商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人-操盤經(jīng)驗總結(jié)
1、學(xué)會從投資角度篩選出最佳的盈利模式
操盤一個商業(yè)地產(chǎn)項目時，要懂得結(jié)合企業(yè)本身的現(xiàn)金流或資金我、自持商業(yè)策略等實現(xiàn)來全盤思考，并參考業(yè)內(nèi)專家或?qū)I(yè)顧問公司等建議，最終評估哪一種為最佳的投資產(chǎn)品組合。要考慮整個商業(yè)地產(chǎn)項目怎樣才能盡快收回投資額？現(xiàn)計劃的投資產(chǎn)品組合或盈利模式企業(yè)現(xiàn)資金鏈或現(xiàn)金流能否支撐？如果本盈利模式或投資產(chǎn)品組合企業(yè)不能容忍，那就要如同打仗一樣通過“兵棋推演”的形式，責(zé)成財務(wù)部、成本部、設(shè)計部、商管公司一道討論其他幾種方案，例如將自持的集中性商業(yè)體量適當(dāng)減少，或改成做社區(qū)型商業(yè)綜合體；又或者考慮做街區(qū)型商業(yè)，街區(qū)內(nèi)的端點或節(jié)點型可自持，其他均可銷售……無論賣或自持租賃，彈性空間較大，后期開發(fā)落地成功機(jī)率大增，能切實有效地減少商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險。
當(dāng)然，如果企業(yè)自身的資金充裕、希望長期戰(zhàn)略性持有部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)不動產(chǎn)，未來可通過運(yùn)營待物業(yè)增值后，屆時再考慮整體轉(zhuǎn)讓給風(fēng)投或?qū)I(yè)不動產(chǎn)投資公司，則需考慮商業(yè)物業(yè)建筑體量規(guī)模宜在5萬-12萬平方米較為適宜。因為，只有商業(yè)體量具有一定規(guī)模體量時，投資人收購才能獲得的可觀的利潤，其實，應(yīng)準(zhǔn)確地說只有擁有足夠體量的區(qū)域型商業(yè)或社區(qū)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)的不動產(chǎn)物業(yè)，未來溢價空間才會相對較高，他們才會樂意收購并長期持有，開發(fā)企業(yè)屆時也可功成身退。
2、投資成本與財務(wù)測算分析
選擇好投資產(chǎn)品組合及最佳的盈利模式后，結(jié)下來就要根據(jù)合理的業(yè)態(tài)組合下商戶能夠承受的租金水平，做出現(xiàn)金流量表給企業(yè)最終的決策者（老板）拍板。我們通常會以現(xiàn)金流量表的形式，將物業(yè)的建造成本、財務(wù)成本、租金收入、運(yùn)營費(fèi)用等指標(biāo)綜合考慮，計算出內(nèi)部收益率、投資回收期等各項指標(biāo)參考。通過這個投資測算，我們可以看出項目的成本和收益是否平衡？如果不平衡則需要再進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。對于收益較低的項目，就要從源頭上來控制建造成本、尋求利息相對低的融資渠道；對于培育期較長商業(yè)地產(chǎn)項目，如果沒有充足的資金或融資渠道支撐，那就需要考慮銷售部分商業(yè)面積，記住銷售的商業(yè)不可為集中性商業(yè)，或者縮小規(guī)模等措施，來保證投資的安全性。
3、其他成本如何控制
