你可能經(jīng)常會(huì)，聽到有人將這么一句話：“選址對(duì)了，那開店也就成功了一半”
我想告訴你的是，不只是便利店，對(duì)所有的店來(lái)說(shuō)，選址都非常重要。大家都看好的、**大的商圈，房租都貴到離譜。大的**地，貢獻(xiàn)大的銷售，這個(gè)道理沒有自己開過店面的人也了解。
也正是這個(gè)原因，一提到選址，很多人第一反應(yīng)，就是要找**量大的地方。這個(gè)想法，如果放在十年前，沒有問題，但現(xiàn)在，就已經(jīng)不適用了。因?yàn)槭昵�，你的�?jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是隔壁店，但今天，你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手你根本都不知道在哪，可能是隔壁店，也可能是淘寶、京東、餓了么，還可能是樓梯間的自動(dòng)售賣機(jī)。
這就對(duì)選址這件事，提出了更高的要求，那么我們?cè)趺崔k呢？
就是，一定不能“拍腦門”選址，而是要用科學(xué)的方法尋找全新的“流量成本洼地”！那么，怎么理解流量成本洼地呢？
比如：你準(zhǔn)備在辦公區(qū)寫字樓下面開一家便利店，離寫字樓出入口越近，流量越大，租金肯定也越貴；離寫字樓遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，租金便宜，但流量也少。租金的本質(zhì)是什么？租金的本質(zhì)，就是線下商鋪的流量成本。
把高昂的租金，平攤在巨大的**上，流量成本其實(shí)未必高；遠(yuǎn)的地方呢？遠(yuǎn)的地方雖然租金便宜，但來(lái)的人也少啊，平攤到每一個(gè)人身上，流量成本其實(shí)也未必低。
那怎樣才能選到一個(gè)合適的“流量成本洼地”呢？下面就為大家分享些，實(shí)打?qū)嵉�、花錢才能習(xí)得的干貨。
無(wú)論做什么行業(yè)的門店，基本上選址可以分為以下幾個(gè)步驟：
第一步，結(jié)合門店的定位、經(jīng)營(yíng)模式鎖定----商圈/投入預(yù)算；
第二步，是根據(jù)你店定位好的商圈，以及投入的預(yù)算----篩選目標(biāo)網(wǎng)點(diǎn)；
第三步，利用科學(xué)的市調(diào)，對(duì)確定網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地測(cè)查----確定目標(biāo)網(wǎng)點(diǎn)；
第四步，通過目標(biāo)網(wǎng)點(diǎn)店鋪?zhàn)罱K核查--確定最終門面；
第一步，結(jié)合門店的定位、經(jīng)營(yíng)模式鎖定----商圈/投入預(yù)算；
定位，這個(gè)詞經(jīng)常被大家掛在嘴邊。杰克·特勞特說(shuō)“定位”就是，讓你（產(chǎn)品/公司）在潛在客戶的心智中與眾不同。
翻譯一下：就是你打算在社區(qū)開一家便利店，選址在高端小區(qū)和普通居民社區(qū)你所采取的各種策略肯定是不同的。高端小區(qū)，你的門店裝修設(shè)計(jì)、貨架選擇相對(duì)要提高一個(gè)檔次，里面選擇的商品也都是品牌里高端的，有很多進(jìn)口品……；
而在普通居民區(qū)，可能掛個(gè)門店頭，刮個(gè)大白，店內(nèi)擺上貨，門口擺上雞蛋、大卷紙……，直接就開業(yè)了。同樣是便利店，你針對(duì)客群做不同開店策略，這就是“定位”。你可以回憶一下，你在與別人討論開店時(shí)，你們是不是首先匹配的是商圈和定位的問題。
那么，經(jīng)營(yíng)模式呢？經(jīng)營(yíng)模式也非常簡(jiǎn)單，就是你打算開一個(gè)什么類型的便利店。在說(shuō)便利店類型之前，我還是先要給大家普及一下什么是便利店。因?yàn)�，這是“根”！大部分人都是不知道什么是便利店，就開始干，干了后，失敗了，回頭來(lái)，說(shuō)這個(gè)行業(yè)不好。所以，開便利店前深度的了解這個(gè)行業(yè)，非常重要。
ps：我渴了想要立即買瓶水喝，馬上走到離自己最近的便利店買瓶水；或者走到一家便利店旁，忽然想起自己要買盒香煙。我們把這種需求叫即時(shí)性需求；
