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主題:首譽(yù)光控光控安石大融城計(jì)劃掛牌 現(xiàn)PERE+REITs模式

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地產(chǎn)領(lǐng)域的類(lèi)REITs模式仍在不斷出現(xiàn)新的樣本。日前從接近深交所人士處獲悉,由首譽(yù)光控資產(chǎn)管理有限公司(下稱(chēng)首譽(yù)光控)作為計(jì)劃管理人、由光控安石(北京)投資管理有限公司(下稱(chēng)光控安石)作為基金管理人的“雙層管理”項(xiàng)目——“首譽(yù)光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”(下稱(chēng)大融城計(jì)劃)已于今日正式在深交所敲鐘掛牌。

前述人士透露該項(xiàng)目在8月份就已完成了發(fā)行,并最終獲得了包括銀行、券商、基金、信托等多家買(mǎi)方機(jī)構(gòu)競(jìng)標(biāo)投資,并將發(fā)行利率縮至較低水平。其中規(guī)模達(dá)13億的優(yōu)先級(jí)A檔和規(guī)模為3億元的優(yōu)先級(jí)B檔發(fā)行利率分別為3.8%和4.3%,為發(fā)行時(shí)點(diǎn)下業(yè)內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品最低記錄。

值得一提的是,該項(xiàng)目與市場(chǎng)中多數(shù)ABS不同,其采取了首譽(yù)光控、光控安石的雙層管理人模式,一方面,計(jì)劃管理人——首譽(yù)光控,作為中郵基金子公司是具有ABS管理人資質(zhì)的持牌機(jī)構(gòu)而另一方面,與首譽(yù)合作的光控安石則在作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的地產(chǎn)基金中扮演基金管理人角色,即實(shí)現(xiàn)了PE+ABS的雙層管理人結(jié)構(gòu)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),上述雙層管理人模式,能夠?qū)崿F(xiàn)首譽(yù)光控、光控安石在項(xiàng)目層面的更好分工,一方面,首譽(yù)光控在持牌優(yōu)勢(shì)下,具有較強(qiáng)的渠道優(yōu)勢(shì)和機(jī)構(gòu)資源,而另一方面光控安石的投資團(tuán)隊(duì)則已專(zhuān)注于房地產(chǎn)私募股權(quán)投資逾十年,其對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)的項(xiàng)目具有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)投資經(jīng)驗(yàn)。

“這個(gè)項(xiàng)目的雙層管理人其實(shí)也是讓項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行的保證,每層結(jié)構(gòu)都是獨(dú)立的,但是又有分工。”一位接近光控安石人士稱(chēng),一份數(shù)據(jù)顯示,截至2016年6月末,光大安石投資累計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模超過(guò)700億人民幣,已成功退出項(xiàng)目項(xiàng)目近百個(gè),退出規(guī)模超過(guò)300億。

事實(shí)上,大融城計(jì)劃的底層資產(chǎn)也與首譽(yù)光控的合作管理人光控安石有關(guān),例如大融城計(jì)劃的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)——重慶觀音橋大融城購(gòu)物中心,正是光大安石所運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)地產(chǎn)品牌“大融城”的項(xiàng)目之一,因此此次類(lèi)REITs項(xiàng)目亦被稱(chēng)之為“商業(yè)地產(chǎn)PERE+REITs”的首單成功交易。

資料顯示,重慶觀音橋大融城實(shí)際經(jīng)營(yíng)建筑面積約13萬(wàn)平方米,出租率穩(wěn)定在97%以上,而其未來(lái)租金及其他經(jīng)營(yíng)收入帶來(lái)的現(xiàn)金流將作為大融城計(jì)劃的還款來(lái)源存在。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),首譽(yù)光控與光控安石的這一合作模式,也間接擴(kuò)充了私募地產(chǎn)基金退出的途徑!斑@個(gè)結(jié)構(gòu)式實(shí)際上是通過(guò)ABS的發(fā)行、掛牌實(shí)現(xiàn)了私募地產(chǎn)基金的退出,為行業(yè)地產(chǎn)基金退出開(kāi)辟了一個(gè)方向!币晃唤咏擁(xiàng)目的業(yè)務(wù)人士認(rèn)為,“將交易所掛牌REITs產(chǎn)品作為私募地產(chǎn)基金進(jìn)階版退出途徑,為將來(lái)市場(chǎng)化操作符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs創(chuàng)造了案例基礎(chǔ)!

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