聯(lián)商網(wǎng)消息：推動(dòng)上海城市商業(yè)綜合體健康可持續(xù)發(fā)展，是深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記“以人民為中心”的發(fā)展理念，加快落實(shí)《全力打響“上海購(gòu)物”品牌加快國(guó)際消費(fèi)城市建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020年)》的重要實(shí)踐。

城市商業(yè)綜合體作為展示上海城市品牌符號(hào)和城市商業(yè)發(fā)展的重要窗口，是適應(yīng)新變化、挖掘新潛力、展示新魅力的重要體現(xiàn)。在創(chuàng)新商業(yè)模式，拓展服務(wù)功能，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，帶動(dòng)商圈改造更新，推進(jìn)商旅文融合發(fā)展，探索“新零售”新模式等方面發(fā)揮了重要作用。

今年以來(lái)，盡管國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，在市區(qū)兩級(jí)政府、商業(yè)企業(yè)和社會(huì)各界共同努力下，城市商業(yè)綜合體發(fā)展取得了令人注目的成績(jī)，充分體現(xiàn)了滿足消費(fèi)、創(chuàng)造消費(fèi)、引領(lǐng)消費(fèi)，為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。

自2016年始連續(xù)三年，上海市商務(wù)發(fā)展研究中心(上海市商業(yè)信息中心)受上海市統(tǒng)計(jì)局、上海市商務(wù)委員會(huì)委托在全市范圍內(nèi)開展城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作。

三年來(lái)，上海城市商業(yè)綜合體由2015年末的151家增加到2017年末的225家；2017年末上海城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑面積達(dá)到1637萬(wàn)平方米，占全市商業(yè)建筑面積約20%；零售額與餐飲總額合計(jì)占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額約12.3%；營(yíng)業(yè)額增速約16.8%，超過(guò)同期社零額增速約8.1個(gè)百分點(diǎn)。

為反映打響“上海購(gòu)物”品牌的階段性成果，加快推進(jìn)上海國(guó)際消費(fèi)城市建設(shè)，進(jìn)一步推動(dòng)城市商業(yè)綜合體健康可持續(xù)發(fā)展，12月7日，上海市商務(wù)發(fā)展研究中心(上海市商業(yè)信息中心)召開《上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展情況報(bào)告(2017-2018)》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)發(fā)布會(huì)，將2017-2018年上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展特征和趨勢(shì)展望等情況向社會(huì)發(fā)布。

市商務(wù)委、市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及社會(huì)各界出席了發(fā)布會(huì)�！秷�(bào)告》根據(jù)上海市商務(wù)發(fā)展研究中心(上海市商業(yè)信息中心)對(duì)上海城市商業(yè)綜合體相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)分析，形成了三個(gè)方面的成果：

一

上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀

截至2017年底，上海225家城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑總面積為1637萬(wàn)平方米、銷售總規(guī)模為1562億元，分別較2016年增長(zhǎng)了18.4%、16.8%;年客流總量21.3億人次，商戶數(shù)2.6萬(wàn)家，從業(yè)人員數(shù)31.2萬(wàn)人，停車位數(shù)14.5萬(wàn)個(gè)，分別較2016年增加了2.6億人次、3900家、2.7萬(wàn)人、2.8萬(wàn)個(gè)，對(duì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)度進(jìn)一步增強(qiáng)。

2018年上半年，上海新開業(yè)城市商業(yè)綜合體16家，新增商業(yè)建筑面積94萬(wàn)平方米，至2018年6月末，上海城市商業(yè)綜合體數(shù)量和商業(yè)建筑總面積達(dá)到241家和1731萬(wàn)平方米。

1、從數(shù)量和面積來(lái)看，仍然處在快速發(fā)展期。至2018年6月末，上海已開業(yè)城市商業(yè)綜合體數(shù)量為241家，其中：2017年新開業(yè)40家(閉店調(diào)整4家)，創(chuàng)下歷史新高。

