全國380座已開萬達廣場分布及萬達商管產(chǎn)品線解析
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撰文/娜娜
導(dǎo)語：經(jīng)過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創(chuàng)新，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點。
未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國的商業(yè)地產(chǎn)市場運行，在城市更新建設(shè)和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運營特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。說起當今商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，單從持有物業(yè)面積規(guī)模來講，萬達是當之無愧的行業(yè)老大。截至2021年7月23日，全國已開業(yè)的萬達廣場數(shù)量達到了380座（后附表格）。由王健林一手創(chuàng)立的大連萬達集團成立于1988年，并于2001年進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，2002年成立萬達商管集團，負責萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)投資及運營。在萬達商管體系中，萬達廣場是其唯一商業(yè)產(chǎn)品線，歷經(jīng)20年，萬達廣場已經(jīng)成為中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬達的成功是商業(yè)模式的成功。從早期的第一代單店、第二代組合店到第三代城市綜合體，如今萬達廣場已經(jīng)推出了全新的第四代創(chuàng)新店，產(chǎn)品形態(tài)、功能和品質(zhì)不斷實現(xiàn)迭代升級�？梢哉f，每一代萬達廣場的升級，都引領(lǐng)了中國城市商業(yè)的發(fā)展，見證了中國商業(yè)中心的創(chuàng)新。
第一代：2001年-2004年
代表作：武漢江漢路萬達廣場
2001年，第一代萬達廣場橫空出世 ：單店模式，每一層設(shè)置一種商業(yè)業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)打造前，都引入例如沃爾瑪?shù)戎放疲瑤悠渌佄坏匿N售，業(yè)態(tài)和盈利模式較為簡單。所謂第一代萬達，通俗講就是一個“商業(yè)大盒子”。單層面積5000-10000方不等，一般為地上4層，總規(guī)模3-5萬方不等，一樓分割銷售，二三樓標配為沃爾瑪超市，四樓標配為萬達影院+大玩家電玩，加上部分餐飲。通過與沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作，利用超市大賣場的聚客力帶動人流，促進一樓商鋪的銷售回款。四樓的餐飲及娛樂也可有效帶動目的性消費人群。萬達借此開創(chuàng)了訂單式商業(yè)地產(chǎn)的先河。其實這樣的單體商業(yè)規(guī)劃在全國各地各類城市都屢見不鮮，成功和失敗的案例比比皆是。第一代萬達商業(yè)規(guī)劃簡單，便于快速復(fù)制。但缺點是僅憑一樓鋪位散售，難以支撐萬達快速開發(fā)的現(xiàn)金流，第一代萬達注定難以為繼。
第二代：2004年-2005年
代表作：沈陽太原街萬達廣場
2004年，第二代萬達廣場出現(xiàn)： 規(guī)模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業(yè)態(tài)和品牌店。所謂第二代萬達，從規(guī)劃來看，僅僅是第一代萬達的簡單升級而已。從原來的“主力店驅(qū)動型的單體商業(yè)”，進化為“主力店驅(qū)動型的多個單體商業(yè)”而已。二代萬達的規(guī)劃硬傷和開發(fā)模式，直接導(dǎo)致了9個萬達的轉(zhuǎn)手。2005年，萬達集團將旗下哈爾濱、沈陽、天津、濟南、南京、武漢、長沙、南寧、大連等地的9座購物廣場持有部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了澳大利亞投資集團麥格理，并借此套現(xiàn)31億。2012年，在麥格理與萬達集團的委托管理合同期滿后，雙方協(xié)議分手，這9座萬達廣場也陸續(xù)更名為悅薈廣場。此后萬達轉(zhuǎn)變思路，思考能夠平衡現(xiàn)金流又支持快速復(fù)制的更佳產(chǎn)品，第三代萬達孕育而生。
第三代：2005年-2020年
代表作：武漢菱角湖萬達廣場