我在一家便利店內(nèi)買飲料，忽然發(fā)現(xiàn)這家便利店上了一款新酸奶，包裝很漂亮。雖然我沒有購(gòu)買酸奶的需求，但還是買了一瓶嘗試了一下。這些需求叫做沖動(dòng)型需求；
家里突然沒有透明膠布了，現(xiàn)在必須要使用，而附近的大賣場(chǎng)太遠(yuǎn)。沒辦法就得到附近便利店買一個(gè)，這種需求是應(yīng)急性需求。
即時(shí)性需求+沖動(dòng)性需求+應(yīng)急性需求=便利性需求。滿足便利性需求的店即為便利店
這是便利店的基本定義，當(dāng)然沒到頭，在這里就不延展了，感興趣的同學(xué)可以點(diǎn)擊下面鏈接：
我們可以觀察一下，所有的便利性需求的商品，單價(jià)都不高。都是大家日常所需的基本生活商品。所以，便利店的銷售注定是靠量級(jí)堆積起來(lái)的銷售。利潤(rùn)也一定是一點(diǎn)點(diǎn)堆積起來(lái)。經(jīng)營(yíng)對(duì)一家便利店非常重要。
當(dāng)前便利店模式是什么樣的呢？我們一起來(lái)看一下：
我們最長(zhǎng)見到的，滿大街小巷都有的店，就是“夫妻店”。里面銷售煙酒、飲料、方便食品、零售、糖果……，這是便利店最基本的“根”，其他的一切模式都是在“夫妻店”的基礎(chǔ)上添加形成的新業(yè)態(tài)。
夫妻店+鮮食（關(guān)東煮、烤腸、盒飯）=現(xiàn)代便利店，也是我們統(tǒng)指的“便利店”；
夫妻店+生鮮+肉制品+熟食+檔口=社區(qū)超市，面積是一般便利店的3-5倍左右；
不同的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于主客層：00/90/80/70；需求屬性：個(gè)人/家庭；商圈屬性：辦公/街道/商業(yè)/居民；商品策略：速食/生鮮/民生；價(jià)格策略：高/中/低；店面VI：時(shí)尚/逼格/親民；面積：大/中/�。欢际遣煌�。你只有先確定好自己的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?定位，才能縮定選址的范圍。
第二步，是根據(jù)你店定位好的商圈，以及投入的預(yù)算----篩選目標(biāo)網(wǎng)點(diǎn)；
開店選網(wǎng)址先要確定“預(yù)算”，相信很多人都很差異，這個(gè)其實(shí)很好理解。這玩意根你家里買電視機(jī)是一個(gè)道理，你肯定先確定預(yù)算，是5千、6千還是8千。然后再看功能，是不是4K，什么屏幕、什么品牌、多大多厚……，大部分人家都講究個(gè)性價(jià)比。
選址也是一樣，選址講究的是“租售比”。資金是選址的最大的約束條件，一定要在一開始就想清楚，這樣能夠避免做一些頭腦發(fā)熱的決定。出口第一黃金位置肯定是最好的，但房租肯定也是最高的，綜合算下來(lái)租售比不一定是最高的。要學(xué)會(huì)測(cè)試店面的盈虧平衡點(diǎn)，根據(jù)自己的實(shí)力綜合選擇。
在選擇的時(shí)候，也可以給自己設(shè)定一個(gè)下限。比如，我有位朋友在開店之前，就決定租金投入不能超過啟動(dòng)資金的四分之一，這樣開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)小一些。他那里的行業(yè)慣例是，第一筆租金通常需要一次性交半年甚至更多。他開第一家店，第一筆房租花了64000元，就是半年的租金加兩個(gè)月的押金。
劃清自己的承受范圍之后，基本上我們就知道自己能夠租得起的商圈范圍了。因?yàn)椴煌胤降淖饨鹚�，基本上是可以通過公開渠道查到的，比如像58同城這樣的信息平臺(tái)。
確定完畢自己的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健⒍ㄎ�、可承受的房租預(yù)算之后，我們就要確定商圈。什么是商圈呢？商圈，就是以小店所在地點(diǎn)為中心，輻射顧客的范圍。簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)你家小店的顧客，他們居住、活動(dòng)的區(qū)域范圍。便利店的商圈范圍50-300米，不同的區(qū)域橫跨的范圍不一致。
網(wǎng)點(diǎn)為中心點(diǎn)，畫一個(gè)200的圈
