從競速到競合，可能只是轉(zhuǎn)瞬的時間。
在“房住不炒”的行業(yè)發(fā)展基調(diào)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入存量時代。債務壓力放大、利潤空間收窄，調(diào)整周期有限，要求房企盡快找到適應新時代市場發(fā)展的路徑與節(jié)奏。特別是在如今集中供地的大背景下，多元拿地、合作開發(fā)日漸成為房企適應“新常態(tài)”下的主流選擇。
近日，中國奧園發(fā)布半年度業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，中國奧園實現(xiàn)合約銷售金額為772億元，同比增長28%。上半年經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升，實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長15%至325億元，核心凈利潤28.7億元，核心凈利率為8.8%。
在銷售趨難的行業(yè)大環(huán)境下，能夠取得這樣得銷售業(yè)績實屬不易，這其中合作開發(fā)為這份成績單提供了不小的助力。近年來，奧園大力推進多元拿地方式，特別是城市更新合作，推出眾多成功項目，并形成一套卓有成效的方法論。
業(yè)績上行，債務走低，奧園的表現(xiàn)得到了評級機構(gòu)的集中肯定。8月31日有20家中外資機構(gòu)發(fā)表更新研報，認可奧園業(yè)績穩(wěn)中有升及可持續(xù)發(fā)展前景，認為隨著城市更新加速轉(zhuǎn)化，未來奧園將進入利潤釋放期。
地產(chǎn)主業(yè)平穩(wěn)增長，奠定穩(wěn)固的基礎；城市更新、合作開發(fā)項目成功落地，貢獻營收增量。攻守有道，奧園走出了競合時代的房企發(fā)展的新路線。
打鐵還需自身硬
其實地產(chǎn)已經(jīng)不是曾經(jīng)那個“少年”，只靠土地增值就能獲得高利潤的年華不再。
1-7月全國房地產(chǎn)調(diào)控多大352次，中央部門的調(diào)控超過40次，調(diào)控既不留死角，又在隨時修正。為應對風險，眾多房企選擇合作開發(fā)模式。
那么合作開發(fā)是應對一切問題靈藥嗎？肯定不是。
無論規(guī)模大小，房企聯(lián)合拿地共同開發(fā)項目的案例并不少見，是中小型房企應對頭部房企沖擊時，普遍采取的戰(zhàn)略�？墒墙y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年全國有近500家房企發(fā)布破產(chǎn)公告，其中多數(shù)為中小型房企，眾多聯(lián)合開發(fā)項目爆出停工問題。
這是一場靠實力活下去的淘汰賽。合作開發(fā)的目的是成長而非避難，成功前提是企業(yè)必須具備穩(wěn)固的基礎，確保自身健康，才能確保合作開發(fā)順利進行。
從這個角度來看，奧園的安全系數(shù)很高。
上半年奧園實現(xiàn)675.8億元的合同銷售額，仍然維持33%的同比增速；同時596.3萬平方米的合約銷售面積，同比增長17%。銷售額增速大于銷售面積增速，證明奧園沒有降價銷售，而是貨值單價有大幅提升。
最新數(shù)據(jù)顯示，前7月中國奧園實現(xiàn)人民幣771.9億元銷售額，同比增長28%，目標完成度順利通過50%（已完成51.5%）。配合下半年“金九銀十”的推廣活動，實現(xiàn)全年1500億元目標并不困難。
“中國奧園業(yè)績保持穩(wěn)健增長的良好態(tài)勢，有信心完成全年1500億元銷售目標。”中國奧園集團董事會主席郭梓文表示。
在8月23日的業(yè)績發(fā)布會上，中國奧園集團執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌表示：“年初我們的目標是降5%的總負債余額，上半年已經(jīng)降了超過3%，我們有信心把有息負債往下降大概10%~15%的水平，爭取降到1000億以下�！�
該結(jié)果與銀河-聯(lián)昌證券、海通國際、國泰君安、招銀國際、建銀國際等機構(gòu)的判斷基本一致。根據(jù)上述機構(gòu)研報數(shù)據(jù)，以奧園控制年購地預算占合同銷售額20%以內(nèi)計算，后期其資產(chǎn)負債表將進一步優(yōu)化。華泰證券預計，2021-2023 年期間奧園凈負債率降至50-81%區(qū)間。
德意志銀行、富瑞金融、摩根大通、星展銀行、尚乘集團等普遍認為，隨著奧園按計劃加快物業(yè)交付結(jié)轉(zhuǎn)、穩(wěn)定利潤率后，估值將更具吸引力。
房地產(chǎn)下半場，賽道狹窄，競爭激烈，每個參賽者都要謹慎地選擇合作伙伴。財務穩(wěn)健、腰板硬朗，才能成為市場的佼佼者。這方面，奧園擁有足夠的底氣。
互補求存
有了健康的體魄，萬里長征不過邁出了第一步。繼續(xù)維持快速成長，僅有這第一步是不夠的。
“三條紅線”政策出臺一年后，貝殼研究院曾經(jīng)發(fā)布調(diào)研報告：2020年100家上市房企中，共有40家房企較2019年實現(xiàn)降檔，其中10家房企降2檔；零踩線的房企數(shù)量，從2019年的17家躍升至2020年的29家。
今年以來，監(jiān)管部門再次提出要求，房企買地金額不得超年度銷售額40%。換言之，前端銷售開始決定后端補倉的空間，必須盡快完成項目周轉(zhuǎn)，才能給予房企更多的成長空間。因此，為了多進貨，房企必須多賣貨。
