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撰文/王雪

再過數(shù)天，港股市場將迎一只商管物業(yè)新股，它的到來，不僅將成為商業(yè)物管第一股的有力沖擊者，更有望帶動同類商管標(biāo)的陸續(xù)上市，繼而在未來幾年推動商管賽道持續(xù)擴(kuò)容。

由中駿集團(tuán)分拆上市的物管商管服務(wù)商——中駿商管于6月21日正式啟動招股，預(yù)計(jì)將于7月2日正式在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。這意味著，中駿商管將成為繼寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、星盛商管之后第四家港股上市的輕資產(chǎn)商管屬性公司。

物管分拆上市潮澎湃已久，在細(xì)分的商管賽道上，商管物業(yè)股在港股中一向?qū)儆谙∪毙詷?biāo)的。但這不足以成為“中駿商管何以成為近期最大焦點(diǎn)”的唯一解釋，一個(gè)已經(jīng)顯山露水的擁有雄厚實(shí)力和勃勃雄心的物管公司或許更值得深度對焦和研究。

01  

拆分上市

中駿商管正式起航

中駿商管，全稱中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司，是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，在中國18個(gè)省、市及自治區(qū)的55個(gè)城市擁有龐大的已訂約物業(yè)管理組合。截至2020年12月31日，擁有104個(gè)在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1620萬㎡及已訂約總建筑面積約為3660萬㎡。

中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)，為多元化的商業(yè)物業(yè)組合提供商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)，包括購物中心(中駿世界城)及辦公樓。其中，中駿世界城是中駿集團(tuán)基于未來的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略及消費(fèi)升級的內(nèi)需市場，戰(zhàn)略拓展新零售的商業(yè)綜合體。

依托“全國連鎖，區(qū)域深耕，核心輻射、重點(diǎn)布局”的戰(zhàn)略布局方向，中駿世界城正以長三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城市以及海西經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)形成“4+1”區(qū)域戰(zhàn)略布局，鋪開全國化連鎖發(fā)展版圖。根據(jù)計(jì)劃，到2025年，將開出100個(gè)中駿世界城。

隨著中駿世界城“百城計(jì)劃”的推進(jìn)，中駿商管正實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展和增長，也讓IPO事宜提上日程。今年1月28日，中駿商管正式向港交所遞交招股書，成為物企上市大軍中的一員；6月6日通過聆訊；6月21日，中駿商管股份正式開啟全球發(fā)售，不日將正式登陸港股主板。

根據(jù)中駿商管公告，披露擬全球發(fā)售5億股股份，其中香港發(fā)售股份5000萬股，國際發(fā)售股份4.5億股，另有15%超額配股權(quán)。招股期從6月21日至6月24日，發(fā)售價(jià)每股發(fā)售股份3.70-4.60港元，每手買賣單位1000股。

至此，中駿商管距離上市敲鐘僅一步之遙，今后，這家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商將擁有嶄新的定義和更高的估值，資本市場上，中駿商管正式揚(yáng)帆起航。

02

第四家商管上市公司

為何是中駿？

2017年，中駿集團(tuán)基于中國城市化進(jìn)程、未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局及消費(fèi)升級的內(nèi)需市場，確定了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略�！耙惑w”即以地產(chǎn)開發(fā)為主體業(yè)務(wù)，“兩翼”則包括FUNWORLD中駿世界城購物中心、FUNLIVE方隅長租公寓的協(xié)同發(fā)展。

2019年，中駿斥資128億元收購12幅購物中心和長租公寓地塊，新增7個(gè)購物中心和8個(gè)長租公寓項(xiàng)目。2020年，中駿集團(tuán)又一口氣新增超過38個(gè)項(xiàng)目，其中有14個(gè)包含購物中心規(guī)劃的地塊。

截至目前，中駿集團(tuán)已經(jīng)開業(yè)及規(guī)劃在建的中駿世界城超過30座，加上“百城計(jì)劃”的遠(yuǎn)景目標(biāo)，如此龐大的存量和增量商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模自然需要管理，這為中駿商管分拆創(chuàng)造了契機(jī)。

1、精準(zhǔn)定位商管賽道 撬動高收益空間

商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)是構(gòu)成中駿商管業(yè)務(wù)收益的兩架馬車，但兩者體量懸殊。截至2020年末，中駿商管商業(yè)物業(yè)在管總建筑面積近100萬㎡，而住宅物業(yè)的在管總建筑面積約達(dá)1525萬㎡，兩者相差15倍有余。

盡管商業(yè)物業(yè)規(guī)模不大，中駿商管商業(yè)物管服務(wù)的盈利能力卻較為突出。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，中駿商管的營收和凈利潤均實(shí)現(xiàn)快速增長——營收分別為3.96億元、5.75億元和8.05億元，凈利潤分別為3480萬元、7730萬元、1.63億元。

2020年，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)貢獻(xiàn)了總收益的46%，與住宅管理業(yè)務(wù)帶來的收益可以平分秋色。另外，中駿商管住宅物業(yè)管理服務(wù)每月每平方米的平均物業(yè)管理費(fèi)僅為2.4元人民幣，而商業(yè)物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到了27.7元人民幣，這一水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于已披露該數(shù)據(jù)的所有中國上市物管公司。