商圈確認(rèn)，這個(gè)事要是放在以前，確實(shí)不容易。現(xiàn)在以及好多了，任意打開一個(gè)地圖APP軟件，比例尺調(diào)到200米，截圖畫圈。這就是你能覆蓋得到得商圈。
商圈范圍內(nèi)主要目標(biāo)顧客集散點(diǎn)，就是你的目標(biāo)客群了。比如：上圖這個(gè)商圈，背靠小區(qū)，右面是學(xué)校，又在主街道上。那么，你的定位就是居民+學(xué)校店+街道。商品結(jié)構(gòu)就要按照商圈特點(diǎn)進(jìn)行選擇。
很多人選商圈的時(shí)候，傾向于選**量大的商圈。先不說(shuō)租金會(huì)更貴，關(guān)鍵是，有沒有考慮到目標(biāo)客流量是否足夠，什么意思呢，你開一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)便利店，但是商圈人口都是居民且是老年人居多，**大跟你也沒有半毛錢關(guān)系。
如果你想開的是休閑類的店，那你一定要選擇年輕人或者小孩多的區(qū)域，而民生類的店，選擇范圍相對(duì)廣一點(diǎn)，只要周圍能有1000家以上的住戶，就能支撐150平方米左右的民生店。
不過，怎么判斷一個(gè)商圈里住的都是哪種家庭結(jié)構(gòu)呢？
我教你一招，你可以根據(jù)一些細(xì)節(jié)來(lái)判斷，比如幼兒園聚集的地方，一般就是年輕夫妻比較多，而社區(qū)門口有**館，或者十塊錢就能剪一次頭發(fā)的簡(jiǎn)易理發(fā)館，那說(shuō)明這片區(qū)域里老年人比較多。
還有一個(gè)細(xì)節(jié)指標(biāo)，你要重點(diǎn)關(guān)注，就是這片區(qū)域早上和晚上的亮燈率。
如果晚上天一黑，亮燈率就挺高，一般是三代同堂的多，也就是小孩多；晚上8點(diǎn)過后，亮燈率才會(huì)逐漸高起來(lái)，那基本上說(shuō)明小兩口、單身的人多。而早晨天蒙蒙亮?xí)r，亮燈率就高，那顯然就是老年人多。
好了，商圈就給大家介紹到這里，下面我在如何測(cè)查商圈。
第三步，利用科學(xué)的市調(diào)，對(duì)確定網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地測(cè)查----確定目標(biāo)網(wǎng)點(diǎn)；
我們前面說(shuō)的：“選址對(duì)了，那開店也就成功了一半”，這句話其實(shí)說(shuō)的就是這個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)非常重要，大家一定要認(rèn)真看。
我認(rèn)為重點(diǎn)就看四件事：1，200米商圈內(nèi)一共有多少人；2，門口**量多少；3，小區(qū)、路口、辦公樓下等得主動(dòng)線在哪；4，這附近的相關(guān)店鋪賺錢不賺錢。搞懂了這四個(gè)問題， 你的店開出來(lái)肯定錯(cuò)不了。
先來(lái)說(shuō)說(shuō)，200米商圈內(nèi)一共有多少人；
前面我們已經(jīng)提到，商圈的概念，200米商圈范圍內(nèi)的人怎么查呢？告訴大家一個(gè)簡(jiǎn)單的方法，如果小區(qū)比較正規(guī)，可以根物業(yè)要相關(guān)的人口統(tǒng)計(jì)。如果沒有或是要不到，那么沒辦法只能自己查了。就是笨方法，商圈范圍內(nèi)幾個(gè)小區(qū)/寫字樓，每個(gè)小區(qū)幾棟樓，幾個(gè)單元，一梯幾戶然后算出總的人數(shù)。就能估算出大約的銷售。
PS：商圈范圍外的不要測(cè)量了，測(cè)量基本也沒用。如果一個(gè)小區(qū)，你在他的主出入口，其他出入口封閉，或是出去也沒有任何購(gòu)物地方，那么這個(gè)小區(qū)默認(rèn)都是你的客源。
第二，再來(lái)看看門口**量多少，如何測(cè)查；
這個(gè)，正規(guī)的連鎖便利店已經(jīng)有了一整套的測(cè)算模型，自己做不到那么專業(yè)，怎么辦呢？
告訴你個(gè)簡(jiǎn)單實(shí)用的方法，掐表數(shù)**。在淘寶上買個(gè)計(jì)數(shù)器，在你心儀網(wǎng)址的門口，每經(jīng)過一個(gè)人就按一次表。這個(gè)法子很土，但卻非常直觀有效。一般，周一到周五選擇2天進(jìn)行測(cè)算，周六日選擇一天進(jìn)行測(cè)試。每日的時(shí)間根據(jù)你們當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)業(yè)情況。我們這里一般是早上7：00--晚上10：00。這樣就測(cè)算出門口的**大小。
