一號說：
人不能在同一個(gè)地方摔跤兩次
8月16日，禹洲集團(tuán)董事長林龍安接受了鳳凰房產(chǎn)的獨(dú)家專訪，就公司半年報(bào)和業(yè)績會后，投資者關(guān)心的問題做了進(jìn)一步補(bǔ)充，事后鳳凰房產(chǎn)風(fēng)財(cái)訊以《專訪禹洲董事長林龍安：業(yè)績修復(fù)與應(yīng)對》為題作了報(bào)道；
8月17日，禹洲集團(tuán)股價(jià)大跌7.32%，報(bào)收1.52元每股，創(chuàng)年內(nèi)新低。半年報(bào)發(fā)布以來，禹洲集團(tuán)股價(jià)已連跌三日，累計(jì)跌幅達(dá)14.78%。
重列財(cái)報(bào)一事，用林董的話來說，就是“摔了一跤”。只是禹洲集團(tuán)“摔了一跤”，投資者就“用腳投票”了。
在上述采訪的新聞稿中，有這樣一段表述：“其透露（指禹洲集團(tuán)董事長林龍安），禹洲上半年新增貨值111億元，截至2021年6月底土地儲備（不等于可售面積）總建筑面積約在2200萬平方米，對應(yīng)總貨值4400億元，其中已售未交付(可售)貨值超1800億，未售貨值大約2600億，加上集團(tuán)囤積的舊改項(xiàng)目，總未售貨值可以支撐禹洲未來3年的銷售所用�！�
林董事長在此處的回復(fù)，似乎是對一號君此前文章《禹洲集團(tuán)：”調(diào)表師“的財(cái)報(bào)，彈性這么大？》的隔空回應(yīng)。
在該文中，一號君指出禹洲集團(tuán)半年報(bào)披露的土儲數(shù)據(jù)值得推敲。半年報(bào)中，禹洲集團(tuán)披露總土儲可供銷售建筑面積為2200萬平米。
按照一般理解，“可供銷售面積”就應(yīng)該是可以賣的建筑面積，而一號君根據(jù)禹洲集團(tuán)12年來的年報(bào)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)2009年至2021年上半年，禹洲集團(tuán)累計(jì)銷售了2772.69萬平米；
同期累計(jì)新增土地儲備總建筑面積為2912萬平米；我們即使不考慮總建筑面積與可銷售面積之間的差值，簡單做一下加減法，就可得知2009年至2021年6月，禹洲集團(tuán)的土儲建筑面積凈盈余為139.31萬平米；
（數(shù)據(jù)來源：禹洲集團(tuán)2009年至2020年年報(bào)，2021年半年報(bào)）
如果算上2009年年底時(shí)的未售面積302萬平米，就算再把2020年取得的城市更新項(xiàng)目89萬平米算進(jìn)去，理論上至今年年中，禹洲集團(tuán)總共的未售面積530萬平米左右。
按照林董事長接受媒體采訪時(shí)說的數(shù)據(jù)，即2200萬平的土儲中，對應(yīng)總貨值4400億元（包括已售未交付的貨值超過1800億，未售貨值大約2600億），推算可知，其對現(xiàn)有土儲的結(jié)算均價(jià)預(yù)估為2萬/平米。
而禹洲集團(tuán)今年上半年的銷售均價(jià)是18500元每平，去年的銷售均價(jià)為16765元每平。翻閱禹洲集團(tuán)歷年年報(bào)，目前年銷售均價(jià)最高的是2017年，銷售均價(jià)為17000元每平。
看來董事長很自信，預(yù)估的價(jià)格已經(jīng)大大超過過往的實(shí)際銷售均價(jià)了。
不過如果按照林董事長的測算，結(jié)算價(jià)2萬/平，且未售貨值2600億元，那么禹洲集團(tuán)至2021年年中時(shí)，手上的未售面積應(yīng)當(dāng)在1300萬平米。
這一數(shù)據(jù)，與一號君根據(jù)公司歷年年報(bào)披露的銷售面積、新增拿地面積累計(jì)測算后的530萬平米相差了770萬平米。
因此，有必要弄清林董事長披露上述數(shù)據(jù)的測算方法。當(dāng)然，也有可能是這未售的2600億貨值，在公司內(nèi)部就是按照均價(jià)5萬一平來進(jìn)行測算的。
不過，不知為何董事長披露的未售土儲口徑是貨值，并沒有直言面積。
對于董事長專訪的數(shù)據(jù)披露，我們自然是深信不疑的。
由此審視起另一維度的數(shù)據(jù)來，那就是禹洲集團(tuán)過往的銷售。
既然董事長披露禹洲集團(tuán)截至2021年6月，尚有2600億元的未售貨值，按照其披露的半年度土儲總建筑面積2200萬平，貨值4400億元計(jì)算，均價(jià)應(yīng)該是2萬元每平，也由此得出禹洲集團(tuán)在今年半年度時(shí)尚有1300萬平米的未售面積。