從已開業(yè)企業(yè)的登記注冊(cè)類型看，內(nèi)資企業(yè)比重最高，占69%；港澳臺(tái)商投資和外商投資的比重分別為20%和11%。至2018年6月末，全市已開業(yè)城市商業(yè)綜合體商業(yè)建筑面積達(dá)1731萬(wàn)平方米。從近兩年的情況看，商業(yè)建筑面積增長(zhǎng)較快，但同比增幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

2017年的同比增幅為18.4%，增速比2016年回落6.2個(gè)百分點(diǎn)；2018年上半年商業(yè)建筑面積比2017年末增長(zhǎng)了5.7%。從商業(yè)建筑面積規(guī)模分類2的數(shù)量占比來(lái)看，小型企業(yè)比重最高，為45%，中型、大型和特大型企業(yè)的比重分別為31%、21%和3%。

2、從經(jīng)營(yíng)水平指標(biāo)來(lái)看，營(yíng)業(yè)額增幅仍然處在較高水平。2017年，全市已開業(yè)城市商業(yè)綜合體總營(yíng)業(yè)額達(dá)1562億元，同比增長(zhǎng)16.8%；剔除新增因素，營(yíng)業(yè)額同口徑同比增長(zhǎng)6.8%。從經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)3來(lái)看，2017年較2016年有所提升。

2017年，全市城市商業(yè)綜合體平均日租金7.9元/平方米/天，同比提高1.8%;平均坪效49.9元/平方米/天，同比提高1.9%，均較2016年水平有所提升；平均年客流量達(dá)130萬(wàn)人次/萬(wàn)平方米，平均出租率為92.9%，租售比為15.4%，基本與2016年水平持平。

3、從空間分布來(lái)看，新增城市商業(yè)綜合體向各區(qū)分散式擴(kuò)增。至2018年6月末，浦東、閔行、黃浦、靜安四區(qū)城市商業(yè)綜合體的商業(yè)建筑面積之和占據(jù)了全市總面積的五成多。其中浦東最多，達(dá)到328萬(wàn)平方米，占全市19%。

從2017年至2018年上半年新開業(yè)的情況來(lái)看，全市共有12個(gè)區(qū)有新增綜合體，其中浦東、閔行最多，各新開11個(gè)項(xiàng)目。傳統(tǒng)的以市中心商圈為核心的格局正在發(fā)生變化，各個(gè)區(qū)域多核心的格局正在形成。

從商圈級(jí)別比較來(lái)看，市級(jí)商圈內(nèi)城市商業(yè)綜合體發(fā)展水平保持領(lǐng)先：市級(jí)商圈內(nèi)的城市商業(yè)綜合體輻射力強(qiáng)、影響力大，其數(shù)量、商業(yè)建筑面積居于首位，2017年平均營(yíng)業(yè)額(10.2億元/個(gè))、平均租金(13.4元/平方米/天)、平均坪效(74.6元/平方米/天)等主要指標(biāo)方面均保持領(lǐng)先；社區(qū)商圈內(nèi)城市商業(yè)綜合體發(fā)展增速居前：2017年-2018年上半年，有20家新開城市商業(yè)綜合體位于社區(qū)商圈內(nèi)，明顯高于其他商圈。2017年社區(qū)級(jí)商圈內(nèi)城市商業(yè)綜合體營(yíng)業(yè)額增速(24.1%)及出租率增速(4.9%)均位于首位，發(fā)展速度較快。

4、從規(guī)模比較來(lái)看，大型城市商業(yè)綜合體表現(xiàn)最為突出：大型城市商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)全、品類豐富、體量大，開展?fàn)I銷活動(dòng)更易形成一定的影響力、號(hào)召力，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)上較特大型城市商業(yè)綜合體更為靈活，2017年其營(yíng)業(yè)額合計(jì)占全市總額比重(47.5%)、平均出租率(96%)、平均坪效(60元/平方米/天)等指標(biāo)均為最高，表現(xiàn)最為突出;小型城市商業(yè)綜合體仍為新增主要類型:近兩年來(lái)新開的小型城市商業(yè)綜合體達(dá)到27家，在新開數(shù)中接近一半。