第三代萬達廣場：為萬達獨創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，將戶外室內(nèi)步行街與中國商業(yè)大樓結(jié)合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。萬達集團吸取了前兩代萬達廣場開發(fā)的教訓(xùn)，學(xué)習(xí)國外開發(fā)城市綜合體的經(jīng)驗，推出第三代萬達——萬達城市綜合體產(chǎn)品。通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，支持購物中心的開發(fā)與運營，有效解決了現(xiàn)金流的問題。憑借這一模式和萬達強大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復(fù)制并取得了階段性的成功。
如今，實體商業(yè)早已進入體驗為王時代，Z世代的到來，推動消費進一步升級變革。為適應(yīng)新消費的需求，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，第四代萬達廣場應(yīng)運而生：打造多元社交生活場景，突破商業(yè)空間邊界，探索消費趨勢潮流，實現(xiàn)革命性創(chuàng)新。全國首座第四代萬達廣場落戶深圳，即深圳龍崗萬達廣場。項目雖然尚未開業(yè)，并且一改萬達廣場定期開業(yè)鐵律，數(shù)次爽約，但外界對這座萬達廣場的期待不曾削減。龍崗萬達廣場坐落在龍崗核心位置，龍崗區(qū)是深圳市“東進戰(zhàn)略”的支點，未來東部地區(qū)將成為深圳新的發(fā)展重心。萬達廣場前三次升級均是規(guī)模、業(yè)態(tài)與模式的進化，唯有第四代突出強調(diào)了“科技”的重要意義。龍崗萬達廣場商業(yè)面積達30.5萬㎡，通過內(nèi)容、場景、科技三大創(chuàng)新，規(guī)劃了旅游中心、文化中心、社交中心、生活中心。項目創(chuàng)意設(shè)計了1500㎡超大中庭、高30米的室內(nèi)飛天梯、2500㎡的巨型天幕以及長達77.77米的室內(nèi)玻璃棧道，營造全新商業(yè)體驗。廣場建筑內(nèi)不同樓層打造了時代列車、鵬程九天、無限活力、寶貝王國、鵲橋相會、尋味九州、不夜天階7大主題場景，一層一主題，一步一景，將建筑本身打造成不同景觀，成為吸睛亮點。龍崗萬達廣場引進了370+特色品牌，涵蓋了全國首家、深圳首家、萬達首家新進品牌及創(chuàng)新概念店。整個商業(yè)空間集結(jié)了當下備受消費者喜愛的多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)，創(chuàng)造性提高體驗業(yè)態(tài)的占比，占比超過80%。首店方面，全國首家R-One、全國首家吉布魯金牌店、潤園四季、覔書店、騎樂馬術(shù)、香蕉攀巖、VBOY滑板學(xué)校、FlowLife室內(nèi)沖浪館等。同時，NIKE BEACON 750、ADIDAS SWC L1、URBAN REVIVO設(shè)計師定制店、喜茶黑金店、奈雪PRO店、KKV汽車概念店、Meland概念店、客語、卡爾飛車聯(lián)名定制店、星聚會KTV6.0形象店、安踏國旗店、MJ Style生活方式店等概念店。此外，深圳龍崗萬達廣場還把射箭、棒球館、籃球館、瑜伽、真人CS、動物園等體驗業(yè)態(tài)搬進來了，分別是弓夫射箭、八町桑室內(nèi)棒球館、關(guān)鍵球員兒童籃球、拉伽瑜伽、鐳戰(zhàn)大聯(lián)盟、野恩動物園等，將極大地提升體驗感。值得注意的是，深圳龍崗萬達廣場項目業(yè)主方為華南城集團，萬達商管集團負責改造設(shè)計、招商和運營，租金收益雙方分成。除了深圳，第四代萬達廣場正在加速布局全國。據(jù)悉，今年將要亮相的四代店還有上海首座第四代萬達廣場臨港萬達廣場。如果說一、二代萬達廣場還要依靠于城市黃金地段，借助商圈的力量來發(fā)展，那么三代店已經(jīng)能依靠自己的商業(yè)模式，獨立創(chuàng)造出城市新中心和新商圈。四代店，則是萬達基于其已經(jīng)成功的商業(yè)模式進行的更進一步探索。隨著近年來萬達轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，萬達廣場全國遍地開花的速度在加快。從第1座萬達廣場到第100座萬達廣場用了15年，從第100座萬達廣場到第300座萬達廣場只用了5年。預(yù)計到今年年底，萬達廣場開業(yè)數(shù)量將超過420座。
商業(yè)需要升華，商業(yè)需要將品牌優(yōu)勢和商業(yè)模式變革有機結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)的融合與升華。地產(chǎn)商、零售商、服務(wù)商的融合都是為了展現(xiàn)更多的商業(yè)價值。7月30日，聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)將在蘇州舉辦“融合·升華” 2021華東商業(yè)峰會，嘉賓陣容和最新議程搶先看??????，抓緊最后機會趕快報名吧！