在上文的表格中也已經(jīng)統(tǒng)計(jì)了，自2009年至2021年上半年，禹洲集團(tuán)累計(jì)新增拿地面積2912萬平米，加上期初數(shù)即2009年底未售面積302萬平米后，12年多來，禹洲集團(tuán)手中可供銷售的總面積為3214萬平米左右；
目前還有1300萬平米未售；那么可知這12年半中，累計(jì)銷售面積應(yīng)該為1900萬平米；盡管根據(jù)各年度的年報(bào)銷售數(shù)據(jù)，累計(jì)銷售了2773萬平米。
逐年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，與根據(jù)董事長接受專訪時(shí)披露數(shù)據(jù)測算出的結(jié)果，相差了870萬平米。
也就是說，這12年多來的年報(bào)銷售數(shù)據(jù)，平白無故多了870萬平米？
在行業(yè)內(nèi)，房企在銷售額注水幾乎是業(yè)內(nèi)公開的秘密，而且銷售注水極難會被發(fā)現(xiàn)，因?yàn)殇N售要延后一年半至兩年才會結(jié)算進(jìn)營收。
更重要的是，只有結(jié)算營收了才會交稅，銷售不交稅，好比吹牛不上稅，所以每年都會看到許多房企為了爭榜單排名，拼命往銷售數(shù)據(jù)中注水。
所以這一次，禹洲集團(tuán)董事長通過向我們公開未售貨值以及可以推算的未售面積數(shù)據(jù)，等于是變相向外界透露了2009年以來的真實(shí)累計(jì)銷售數(shù)據(jù)。
也即，2009年以來，禹洲集團(tuán)累積的真實(shí)銷售面積或許只有1900萬平米，否則數(shù)據(jù)上難以形成邏輯自洽。
因此，在這一點(diǎn)上，我們更傾向于相信董事長的數(shù)據(jù)。
既然我們根據(jù)董事長對外披露的數(shù)據(jù)，計(jì)算出禹洲集團(tuán)2009年至今的累計(jì)銷售面積應(yīng)該在1900萬平左右。
那么未來禹洲集團(tuán)的結(jié)算預(yù)期也要重新考量。
從行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，企業(yè)的營收一般不會造假。我們根據(jù)禹洲集團(tuán)歷年的年報(bào)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了2009年至今的結(jié)算交付面積，累計(jì)是1228.16萬平米（參見上圖數(shù)據(jù)）；
一般來說，結(jié)算交付是權(quán)益面積，禹洲集團(tuán)的權(quán)益在業(yè)內(nèi)并不高，平均占比在60%-65%左右，我們即使按照業(yè)內(nèi)較高水平70%的權(quán)益占比來測算，2009年至今全口徑的結(jié)算交付應(yīng)該在1750萬平米左右，如果按照65%權(quán)益占比測算的話，全口徑結(jié)算交付將在1880萬平米左右。
如果按照上述口徑測算，禹洲集團(tuán)目前所剩的可結(jié)算資源似乎并不充足，目前的未結(jié)算資源僅有20萬平米至150萬平米左右。
這樣的未結(jié)算面積，僅能支撐禹洲集團(tuán)半年至一年的交付，如果這樣的話，未來禹洲集團(tuán)極有可能還會出現(xiàn)類似去年“摔一跤”的情況。
除非禹洲集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的交付面積是全口徑結(jié)算面積，即2009年以來累計(jì)交付面積1228萬平米是全口徑交付，按照該數(shù)據(jù)測算，禹洲集團(tuán)尚有700萬平左右的未結(jié)算資源；
這700萬平未結(jié)算資源，按照2萬元每平測算，折算成貨值的話為1400億元，與林董事長專訪時(shí)披露的已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值1600億元相差不大。
但這也會帶來一個(gè)新問題，就是業(yè)內(nèi)同行規(guī)則和會計(jì)準(zhǔn)則，房企的結(jié)算面積均是屬于權(quán)益面積，而非全口徑面積，如將全口徑面積當(dāng)作權(quán)益面積強(qiáng)行納入算進(jìn)自己的營收，就等于出現(xiàn)了禹洲集團(tuán)去年中報(bào)時(shí)一樣的情況，即將合聯(lián)營項(xiàng)目強(qiáng)行并表算作自己業(yè)績。
綜合看來，不管是哪一個(gè)口徑，禹洲集團(tuán)未來屬于自己權(quán)益內(nèi)的可結(jié)算資源應(yīng)該不多，投資者仍然要注意結(jié)算營收的業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)。
因此，林董事長此次的專訪，仍然未能打消一號君心頭的疑慮。
