原創(chuàng)：一號地產(chǎn) 作者： 鹿公子

一號說：
一旦超越“奇點(diǎn)”，未來不可限量

“如果你想贏，那么在涉及戰(zhàn)略的時(shí)候，就要少點(diǎn)沉思，而敏于行動(dòng)�！鼻巴ㄓ秒姎釩EO杰克·韋爾奇曾在《贏》一書中論及戰(zhàn)略執(zhí)行時(shí)如此說到。

賽道既定，剩下的即是敏捷行動(dòng)。

3月16日，恒大物業(yè)（6666.HK）發(fā)布上市后首份年報(bào)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，營收、毛利潤、凈利潤均實(shí)現(xiàn)跨越式增長，貢獻(xiàn)“三雙”里程碑業(yè)績。

圍繞年報(bào)研判，可以發(fā)現(xiàn)恒大物業(yè)之所以能快速躍升，背后的邏輯正是杰克·韋爾奇“贏”的策略：

“為你的生意制定一個(gè)大方向上的規(guī)劃——找到聰明、實(shí)用、快速、能夠獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢的辦法�！�

靚麗財(cái)報(bào)引發(fā)市場追捧，從營業(yè)收入、利潤表現(xiàn)來看，這無疑是一份無可指摘的財(cái)務(wù)報(bào)表。截至3月16日收盤，恒大物業(yè)報(bào)16.3港元/股，漲幅7.38%，總市值達(dá)1762億港元。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入105.09億元，同比大增43.31%；毛利潤40.06億元，同比大增128.26%；凈利潤26.47億元，同比大增184.32%至26.47億。

贏在規(guī)模：“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)，助推盈利能力大幅增加

恒大物業(yè)業(yè)績大幅增長，首先得益于規(guī)模的高速增長。

根據(jù)財(cái)報(bào)，其在管面積、多元增值服務(wù)、外延拓展三大項(xiàng)成績優(yōu)秀，對應(yīng)收入分別約為63.22億元、12.64億元、29.23億元。

圖：恒大物業(yè)2020年業(yè)績

從物管面積來看，公告數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，恒大物業(yè)合約面積達(dá)5.65億平方米，同比增長11.88%；在管面積達(dá)3億平方米，同比增長26.05%；業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展至全國290個(gè)城市，覆蓋220.7萬戶業(yè)主。

報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)收入約為人民幣63.2億元，比去年同期增長約37.1%，毛利率上升至約33.6%，占總收入比約60.2%。

如果按照在管面積6億平方米計(jì)算，按照當(dāng)前的物業(yè)費(fèi)用均價(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)2021年恒大物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入較2020年會60%-70%的增長空間。

在管面積的持續(xù)攀升能力，或?qū)⒋_保恒大物業(yè)盈利能力穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。

找準(zhǔn)賽道，猛扎下去，用做多的辦法持續(xù)做功，這是商業(yè)法則中最為清晰也最為有效的經(jīng)營策略，恒大向來擅長此法。

除了規(guī)模的持續(xù)攀高外，另一大亮點(diǎn)則來自于迅速擴(kuò)張的多元化增值服務(wù)業(yè)務(wù)，而這也是目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)正在探索的方向。

在增值服務(wù)領(lǐng)域，恒大物業(yè)聯(lián)手騰訊、云鋒基金、房車寶等科技巨頭，提供社區(qū)團(tuán)購、房產(chǎn)中介、車位租賃、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝美居等增值服務(wù)，意圖從縱深兩個(gè)方面持續(xù)推動(dòng)增值服務(wù)覆蓋度，進(jìn)一步提升規(guī)模效益。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入約為人民幣12.64億元，同比增長約120.6%，占總收入比約為12.0%。

照此業(yè)績增長速度來看，增值業(yè)務(wù)或許將成為恒大物業(yè)的下一個(gè)增長引擎，為未來業(yè)績持續(xù)飆升提供重要保障。

表象上看，社區(qū)增值服務(wù)像是一個(gè)加分項(xiàng)，短期內(nèi)不見得能見到成效，但從長遠(yuǎn)來看，則是物業(yè)管理升維路徑的“奇點(diǎn)”，一旦積累足夠的勢能，必然引發(fā)量變到質(zhì)變，真正意義上突破傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)半徑，形成物業(yè)服務(wù)“生態(tài)閉環(huán)”。

盈利保障的同時(shí)，為確保高效快速擴(kuò)張，恒大物業(yè)也有著充足的現(xiàn)金流。財(cái)報(bào)顯示，恒大物業(yè)現(xiàn)金余額126.04億元，同比大增1742.69%。

俗話說，“手里有糧，心中不慌”，發(fā)展資金充足，自然為恒大物業(yè)后續(xù)的并購和外拓提供了資金保障，也為打好下一場“戰(zhàn)役”儲備了充足“彈藥”。

贏在運(yùn)營：“麥當(dāng)勞”式擴(kuò)張，科技賦能打造智慧物業(yè)

