能否引進(jìn)大牌一直是購物中心的追崇，很多購物中心一開始就把引進(jìn)世界500強(qiáng)作為目標(biāo)，但對于自己能否駕馭世界500強(qiáng)企業(yè)卻從來沒有認(rèn)真思考過。引進(jìn)大牌對招商能夠起到非常大的作用，但對于營運(yùn)，很可能是暗傷，與大牌為鄰既是沾光，也是與虎謀皮，非�？简�(yàn)管理人員的超級駕馭力。

我們可以看到購物中心瀕臨倒閉的數(shù)量開始跟開業(yè)數(shù)量看齊，前幾年的井噴開店，也為未來的井噴關(guān)店埋下伏筆，只是很多開發(fā)商對于未來有美好的預(yù)期，覺得自己能夠掌控一切，動(dòng)則喊著要引進(jìn)世界500強(qiáng)超市……，然全國能夠引進(jìn)世界500強(qiáng)超市的購物中心頂多也就占10%，砸補(bǔ)貼、砸公關(guān)費(fèi)用、給超長免租等等，以為引進(jìn)了這些品牌也就臉面有光，也就能夠使得自己購物中心橫掃周邊商場�？上н@一切都是幻覺，除了能夠刺激樓盤好賣，對于商業(yè)的作用是非常大的考驗(yàn)。

悅都匯作為一家在今年剛正式營業(yè)的購物中心，引進(jìn)當(dāng)?shù)氐谝患掖鬂櫚l(fā)超市，高達(dá)兩萬多平的面積也是當(dāng)?shù)氐某�級賣場了，作為主力店很有噱頭。由于KFC與大潤發(fā)是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，自然也就配套進(jìn)來。必勝客、屈臣氏、大地影院等等形成跟風(fēng)。悅都匯為了錯(cuò)開大潤發(fā)定位，配套3000多平跨境商品城，作為當(dāng)?shù)厥准铱缇成唐烦�，被寄予了厚望。悅都匯想借此定位精英小資時(shí)代。理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，開業(yè)不到半年，整個(gè)購物中心就陷入困境，一片死氣沉沉，必勝客、屈臣氏、周大生等紛紛撤柜認(rèn)虧出局，整個(gè)一樓僅剩兩三家商戶在苦苦掙扎�？缇成唐烦且�?yàn)殇N售不暢，很多商品都臨期進(jìn)入特賣清倉狀態(tài)。

跨境商品城雖然這兩年被市場追捧為新的IP熱點(diǎn)，但在實(shí)際落地當(dāng)中效果大部分并不好。跨境商品的困局是自帶IP，但不自帶人流，需要購物中心為其引流，才能存活。悅都匯卻是一個(gè)既不自帶IP，又不帶人流的概念。悅都匯本身寄望于大潤發(fā)、跨境商品城等這些大IP商戶來為其引流，并將人流導(dǎo)向中小商戶，繼而從中小商戶挖掘更高溢價(jià)�？缇成唐烦请m然號稱O2O，打通線上線下環(huán)節(jié)，但實(shí)際上是設(shè)立線下體驗(yàn)店為線上引流。互聯(lián)網(wǎng)跨境電商開設(shè)的跨境實(shí)體店的初衷已經(jīng)注定了跨境商品城的尷尬境地，悅都匯沒辦法為其引流，電商希望實(shí)體店為其導(dǎo)流，跨境商品城自己又完全沒有人流，最終走向沒落�？缇成唐烦侨腭v悅都匯另一方面希望傍大腿大潤發(fā)這個(gè)大IP，但大潤發(fā)本身已有跨境商品柜臺(tái)，根本沒有義務(wù)為競爭對手提供引流服務(wù)，反而是相互排斥，悅都匯運(yùn)營能力不足，更不可能駕馭大潤發(fā)進(jìn)行分流。跨境商品城里的小商戶就變成單打獨(dú)斗，靠自己人脈及簡單的價(jià)格促銷基本上可以猜到結(jié)果。

