聯(lián)商網(wǎng)消息：在2016年7月30日召開的“（上海）商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”傳出消息，2005年4月13日成立于北京的“萬商俱樂部”正式落地上海，“萬商俱樂部上海分部”由1號(hào)街品牌聯(lián)合創(chuàng)始人李明峰先生擔(dān)任首屆秘書長。

萬商俱樂部以商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)沙龍為主要活動(dòng)形式，創(chuàng)始人楊澤軒先生在致辭中說，萬商俱樂部堅(jiān)持“明商道、結(jié)商緣、識(shí)商機(jī)、獲商益”的宗旨，樹立了“獨(dú)立、公益、專業(yè)、小眾”的特色，11年時(shí)間共舉辦了233期沙龍，貴在“堅(jiān)持”兩字。

但在堅(jiān)持的背后，一定有某種堅(jiān)毅堅(jiān)韌堅(jiān)信的支撐，有了這種精神的力量，才使沙龍發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)界溝通、交流、學(xué)習(xí)的純公益性平臺(tái)。這是非常難得的！萬商俱樂部京滬聯(lián)動(dòng)，使人們?cè)诘兔缘纳虡I(yè)環(huán)境中發(fā)現(xiàn)了植根于商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士心中那積極、進(jìn)取、前衛(wèi)、包容、專業(yè)與責(zé)任！商業(yè)地產(chǎn)京滬聯(lián)動(dòng)拉開序幕，這必將有益于促進(jìn)上海商業(yè)進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。

本次論壇由曉蘭工作室主人劉曉蘭擔(dān)任主持嘉賓，致辭嘉賓有：行業(yè)組織代表宜居中國執(zhí)行總裁丁祖昱、商業(yè)地產(chǎn)代表萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、萬丈資本CEO丁長峰、營運(yùn)管理代表世貿(mào)商管公司總經(jīng)理吳艷芬、品牌商家代表樂友全國發(fā)展總監(jiān)索士居、北京購阿購高級(jí)副總裁穆建瑋。

論壇發(fā)布了第十期萬商排行榜——最認(rèn)可商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)TOP10。他們是：華潤置地、凱德集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、中糧大悅城、龍湖地產(chǎn)、太古集團(tuán)、宜家集團(tuán)、日本永旺、北京國貿(mào)、恒隆地產(chǎn)。

演講嘉賓有：財(cái)富品質(zhì)集團(tuán)執(zhí)行董事周婷（主題是“內(nèi)容為王”）、尚嘉國際控股有限公司董事王裕強(qiáng)（主題是“服務(wù)致勝”）、丹青創(chuàng)藝設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司總裁喬崎（主題是“空間體驗(yàn)”）、悅尚科技CEO吳弼川（主題是 “技術(shù)引領(lǐng)”）、證大集團(tuán)副總裁王銳（主題“資產(chǎn)運(yùn)營”）、乾立基金董事總經(jīng)理陳斐（主題“資本話語”）。

精彩觀點(diǎn)：

1.周婷：品牌時(shí)代的終結(jié)

點(diǎn)評(píng)：財(cái)富的品質(zhì)取決于掌握財(cái)富之人的品質(zhì)，商品的品質(zhì)源于商品經(jīng)營者的品質(zhì)。品牌是一種象征、品質(zhì)、承諾與信譽(yù)的保證，如果缺乏內(nèi)容、內(nèi)涵、內(nèi)力，那還不如不要“品牌”，來一點(diǎn)實(shí)實(shí)在在的“內(nèi)容”!即使到了“內(nèi)容為王”時(shí)代，也需要用品牌來區(qū)分不同的“內(nèi)容”。品牌不會(huì)終結(jié)，應(yīng)該終結(jié)的是品牌商的貪婪!當(dāng)消費(fèi)者不再以品牌來體現(xiàn)自己的存在，終結(jié)的不是品牌，而是把消費(fèi)者當(dāng)做品牌模特兒的時(shí)代。當(dāng)品牌作為一種品質(zhì)與信譽(yù)的象征符號(hào)，品牌的社會(huì)價(jià)值是提高了流通的效率，品牌的私人價(jià)值是滿足了生活需求。當(dāng)商品質(zhì)量普遍提升，品牌將發(fā)揮差異化區(qū)分的作用!“品牌時(shí)代的終結(jié)”時(shí)對(duì)品牌商的一個(gè)很好的忠告!

