一號(hào)說：
為何永遠(yuǎn)踏不準(zhǔn)節(jié)奏？
最近，內(nèi)外忽然有兩條消息刺激著領(lǐng)地上下。
外部消息是，穆迪下調(diào)了評(píng)級(jí)展望，雖然此時(shí)離首予評(píng)級(jí)不過間隔5個(gè)月時(shí)間。
10月18日，穆迪確認(rèn)領(lǐng)地控股(06999.HK)的“B2”公司家族評(píng)級(jí)(CFR)，同時(shí)將其評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。
穆迪副總裁兼高級(jí)分析師Celine Yang表示:“展望調(diào)整為負(fù)面反映了穆迪的預(yù)期，即由于消費(fèi)者信心疲軟，領(lǐng)地控股的合同銷售額將在未來6-12個(gè)月下降，而這反過來又將導(dǎo)致公司流動(dòng)性的減弱�！�
屋漏偏逢連夜雨，內(nèi)部消息則是公司人資“一把手”跳槽了。
10月21日消息傳出前領(lǐng)地地產(chǎn)副總裁劉永旺出任儒辰集團(tuán)董事長(zhǎng)助理。
2020年初，劉永旺是以人力副總裁身份加入領(lǐng)地，意在幫助領(lǐng)地快速梳理組織架構(gòu)、招聘合適的高管人才。
想不到才兩年不到，招人的反倒先走了。
不止是劉永旺，執(zhí)行總裁徐川海的離職消息也傳了有兩個(gè)月之久。
有著“萬達(dá)系高管”之稱的徐川海于2017年出任領(lǐng)地營(yíng)銷副總裁，2019年升任領(lǐng)地集團(tuán)執(zhí)行總裁。
此次入職領(lǐng)地之前，徐川海任職于萬達(dá)，這也是其“萬達(dá)系高管”稱謂的由來。
公開信息顯示，位于成都周邊郫縣的蜀都萬達(dá)廣場(chǎng)2015年開業(yè)之時(shí)，徐川海曾擔(dān)任營(yíng)銷副總，其在接受采訪時(shí)曾表示“希望能夠在2017年大致清盤”。
在從萬達(dá)進(jìn)入領(lǐng)地之前，徐川海還曾短暫過渡于中國(guó)奧園，擔(dān)任地區(qū)總經(jīng)理。
其實(shí)少為人知的是，在2017年重新入職領(lǐng)地之前，徐川海曾于2011年3月加入過領(lǐng)地，職務(wù)為營(yíng)銷發(fā)展中心總經(jīng)理。不過時(shí)間不長(zhǎng)，只有一年，到2012年3月旋即離去，轉(zhuǎn)而投入萬達(dá)在成都的項(xiàng)目中。
與此番徐川海離職一事一并傳出的還有集團(tuán)大裁員的消息，據(jù)稱包括領(lǐng)地成都區(qū)域在內(nèi)的全國(guó)區(qū)域大致要裁員三分之一到二分之一。諸如成都區(qū)域總裁朱猛離職、川北區(qū)域總張建被降職等人事動(dòng)蕩已在發(fā)酵之中。
近兩年房企人事變動(dòng)雖然較多，但領(lǐng)地似乎尤為頻繁，特別是涉及高層較多。此前曾有領(lǐng)地離任高管名單流出，其中不乏總裁、執(zhí)行總裁之類高位。
李濤，前領(lǐng)地執(zhí)行總裁；
許曉軍，前領(lǐng)地集團(tuán)總裁；
黃德華，前領(lǐng)地副總裁兼華中區(qū)域總裁；
戚大東，前領(lǐng)地集團(tuán)副總裁；
趙謙，前領(lǐng)地集團(tuán)副總裁；
劉暢，前領(lǐng)地成都區(qū)域總經(jīng)理；
張煒，集團(tuán)副總裁兼天府新區(qū)區(qū)域總裁；
任品，前領(lǐng)地攀西區(qū)域總經(jīng)理；
李璞，集團(tuán)營(yíng)銷副總裁；
沈松林，集團(tuán)人力副總裁；
王曙光，成都區(qū)域的運(yùn)營(yíng)副總裁；
朱猛，成都區(qū)域總裁。
其中，許曉軍曾任恒大集團(tuán)副總裁、啟迪協(xié)信集團(tuán)執(zhí)行總裁，于2019年末加入領(lǐng)地，獲任總裁一職。
