一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是幸福城市生活的復(fù)合化集成平臺(tái);

繽紛、鮮活、感性且性感;夠精神，也充滿錢味!

商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)商業(yè)模式，即通過(guò)對(duì)空間及內(nèi)容的持續(xù)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賦能，從而形成客流的聚合效應(yīng)，然后把空間里的各種要素及客流價(jià)值持續(xù)變現(xiàn)，窮盡各種可能做大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合經(jīng)營(yíng)收入，從而提升商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)。

當(dāng)然一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的各種資源要素及客流變現(xiàn)能力的大小，必須以項(xiàng)目良好而可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)基本面作基石及后盾，正所謂“皮之不存，毛將焉附”!

本文不探討如何提升客流，只簡(jiǎn)析一個(gè)繁榮昌盛的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于投資方而言多維平臺(tái)價(jià)值挖掘及綜合應(yīng)用的各種可行性。

1、基于租金、管理費(fèi)及其他空間收入的疊加而形成的綜合經(jīng)營(yíng)收入所構(gòu)建的持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)平臺(tái)。

2、基于第一條的綜合經(jīng)營(yíng)收入扣減管理成本后的凈收入的20-25倍P/e的資產(chǎn)估值的融資平臺(tái)，這正是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)價(jià)值魅力所在。

TIPS：即便處于市場(chǎng)導(dǎo)入期，經(jīng)營(yíng)性虧損的項(xiàng)目，若項(xiàng)目本身經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭良好，仍然可能在銀行及類金融機(jī)構(gòu)方面取得明顯高于凈資產(chǎn)的估值，尤其是在當(dāng)前充斥“市夢(mèng)率”民間投資市場(chǎng)。

3、 體現(xiàn)投資方“資本充盈、資源整合、創(chuàng)新市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、精細(xì)化管理”等軟硬實(shí)力的品牌傳播平臺(tái)，是投資方企業(yè)形象及營(yíng)運(yùn)觸角與各類社會(huì)公眾親密接觸的窗口。

4、 與社會(huì)各種資源的開(kāi)放對(duì)接，發(fā)生積極化學(xué)效應(yīng)的高度包容且高度彈性的合作平臺(tái)。

實(shí)體商貿(mào)、虛擬服務(wù)、文創(chuàng)孵化、品牌行銷、社會(huì)個(gè)人、政府協(xié)作、公益行動(dòng)、外部接入……

所有需要在實(shí)體空間內(nèi)與社會(huì)公眾發(fā)生接觸，促進(jìn)發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)參與主體，

只要沒(méi)有“負(fù)向感知”，都可以在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中找到高度契合的各種合作可能性。

要么消耗轉(zhuǎn)化的商業(yè)項(xiàng)目客流價(jià)值(向商業(yè)項(xiàng)目支付租金)，要么增加項(xiàng)目的客流吸引力

(獲得免費(fèi)場(chǎng)地的機(jī)會(huì))，要么兩者兼而有之，共榮增效。

5、 城市幸福生活方式資源集成平臺(tái)，這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目精神文化層面的平臺(tái)價(jià)值所在，也是一個(gè)成功項(xiàng)目必須著力達(dá)成的目標(biāo)。

6、 合作者的衍生價(jià)值集成平臺(tái)。

一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的合作者從“前期研策團(tuán)隊(duì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、承建團(tuán)隊(duì)到招商經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、租賃合作商家、租戶供應(yīng)商、行銷企劃團(tuán)隊(duì)”等。每個(gè)階段的參與者都會(huì)成為項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的受益者，同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目的投資方也可以從以上所有階段的參與者中進(jìn)一步發(fā)掘其衍生價(jià)值。

其中最淺顯的衍生價(jià)值挖掘方式就是把“租戶” 發(fā)展為“忠誠(chéng)合作伙伴”，成為接下來(lái)類似項(xiàng)目及其他產(chǎn)品或領(lǐng)域的順暢重復(fù)合作者。至于其他合作者的衍生價(jià)值，只要愿意去想，去深度挖掘，總是有機(jī)會(huì)以有形或無(wú)形的方式獲得回報(bào)。

除了良好的經(jīng)營(yíng)面之外，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的平臺(tái)價(jià)值最大化需要具備的基礎(chǔ)條件有哪些?

一、硬性條件

1、合適的規(guī)模。

比如商業(yè)面積最好不小于5萬(wàn)平方米。

只有具有一定的規(guī)模的項(xiàng)目才具有更好的商業(yè)內(nèi)容承載能力，更強(qiáng)的客流聚集力;也才具有單位面積管理成本經(jīng)濟(jì)性及增值空間的規(guī)模后勁。

2、非商鋪前區(qū)空間夠大。

對(duì)于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單一且不打算分零散售的持有型商業(yè)項(xiàng)目而言，初期商鋪得房率并沒(méi)有想象的那么重要，隨著項(xiàng)目入市步入正軌，那些闊綽的前區(qū)共享空間(中庭、廣場(chǎng)、連廊、主客流通道、立面)不但是聚集并駐留顧客的各類行銷活動(dòng)開(kāi)展或休憩空間，更是租金坪效至少2倍于商鋪的特色小店的理想柜位。

3、服務(wù)于顧客“直觀體驗(yàn)+極致場(chǎng)景感”呈現(xiàn)的科技感設(shè)施的前瞻性規(guī)劃。

高速免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)、高密度的電子屏、移動(dòng)支付系統(tǒng)、O2O預(yù)定系統(tǒng)、智慧停車引導(dǎo)系統(tǒng)、顧客數(shù)據(jù)收集分析(會(huì)員系統(tǒng)、客流分析系統(tǒng))、商家數(shù)據(jù)收集平臺(tái)、無(wú)死角視頻監(jiān)控系統(tǒng)……

二、軟性條件。

1、 商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)始終保持開(kāi)放創(chuàng)新思維及積極有效行動(dòng)力。

從經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)等商業(yè)內(nèi)容到經(jīng)營(yíng)城市界面、城市空間、生活方式、社交歡聚、顧客時(shí)間，最終把商業(yè)項(xiàng)目平臺(tái)價(jià)值多元化、最大化……

2、 鼓勵(lì)商業(yè)團(tuán)隊(duì)價(jià)值創(chuàng)造的正向激勵(lì)制度。

3、 商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的全局經(jīng)營(yíng)觀及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的長(zhǎng)抓不懈。

總之，一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目除了是對(duì)接金融，實(shí)現(xiàn)資本倍速增值的經(jīng)濟(jì)價(jià)值平臺(tái)之外，還具有很多的價(jià)值創(chuàng)造的可能性;商業(yè)地產(chǎn)的多維平臺(tái)價(jià)值開(kāi)發(fā)，即便是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一陣營(yíng)的投資商都還有很大的空間有待發(fā)掘。

成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就如潘多拉魔盒，其價(jià)值窮盡的可能性有賴對(duì)商業(yè)模式的廣闊想象力+積極行動(dòng)力。

切記，絕對(duì)不是電商才有資格“談平臺(tái)、玩平臺(tái)”，如果打開(kāi)思路，實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目的平臺(tái)價(jià)值會(huì)玩得更加出彩，花樣百出。