華潤(rùn)萬(wàn)象城、五彩城，購(gòu)物中心的品牌化戰(zhàn)略　

　　華潤(rùn)置地根據(jù)自身多年開(kāi)發(fā)實(shí)踐，發(fā)布高品質(zhì)發(fā)展戰(zhàn)略，提出構(gòu)建以“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”為主的差異化經(jīng)營(yíng)模式，形成“6+2”高品質(zhì)產(chǎn)品線，即六大住宅產(chǎn)品線系列：幸福里系列、藍(lán)湖城系列、中央公園系列、橡樹(shù)灣系列、悅府/凱旋門系列、九里系列;兩大持有物業(yè)包括：商業(yè)綜合體萬(wàn)象城、區(qū)域商業(yè)中心五彩城兩種模式。這兩種持有物業(yè)模式有何異同?

　　持有物業(yè)之一：以萬(wàn)象城為標(biāo)志的商業(yè)綜合體

　　由購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和高級(jí)公寓、酒店組成的商業(yè)綜合體系列，不但推廣了一種全新的都市化生活方式，更實(shí)現(xiàn)了華潤(rùn)置地建筑引領(lǐng)城市的偉大夢(mèng)想。特別是以萬(wàn)象城品牌為代表的購(gòu)物中心，為華潤(rùn)置地樹(shù)立了良好的品牌信譽(yù)，也為所在城市帶去了首屈一指的高端商業(yè)中心。

　　萬(wàn)象城是華潤(rùn)置地持有物業(yè)的代表作，也是中國(guó)內(nèi)地最具示范效應(yīng)的商業(yè)綜合體，其發(fā)源于深圳。與其他商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式不同，對(duì)于萬(wàn)象城商業(yè)綜合體模式，華潤(rùn)選擇的是差異化市場(chǎng)擴(kuò)張路徑，不但形態(tài)以匯集高端購(gòu)物中心、超甲級(jí)寫(xiě)字樓等諸多功能于一體的物業(yè)組合為主，并且堅(jiān)持“只租不售”的經(jīng)營(yíng)管理模式，從而避免了化整為零的管理風(fēng)險(xiǎn)。目前，萬(wàn)象城以其全新的理念陸續(xù)在杭州、沈陽(yáng)、南寧、成都、合肥、青島、鄭州等地登陸，在引領(lǐng)城市生活方式改變的同時(shí)，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改善城市面貌。

　　持有物業(yè)之二：以華潤(rùn)五彩城為標(biāo)志的Living Mall　

　　通過(guò)深入研究核心商圈消費(fèi)者的消費(fèi)行為，華潤(rùn)五彩城將立足于滿足年輕的家庭式消費(fèi)，將區(qū)域商業(yè)中心定位為 Living Mall 而不是 Shopping Mall，在設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、推廣以及物業(yè)管理諸多環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)情感定位與功能定位的統(tǒng)一，超越對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)強(qiáng)化客戶的購(gòu)物體驗(yàn)，規(guī)避與網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　目前，華潤(rùn)五彩城(Living Mall)已進(jìn)駐的主力店包括：13000平米全世界最漂亮的沃爾瑪，3500平米奧運(yùn)賽道標(biāo)準(zhǔn)的真冰冰場(chǎng)，4500平米華北區(qū)唯一Snoopy兒童樂(lè)園，5800平米韓國(guó)CGV超五星級(jí)影院。

　　業(yè)界人士評(píng)論認(rèn)為，作為華潤(rùn)置地兩大持有物業(yè)模式，以萬(wàn)象城為主體的商業(yè)綜合體模式走的是高端路線，滿足的是金字塔尖人群的需求，而五彩城的推出，正好與萬(wàn)象城形成有效互補(bǔ)，能夠滿足區(qū)域型商業(yè)中心的需求，為大型居住區(qū)提供日常購(gòu)物休閑服務(wù)，作為區(qū)域商業(yè)中心模式首個(gè)項(xiàng)目——五彩城投入運(yùn)營(yíng)，使得華潤(rùn)置地在持有物業(yè)產(chǎn)品鏈條更加豐富，更加完善，今后在與住宅產(chǎn)品線的配搭運(yùn)用中，形成有機(jī)價(jià)值鏈條，發(fā)揮著它的全部能量，為區(qū)域和城市發(fā)展帶來(lái)更大的價(jià)值提升。

