來源：一號地產(chǎn)（ID：dichanyihao) 作者：九哥

在大灣區(qū)舊改競爭如火如荼之際，一家成立不到九年、上市不過三年的新晉房企，脫穎而出。

一年前的四月份的一個普通周六，廣州黃埔區(qū)珠江村的城市展廳里，人頭攢動。這里正在進(jìn)行一場將要參與塑造廣州第二CBD未來城市格局的表決大會——下沙社區(qū)珠江村舊村改造候選合作企業(yè)進(jìn)行表決會。

而候選合作企業(yè)是一家聯(lián)合體公司，廣州本土開發(fā)商天倫控股，鵬城老牌中洲控股（000042.SZ），以及名不見經(jīng)傳的景業(yè)名邦（02231.HK）各自旗下公司。

雖然天倫控股與中洲控股都是成名已久的老牌開發(fā)商，但是在這一聯(lián)合體公司中，這2家公司均只是聯(lián)合體成員，聯(lián)合體主辦人則是景業(yè)名邦旗下公司。

由此可見，在珠江新村的舊改中，唱主角的仍然是景業(yè)名邦。

飲下舊改紅利“頭啖湯”

位于黃埔港片區(qū)的珠江村，臨黃埔港大碼頭、中碼頭，隔江與長洲島相望，對面就是黃埔軍校舊址，內(nèi)有多處宗祠，屬于典型的嶺南古村，歷時文脈延綿至今六百余年。

珠江新村的舊改得益于2017年，廣州推出建設(shè)“以國際金融城——黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)為核心的第二中央商務(wù)區(qū)”，即，廣州第二CBD規(guī)劃正式實(shí)施。

而珠江新村以其處于區(qū)域位置之重要，承擔(dān)著為第二中央商務(wù)區(qū)腹地建設(shè)提供緊缺的創(chuàng)新生活配套服務(wù)功能，未來將鏈接“海絲航運(yùn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)”、“國際智造總部與產(chǎn)業(yè)金融中心區(qū)”兩大核心。

在這一背景之下，珠江新村迎來舊改。

就在各方都在垂涎于這塊肥肉的時候，一家名為廣州天悅城改投資有限公司的企業(yè)已經(jīng)提前潛入。早在2019年3月，天悅公司即以前期服務(wù)單位的身份參與到地方街道等單位組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中，在珠江村開展舊城改造意愿征詢工作。

雖然此時已有媒體猜測天悅公司的背靠開發(fā)商，但景業(yè)名邦極力否認(rèn)，并不承認(rèn)二者相關(guān)聯(lián)。

不過從彼時股權(quán)關(guān)系上來看，天悅公司實(shí)際控股公司為廣州景恒悅投資有限公司，而廣州景恒悅之前為景業(yè)名邦的附屬公司。

但在景業(yè)名邦赴港上市前，對其進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓剝離。轉(zhuǎn)讓前，景業(yè)名邦持有廣州景恒悅55%的股權(quán)。

有分析認(rèn)為，景業(yè)名邦之所以要撇清與天悅公司的關(guān)聯(lián)，原因在于舊改項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償、首開區(qū)安置房建設(shè)需要承擔(dān)大筆資金，而正在沖擊上市的景業(yè)名邦顯然不希望因此而拖累靚麗的財務(wù)報表。

據(jù)悉，景業(yè)名邦方面沒有披露過上市公司與該項(xiàng)目的資金往來及占用情況。

但是無論是在2020年9月珠江村城市展廳開放暨簽約儀式剪影，還是在2020年12月12日，珠江村舊村改造“沖八”簽約誓師大會上，都能看到景業(yè)名邦的品牌元素與高管身影。

特別是在2020年12月12日珠江村舊村改造“沖八”簽約誓師大會上，景業(yè)名邦集團(tuán)副主席兼執(zhí)行董事劉華錫不僅親臨現(xiàn)場，而且鄭重承諾：遵循黃埔區(qū) “陽光監(jiān)管”制度，按照“簽一片、拆一片、建一片”的工作方式，加快推進(jìn)珠江村的拆遷和復(fù)建工作。

但是，珠江村舊改項(xiàng)目合作企業(yè)資格審查公示卻是在一年后的2021年3月31日，由村民參加的候選合作企業(yè)表決會更是在2021年4月10日舉行。

顯然，景業(yè)名邦將工作做到了前面，才有了后期的“功德圓滿”。

值得一提的是，進(jìn)入到珠江村舊改合作企業(yè)資格公示的企業(yè)是一家聯(lián)合體公司，即是（主）廣州意濃實(shí)業(yè)有限公司（成）深圳市中洲置地有限公司，廣州天瀚投資有限公司。

廣州意濃實(shí)業(yè)有限公司屬于景業(yè)名邦旗下，深圳市中洲置地有限公司是中洲控股母公司，廣州天瀚投資有限公司則是天倫控股旗下。

公開信息顯示，珠江村改造范圍內(nèi)總建筑面積79.93萬㎡，其中復(fù)建面積53.06萬㎡，融資26.87萬㎡。

而在開工儀式上，景業(yè)名邦集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，集團(tuán)布局城市更新的體量已達(dá)400萬㎡。珠江村是其首個實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目。