如果用一個(gè)詞來形容麥當(dāng)勞在全球市場擴(kuò)張的基礎(chǔ)，那么只能是“標(biāo)準(zhǔn)化”，暗合的實(shí)質(zhì)則是高效運(yùn)營。

恒大物業(yè)大舉擴(kuò)張的基礎(chǔ)也在于此。

在恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮眼中，恒大物業(yè)早已建立包括管理制度、組織架構(gòu)、人員配置等完善的標(biāo)準(zhǔn)化體系，且儲備了大量專業(yè)人才，可實(shí)現(xiàn)“麥當(dāng)勞”式管理復(fù)制，而且能夠確保高品質(zhì)服務(wù)輸出。

他認(rèn)為，“憑借管理模式和管理團(tuán)隊(duì)的復(fù)制，可輕松立足現(xiàn)有項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)‘一拓十’發(fā)散式擴(kuò)張，預(yù)期2021-2023年整體收入年均漲幅在50-60%左右”。

以高效運(yùn)營體系為基石，恒大物業(yè)精進(jìn)版圖的張力自然更大。

業(yè)績說明會上，上市公司管理層還首次透露了恒大物業(yè)在科技賦能打造智慧物業(yè)方面的相關(guān)進(jìn)展。

圖：恒大物業(yè)2020年業(yè)績發(fā)布會

按照設(shè)想，未來公司將加大科技投入及新技術(shù)運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)常規(guī)服務(wù)自動(dòng)化，提升管理效率，不斷升級完善智慧物業(yè)管理體系與服務(wù)平臺，向科技型服務(wù)企業(yè)快速轉(zhuǎn)型。

這意味著，在規(guī)模戰(zhàn)略+科技賦能驅(qū)動(dòng)下的恒大物業(yè)，正在由傳統(tǒng)物業(yè)公司向科技型服務(wù)公司加速轉(zhuǎn)型升級。

值得一提的是，恒大物業(yè)的并購與外拓將質(zhì)量與速度并舉，而在成本管控方面，則通過科技賦能、節(jié)能降耗等多種降本增效措施，實(shí)現(xiàn)成本控制，試圖向管理要效率，并通過標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營達(dá)到規(guī)�？缭绞桨l(fā)展。

贏在賽道：掘金“風(fēng)口”，全球規(guī)模最大物業(yè)目標(biāo)有望達(dá)成

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤率整體下滑。與此同時(shí)，物管行業(yè)萬億級市場規(guī)模引發(fā)了新的想象圖景。

物管行業(yè)在過去三、四年的發(fā)展速度遠(yuǎn)勝之前十年。今年年初，在住建部等十部門的政策紅利加持助力下，物管行業(yè)的彈性增長空間進(jìn)一步打開，萬億藍(lán)海漸成新賽道、新風(fēng)口。

一號君粗略統(tǒng)計(jì)，去年以來共有21家物管企業(yè)赴港IPO，募資凈額接近600億。在這其中，恒大物業(yè)僅用64天就完成遞表到上市全流程，刷新物管公司赴港上市的最短時(shí)間紀(jì)錄。

且今年以來，物管企業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，可見群雄逐鹿之心。在已披露年報(bào)的物業(yè)新股之中，尤以恒大物業(yè)表現(xiàn)最為亮眼。

圖：港股上市物業(yè)股財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽，來源風(fēng)財(cái)訊

在新近上市的物業(yè)股中，3月17日，世茂服務(wù)總市值為389.11億港元，金科服務(wù)總市值為441億港元，融創(chuàng)服務(wù)總市值為713.81億港元，而恒大物業(yè)總市值為1772.97億港元，幾乎為其他3家企業(yè)總市值之和。

在目前所有已上市的物業(yè)公司中，超過千億市值的物管企業(yè)僅碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)2家。

值得一提的是，恒大物業(yè)僅用3個(gè)多月的時(shí)間就幾乎達(dá)到“老大哥”碧桂園過去5年的成績。

恒大物業(yè)總經(jīng)理胡亮曾在上市推介會上表示，要把公司打造成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)管理集團(tuán)。

從這次業(yè)績表現(xiàn)和恒大物業(yè)的“野心”來看，順利的話，恒大物業(yè)成為全球規(guī)模最大的物業(yè)公司的目標(biāo)也將有望在年末達(dá)成。

無論是從業(yè)績表現(xiàn)還是從未來成長空間來看，恒大物業(yè)無疑都是這個(gè)賽道里的“頭馬”。

隨著資本市場對行業(yè)認(rèn)識的加深，以及龍頭物管公司依托內(nèi)生增長、外部收購等方式擴(kuò)大護(hù)城河，行業(yè)進(jìn)入分化階段以后，具備增長實(shí)力和良好業(yè)績表現(xiàn)的物業(yè)股價(jià)值將更加凸顯。

市場分析認(rèn)為，恒大物業(yè)未來仍將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢頭，無論是母公司恒大集團(tuán)提供的巨量項(xiàng)目資源，還是不斷加碼的外拓力度，以及持續(xù)擴(kuò)展的增值服務(wù)，均將助力其實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤高速增長。