　　深國(guó)投印象城，持續(xù)推進(jìn)品牌差異化戰(zhàn)略　

　　深國(guó)投商置開(kāi)發(fā)建設(shè)的鄭州印象城、蘇州印象城、杭州印象城等項(xiàng)目先后開(kāi)業(yè)，這是家庭型區(qū)域購(gòu)物中心的代表作。區(qū)域型的家庭式購(gòu)物中心，它是指崇尚“生活、健康、教育”，精選國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌商家。根據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃，這種家庭式的購(gòu)物中心的規(guī)模大概是8-12萬(wàn)平方米以上，發(fā)展重點(diǎn)在中國(guó)的一二三線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。全客層、全齡層的家庭式消費(fèi)定位以及貼近生活的屬地化消費(fèi)是這種購(gòu)物中心最大的特色。同時(shí)，這是一個(gè)適合中產(chǎn)階級(jí)家庭消費(fèi)的購(gòu)物中心，新興的中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)驚人的消費(fèi)能力將給家庭式購(gòu)物中心帶來(lái)無(wú)限廣闊的發(fā)展空間。

　　依托最新的產(chǎn)品區(qū)域型購(gòu)物中心，深國(guó)投商置進(jìn)一步細(xì)分消費(fèi)者市場(chǎng)和精準(zhǔn)產(chǎn)品定位，打造特色購(gòu)物中心。深國(guó)投廣場(chǎng)地處深圳福田香蜜湖片區(qū)，定位于集辦公、購(gòu)物、休閑于一體的大型綜合商業(yè)中心，規(guī)模為總建筑面積逾20萬(wàn)平方米;印象城定位于時(shí)尚、潮流的中高檔家庭型區(qū)域購(gòu)物中心，規(guī)模通常為總建筑面積7萬(wàn)至14萬(wàn)平方米，;新一城定位于大眾、社區(qū)的中檔家庭型區(qū)域購(gòu)物中心，規(guī)模通常為總建筑面積4萬(wàn)至7萬(wàn)平方米�；�于市場(chǎng)需求、消費(fèi)能力、業(yè)態(tài)規(guī)劃等多方面考慮，在未來(lái)的品牌戰(zhàn)略中，深國(guó)投商置將首先著眼于發(fā)展印象城，其次發(fā)展新一城。

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全業(yè)態(tài)城市綜合體的復(fù)制　

　　曾經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)同行質(zhì)疑萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式，雖然萬(wàn)達(dá)的模式比較簡(jiǎn)單，但并不容易復(fù)制。萬(wàn)達(dá)能夠成功，有很多獨(dú)特的原因，能主動(dòng)選址就是其中最重要的一個(gè)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址一般有以下三種情況：城市副中心、城市新城區(qū)、城市新商圈，這個(gè)演變過(guò)程也反映了萬(wàn)達(dá)的拿地特點(diǎn)，盡量避開(kāi)土地成本高的區(qū)域。為了控制土地成本，萬(wàn)達(dá)土地獲取一般是“協(xié)議招拍掛”，這樣使得樓面地價(jià)要低于同區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)很多。為了“協(xié)議招拍掛”萬(wàn)達(dá)建了很多五星級(jí)酒店，雖然酒店投資收益差，但土地差價(jià)已經(jīng)讓萬(wàn)達(dá)賺得盆滿缽滿。

　　對(duì)主力店的掌控也是萬(wàn)達(dá)成功重要原因。主力店、全業(yè)態(tài)的組合模式，讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即使在城市新區(qū)開(kāi)業(yè)后，也能制造繁榮的景象。自有的萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星、大玩家四個(gè)主力店更是避開(kāi)招商談判，這種決策速度是其他任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)操作者沒(méi)有的。