5、從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來(lái)看，零售業(yè)延續(xù)了一直以來(lái)的主導(dǎo)地位：2017年零售業(yè)商戶數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)額所占比例均在五成以上，仍為城市商業(yè)綜合體中的支柱性業(yè)態(tài)，但與2016年相比均有不同程度的下降；消費(fèi)加速升級(jí)，餐飲、服務(wù)性功能進(jìn)一步增強(qiáng)：隨著消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，餐飲及其他服務(wù)業(yè)發(fā)展步伐加快，商戶數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于零售業(yè)，在城市商業(yè)綜合體中的比重持續(xù)升高，貢獻(xiàn)不斷增大。

其他服務(wù)業(yè)中健身休閑、教育培訓(xùn)類消費(fèi)表現(xiàn)突出，2017年?duì)I業(yè)額增幅均超過(guò)60%，成為服務(wù)性消費(fèi)的亮點(diǎn)。

二

上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展特征

1、實(shí)體零售創(chuàng)新發(fā)展的活力之源。

為適應(yīng)消費(fèi)需求的新變化，城市商業(yè)綜合體不斷尋求新的突破，在行業(yè)業(yè)態(tài)、營(yíng)銷方面探索升級(jí)，線上線下融合互動(dòng)層出不窮。通過(guò)打造旗艦店、快閃店、屋頂花園、室內(nèi)主題街區(qū)等方式凸顯品牌個(gè)性，深耕體驗(yàn)消費(fèi)，不斷增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活力和創(chuàng)造力。

2、“首店”落戶上海的重要載體。

城市商業(yè)綜合體憑借其獨(dú)特的商業(yè)魅力，成為“首店”落戶的重要載體。2017年，上海共有226家“首店”開張;2018年上半年，共有256家“首店”亮相，其中有87%的“首店”選擇在城市商業(yè)綜合體內(nèi)開張運(yùn)營(yíng)，如興業(yè)太古匯、K11、來(lái)福士、長(zhǎng)風(fēng)大悅城、上海環(huán)球港、世茂廣場(chǎng)等成為“首店”的熱點(diǎn)聚集地。

3、存量改造推動(dòng)商圈轉(zhuǎn)型升級(jí)。

面對(duì)快速變化的消費(fèi)市場(chǎng)，2017年以來(lái)，一百商業(yè)中心、恒隆廣場(chǎng)、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、世茂廣場(chǎng)等紛紛謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，涉及改造的大型商業(yè)建筑面積達(dá)到160萬(wàn)平米以上，預(yù)計(jì)2018年內(nèi)有望正式營(yíng)業(yè)或局部試營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目將近30個(gè)。改造升級(jí)既有利于行業(yè)整體銷售和盈利水平的提升，更對(duì)上海主要商圈的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)積極影響。

4、經(jīng)營(yíng)差異化逐漸顯現(xiàn)。

目前，城市商業(yè)綜合體既處于發(fā)展黃金時(shí)期，也處于新環(huán)境、新消費(fèi)、新零售大變化時(shí)期，實(shí)體商業(yè)企業(yè)加速洗牌，經(jīng)營(yíng)差異化逐漸顯現(xiàn)。從出租率來(lái)看，2017年有20.3%的城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)滿租，還有12.2%的城市商業(yè)綜合體出租率小于80%;從坪效來(lái)看，2017年有9.4%的城市商業(yè)綜合體坪效大于100元/平方米/天，但還有4.3%的城市商業(yè)綜合體坪效小于10元/平方米/天。

這些數(shù)據(jù)表明，能夠精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏、運(yùn)營(yíng)管理和創(chuàng)新能力強(qiáng)的城市商業(yè)綜合體還有很大的增長(zhǎng)空間，反之，運(yùn)營(yíng)乏力的城市商業(yè)綜合體將面臨諸多挑戰(zhàn)。