據(jù)中駿集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，2018-2020年，商管部分比重逐年提升，其中，2020年，商業(yè)物業(yè)用100萬㎡的在管面積貢獻(xiàn)了達(dá)62%的毛利潤。這表明，中駿商管以更少的在管面積，撬動了更大的收益空間，這是其他以住宅物管營收為主要收入來源的物企比不了的。也就不難理解，為什么一家物管公司會以“商管”作為新上市公司的醒目冠名。

2、下沉三四線城市 商業(yè)毛利率遠(yuǎn)超同行

與其他物管公司習(xí)慣聚焦一二線城市不同，中駿商管另辟蹊徑下沉三四線城市。從業(yè)務(wù)覆蓋范圍看，海峽西岸、長三角、環(huán)渤海、中西部、粵港澳大灣區(qū)五大經(jīng)濟(jì)區(qū)悉數(shù)布局，業(yè)務(wù)占比分別為39.9%、39.4%、13.9%、3.8%和3%。

不過，由于中駿商管與母公司業(yè)務(wù)進(jìn)行了深度綁定，商業(yè)收益幾乎皆來自中駿集團(tuán)單獨(dú)或共同開發(fā)項(xiàng)目，且主要位于三四線城市，這直接影響了中駿商管的收益結(jié)構(gòu)。招股書顯示，2020年，來自中駿集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目，一、二、三線城市收益占比分別為10.2%、9.7%和80.1%。

2019年，中駿商管開始提供購物商場的開業(yè)前管理服務(wù)，包括市場研究及定位、前期咨詢及規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)咨詢等，作為中駿集團(tuán)擴(kuò)大其購物商場組合戰(zhàn)略的一部分，并日漸成為商管服務(wù)的重點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，從2019年到2020年末，開業(yè)前管理服務(wù)占中駿商管收入的比重從10.1%上升到24.1%，據(jù)此商管收入毛利率也從51.3%推高至59%。

2018-2019年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)的毛利率分別為47.6%和51.3%，2020年穩(wěn)步增長到59%，近乎住宅物業(yè)毛利率(31.6%)的兩倍。這一數(shù)據(jù)甚至超過了業(yè)內(nèi)佼佼者華潤萬象生活(2020年商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)毛利率為41.8%)，成為當(dāng)之無愧的行業(yè)領(lǐng)頭羊。

這也拉動了中駿商管毛利率的整體提升，2018年，中駿商管的毛利率為34.6%，2019年增長至37%，又在2020年進(jìn)一步抬升至44.3%。

03

5年百城

中駿商管開啟全新賦能

高出第二名40%的基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)水平，讓中駿商管登頂國內(nèi)上市物管公司平均物業(yè)管理費(fèi)榜首。穩(wěn)固的市場地位下，中駿商管業(yè)務(wù)快速增長。過去三年，中駿商管在管總物業(yè)面積由1060萬㎡增長至1620萬㎡，截止到2020年底，簽約總面積達(dá)到3660萬㎡，增長率高達(dá)104%。

此外，通過開發(fā)數(shù)字化及運(yùn)營自動化系統(tǒng)、CRM會員銷售系統(tǒng)、智能POS及ERP系統(tǒng)、智能物業(yè)管理系統(tǒng)等先進(jìn)數(shù)智化管理技術(shù)和方式，中駿商管的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及服務(wù)能力也在不斷增強(qiáng)。

官方數(shù)據(jù)披露，目前中駿商管在管購物商場實(shí)現(xiàn)了超過99.1%的較高整體物業(yè)管理費(fèi)收取率和超過93.2%的高平均出租率。商場客流量方面，由2018年的2420萬人次躍升至2019年的3830萬人次。而2020年Q1-Q4，客流增長更是高達(dá)129.4%。

瞄準(zhǔn)商管賽道近5年后，中駿吹響了進(jìn)擊的號角，按照中駿商管的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2025年在管商業(yè)物業(yè)數(shù)量將超過100座，含100個(gè)中駿世界城以及第三方物業(yè)，與現(xiàn)在相比規(guī)模呈10倍數(shù)擴(kuò)大。中駿商管在招股書中亦稱，要通過收購和外拓獲取更多第三方在管面積。這意味著，中駿商管將對更多城市和項(xiàng)目賦能。

結(jié)語

上市不是終點(diǎn)，而是新的起點(diǎn)。縱觀物企規(guī)模增長路徑，無論是通過資本力量收購優(yōu)秀物管標(biāo)的，還是實(shí)行輕資產(chǎn)管理服務(wù)輸出，擴(kuò)大品牌影響力，開拓更大的市場，尋求廣闊的增長空間，仍然是當(dāng)下物企發(fā)力的重點(diǎn)。

中駿商管背靠母公司中駿集團(tuán)的強(qiáng)力支持，保持了高成長性，上市后，品牌效應(yīng)以及資本優(yōu)勢將會更加凸顯。同時(shí)，上市也有利于中駿商管減少對中駿集團(tuán)的依賴并開始獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理，之后保持穩(wěn)健增長。