　　快速開(kāi)發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)速度是萬(wàn)達(dá)成功的另一個(gè)要素。業(yè)內(nèi)都知道萬(wàn)科對(duì)于資金和現(xiàn)金流的管理已經(jīng)是比較高效的，但據(jù)說(shuō)萬(wàn)達(dá)的資金利用率是萬(wàn)科的兩倍，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)每年15個(gè)以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，這本身就是以百米沖刺的速度在跑一萬(wàn)米，企業(yè)沒(méi)有強(qiáng)有力的執(zhí)行力顯然是做不到的。

　　中糧，差異化定位的大悅城模式　

　　中糧大悅城城市綜合體產(chǎn)品戰(zhàn)略將堅(jiān)持發(fā)展一條以大悅城為品牌的城市綜合體產(chǎn)品線，以18-35歲的青年新興中產(chǎn)階級(jí)為主力客群，以“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”為品牌特征，以購(gòu)物中心為主體，組合酒店、寫(xiě)字樓、公寓住宅等建筑業(yè)態(tài)，提供全服務(wù)鏈的精品商業(yè)項(xiàng)目。

　　中糧大悅城希望抓住新興中產(chǎn)階級(jí)的快速崛起契機(jī)，放棄粗放式的全客層定位，做純粹的為青年人打造的“城中之城”，是希望將品牌影響力培養(yǎng)成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成品牌溢價(jià)，進(jìn)一步助力其5年內(nèi)全國(guó)復(fù)制30個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的宏偉藍(lán)圖。而青年新興中產(chǎn)階級(jí)的市場(chǎng)潛力和影響力，正是中糧大悅城達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)的助推器。

　　中糧高層對(duì)大悅城的要求很高，希望大悅城每到一個(gè)城市就能夠成為該城市的時(shí)尚地標(biāo)，成為城市現(xiàn)代商業(yè)文明的象征。而這些也都需要大悅城品牌能夠真正影響它的目標(biāo)客群、喚起其與品牌之間產(chǎn)生歸屬感而達(dá)成。堅(jiān)持年輕時(shí)尚的品牌定位，無(wú)疑將增加大悅城從選址規(guī)劃到招商再到運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的操作難度。如選址，必須滿足區(qū)域易達(dá)性;招商，必須能請(qǐng)到全球最受歡迎的快時(shí)尚品牌;業(yè)態(tài)，組合要新奇、豐富;建筑設(shè)計(jì)必須打造亮點(diǎn)，與國(guó)際先進(jìn)理念同步等。這種商業(yè)模式必定導(dǎo)致其不會(huì)是業(yè)內(nèi)復(fù)制速度最快、復(fù)制成本最低的開(kāi)發(fā)商，從另一個(gè)角度看，這也為大悅城堅(jiān)持做高品質(zhì)的精品城市綜合體項(xiàng)目建立了高標(biāo)準(zhǔn)工作要求。

　　華僑城，“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式　

　　過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)是從屬于住宅或商務(wù)區(qū)域，以專業(yè)市場(chǎng)為主，華僑城把旅游跟商業(yè)結(jié)合并不多見(jiàn)。歡樂(lè)海岸是華僑城一種新商業(yè)模式的探討，把娛樂(lè)跟商業(yè)結(jié)合在一起，而這種模式被業(yè)界喻為華僑城獨(dú)創(chuàng)的“旅游+商業(yè)”模式。

　　華僑城的定位就是打造地產(chǎn)行業(yè)的“奢侈品”，強(qiáng)調(diào)單位土地上的高利潤(rùn)率。但是高端地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、占有資金多，要求公司要有強(qiáng)大的資金周轉(zhuǎn)能力。而“旅游+地產(chǎn)”的模式，使它在這方面具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

　　如今，當(dāng)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮方興未艾時(shí)，作為中國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)者的華僑城卻在保持行業(yè)領(lǐng)先地位的同時(shí)開(kāi)始致力于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展布局，是具有遠(yuǎn)見(jiàn)的。

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