一號(hào)說(shuō)：
你不去占領(lǐng)陣地，別人就會(huì)去占領(lǐng)
國(guó)慶節(jié)后由于行業(yè)部分房企美元債的違約，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)美元債和市值的普跌，甚至有些美元債還創(chuàng)出了歷史跌幅。
從部分違約房企的行為來(lái)看，主要是造成了對(duì)整個(gè)行業(yè)信用的沖擊，從而引發(fā)資本市場(chǎng)踩踏式的不信任和拋售。
在這波“股債雙殺”中，固然有個(gè)別房企自身的原因，也有許多基本面良好的房企，因市場(chǎng)過(guò)度恐慌而遭到誤殺。
前兩天，一號(hào)君看到有業(yè)內(nèi)人士發(fā)表觀點(diǎn)稱(chēng)，房企對(duì)待美元債，與其坐等違約，不如主動(dòng)管理。這一點(diǎn)一號(hào)君也深表認(rèn)同。
的確，房企在應(yīng)對(duì)美元債的主動(dòng)管理水平方面，欠缺經(jīng)驗(yàn)；對(duì)于目前形勢(shì)下的市場(chǎng)環(huán)境預(yù)估不足，資產(chǎn)處置滯后，多方面因素疊加，造成了如今的被動(dòng)局面：銷(xiāo)售回款下降、美元債償還迫近、資產(chǎn)處置又賣(mài)不掉，即便是步步為營(yíng)的美元債回購(gòu)，也難擋山呼海嘯般的“到期潮”。
對(duì)于美元債的主動(dòng)管理，包括銷(xiāo)售回款、資產(chǎn)處置、拓寬融資甚至提前展期、要約交換等都要通盤(pán)考量；
此外，就是房企自身信息披露的公開(kāi)透明，以及與投資者、資本市場(chǎng)的有效溝通、良性互動(dòng)，也是至關(guān)重要。
這對(duì)于房企管理者將會(huì)是新的考驗(yàn)，也是新的課題。
在這一輪房企美元債動(dòng)蕩中，能做到有效主動(dòng)管理的并不多，多數(shù)還停留在債券回購(gòu)、處置資產(chǎn)的傳統(tǒng)路徑上，前不久當(dāng)代置業(yè)提出了債務(wù)展期，海倫堡則成功進(jìn)行了要約交換，算是主動(dòng)管理階段最后的努力。
但與投資者進(jìn)行良性互動(dòng)溝通，則鮮少有房企能做到。在這方面，一號(hào)君發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城的此輪應(yīng)對(duì)可以作為案例來(lái)研究。
花樣年控股債務(wù)違約的信息是在國(guó)慶假期期間發(fā)布的，而此時(shí)，內(nèi)地資本市場(chǎng)還在休市，但境外內(nèi)房股的股價(jià)和債券已經(jīng)大受影響，用風(fēng)聲鶴唳來(lái)說(shuō)一點(diǎn)不為過(guò)。
在10月8日，內(nèi)地股市開(kāi)盤(pán)的第一天，陽(yáng)光城即發(fā)布了一則公告：
根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》、《深圳證券交易所債券市場(chǎng)投資者適當(dāng)性管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)于2021年10月11日起，針對(duì)陽(yáng)光城發(fā)行且尚在存續(xù)期的公司債券“20陽(yáng)城01”、“20陽(yáng)城02”、“20陽(yáng)城03”、“20陽(yáng)城04”、“21陽(yáng)城01”、“21陽(yáng)城02”，調(diào)整其投資者適當(dāng)性管理安排。即調(diào)整后上述債券僅限專(zhuān)業(yè)投資者中的機(jī)構(gòu)投資者買(mǎi)入，原持有債券的非專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以選擇持有到期或者賣(mài)出債券。
在這則公告中，我們發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城通過(guò)交易所現(xiàn)有的債券管理規(guī)則，調(diào)整了投資者范圍，并未像此前的華夏幸福那樣關(guān)閉競(jìng)價(jià)交易。
這種調(diào)整方式，通俗一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就是限制了二級(jí)市場(chǎng)中的散戶，而對(duì)專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者并無(wú)影響，仍可通過(guò)競(jìng)價(jià)交易方式和協(xié)議大宗交易方式進(jìn)行交易，從而避免了市場(chǎng)中散戶恐慌情緒的蔓延。
有分析稱(chēng)，陽(yáng)光城此舉主要目的是避免在競(jìng)價(jià)系統(tǒng)中每天出現(xiàn)小額的異常成交造成操縱價(jià)格暴跌擾動(dòng)市場(chǎng)情緒，最大程度維護(hù)債券持有人的利益。
當(dāng)前地產(chǎn)債券普遍面臨流動(dòng)性壓力，即使金額較小的賣(mài)盤(pán)和成交也會(huì)對(duì)收盤(pán)價(jià)和估值造成較大擾動(dòng)。此前陽(yáng)光城就曾經(jīng)發(fā)生過(guò)8億規(guī)模債券被2460元砸停牌的事件，就是利用了交易規(guī)則漏洞進(jìn)行的市場(chǎng)做空。