2.王裕強(qiáng)：百貨本來就沒有體驗(yàn)，而購物中心的起源就是提供體驗(yàn)服務(wù)的；房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)完全不同，政府要求房地產(chǎn)商要在房地產(chǎn)項(xiàng)目中畫出一塊做商業(yè)，怎么做？實(shí)體店銷售業(yè)績(jī)下降的原因有四個(gè)：一是專業(yè)的商業(yè)營運(yùn)管理人才的缺乏，二是管理水平的不到位（環(huán)境、陳列、專業(yè)培訓(xùn)），國內(nèi)外消費(fèi)習(xí)慣的差異，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)未全面普及。四億白領(lǐng)的市場(chǎng)體量就可以看出中國零售業(yè)的前途，這應(yīng)該作為一個(gè)課題來研究，消費(fèi)者買或不買，取決于消費(fèi)者的信息指數(shù)，他們手中有了閑錢，對(duì)未來充滿希望，對(duì)服務(wù)十分愉悅，就會(huì)重復(fù)買，不斷地買，賣得更多，櫥柜的衣服就會(huì)從200件變成400件。

點(diǎn)評(píng)：從全球第一家百貨的起源來看，它是一個(gè)廉價(jià)的小商店，但后來，百貨公司就成了“太太們的樂園”，再后來，由于大眾化業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展，如超市、便利店、折扣店等，才使過公司走上“高端化、時(shí)尚化、特色化”的不歸路。購物中心其實(shí)不是一種零售業(yè)態(tài)，而應(yīng)該是一種跨業(yè)態(tài)的集群。讓人愉悅!這是最最重要最最根本的真真切切的真道理!也是中國老百姓最大的中國夢(mèng)!我們的消費(fèi)者所擁有的僅僅是虛擬價(jià)值不斷升值的“磚頭”即房子與實(shí)際價(jià)值不斷貶值的“紙頭”即貨幣。為什么不賣掉房子用于消費(fèi)?因?yàn)榇蠖鄶?shù)人無房可買，他們就一套房子，得自己住!如果大家想把房子賣了，那么誰也賣不出房子，即使能賣出，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)也就垮掉了，除非國家把過去三十年收進(jìn)去的錢再吐出來，還財(cái)于民。所以，中國經(jīng)濟(jì)不是大商人、大銀行、大富豪們支撐著，而是處于社會(huì)最底層的百姓支撐著!他們一手支撐著磚頭，一手還支撐著股票，留出點(diǎn)財(cái)力還要支撐銀行、理財(cái)公司、P2P,他們唯一可以節(jié)省的就是消費(fèi)，所以對(duì)消費(fèi)尤其是國內(nèi)消費(fèi)慎之又慎!這不僅應(yīng)該引起商人的反思，更應(yīng)該因?yàn)檎�府的反�?一個(gè)可以實(shí)施的措施是：把貪污罰沒的錢平均分發(fā)給百姓，因?yàn)榘傩赵谌粘Ｏ�費(fèi)中已經(jīng)提前支付了商品或服務(wù)的“貪污成本”。商業(yè)是需要不斷加大投資的行業(yè)，目前上海的零售業(yè)，出現(xiàn)了局部的“三化”現(xiàn)象，思維或體制僵化，干部退化，店鋪老化，尤其以超商為甚。還存在“三缺”，缺經(jīng)營者的激情，缺新的投入，缺敬業(yè)專業(yè)的一線員工。如果把服務(wù)理解為人的服務(wù)、環(huán)境的體驗(yàn)等，那么，“服務(wù)致勝”應(yīng)該以“商品致勝”為基礎(chǔ)，如果連商品品質(zhì)都難以保證，連商品價(jià)格都不靠譜，還去妄議服務(wù)的話，那是妄想!

3.喬崎：目前的商界有三個(gè)不具備。一是不具備設(shè)計(jì)公司的選擇能力；二是業(yè)主的設(shè)計(jì)部門的人不到位，不專業(yè)的非要去改專業(yè)的設(shè)計(jì)，其實(shí)老板還是喜歡看專業(yè)的設(shè)計(jì)，但實(shí)際上老板看到的往往是經(jīng)過非專業(yè)修改的版本;三是業(yè)主不懂商場(chǎng)不愛逛商場(chǎng)又怎么去評(píng)審商場(chǎng)的設(shè)計(jì)方案？！商場(chǎng)不是看出來的，而是體驗(yàn)出來的。當(dāng)前的超市與百貨都屬于目的型消費(fèi)，銷售面積為主，分業(yè)布局，傳統(tǒng)服務(wù)，未來百貨與購物中心應(yīng)該轉(zhuǎn)型為“時(shí)間型消費(fèi)”，逛得時(shí)間越長，買的東西越多，經(jīng)營業(yè)績(jī)也就越好。所以，在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)該考慮休休閑空間為主，要混業(yè)布局，要提供個(gè)性化服務(wù)。商場(chǎng)除了餐飲就是兒童樂園的空間設(shè)計(jì)到了必須改進(jìn)的時(shí)候了。

