何謂眾籌？

所謂眾籌：即大眾籌資或群眾籌資，互聯(lián)網(wǎng)時代的眾籌，是由發(fā)起人、跟投人、網(wǎng)絡(luò)平臺構(gòu)成，通過互聯(lián)網(wǎng)方式發(fā)布籌款項目并募集資金。

眾籌、非法集資、REITs的區(qū)別

眾籌：眾籌的理念是“集眾人之智，籌眾人之力，圓眾人之夢”，眾籌當(dāng)然不僅僅是籌錢這么簡單，通過吸引一大批對項目感興趣的小伙伴加入，從項目的定位、產(chǎn)品研發(fā)都讓小伙伴們參與，聚集大家的智慧做出一個牛逼的產(chǎn)品，然后通過小伙伴的體驗和口碑傳播，將產(chǎn)品和更多的人連接，眾籌強調(diào)的是一種參與感，這種參與是全方位的，參與眾籌的人和項目、發(fā)起人之間是一種你中有我、我中有你的關(guān)系。眾籌對發(fā)起人而言不僅是追求資金，還需要得到大家智慧的滋養(yǎng)、口碑的傳播。所以眾籌的核心是：人、錢、增值收益。

集資：集資是籌資人通過資金的聚集去做一個實業(yè)項目或進行資本的營運，主要分為借貸或股權(quán)投資兩種模式，在借貸中出借人追求的是資金的回報，基本不參與項目的管理，而股權(quán)投資從一開始投資時考慮的就不是參與而是退出問題。集資的目的則比較簡單主要是解決資金短缺的問題。所以集資的核心是：錢。

REITs：房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。所以REITs的本質(zhì)是一種封閉型投資基金。REITs投資人追求的也是資金的回報，基本不參與項目的管理。但是，受中國內(nèi)地現(xiàn)有金融監(jiān)管框架制約，現(xiàn)有的REITs產(chǎn)品并不支持國際上向公眾投資者募集資金并返還回報的模式。所以國內(nèi)REITs雖然呼聲漸高，近期有望試點，但對絕大多數(shù)人來說過于高冷，難以觸及。所以REITs的核心是：資金回報。

眾籌咖啡館的啟示——北大1898咖啡館案例剖析

2013年10月，在離北大不遠(yuǎn)的中關(guān)新園9號樓一處400平方米的地方，由時任北大校友創(chuàng)業(yè)聯(lián)合會秘書長的楊勇作為發(fā)起人籌建的一家眾籌咖啡館。一開業(yè)便風(fēng)光無限。全球的北大校友，都知道了北京這個角落里有一家叫北大1898的咖啡館，不少異地的校友們已經(jīng)開始邀請楊勇過去開連鎖店。

剖析北大1898咖啡館的成功，筆者總結(jié)以下幾點要素：

定位精準(zhǔn)：1898咖啡館定位非常明確，叫北大創(chuàng)業(yè)校友之家，定位服務(wù)北大的創(chuàng)業(yè)校友，所以第一批股東，基本上都是北大畢業(yè)比較牛逼的創(chuàng)業(yè)者。1898咖啡館實際上就作為了創(chuàng)業(yè)家聚會分享的平臺，一個孵化園。

2014年春節(jié)之后還是這幫發(fā)起人，在位于北京金融街的金融客咖啡館，它的模式可能比1898更具有代表性，其定位就瞄準(zhǔn)北京乃至全國的金融行業(yè)校友。因為特殊商圈及行業(yè)人群定位，募集金額較高，三批募資就達到了1億。

做圈子遠(yuǎn)甚于做推廣：眾籌咖啡館的經(jīng)營，不是讓它本身靠運營掙錢，而是經(jīng)營圈子。所有股東，均為北大各級校友，且以60,70后為主，這類人本身已在各自的領(lǐng)域取得了一定的影響力，相互之間許多都互相認(rèn)識，彼此之間有利益需求是圈子存在的理性基石，需求互動越強，圈子越成功，1898遵旨就是互惠互利，幫大家發(fā)財。所以咖啡館剛一開業(yè)，便盛況空前，包括北京大學(xué)的校領(lǐng)導(dǎo)，中關(guān)村管委會的領(lǐng)導(dǎo)，各個協(xié)會的會長、秘書長，各個校友會的秘書長等等，每個股東也都介紹自己的朋友過來。 

互聯(lián)網(wǎng)思維的運營模式

眾籌股東中，需要有一些影響力大牌人物做幌子，吸引其它股東跟進。股東人數(shù)控制在200人以內(nèi)，股東結(jié)構(gòu)搭好，有壓軸的，有做托的，有干活的，少量尋求幫助的種子選手，但主要為圈子貢獻活力的股東要占70%，他們是資源需求和供給都比較旺盛的核心人群，互相創(chuàng)造價值做成生意的概率較大。第一批股東，全部來自創(chuàng)業(yè)聯(lián)合會。主要是點擊科技的王志東、創(chuàng)新工場的陶寧、藍(lán)色光標(biāo)的趙文權(quán)，還有拉卡拉的孫陶然等等。

1898每位眾籌股東一年至少到店里來值一天班，至少貢獻一場活動。參與的人一多，可以吸納更多人才資源，自己管理起來省心。比如某個做互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的股東，可以利用這一天輪值的機會，在咖啡館舉行一個互聯(lián)網(wǎng)活動沙龍，他可以利用在行業(yè)的影響力，把平時很少聯(lián)系的同行朋友聚在一起集中會談，時間更有效率。