第三，小區(qū)、路口、辦公樓下等得主動(dòng)線在哪；
所謂主動(dòng)線，就是大部分人在這個(gè)商圈里的移動(dòng)路線，在主動(dòng)線上的商鋪，**肯定就多。這個(gè)就像，每個(gè)城市都有一個(gè)步行街，主街上到了旺季一般都人滿為患，而旁邊的輻街一般就差非常多，就是這個(gè)道理。所以，選店一定要在主動(dòng)線上。
這個(gè)也沒啥簡(jiǎn)單的方法，就是測(cè)查。比如在小區(qū)口，跟著三十個(gè)目標(biāo)顧客走路的路徑，主動(dòng)線自然就清晰了，也就知道哪些店鋪位置是在主動(dòng)線上的。
最后一個(gè)需要測(cè)查的就是，這附近的相關(guān)店鋪賺錢不賺錢；
如果這里的店本來(lái)經(jīng)營(yíng)得就不怎么樣，你開一家新店想鶴立雞群也不太可能。你可能會(huì)問，這怎么調(diào)查呢，別人也不會(huì)告訴我。其實(shí)有辦法，選出幾家跟自己想開的店類似的店，等快打烊的時(shí)候，進(jìn)去點(diǎn)一份餐，去看它的**單號(hào)是多少，再用**單號(hào)乘以它大眾點(diǎn)評(píng)上的客單價(jià)，就能知道它一天的營(yíng)業(yè)額大概是多少錢了。
這里有個(gè)小提醒，有可能堂食跟外賣不是同一套**單號(hào)。其實(shí)方法差不多，也是等快打烊的時(shí)候，點(diǎn)一單外賣，就知道他的外賣**了。外賣跟堂食加起來(lái)，你就知道這家店的日營(yíng)業(yè)額了。如果單據(jù)上沒有怎么辦，那就查他家飯口的**，乘上大眾點(diǎn)評(píng)上的平均單價(jià)，就能計(jì)算出銷售。
第四步，通過目標(biāo)網(wǎng)點(diǎn)店鋪?zhàn)罱K核查--確定最終門面
有的店地理位置看起來(lái)不錯(cuò)，但門頭很難被各個(gè)角度路過的人看見，這種情況你要是租下來(lái)了就會(huì)很吃虧。比如德克士的選址就有一條原則是絕對(duì)不選購(gòu)物中心地下一層的店鋪。有些路邊的店也會(huì)有這種問題。冬天去看，招牌看得很清楚，因?yàn)殚T口的樹葉都掉光了，可到了夏天再去看，店鋪招牌就會(huì)被擋得干干凈凈。
還要，門口的樓梯也是重點(diǎn)要關(guān)注的，門口是否有超過5層以上的臺(tái)階，如果超過5層，顧客的“接近性”會(huì)大大降低，需要特別注意。
便利店門面的寬度，至少要在3-5米。第一，門店過載門頭招牌就會(huì)小，遠(yuǎn)處看不見，不利于宣傳引流；第二，過窄會(huì)導(dǎo)致門店過于狹長(zhǎng)，會(huì)讓顧客感覺很憋屈，不愿意進(jìn)店。同時(shí)，空間利用率底，坪效自然而然就低！行業(yè)里一般建議，店鋪深度在8-10米左右，具體須參考店鋪總面積。
店鋪在選擇的時(shí)候，要考慮是否吊頂，如果吊頂，需要考慮吊頂?shù)母叨�。店鋪的頂太低，�?huì)給人壓迫感，體驗(yàn)感差。還要注意查看是否存在前高后低，或是左高右低等情況。
這條也很重要，如果門口允許擺。就相當(dāng)于你的店面無(wú)形中擴(kuò)大了，那就非常劃算了。夏天可以擺冰柜，搖搖車等。既可以增加銷售，又可以有效引流。你在測(cè)查時(shí)，如果周邊店鋪都干干凈凈，那么多半是物業(yè)或是城管不讓擺，這個(gè)可提前與房東物業(yè)確認(rèn)。
講到這里，怎樣做好便利店選擇，開店選址過程中的注意事項(xiàng)已經(jīng)給大家介紹完畢。我們?cè)诰唧w的選址過程中還會(huì)有很多的變量。但萬(wàn)變不離其中的就是“便利屬性“。你的位置要很便利的讓顧客看見、很便利的路過、很便利的進(jìn)門……。便利店、便利店，只有各項(xiàng)都滿足了“便利屬性”才能真正成功。
全篇完
參考資料 1，得到：黃碧云的小店創(chuàng)業(yè)課/根宋宣開小型餐廳
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