點(diǎn)評(píng)：商場(chǎng)的環(huán)境確實(shí)很重要，為了讓人多逗留商場(chǎng)而做出來的彎彎曲曲的設(shè)計(jì)，是很不得人心的!過去，這樣的事情在超市與百貨公司都出現(xiàn)過，如把生鮮放在超市的頂樓，強(qiáng)迫顧客先到頂樓再到一樓，讓顧客多逛逛商店。如今，這樣的設(shè)計(jì)越來越少了!一切能給顧客帶來方便的設(shè)計(jì)就是最好的體驗(yàn)!過去有些百貨公司下樓自動(dòng)扶梯的設(shè)計(jì)，為了讓顧客多走走看看，每下一層總要讓顧客圍繞電梯走一圈，到背面才能找到下樓電梯�；氐皆�點(diǎn)，精心思考，就是要從顧客的真是需求出發(fā)。

4.吳弼川：技術(shù)不可能領(lǐng)先，但技術(shù)提供了某種可能性。

一個(gè)商場(chǎng)甚至連WIFI也沒有卻可以做得很好。新技術(shù)不一定能贏得過老辦法，技術(shù)的抄襲借鑒很容易。有些老板認(rèn)為：O2O、智能化、社交營銷、用戶畫像等互聯(lián)網(wǎng)+的技術(shù)，不用可能跟不上，所以要上就照單全收全買，其實(shí)，其作用于影響并沒有這么大，互聯(lián)網(wǎng)+僅僅是一個(gè)方面，但營運(yùn)能力、數(shù)據(jù)打通和鏈接等忽視，真正的互聯(lián)網(wǎng)精神應(yīng)該是：打通+連接+云化。數(shù)據(jù)對(duì)場(chǎng)景來說是營銷工具，對(duì)經(jīng)營來說是效率工具，對(duì)資產(chǎn)來說是價(jià)值工具。

點(diǎn)評(píng)：我到家附近的超市買東西，每去一次用掉我兩百多。但沒有一次發(fā)個(gè)微信對(duì)我表示感謝，更不要說發(fā)個(gè)紅包給我一點(diǎn)利潤反饋!所以，去了幾次我就不去了，感到很不爽!我努力消費(fèi)，努力交公糧，你商家如木頭人，一點(diǎn)感覺與反應(yīng)都沒有，這樣店我不想去了。我感覺這是一家很唯利是圖的店，由此甚至懷疑起商品價(jià)格的真實(shí)性，并且也由此感覺到這個(gè)商店的價(jià)格似乎也比隔壁的家樂福貴了不少!技術(shù)就得為人所用，而且要盡量簡(jiǎn)化!網(wǎng)上滲透到實(shí)體店以后會(huì)發(fā)現(xiàn)：線下比線上更復(fù)雜!因?yàn)榫�上皆可以用技術(shù)手段來解決，但線下的大量營運(yùn)問題得通過人工來處理。所以，當(dāng)人們?cè)噲D通過“送貨到家”來提升店鋪業(yè)績(jī)的時(shí)候就出現(xiàn)了系統(tǒng)、店鋪、商品、人員等“人、貨、場(chǎng)”三要素緊密配合的效率問題。新潮不見得成功，傳統(tǒng)不見得失敗，傳統(tǒng)也并不意味著沒落，真正的沒落是喪失激情。

5.王銳：目前我國商業(yè)地產(chǎn)有三種基本模式：完全出售、混合持有、完全持有（如萬達(dá)、中糧），這是傳統(tǒng)模式，商業(yè)地產(chǎn)必將進(jìn)入“大資管”時(shí)代。

在資產(chǎn)所有方與資產(chǎn)營運(yùn)方之間，需要介入承租改造管理模式。如銅仁路88號(hào)、淮海路陽光新業(yè)中心都已經(jīng)采取這一模式。資產(chǎn)管理方的獲利包括：代建費(fèi)收入為投資的3-5%;營運(yùn)管理租金的10%;資本管理費(fèi)為投資的2%;退出收益一般溢價(jià)20%。

6.陳斐：我國目前有兩萬萬方存量商業(yè)地產(chǎn)，我國已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，隨著國家政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的完善，地產(chǎn)基金將應(yīng)運(yùn)而生�？梢允欠康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)起，也可以是金融機(jī)構(gòu)發(fā)起或獨(dú)立的品牌地產(chǎn)基金。

點(diǎn)評(píng)：王銳與陳斐的演講涉及商業(yè)地產(chǎn)托管與地產(chǎn)金融這兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的問題。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化打理將成為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)新趨勢(shì)，這有利于提高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，病促使其升級(jí)換代。同事，商業(yè)地產(chǎn)也越來越成為一種金融產(chǎn)品!但不管用什么方式來管理，多出來的商業(yè)地產(chǎn)還是要想辦法來消化，存量地產(chǎn)超過實(shí)際需求的部分，建議政府買單，用于公共服務(wù)設(shè)施。這也需要有金融化操作，以免過多地使用納稅人的金錢。

（聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心主任 周勇）