另一方面，陽(yáng)光城還向投資者和分析師發(fā)送了一份辟謠聲明，就近期網(wǎng)傳的相關(guān)項(xiàng)目停工、表外負(fù)債等不實(shí)消息做了澄清。
此前網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于陽(yáng)光城鄭州項(xiàng)目停工，多個(gè)抖音視頻以“某20強(qiáng)閩系房企華北區(qū)域項(xiàng)目全部停工”為題傳播的信息，一號(hào)君也看到過(guò)，還特地跟陽(yáng)光城的朋友核實(shí)過(guò)。
在傳播的信息中，停工的主要原因是資金鏈緊張，更是將陽(yáng)光城指向了“表外信托獲得展期”。對(duì)此，陽(yáng)光城在與金融機(jī)構(gòu)和投資者的溝通中公開(kāi)表示：
根據(jù)深交所上市指引及民法典規(guī)定，公司所有對(duì)外負(fù)債擔(dān)保都應(yīng)通過(guò)上市公司有權(quán)機(jī)構(gòu)（即股東大會(huì)）授權(quán)決議并公告，否則無(wú)效，上市公司所有應(yīng)披露的對(duì)于合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司的擔(dān)保都已披露，公司從未進(jìn)行所謂“表外私募債”方式進(jìn)行融資；同時(shí)，信托貸款的信托計(jì)劃面對(duì)的投資者主要為高凈值自然人，一旦展期需要獲得全體投資者同意，并非傳言所言可以由信托公司單方面決定是否展期。
上市公司與資本市場(chǎng)的信任，就是通過(guò)信息的公開(kāi)透明和坦誠(chéng)的雙向溝通實(shí)現(xiàn)的。這一點(diǎn)，陽(yáng)光城給許多上市公司做了表率。
此外，陽(yáng)光城在今年以來(lái)已累計(jì)進(jìn)行了5次的提前債券回購(gòu)，累計(jì)資金超過(guò)20億元，這一回購(gòu)規(guī)模在所有發(fā)債房企中屬于前列的，不像某些房企“意思意思的毛毛雨”，可以說(shuō)是用真金**來(lái)壘砌市場(chǎng)的信任防線。
從陽(yáng)光城對(duì)債券市場(chǎng)的主動(dòng)管理動(dòng)作來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)其自身還是有堅(jiān)強(qiáng)的底子撐著的，否則何以有能力大手筆開(kāi)展債券回購(gòu)？所以從這方面看，陽(yáng)光城就是在此輪債市動(dòng)蕩中屬于資質(zhì)不錯(cuò)、但被誤殺的之一。
10月初公布的經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城9月單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)209.9億元，同比增長(zhǎng)11%，環(huán)比增長(zhǎng)9.9%，是前50強(qiáng)房企中唯一一家同比環(huán)比雙增長(zhǎng)的房企。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月份，在百?gòu)?qiáng)房企中，超90%的房企單月業(yè)績(jī)同比下降，其中六成企業(yè)同比降幅大于30%。值得注意的是，包括前30房企在內(nèi)，有近9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平，逾半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。
陽(yáng)光城的8月單月業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售總金額191.01億元，較7月環(huán)比大幅增長(zhǎng)52.9%，權(quán)益銷(xiāo)售金額122.41億元，較上月環(huán)比增長(zhǎng)51.9%。
業(yè)績(jī)上看，陽(yáng)光城下半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“二連漲”，銷(xiāo)售已重新進(jìn)入增長(zhǎng)期。較半年度沖業(yè)績(jī)時(shí)的6月銷(xiāo)售額200.13億元，陽(yáng)光城目前已經(jīng)創(chuàng)出年內(nèi)銷(xiāo)售新高。
據(jù)陽(yáng)光城披露的數(shù)據(jù)，9月份不僅實(shí)現(xiàn)了單月銷(xiāo)售210億元，還實(shí)現(xiàn)了單月回款165億，月度回款率78.5%的表現(xiàn)，全年累計(jì)完成1539億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
逐步攀升的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，以及較高水平的回款，保證了陽(yáng)光城充沛的現(xiàn)金流，這也正是其能坦率回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切的底氣所在吧。
