22個理由告訴你澳洲購物中心模式的優(yōu)越性

文 章 轉(zhuǎn) 載 自 公 號：連城約

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政府按照人口分布，對區(qū)域購物中心進(jìn)行合理分區(qū)規(guī)劃，避免過度競爭，對投資人有較佳的保障，也有利于已開業(yè)購物中心及未來需拍賣的購物中心用地價值的最大化；

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在中國大陸以每20~30萬人口配置一個10萬平米購物中心的分區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（在澳洲是每10萬人口配置一家10萬平米的大型購物中心），使得項(xiàng)目帶來的人均零售商業(yè)面積保持在0.5~0.33平米的相對低水平，即使加上其他較小、分散的零售物業(yè)，也能使人均商業(yè)面積保持或接近1平米，避免了商場過剩的問題；

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購物中心是社區(qū)繁榮穩(wěn)定不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施，以包括政府職能、醫(yī)療等全方位的服務(wù)而深受消費(fèi)者喜愛，與周邊居民的日常生活密不可分，因此是一項(xiàng)非常安全的投資；

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從項(xiàng)目啟動前就能確定、并且在購物中心開發(fā)或再開發(fā)過程中獲得保障的投資回報(bào)率；

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科學(xué)合理的分期開發(fā)，與社區(qū)（人口）共同成長、變化，使初期開發(fā)及運(yùn)營成本可以最小化，而長期又得以保持區(qū)域中的領(lǐng)導(dǎo)地位；

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澳洲區(qū)域型購物中心有不可撼動的體量，完善的功能及業(yè)態(tài)組合，及世界最先進(jìn)的定位、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招商、運(yùn)營理念，即使沒有政府保護(hù)也能長期屹立不倒（如悉尼的百年老店Broadway百老匯購物中心最近4年都是澳洲大型購物中心的年度每平方米營業(yè)額冠軍）；政府的分區(qū)規(guī)劃，在充分滿足區(qū)域消費(fèi)者的全方位生活所需的基礎(chǔ)上，也使區(qū)域購物中心的投資價值得到最大化；

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針對每個不同區(qū)域人口特性而做的購物中心定位、規(guī)劃，極大程度避免了購物中心的同質(zhì)化；

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每年進(jìn)行的消費(fèi)者調(diào)研，及根據(jù)消費(fèi)者需求變化而不斷進(jìn)行的購物中心招商、運(yùn)營調(diào)整，也確保了購物中心始終與時俱進(jìn)，始終受消費(fèi)者歡迎；

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優(yōu)先招入本地餐飲零售商家的核心招商理念，使中國當(dāng)今很多新舊購物中心“招商落地難”的問題迎刃而解，同時也扶持了地方商家的連鎖化發(fā)展；使得項(xiàng)目無論在一線城市，還是四五六線城市，都能毫無障礙的成功落地；

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支持了中國以消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的國策，也促進(jìn)了項(xiàng)目入駐城市、區(qū)域的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展；

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為政府提供每年客觀的消費(fèi)相關(guān)稅收；

12

大大促進(jìn)地方就業(yè)；

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以年平效（即平均每平米年?duì)I業(yè)額）為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)選每個入駐地區(qū)最佳的商家入駐，而不是靠名氣（如國際名牌）、好看、新潮來選擇商家，充分保證了入駐商家真正受消費(fèi)者歡迎，而購物中心得以從客觀的交易額中取得合理的租金回報(bào)；

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良好的表現(xiàn)不佳商家的淘汰機(jī)制與周期設(shè)定；

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運(yùn)營良好、投資回報(bào)率優(yōu)秀的購物中心即使被投資基金整體或部分收購，原來證明行之有效的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)仍獲簽15～20年的長期合同，為購物中心的長期穩(wěn)定繁榮提供有力保障；

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切合每個不同國家、市場的合理門店大小，使澳洲同面積、同種類零售門店的營業(yè)額比美國高一倍（即年平效高一倍）；

17

澳洲區(qū)域購物中心接地氣的超市、（折扣）百貨主力店，加上備受重視、強(qiáng)大的中小專業(yè)店組合，完全可以克服中國以傳統(tǒng)家電賣場、百貨化的超市大賣場、價高質(zhì)次的“二房東模式”百貨的核心問題；

18

招入以高平效為支撐的實(shí)體零售商，完全無懼電商的競爭（如中外快時尚服飾零售、升級版10元店名創(chuàng)優(yōu)品等）；

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澳洲購物中心的完善服務(wù)、一流的體驗(yàn)造就了很好的社交場所，這些也是電商所無法替代的；

20

當(dāng)今中國的隨意性消費(fèi)，已經(jīng)達(dá)到或超過75%，這就是為什么中國的電商有可能是全世界最強(qiáng)，但目前也僅占中國大陸社會零售總額約13%, 因?yàn)殡娚虧M足的主要是目的性消費(fèi)。澳洲式購物中心將緊貼區(qū)域消費(fèi)者的日常所需，提供他們喜歡的商品、服務(wù)與價位，因此完全無懼所謂的“電商沖擊”。而來自澳洲、目前世界市值最高的專業(yè)購物中心開發(fā)、運(yùn)營集團(tuán)Westfield, 已經(jīng)走在全球購物中心發(fā)展的尖端，推動線上線下一體化的“全渠道”零售及無邊界的消費(fèi)者消費(fèi)體驗(yàn)；

21

澳洲這種消費(fèi)者、零售商、開發(fā)商、政府“四贏”的模式，已經(jīng)有約60年的可追溯歷史。期間沒有一家澳洲本地開發(fā)的大型購物中心失敗過，和今天中國大陸約85%的購物中心是失敗或是有大問題的（來源：中國最專業(yè)的購物中心協(xié)會“中購聯(lián)”）；

22

澳洲區(qū)域購物中心過去超過40年的往績，每年的投資回報(bào)，均跑贏當(dāng)?shù)氐腃PI即通脹率，這幾乎是世界上僅有的，也使澳洲購物中心成為數(shù)以萬計(jì)美元的國際養(yǎng)老金、保險(xiǎn)集團(tuán)、機(jī)構(gòu)及高凈值個人投資人熱切追求的標(biāo)的。