22個(gè)理由告訴你澳洲購(gòu)物中心模式的優(yōu)越性

文 章 轉(zhuǎn) 載 自 公 號(hào)：連城約

01

政府按照人口分布，對(duì)區(qū)域購(gòu)物中心進(jìn)行合理分區(qū)規(guī)劃，避免過度競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)投資人有較佳的保障，也有利于已開業(yè)購(gòu)物中心及未來需拍賣的購(gòu)物中心用地價(jià)值的最大化；

02

在中國(guó)大陸以每20~30萬人口配置一個(gè)10萬平米購(gòu)物中心的分區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（在澳洲是每10萬人口配置一家10萬平米的大型購(gòu)物中心），使得項(xiàng)目帶來的人均零售商業(yè)面積保持在0.5~0.33平米的相對(duì)低水平，即使加上其他較小、分散的零售物業(yè)，也能使人均商業(yè)面積保持或接近1平米，避免了商場(chǎng)過剩的問題；

03

購(gòu)物中心是社區(qū)繁榮穩(wěn)定不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施，以包括政府職能、醫(yī)療等全方位的服務(wù)而深受消費(fèi)者喜愛，與周邊居民的日常生活密不可分，因此是一項(xiàng)非常安全的投資；

04

從項(xiàng)目啟動(dòng)前就能確定、并且在購(gòu)物中心開發(fā)或再開發(fā)過程中獲得保障的投資回報(bào)率；

05

科學(xué)合理的分期開發(fā)，與社區(qū)（人口）共同成長(zhǎng)、變化，使初期開發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本可以最小化，而長(zhǎng)期又得以保持區(qū)域中的領(lǐng)導(dǎo)地位；

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澳洲區(qū)域型購(gòu)物中心有不可撼動(dòng)的體量，完善的功能及業(yè)態(tài)組合，及世界最先進(jìn)的定位、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)理念，即使沒有政府保護(hù)也能長(zhǎng)期屹立不倒（如悉尼的百年老店Broadway百老匯購(gòu)物中心最近4年都是澳洲大型購(gòu)物中心的年度每平方米營(yíng)業(yè)額冠軍）；政府的分區(qū)規(guī)劃，在充分滿足區(qū)域消費(fèi)者的全方位生活所需的基礎(chǔ)上，也使區(qū)域購(gòu)物中心的投資價(jià)值得到最大化；

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針對(duì)每個(gè)不同區(qū)域人口特性而做的購(gòu)物中心定位、規(guī)劃，極大程度避免了購(gòu)物中心的同質(zhì)化；

08

每年進(jìn)行的消費(fèi)者調(diào)研，及根據(jù)消費(fèi)者需求變化而不斷進(jìn)行的購(gòu)物中心招商、運(yùn)營(yíng)調(diào)整，也確保了購(gòu)物中心始終與時(shí)俱進(jìn)，始終受消費(fèi)者歡迎；

09

優(yōu)先招入本地餐飲零售商家的核心招商理念，使中國(guó)當(dāng)今很多新舊購(gòu)物中心“招商落地難”的問題迎刃而解，同時(shí)也扶持了地方商家的連鎖化發(fā)展；使得項(xiàng)目無論在一線城市，還是四五六線城市，都能毫無障礙的成功落地；

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支持了中國(guó)以消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的國(guó)策，也促進(jìn)了項(xiàng)目入駐城市、區(qū)域的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展；

11

為政府提供每年客觀的消費(fèi)相關(guān)稅收；

12

大大促進(jìn)地方就業(yè)；

13

以年平效（即平均每平米年?duì)I業(yè)額）為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)選每個(gè)入駐地區(qū)最佳的商家入駐，而不是靠名氣（如國(guó)際名牌）、好看、新潮來選擇商家，充分保證了入駐商家真正受消費(fèi)者歡迎，而購(gòu)物中心得以從客觀的交易額中取得合理的租金回報(bào)；

14

良好的表現(xiàn)不佳商家的淘汰機(jī)制與周期設(shè)定；

15

運(yùn)營(yíng)良好、投資回報(bào)率優(yōu)秀的購(gòu)物中心即使被投資基金整體或部分收購(gòu)，原來證明行之有效的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)仍獲簽15～20年的長(zhǎng)期合同，為購(gòu)物中心的長(zhǎng)期穩(wěn)定繁榮提供有力保障；

16

切合每個(gè)不同國(guó)家、市場(chǎng)的合理門店大小，使澳洲同面積、同種類零售門店的營(yíng)業(yè)額比美國(guó)高一倍（即年平效高一倍）；

17

澳洲區(qū)域購(gòu)物中心接地氣的超市、（折扣）百貨主力店，加上備受重視、強(qiáng)大的中小專業(yè)店組合，完全可以克服中國(guó)以傳統(tǒng)家電賣場(chǎng)、百貨化的超市大賣場(chǎng)、價(jià)高質(zhì)次的“二房東模式”百貨的核心問題；

18

招入以高平效為支撐的實(shí)體零售商，完全無懼電商的競(jìng)爭(zhēng)（如中外快時(shí)尚服飾零售、升級(jí)版10元店名創(chuàng)優(yōu)品等）；

19

澳洲購(gòu)物中心的完善服務(wù)、一流的體驗(yàn)造就了很好的社交場(chǎng)所，這些也是電商所無法替代的；

20

當(dāng)今中國(guó)的隨意性消費(fèi)，已經(jīng)達(dá)到或超過75%，這就是為什么中國(guó)的電商有可能是全世界最強(qiáng)，但目前也僅占中國(guó)大陸社會(huì)零售總額約13%, 因?yàn)殡娚虧M足的主要是目的性消費(fèi)。澳洲式購(gòu)物中心將緊貼區(qū)域消費(fèi)者的日常所需，提供他們喜歡的商品、服務(wù)與價(jià)位，因此完全無懼所謂的“電商沖擊”。而來自澳洲、目前世界市值最高的專業(yè)購(gòu)物中心開發(fā)、運(yùn)營(yíng)集團(tuán)Westfield, 已經(jīng)走在全球購(gòu)物中心發(fā)展的尖端，推動(dòng)線上線下一體化的“全渠道”零售及無邊界的消費(fèi)者消費(fèi)體驗(yàn)；

21

澳洲這種消費(fèi)者、零售商、開發(fā)商、政府“四贏”的模式，已經(jīng)有約60年的可追溯歷史。期間沒有一家澳洲本地開發(fā)的大型購(gòu)物中心失敗過，和今天中國(guó)大陸約85%的購(gòu)物中心是失敗或是有大問題的（來源：中國(guó)最專業(yè)的購(gòu)物中心協(xié)會(huì)“中購(gòu)聯(lián)”）；

22

澳洲區(qū)域購(gòu)物中心過去超過40年的往績(jī)，每年的投資回報(bào)，均跑贏當(dāng)?shù)氐腃PI即通脹率，這幾乎是世界上僅有的，也使澳洲購(gòu)物中心成為數(shù)以萬計(jì)美元的國(guó)際養(yǎng)老金、保險(xiǎn)集團(tuán)、機(jī)構(gòu)及高凈值個(gè)人投資人熱切追求的標(biāo)的。