悅都匯僅存的故事也就剩即將開業(yè)的大地影院，讓商戶還有根最后救命的稻草，以為影院可以吸引人流，反哺購物中心。不過這種幻覺隨著大地影院的開業(yè)，也將被快速打破。

大地影院雖然號稱國內(nèi)前三，但大地影院主要依靠下線市場大量布點(diǎn)做大票房的，下線城市競爭力不大，甚至是獨(dú)家，大地影院可以引領(lǐng)小鎮(zhèn)青年觀影熱情。城市作戰(zhàn)大地影城是沒有優(yōu)勢的，大地的定位是可以跟大潤發(fā)進(jìn)行配套，但無法跟悅都匯形成配套，甚至容易形成雙殺。

大地影院在該市最好的店五月份的票房為62萬，日均客流687人，假設(shè)營業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，平均每小時(shí)可帶來57個(gè)人。悅都匯作為新區(qū)項(xiàng)目，大地影院七月份可帶來的人流估計(jì)只有十分之一，不考慮票補(bǔ)的話。同期萬達(dá)在當(dāng)?shù)匦麻_一家IMAX影城，預(yù)計(jì)七月份將搶占當(dāng)?shù)?0%以上的市場份額，也就是當(dāng)?shù)卦隽看蟛糠直蝗f達(dá)影城吞并。悅都匯大地影城7月份能分到的羹相當(dāng)有限，對于整個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)率幾乎為零。

中影星美上了一塊IMAX，不論在票房、觀影人次、客單價(jià)等都遙遙領(lǐng)先。其余影城都在國產(chǎn)熒幕上苦苦爭搶市場。萬達(dá)IMAX隨著會(huì)員數(shù)的積累，未來與星美IMAX可能會(huì)占據(jù)當(dāng)?shù)?-50%的市場份額，其余低端影城蠶食剩余份額。悅都匯大地影城必然依附于大潤發(fā)，與大潤發(fā)形成共振，同時(shí)對悅都匯其它業(yè)態(tài)進(jìn)行強(qiáng)勢排他。大地影城開業(yè)后，悅都匯其它商戶發(fā)現(xiàn)大地影城根本無法為其帶來人流，新一輪商戶流失又將加速，并形成疊加效應(yīng)，基本等于整場關(guān)門。

那么為什么悅都匯定位小資階層與大潤發(fā)錯(cuò)開，最終并沒有形成互補(bǔ)，而是雙殺呢?

大潤發(fā)作為山寨歐尚，并最終自成一脈的零售巨頭。作為國內(nèi)賣場的NO.1，平均單店銷售業(yè)績一直遙遙領(lǐng)先其它零售企業(yè)，號召力都不用說，是標(biāo)準(zhǔn)的自帶IP自帶人流型商戶。悅都匯與這樣的零售巨頭合作可以說是有幸，也可以說是不幸，因?yàn)閻偠紖R跟大潤發(fā)談判完全沒有議價(jià)能力，基本跟著大潤發(fā)的節(jié)奏來走。這也就使得在資源分配上，大潤發(fā)占據(jù)大頭，悅都匯中小商戶被邊緣化。中小商戶承受著平衡租金的重任，卻因?yàn)閻偠紖R的弱勢，完全無法享受租金與資源的對等。大潤發(fā)新店可為商業(yè)項(xiàng)目每天帶來6000-12000的人流量，對于新區(qū)項(xiàng)目，大潤發(fā)的引流能力算挺強(qiáng)的。引進(jìn)大潤發(fā)這樣的項(xiàng)目對于住宅和商鋪的前期銷售可以帶來很大的提振和提價(jià)。由于住宅消費(fèi)者在購買時(shí)會(huì)考慮居住時(shí)生活的方便性，大潤發(fā)可以滿足一般家庭的基本生活需求;商鋪投資者需要大潤發(fā)的光環(huán)，對于未來店鋪升值有著自己美好的預(yù)期。