彼時(shí)曾有“以許代徐”的說法，因?yàn)椤芭c原萬達(dá)系高管徐川海相比，主打三四線高周轉(zhuǎn)模式的恒大系高管許曉軍，或許更適合領(lǐng)地沖擊千億的目標(biāo)�！�
翌年四月，領(lǐng)地遞交了聯(lián)交所上市申請(qǐng)，并在2020年末成功登陸資本市場(chǎng)。
然而僅僅在上市成功19天過后，領(lǐng)地集團(tuán)就發(fā)布了一則內(nèi)部任免通知，免去了許的總裁職務(wù)，轉(zhuǎn)為“外部事業(yè)合伙人”。
常言道，有人辭官歸故里，有人漏夜趕考場(chǎng)。
在領(lǐng)地如此波折動(dòng)蕩的高層人事局面中，也有愿意躬身入局者。
前實(shí)地地產(chǎn)CFO李斌據(jù)說將要加入領(lǐng)地，任集團(tuán)副總裁職位，分管戰(zhàn)略方面工作。
80后李斌曾先后就職于旭輝、鴻坤、華夏幸福、泰禾等四家公司，并在泰禾升任副總裁兼首席財(cái)務(wù)官。此外，李斌還有普華永道和畢馬威的經(jīng)歷。
從過往來看，顯然李斌更勝任財(cái)務(wù)方面的工作。不過，目前領(lǐng)地CFO一職由羅昌林擔(dān)任，他同時(shí)還是執(zhí)行董事中為數(shù)不多的非劉氏家族成員，在領(lǐng)地任職已超過十年。
千億之于領(lǐng)地，猶如拉磨的驢眼前的那根胡蘿卜，拼命往前趕卻怎么也夠不著。
在2019年4月舉行的品牌發(fā)布會(huì)上，領(lǐng)地再一次對(duì)外立下了要在2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的軍令狀。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年領(lǐng)地實(shí)現(xiàn)銷售金額（全口徑）264.6億元，離千億相去甚遠(yuǎn)，但尚擠進(jìn)了房企百?gòu)?qiáng)榜。
今年1-9月，領(lǐng)地實(shí)現(xiàn)銷售金額（全口徑）194.2億元，排在第107位，連房企百?gòu)?qiáng)都未進(jìn)入。
之所以說領(lǐng)地是再一次立下千億規(guī)模的軍令狀，是因?yàn)樵缭?019年之前領(lǐng)地就設(shè)定過這一目標(biāo)。
當(dāng)時(shí)領(lǐng)地曾設(shè)定2018年實(shí)現(xiàn)300億元、2019年千億元的銷售目標(biāo)。然而，2019年領(lǐng)地銷售額僅為247億元。
原本外界以為領(lǐng)地會(huì)知難而退，畢竟其理想與現(xiàn)實(shí)之間都不能用豐滿和骨感來形容，而是從純欲風(fēng)到純抽瘋的變化。
但是領(lǐng)地有一點(diǎn)挺好，那就是契而不舍的精神，不達(dá)目的誓不罷休，一定要實(shí)現(xiàn)千億幾乎成為了領(lǐng)地上下的夙愿。
既然上下同欲，那么做大規(guī)模的終南捷徑總少不了：高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債。
于是2017-2019年是領(lǐng)地大干快上的三年，凈負(fù)債率從從2017年末的60%左右，上升到2019年末的約140%；同時(shí)未償還借款總額從35.86億元增至117.55億元，未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率也從6.4%增長(zhǎng)至9.9%。
而這三年間，領(lǐng)地的收益與凈利潤(rùn)并沒有出現(xiàn)這么大幅度的增長(zhǎng)，2017-2019年收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元；利潤(rùn)凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。