一邊是讓房企敞開口袋，盡可能多地清庫存；一邊是給房企戴“緊箍咒”，時刻不能忽視風險。不能不激進，又不能太激進，火候要拿捏得恰到好處，這是房企面臨的全新挑戰(zhàn)。
為了拓展市場空間，在穩(wěn)固粵港澳大灣區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢的同時，還需實現(xiàn)對外擴張。奧園通過合作開發(fā)、城市更新、收并購，不僅升級了原有能力，還新增了之前并不具備的能力，可謂充分發(fā)揮了資源整合價值。
在合作過程中，奧園在流動性與開發(fā)經(jīng)驗方面的優(yōu)勢，能夠與之形成互補優(yōu)勢。奧園一直堅持非常嚴格的財務準則，確保高項目回款同時，及時償還到期債務。半年報數(shù)據(jù)顯示，奧園將現(xiàn)金回款率維持在87%的高水平，同時已悉數(shù)贖回年內(nèi)到期公募境外債。
至于城市更新業(yè)務，這正是奧園的長項。奧園一直堅持保留區(qū)域內(nèi)古建筑，在繼承和保護當?shù)匚幕幕A上，開發(fā)旅游、商業(yè)等業(yè)務板塊的更新理念，正與國家住建部等相關部門倡導的方向吻合。
除了超前的開發(fā)規(guī)劃，奧園的資源優(yōu)勢同樣明顯。財報數(shù)據(jù)顯示，其持有的超過70個不同階段的城市更新項目，預計可售貨值約人民幣 7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487 億元，占比達到99%。
花旗銀行、法國巴黎銀行-晨星、中金公司、中銀國際、興業(yè)證券等預計，奧園下半年可售資源充裕；公司管理層更是引用野村證券、美銀證券、瑞士銀行、瑞士信貸銀行、華泰證券等發(fā)布的評估數(shù)據(jù)，預計2021至2024年奧園城市更新項目轉(zhuǎn)化可售貨值將達到約2420億元。
“奧園是最早參與城市更新的房企之一，已經(jīng)成為領跑大灣區(qū)城市更新的標桿企業(yè)�！闭缰袊鴬W園集團黨委書記、總裁郭梓寧所言，奧園在這方面的實力具備領先優(yōu)勢，已經(jīng)打造自己獨特的奧園城市更新模式優(yōu)勢，包括自身是大灣區(qū)本土企業(yè)，在城市更新領域耕耘近十年，打造了專業(yè)團隊，擁有多個成功的城市更新案例。
同時奧園擁有多元化產(chǎn)業(yè)，形成了獨特的復合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。能更高效導入項目運營發(fā)展，賦能片區(qū)功能品質(zhì)。
流動性強、項目經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，讓中國奧園成為一個優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，在地產(chǎn)競合時代占據(jù)了有利身位。
從居住向生活轉(zhuǎn)型
某種意義上，合作開發(fā)的各方像是一組相互咬合的拼圖，彼此補缺后發(fā)揮1+1＞2的效果。不過認為這只是一道“比大小”的問題，就大錯特錯了。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年全國居民人均可支配收入為3.22萬元，同比增長4.7%，扣除價格因素實際增長2.1%。簡言之，雖然疫情影響尚未消退，經(jīng)濟仍處于復蘇過程中，但是并不阻礙居民消費能力越來越強。
在不同消費品類中，眾多項目仍然在大幅下滑，但是人均居住消費支出5215元，同比增長3.2%；人均生活用品及服務消費（1260元，下降1.7%）與人均醫(yī)療保險消費（1843元，下降3.1%）基本維持原狀。
整體來看，用戶對居住的基本訴求仍然迫切，同時對提升生活質(zhì)量的服務訴求同樣存在——人們不僅需要居住生活，而且需要生活得更好。
隨著人們生活水平的提高，居住的基礎訴求普遍得到滿足，更高層級、更多元化的生活訴求正在出現(xiàn)。“廣廈萬間，臥眠七尺”，人們確實不需要萬間廣廈，可是并不意味著七尺臥眠就萬事大吉。
用戶不再需要單一層面的價值，而是需要復合型生態(tài)滿足差異化的需求。
奧園歷來重視產(chǎn)品品質(zhì)。在成立25周年之際，奧園正式推出“5A+產(chǎn)品力戰(zhàn)略體系”�！�5A+產(chǎn)品力戰(zhàn)略體系”，是指由居住家、鄰里家、匠心家、服務家、城市家五個部分組成的一種服務理念，涵蓋了客戶在不同空間尺度下的生活場景，形成完整的產(chǎn)品與服務價值體系。
于奧園而言，房子不再是冰冷的圍墻，而是努力打造全新的產(chǎn)品框架，嵌套更有溫度的服務，最后整合產(chǎn)品與服務，打造精品生活方式。以奧園對市場和行業(yè)的理解，這家公司正在嘗試改變與業(yè)主溝通的方式，主動用產(chǎn)品和服務的集合體打動業(yè)主，以順應行業(yè)的改變。
結(jié)語
房地產(chǎn)市場新一輪的淘汰賽已經(jīng)拉開帷幕，這一點非常明顯。
這注定是一場從尾部開始的優(yōu)勝劣汰：依靠雄厚的實力，領軍型房企能夠抵擋眼前的危機；各方面都存在缺陷的尾部房企，注定在這次競賽中迷失。唯一的懸念，就是位于行業(yè)中部的房企如何應對。
從市場表現(xiàn)來看，奧園這樣基礎穩(wěn)固，特點突出的房企，仍然可以在動蕩的市場找到突破點，無論獨自前行還是聯(lián)合行動，都能找到自己的角色定位，將命運最大限度掌握在自己手中。