尤其是一部分從住宅地產(chǎn)企業(yè)被迫轉(zhuǎn)型過來企業(yè)，對自已開發(fā)商業(yè)中心信心不足，而又不得不開發(fā)，因為商業(yè)硬性指標(biāo)或基于商鋪溢價銷售等，那么，在餐飲業(yè)態(tài)的占比均較大，商鋪的物業(yè)技術(shù)條件或設(shè)備設(shè)施七成均做到了能滿足餐飲業(yè)態(tài)需求，但要注意控制相關(guān)成本的增加。特殊的業(yè)態(tài)和非常規(guī)的設(shè)計將帶來額外的維護(hù)成本。雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計的出發(fā)點是吸引人流，業(yè)主還是需要對其進(jìn)行成本和收益的仔細(xì)考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動項目整體價值的提升。
現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)項目均在增大體驗式業(yè)態(tài)如影院、餐飲業(yè)態(tài)比例，但如此也會引起新的問題，雖然可以帶動人群來消費(fèi)，但由于此類群體消費(fèi)目的性非常強(qiáng)的，如果商業(yè)項目的零售業(yè)態(tài)或其他體驗性業(yè)態(tài)不足以吸引他們駐留的話，此類消費(fèi)群體用餐完畢或觀影完畢后可能就離開了。同時，需特別指出的是餐飲業(yè)態(tài)的弊端就是時間性較強(qiáng)，不象零售業(yè)態(tài)，用餐的顧客不會一天都呆在這里，，當(dāng)然，輕餐業(yè)態(tài)要好很多，但商業(yè)項目因為增加了餐飲業(yè)態(tài)比例，它的所有設(shè)施設(shè)備的成本都將變高，空調(diào)、水電，甚至隔油池都需要增容。
4、前期怎樣規(guī)劃商業(yè)規(guī)模， “招商難的魔咒如何克服”？
首先，商業(yè)的單層建筑面積是比較講究的，如區(qū)域型商業(yè)其單層商業(yè)面積應(yīng)不低于1.5萬-2萬平方米（建筑面積)就會比較便于規(guī)劃業(yè)態(tài)組合；社區(qū)型商業(yè)的使用面積不低于8000-12000平方米(商家一般按使用面積)，否則，后期招商尤其于面積、業(yè)態(tài)、體量、竟?fàn)幍纫蛩貙?dǎo)致自身陷入尷尬境地。例如對于單層只有5000平方米使用面積的商業(yè)中心來說，如果主力店進(jìn)駐如大型超市就得犧牲二層面積，比如拿二三層面積給主力店，將導(dǎo)致業(yè)態(tài)出現(xiàn)斷層，業(yè)態(tài)組合淪為傳統(tǒng)的商業(yè)，集客能力也將大打折扣，有經(jīng)驗的主力店他們會對此進(jìn)行評估是否選擇進(jìn)駐，因此，就增加了招商難度。其二，是整個商業(yè)的建筑設(shè)計通過成本控制，有哪些出彩能吸引區(qū)域市場消費(fèi)群體的比如內(nèi)部空間處理、內(nèi)部交通組織動線設(shè)計、后勤貨物的動線與設(shè)備設(shè)施配置等，均需提前做好規(guī)劃。例如在購物中心中的中庭的采光棚設(shè)計，室內(nèi)各個中庭主題設(shè)計、仿真雪景主題設(shè)計、沙漠主題設(shè)計、海洋水族館設(shè)計、內(nèi)街與中庭的垂直綠化和水系設(shè)計等，通過結(jié)合地區(qū)歷史人文的特色主題或氣候等作為吸睛的出彩之處，起到吸引顧客光顧駐留，來增加主力店與品牌的進(jìn)駐意愿。其三，業(yè)態(tài)組合方面，要讓主力商家看到項目未來的經(jīng)營信心與旺場的潛力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做鄰居，業(yè)內(nèi)萬達(dá)是最善于打此業(yè)態(tài)組合牌的，比如“某某萬達(dá)廣場，七大主力店進(jìn)駐”，但是除去主力店占用的面積外已經(jīng)沒好的鋪位給其它“鄰居”了。比如5萬平方米以上的集中性商業(yè)中心就會比較靈活，可以做成家庭式的消費(fèi)主題或一站式購物中心，這樣的話，可以考慮引進(jìn)電影院、超市、兒童類租戶等作為主力店，還可以引進(jìn)國際快時尚品牌作為次主力店...
于2016年元月
