俗話說"三軍未動(dòng)，糧草先行"，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)同樣要項(xiàng)目未動(dòng)，策劃先行�！扒捌谝�(guī)劃運(yùn)營(yíng)”在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，好的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)在開發(fā)上缺乏原動(dòng)力與方向。而一份分析全面，判斷準(zhǔn)確的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告便是最大的“原動(dòng)力”。
連城（鄧國(guó)堅(jiān)先生）作為深耕商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)多年的先行者，在前期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)上也沉淀了不少擁有自身IP的“套路”。以商業(yè)地產(chǎn)的中高端項(xiàng)目為例，真正的深思熟慮的前提，做深入的規(guī)劃所占的時(shí)間比例可能占到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的40-50%�？赡芤恍┩庑姓邥�(huì)覺得不可思議，為什么要花這么多的時(shí)間與精力卻只為了做一個(gè)規(guī)劃。而在我們看來，思考、策劃、調(diào)研，綜合開發(fā)商的理念且與第三方建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行多次深入的研討所花的時(shí)間成本卻是十分值得的。我們始終認(rèn)為只有經(jīng)過不停地思想碰撞，高速的規(guī)劃思路迭代才能換來更好地結(jié)果，而在“菩提樹”項(xiàng)目上，我們亦是與開發(fā)商（聯(lián)塑集團(tuán)），建筑設(shè)計(jì)方（AIM亞美）三方保持高頻率的項(xiàng)目設(shè)計(jì)會(huì)議以達(dá)到最及時(shí)的溝通交流。對(duì)項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)告在區(qū)位、交通、周邊規(guī)劃、未來規(guī)劃、未來結(jié)構(gòu)及人口消費(fèi)力等方面影響重大。
在購(gòu)物中心的特征里，每一個(gè)商圈都有其傳統(tǒng)歷史性，正如我們正在執(zhí)行的“菩提樹”項(xiàng)目位處佛山順德，背后倚靠的是“全球美食之都”帶來的巨大的餐飲消費(fèi)軟實(shí)力，還有全國(guó)制造業(yè)領(lǐng)頭羊帶來的未來“商品原廠直銷”在購(gòu)物中心開店理念上的一個(gè)全新突破。而如果把視角范圍擴(kuò)大，佛山地處的整個(gè)珠三角地區(qū)都將是項(xiàng)目未來發(fā)展的可利用資源。而這也為連城在整個(gè)規(guī)劃報(bào)告中針對(duì)購(gòu)物中心同質(zhì)化問題提供了重要的定位分析數(shù)據(jù)。
一個(gè)購(gòu)物中心從前期研究到項(xiàng)目定位，我們肯定是先行者，我們先走第一步。到底是做什么檔次，做什么業(yè)態(tài)，主力店該做什么，體量有多大，從項(xiàng)目概念的策劃，我們用**、交通以及有效消費(fèi)數(shù)據(jù)來告訴開發(fā)商我們的數(shù)據(jù)是否能夠支持其想法與概念，而這也是市場(chǎng)調(diào)研價(jià)值的綜合體現(xiàn)。
鄧國(guó)堅(jiān)先生在佛山“菩提樹”項(xiàng)目其實(shí)可以說是融入了建筑設(shè)計(jì)師的角色，因?yàn)槲覀冏钪饕某搜芯拷煌�，研究未來的�?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其實(shí)最重要的是研究每天有什么人來。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)有兩個(gè)關(guān)鍵詞，第一個(gè)是消費(fèi)力，第二個(gè)要結(jié)合建筑師，怎么強(qiáng)化吸引力。吸引力好比一個(gè)磁鐵，如果他們有很大的魅力，就可以吸引很多的**過去。所以我們不僅是結(jié)合交通方面，如何配置好公共交通系統(tǒng)，還需要在動(dòng)線的影響配合下確定店鋪如何劃分，一、二、三層分別做什么。用我們專業(yè)行家（裝B）的語(yǔ)言來說，你們?nèi)ベ?gòu)物中心是一個(gè)享受，可能對(duì)于建筑設(shè)計(jì)師和商業(yè)顧問而言，我們是要打造一個(gè)非常舒適的環(huán)境，讓你把錢花光，還非常快樂。通過建筑師的曲線，燈光，動(dòng)線，包括庭院，綠化等等的設(shè)計(jì)，建立一個(gè)消費(fèi)的關(guān)系。我們只有打造出一個(gè)非常舒適，非常人性化的環(huán)境，大家才愿意過去消費(fèi)。畢竟人們都很愿意去自己認(rèn)為屬于自己空間的地方。
即使已經(jīng)做過了許多項(xiàng)目，但每到一個(gè)項(xiàng)目的前期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)要出結(jié)果時(shí)，鄧國(guó)堅(jiān)先生總是異常地認(rèn)真，追求做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，特別是此次的“菩提樹”項(xiàng)目，由于項(xiàng)目本身體量之巨大，如何做到“大氣，而不散人氣”便成了我們一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。在此次規(guī)劃報(bào)告上大到內(nèi)容，細(xì)到分類排版，鄧國(guó)堅(jiān)先生都親歷親為，不僅要規(guī)劃到位，更要力求創(chuàng)新，“面子”、“里子”全包，追求做到行業(yè)巔峰，正如鄧國(guó)堅(jiān)先生常說的:“我不看過程，我只看結(jié)果”。接下來不到兩個(gè)月的時(shí)間，或許連城這一次呈現(xiàn)出來的，又會(huì)是另一個(gè)行業(yè)經(jīng)典。
與其他傳統(tǒng)行業(yè)“數(shù)十年如一日”的穩(wěn)健作風(fēng)不同，商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)特征就是快速迭代。以購(gòu)物中心為例，從最開始廣州天河商圈的“開荒�！碧旌映堑饺缃癖榈亻_花的各種購(gòu)物中心商業(yè)模式，其迭代速度之快令人側(cè)目。而這也是連城團(tuán)隊(duì)所追求的行業(yè)模式，只有在快速的迭代更新中尋求突破，才能找出屬于自己獨(dú)一無二的運(yùn)營(yíng)方式以領(lǐng)先于人！
文章 轉(zhuǎn)載自 公 眾 號(hào) ： 連城約
