雖然李村商圈是最成熟的，也是最成規(guī)模的，但因地域問題，市內(nèi)三區(qū)，尤其是市北，市南的居民很少會去李滄購物。況且李滄商圈的發(fā)展模式類似于王府井，但是消費群卻跟不上他的規(guī)模。而我們所對應(yīng)的顧客群導(dǎo)致我們的競爭主體還是由香港路海航大廈到麥凱樂之間。青島市區(qū)，一直缺少一個成規(guī)模的城市綜合體。萬象城恰恰可以填補這方面空白。我們的主力店一定要有準(zhǔn)確的定位和差異化經(jīng)營，找到吸引客流的幾個點。
主力超市ole’為精品超市，但同樣他的聚客能力不足，且沿海一帶精品超市過多。青島，無論是消費能力，還是消費習(xí)慣來說，消費群都支撐不起這么多精品超市。尤其無論是位置還是顧客群都高度的重合。所以ole’主營方向還是應(yīng)該在現(xiàn)場加工上，特別是針對周圍寫字樓白領(lǐng)的午餐。
主力百貨百盛。中山路百盛從一個城市的主要的時尚品牌，珠寶，化妝的購買百貨商場到現(xiàn)如今的狀態(tài)。是，客觀因素不可避免。包括城市中心的東移，東部中高端商場的不斷林立，使得百盛對本地居民的吸引力不斷下降。隨著城市綜合體等更加成熟的零售業(yè)態(tài)的成長和百貨業(yè)態(tài)的落后，百貨商場這種業(yè)態(tài)本身對消費者的吸引力也在逐步下降。包括萬達(dá)地產(chǎn)等很多城市綜合體都在去百貨化。而我們的主力百貨店給我們的聚客能力究竟有多少？
像我們這樣成熟的綜合體，店內(nèi)一定會有兒童業(yè)態(tài)，包括兒童游樂場，及其相關(guān)的配套。但是，同樣，每個綜合體，包括稍微成規(guī)模的百貨和超市，都存在兒童業(yè)態(tài)，我們拿什么去吸引客流？除了上述提到的相關(guān)我們需要做到完美，做到極致以外�？刹豢梢园褍和瘶I(yè)態(tài)從超市剝離出來，相關(guān)品類獨立出一個小的百貨加超市模式設(shè)置在游樂場旁邊。包括我們的反斗城，但他主營的畢竟只是玩具業(yè)態(tài)。而游樂場，能否規(guī)模大一點，并且集兒童健身、教育、娛樂為一體的娛樂模式。畢竟青島還沒有一個成規(guī)模的室內(nèi)兒童游樂場。至于教育，才是整個業(yè)態(tài)引流的重點。青島的兒童教育，市場巨大，但是布局過為分散，也可以說沒有成規(guī)模的教育機構(gòu)。特別是和游樂場不同，在把兒童送到教育機構(gòu)學(xué)習(xí)的這段時間，家長這兩個小時左右的時間可以說是空白期。對我們來說這段時間卻異常珍貴。我們是否能幫家長篩選出質(zhì)量較好的教育機構(gòu)。按年齡段以及教育類型來為家長提供一個優(yōu)質(zhì)的成規(guī)模的兒童教育體。在居民可支配收入的增加和二胎政策。兒童業(yè)態(tài)無疑是一個具有龐大市場需求的業(yè)態(tài)，我們甚至可以以青島為試點，把市內(nèi)游樂場，兒童購物，全面的兒童教育，兒童健康等多種模式的兒童業(yè)態(tài)集合成一個容易復(fù)制的模塊，標(biāo)準(zhǔn)化起來，以便推廣。
主力服飾店面，我們是否可以一層或者一個區(qū)域有一個主題，例如快時尚。市內(nèi)，青島還沒有一家可以綜合多個快時尚品牌的購物場所。
結(jié)構(gòu)化得招租和管理， 除了購物、餐飲以外，因為我們的體量，所以一定會全業(yè)態(tài)配置。例如臺球，乒乓球，羽毛球等輕運動量的球類，包括健身，游泳，旱冰，主題ktv，電影院，美容理發(fā)等來吸引消費者，甚至是我們的art gallery。但是這些業(yè)態(tài)的吸引點究竟在哪？除了“全”這一點，在每個點上，刨除自營，其他業(yè)態(tài)我們是否可以在每個品類選擇最好的業(yè)戶去談，或者是最有特色的，如同我們引進的方所。特別在對待特色業(yè)戶上，我們可以幫助他們完善經(jīng)營，包括幫助他們隨著萬象城的建立而擴張。
我們一定會有一套成熟的租賃業(yè)戶淘汰體制，個人感覺每年5％-10％的淘汰和更新率比較合理，至于淘汰對象的選擇上，除了銷售外，更應(yīng)當(dāng)結(jié)合整個綜合體的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，業(yè)戶的位置，他的成長性，及整個業(yè)態(tài)的成長性來綜合考慮。爭取真正的成為吃喝玩教育健身于一體的綜合體，并且每一個點都有強力的聚客能力。
我們時候可以將萬象城打造成一個已兒童業(yè)態(tài)為主，文化，時尚業(yè)態(tài)輔助的全品類全業(yè)態(tài)的城市綜合體。所有租賃業(yè)戶都打造成為品類中最細(xì)致，最有特色并且是最好的店鋪。
2015-02-05 08:51被設(shè)為精華，積分加20，金幣加4