咖啡館本身掙不到什么錢，但要為股東做好增值服務(wù)，幫他創(chuàng)造接業(yè)務(wù)的機會，提升咖啡館的附加值。在這些以熟人圈子為基礎(chǔ)的眾籌事件中，眾籌咖啡館就像一個小型的交易平臺，很多股東已在跨界的平臺上有所收獲，大多數(shù)股東的收益早超過了當(dāng)初的投資。

眾籌思維開發(fā)購物中心的構(gòu)想

開發(fā)一個購物中心遠(yuǎn)比開一家咖啡館復(fù)雜得多，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也是遠(yuǎn)比咖啡行業(yè)龐大復(fù)雜得多的行業(yè)。對于動輒投資上十億的購物中心來說，遠(yuǎn)非一般中小開發(fā)商所能勝任，首先就面臨著資金和人才經(jīng)驗方面的困局。如何運用眾籌思維開發(fā)一個購物中心，筆者思考如下幾點：

一、圈子

就像北大1898咖啡館一樣，購物中心的眾籌也是從經(jīng)營圈子開始入手。因為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是個產(chǎn)業(yè)鏈非常冗長的行業(yè)，橫跨金融企業(yè)、開發(fā)公司、設(shè)計院、顧問咨詢公司、主力店及品牌商家、營銷代理公司、活動策劃公司、運營管理公司、廣告公司、媒體、施工單位等等上下游產(chǎn)業(yè)鏈。每個產(chǎn)業(yè)鏈都需要從中分得一杯羹。

何不把每條產(chǎn)業(yè)鏈的精英匯聚在一起，比如由某明星職業(yè)經(jīng)理人牽頭作為發(fā)起人，整合各產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)專家和骨干人員。集各行業(yè)專家之所長，籌眾人之力，圓眾人之夢。購物中心前期選址、定位規(guī)劃、主力店洽談、方案設(shè)計、品牌落位、招商及后期運營，都將由各條線的專家組織頭腦風(fēng)暴。每個人都把項目當(dāng)做自己的一份產(chǎn)業(yè)去經(jīng)營，極具主人翁精神。購物中心眾籌，籌的不僅僅是資金，更是人力和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的有機整合，就像小米科技布局的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈所做的那樣。購物中心產(chǎn)業(yè)鏈圈子聚首，就像攻讀地產(chǎn)MBA學(xué)位。眾所周知，攻讀MBA，讀的不是書，實質(zhì)是經(jīng)營人脈和圈子。

購物中心開發(fā)最大的2大瓶頸資金和人才，如果圈子搭建成熟，這2條難關(guān)將輕易被攻克。

二、籌資

作為第一個項目，假設(shè)預(yù)期投資5億元做一個購物中心，聚合圈子內(nèi)的200個人，每人出資100-500萬，100萬起步，500萬封頂。不能有人絕對控股，保證每位股東權(quán)益差別不大。對于地產(chǎn)生態(tài)鏈里的成功人士來說，100萬是個不太困難但也不算小的一筆投資，而且是隨著開發(fā)進度分期拿出來。每個人必將抱著比打工更積極賣力的心態(tài)去完成自己份內(nèi)的責(zé)任。這樣，每個人還可以成為萬達王思聰一樣的小股東。

三、股東結(jié)構(gòu)和責(zé)任

匯集商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的各行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人或行業(yè)骨干200名，每人所占股份均等。從200人中選行業(yè)影響力大和專業(yè)能力強的7或9位進入執(zhí)委會。在開發(fā)、設(shè)計、顧問咨詢、招商、運營管理、品牌商家等各條線，有且僅能有一人進入執(zhí)委會。執(zhí)委會有決策緩沖作用，要選有威信能鎮(zhèn)場子的，伺候好執(zhí)委會的人就搞定了整個股東群體，各條線就好分工協(xié)作。比如毛大慶這種類型的明星職業(yè)經(jīng)理人，最適合作為發(fā)起人，把精力重點放在資源整合，平衡利益。

四、后期收益

個人增值收益：在這些以熟人或者說同一生態(tài)鏈為基礎(chǔ)的圈子中，眾籌購物中心就像一個大型的社交平臺，很多股東可以在產(chǎn)業(yè)鏈的平臺上有所收獲，進可繼續(xù)通過成熟的眾籌購物中心開發(fā)經(jīng)驗帶來收益，退可通過項目積累的人脈和經(jīng)驗獲取更多合作機會。

后期運營收益：得益于購物中心產(chǎn)業(yè)鏈的群策群力和專業(yè)分工，購物中心后期得以穩(wěn)定運營并帶來業(yè)績提升和租金增長，各股東可以分享逐年增長的租金回報。

資產(chǎn)增值收益：購物中心開發(fā)之初即可制定退出機制，后期在資本市場變現(xiàn)，并享受資產(chǎn)升值的收益。

筆者后記：網(wǎng)上關(guān)于眾籌的資料很多，但是關(guān)于購物中心的眾籌模式卻鮮有提及。也許是鄙人孤陋寡聞，也許購物中心眾籌模式面臨諸多我沒有預(yù)料到的因素先天困難，所以至今沒有找到成功案例。歡迎各位同行積極交流探討。

作者：陳敏

地產(chǎn)科班出身，曾在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)近10年，現(xiàn)就職于上海寶龍商業(yè)集團。曾在華南、華中、華西區(qū)有近10年實戰(zhàn)操盤經(jīng)驗�！渡虡I(yè)不動產(chǎn)》、《中國地產(chǎn)市場》等多家地產(chǎn)媒體專欄作者。

媒體約稿請聯(lián)系微信：Allen-chenmin