力也為其堪稱不俗的2022年中報(bào)業(yè)績表現(xiàn)作了注腳。
回顧2022半年報(bào)，仍是幾家歡樂幾家愁。僅僅上半年預(yù)計(jì)虧損的45家房企，虧損總金額預(yù)計(jì)超271億元，其中預(yù)計(jì)有10家房企虧損10億元及以上。但我們?nèi)匀幌Ｍ谥字�，更多的房企能走出深水區(qū)，探尋出適合自己的新路子，而靠譜房企的這“九字真言”自當(dāng)值得留存。