體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面，該三年間領(lǐng)地的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與投資活動(dòng)現(xiàn)金流三年均為負(fù)數(shù)，僅依靠融資支撐擴(kuò)張。
如果擱別的高周轉(zhuǎn)房企，如此借債擴(kuò)張還算得上是“飲鴆止渴”的話，領(lǐng)地恐怕連這一點(diǎn)都算不上，因?yàn)槠渥钇惹械囊?guī)模之渴始終沒有解決，懸在半空。
只有形形色色的職業(yè)經(jīng)理人來來去去，于高高低低間尋尋覓覓那本不存在的答案。
千億規(guī)模畢竟是2019年提的目標(biāo)了，今年形勢(shì)不同，領(lǐng)地也就不在執(zhí)著規(guī)模，而是想著如何降杠桿。
從半年報(bào)來看，似乎降負(fù)債略有成效。截至2021年6月末凈負(fù)債率為70%，低于2020年末的90%。
截至半年報(bào)報(bào)告期，領(lǐng)地因剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.24%踩中“三道紅線”中的一條，屬于黃檔企業(yè)。
債務(wù)總額上，截至2021年6月末為146.32億元，其中97.5億元按固定利率記賬，需在一年內(nèi)償還的短期債務(wù)為48.3億元。
持有現(xiàn)金同比增長(zhǎng)31.38%至77.85億元，其現(xiàn)金短債比由2020年的1.45改善至1.61。
不過扣除已抵押存款約為1.53億元以及受限現(xiàn)金約為18.82億元，剩下的不受限現(xiàn)金僅有57.5億元，并不比短債多出多少。
更糟糕的是，領(lǐng)地在所謂降杠桿的過程中，首當(dāng)其沖的是其業(yè)績(jī)的下滑。
2021上半年領(lǐng)地控股的營(yíng)業(yè)收入為43.12億元，同比下降2.86%，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)8.75億元，同比下降45.5%。
凈利潤(rùn)1.25億元與歸母凈利潤(rùn)0.74億元，分別同比下降76.4%和82.3%，降幅較毛利潤(rùn)進(jìn)一步擴(kuò)大。
從利潤(rùn)率水平來看，毛利率20.3%，同比下降15.89個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率分別為2.91%和1.71%。
別人加杠桿沖規(guī)模的時(shí)候，領(lǐng)地跟上去加杠桿，結(jié)果杠桿是加上了，規(guī)模沒起來。
如今大家去杠桿，領(lǐng)地也跟著去杠桿，結(jié)果是杠桿剛?cè)ハ聛硪稽c(diǎn)，凈利潤(rùn)折損大半。
于是乎，領(lǐng)地似乎又不甘心如此，于今年6月又發(fā)行了一筆1.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。不過利率并不低，1年期的美元債成本竟然高達(dá)12.455%。
吊詭的是，領(lǐng)地的融資成本正在伴隨著其去杠桿的過程逐步上升，從2017年到2020年，領(lǐng)地融資加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%、10.4%，想不到今年上半年發(fā)行美元債票面利率超過12%，融資利率已遠(yuǎn)超當(dāng)期凈利率。
實(shí)際上，領(lǐng)地此前大量依托信托融資，利率一直較高。其上市招股書顯示，截至2020年2月底，領(lǐng)地共計(jì)還有23筆信托借款，總額達(dá)60.92億元，利率多位于12%-14%之間。
甚至于就在2021年上半年，領(lǐng)地有抵押的非銀貸款仍在大幅增長(zhǎng)，從2020年同期的28.36億元增長(zhǎng)到2021年的35.79億元，同比增長(zhǎng)26.20%。該等非銀貸款多為信托、資管及三方財(cái)富公司融資。
真不知道領(lǐng)地到底是在降杠桿還是加杠桿？