三

上海城市商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)

1、中心城區(qū)存量轉(zhuǎn)型與郊區(qū)加快發(fā)展并重。

在中心城區(qū)，開業(yè)三年以上的城市商業(yè)綜合體占比為68%，因此中心城區(qū)的城市商業(yè)綜合體以存量升級(jí)改造、提升品質(zhì)為主要趨勢(shì)，軟硬件改造正在加速。在郊區(qū)，開業(yè)未滿三年的城市商業(yè)綜合體占比51%，因此郊區(qū)的城市商業(yè)綜合體以新建項(xiàng)目為主，主要是解決發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)

題。

2、品牌管理輸出提高運(yùn)營(yíng)專業(yè)化和集中度。

隨著城市商業(yè)綜合體發(fā)展的不斷成熟，凱德集團(tuán)、中糧集團(tuán)等有品牌，有能力的運(yùn)營(yíng)商憑借專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以品牌輸出、管理輸出等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，根據(jù)客群需求和消費(fèi)變化，提供從前期定位規(guī)劃、招商、開業(yè)，再到后期運(yùn)營(yíng)管理的全流程支持，打造符合市場(chǎng)需求的大型商業(yè)項(xiàng)目，行業(yè)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)化集中度進(jìn)一步提高。

3、多元化個(gè)性化服務(wù)功能不斷豐富。

原以零售業(yè)態(tài)為主的城市商業(yè)綜合體，多元化個(gè)性化服務(wù)功能正在不斷拓展，融入電競(jìng)、動(dòng)漫、醫(yī)療、體育賽事甚至有城市商業(yè)綜合體即將引入動(dòng)物園等，消費(fèi)功能不斷豐富，服務(wù)功能不斷提升，更廣泛深入地滿足人們生活、娛樂(lè)和服務(wù)的需求。

4、新技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用不斷深化。

隨著智能物流技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能、智能硬件、大數(shù)據(jù)技術(shù)的不斷進(jìn)步和廣泛應(yīng)用，商業(yè)創(chuàng)新周期加快，商業(yè)新業(yè)態(tài)、新模式加快涌現(xiàn)，實(shí)體商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)+正在逐步提高城市商業(yè)綜合體的運(yùn)行效率。

5、承接進(jìn)博會(huì)溢出效應(yīng)吸引更多首進(jìn)新興品牌落地。

首屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)為上海帶來(lái)強(qiáng)大的貿(mào)易市場(chǎng)集聚效應(yīng)，讓上海成為中國(guó)聯(lián)通世界市場(chǎng)的窗口。城市商業(yè)綜合體將積極承接進(jìn)口博覽會(huì)溢出效應(yīng)，適應(yīng)并滿足消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、特色性進(jìn)口商品的多元需求，引進(jìn)更有實(shí)力的國(guó)際知名零售商和品牌商，使上海成為更多國(guó)際首進(jìn)新興品牌的首選地和集聚地，進(jìn)一步提高上海國(guó)際消費(fèi)城市的吸引力和輻射力。

6、營(yíng)商環(huán)境不斷優(yōu)化進(jìn)一步提升消費(fèi)滿意度。

隨著上海全力打響“上海購(gòu)物”品牌，加快國(guó)際消費(fèi)城市建設(shè)，將營(yíng)造更好的法治化、國(guó)際化、便利化營(yíng)商環(huán)境，降低制度性成本，促進(jìn)商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。既為城市商業(yè)綜合體新發(fā)展提供了有利的政策支持，更為城市商業(yè)綜合體提升管理和服務(wù)提供了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的依據(jù)，顯著增強(qiáng)消費(fèi)者的體驗(yàn)度、獲得感和滿意度。

未來(lái)，上海城市商業(yè)綜合體將進(jìn)一步適應(yīng)新變化、挖掘新潛力、展示新魅力，成為展現(xiàn)上海國(guó)際消費(fèi)城市發(fā)展的靚麗名片。