以此而言，景業(yè)名邦乘大灣區(qū)舊改東風(fēng)，不久之后恐怕再也不是當(dāng)年的吳下阿蒙了。

業(yè)績滑坡 順勢財報“洗大澡”？

3月21日早間，景業(yè)名邦在港交所公告，發(fā)布2021年度盈利預(yù)警，預(yù)期錄得截至2021年12月31日止年度純利較2020年減少不超過60%。

2020年凈利潤4.78億元，如若減少60%，那么2021年則只剩下1.91億元凈利，這不但比上市年份也是近年最高凈利潤的2019年巨減——該年凈利潤4.95億元——而且只有上市前的2018年3.82億的一半。

景業(yè)名邦在公告中稱，2021年度純利的預(yù)期減少乃主要由于：項(xiàng)目的較低售價令毛利率下降及確認(rèn)收益低于預(yù)期。

但實(shí)際上，從2021年中報來看，上半年毛利率比去年全年仍有所增長，達(dá)到39.52%，而去年全年則為38.89%。換言之，2021年全年業(yè)績下滑受下半年拖累較多。

然而，2021年的財報體現(xiàn)的并不是2021年的銷售業(yè)績，而更可能是一至兩年前的銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年度合約銷售額分別約為人民幣31.16億元、35.24億元。

而2017年、2018年年度合約銷售額分別為17.60億元、22.98億元。

簡而言之，相比于2019年與2020年度，2021年卻反而以存續(xù)期間更高的合約銷售額達(dá)成了更低的凈利，豈不是說銷售的越多，賺的反倒越少了？

不要將凈利潤大幅下滑歸咎于2021年下半年市場下滑所致，因?yàn)?021年的銷售業(yè)績并不在2021年的財報中體現(xiàn)，2021年凈利潤的下滑更多體現(xiàn)出2020年乃至2019年的銷售業(yè)績，但是從上表中不難看出，2020年和2019年景業(yè)名邦的銷售業(yè)績并不差，所以我們很難為其2021年凈利潤大幅下滑（至多60%）找到一個合適的理由。

唯一可能的解釋或許在于，公司上市后的第二份完整年度財報可以借行業(yè)下行的外部環(huán)境洗個大澡？

好在馬上要披露年報了，且看景業(yè)名邦如何在年報中給個說法。

有意思的是，不知是不是景業(yè)名邦的PR在新聞通稿中過于激動，竟然將公司2021年的銷售額錯寫成4.22億元，并且在**大肆發(fā)酵。

如果這是2021年真實(shí)銷售額的話，不要說景業(yè)名邦進(jìn)不去房企200強(qiáng)，恐怕2000強(qiáng)也夠嗆。

奉上一張景業(yè)名邦公告截圖，看清楚2021年銷售業(yè)績到底是4.22億元還是42.2億元。

美元債展期 旗下公司成被執(zhí)行人

今年1月28日，景業(yè)名邦公告稱完成2022年到期的7.5厘優(yōu)先票據(jù)的交換要約。

該筆美元債發(fā)行于2021年2月，于今年2月7日到期，發(fā)行規(guī)模1.55億美元。在到期之前景業(yè)名邦又新發(fā)行了一筆2023年到期的7.5厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行規(guī)模1.52億美元。實(shí)際上是對前一筆美元債的展期。

雖然當(dāng)下房企美元債展期已成常態(tài)，不過景業(yè)名邦只有這一筆美元債，2021年半年報顯示現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物余額為21.37億元，按理說景業(yè)名邦并不差錢，但還是選擇了展期，難道是覺得7.5厘的錢太便宜，不占白不占？

從資產(chǎn)負(fù)債率上來看，似乎景業(yè)名邦債務(wù)壓力并不大，2021年中報顯示負(fù)債率61.48%，凈負(fù)債比為20.3%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為58%，現(xiàn)金短債比為1.43，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

企業(yè)預(yù)警通顯示，廣州意濃實(shí)業(yè)有限公司（即前述拿下珠江新村舊改公司）在今年1月被列為被執(zhí)行人，案由為中國農(nóng)業(yè)銀行廣州從化支行起訴，涉及金融借款合同糾紛。

不只農(nóng)行一家起訴，在2020年建設(shè)銀行廣州從化支行也因金融借款合同糾紛向法院起訴廣州意濃實(shí)業(yè)。

而從現(xiàn)金流上來看，景業(yè)名邦從2017年開始，已經(jīng)連續(xù)4年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出，且有不斷擴(kuò)大之勢，至2020年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-15.71億元，而同期景業(yè)名邦營業(yè)收入僅為23.47億元；在2021年上半年減少投資支出�，F(xiàn)金流的情況下，其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額仍為-2.3億元。

此外，2021年上半年，景業(yè)名邦盈利能力仍處于下滑態(tài)勢，凈利潤和歸母凈利潤同比降幅均達(dá)到13%。當(dāng)然這與即將到來的2021年年報數(shù)據(jù)相比，算不得什么，因?yàn)槟陥髽I(yè)績下滑將更為驚人。