大潤發(fā)是以低價(jià)著稱的超市，特別是其堡壘、印花商品，非常注重民生，其主要服務(wù)于價(jià)格敏感度較高的客群。與悅都匯的精英小資人士定位是完全沖突，小資人士價(jià)格敏感度不是太高，更注重逼格，喝個(gè)星巴克需要照個(gè)半天，你不能要求小資在大潤發(fā)買油條豆?jié){也上傳朋友圈�？腿旱母叨炔恢丿B使得悅都匯利用大潤發(fā)引流的目的完全喪失，甚至產(chǎn)生相殺狀態(tài)。大潤發(fā)發(fā)展到現(xiàn)在絕不僅僅是一家超市，更接近于小型購物中心，我們可以看到大潤發(fā)的選址要求動(dòng)則20000平起步，內(nèi)容逐步包容萬象。一般的購物中心引進(jìn)大潤發(fā)后，如果營運(yùn)管理人員無法有效駕馭大潤發(fā)這樣的龐然大物，很容易被大潤發(fā)反向消滅。我們可以發(fā)現(xiàn)一些大潤發(fā)門店業(yè)績可以做到七、八個(gè)億的驚人業(yè)績，但整個(gè)購物中心被屠戮得寸草不生。購物中心在與大潤發(fā)進(jìn)行貼身肉搏時(shí)，根本不是大潤發(fā)的對手，三兩下就敗下陣來。購物中心在消耗巨大的財(cái)力、物力引進(jìn)大潤發(fā)希望用來引流時(shí)，反而被大潤發(fā)所傷。

購物中心如果沒有優(yōu)秀的營運(yùn)能力，沒有跟大潤發(fā)匹配的實(shí)力，輕易與大潤發(fā)聯(lián)姻，基本是自討沒趣。萬達(dá)早期曾經(jīng)跟大潤發(fā)在東北有合作過一個(gè)門店，萬達(dá)根本無法抵擋大潤發(fā)的殺傷力，到后來我們看到的萬達(dá)廣場就沒有大潤發(fā)出沒了。運(yùn)營能力不足的開發(fā)商往往被市場熱情沖昏頭腦，以為引進(jìn)大潤發(fā)就等于引進(jìn)人流，特別是人力資源錯(cuò)配，采用招商人員轉(zhuǎn)營運(yùn)模式的，最終美好的互補(bǔ)幻想演變成為引狼入室。這也就是為什么悅都匯基本滅了，但大潤發(fā)還能活得挺滋潤的。

悅都匯在指望大潤發(fā)分流無望的情況下，試圖引入中型主力店來填鋪。這些主力店影響力較小，往好的方面講叫體驗(yàn)業(yè)態(tài)吸引人流，但實(shí)際上他們還無法達(dá)到IP的概念。前期剛開業(yè)階段還能呼朋喚友自帶人流，到后面悅都匯無法為其引流的話也將一批批被洗掉。以現(xiàn)在悅都匯的狀態(tài)，僅存的商戶基本再給其一次重新整改的機(jī)會(huì)，如果失敗，就會(huì)撤場完畢。悅都匯對于自身短板依然沒有看清，以為是招商問題，不斷加大招商投入。根據(jù)木桶理論，一只水桶能裝多少水取決于它最短的那塊木板。一只木桶想盛滿水，必須每塊木板都一樣平齊且無破損，如果這只桶的木板中有一塊不齊或者某塊木板下面有破洞，這只桶就無法盛滿水。一只木桶能盛多少水，并不取決于最長的那塊木板，而是取決于最短的那塊木板。招商這塊木板就算投入再大，營運(yùn)這塊短板沒有補(bǔ)齊，悅都匯永遠(yuǎn)不會(huì)有重生的機(jī)會(huì)。早年商場依靠區(qū)域成熟反推購物中心發(fā)展的模式幾乎不可能再現(xiàn)，高強(qiáng)度的商業(yè)對抗體系已經(jīng)形成，人流是靠搶而不可能靠等。