伴隨著通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，通州商業(yè)項(xiàng)目也將迎來(lái)井噴期。“從通州北苑至土橋，地鐵沿線每站附近幾乎都有已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，這還沒(méi)算上在建的。”業(yè)內(nèi)人士表示。
集中供應(yīng)也帶來(lái)“過(guò)剩”的隱憂。在電商持續(xù)的沖擊下，業(yè)態(tài)規(guī)劃趨同、招商品牌資源有限，也為通州商業(yè)未來(lái)發(fā)展增加了不少的壓力。
購(gòu)物中心沿地鐵扎堆 通州欲告別睡城短板
“居住先行”、人口稠密、軌道交通完善……在不少人看來(lái)，曾有“睡城”之稱的通州，如今正在彌補(bǔ)商業(yè)短板。
通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、京通羅斯福廣場(chǎng)、星悅百貨、華業(yè)花千里、華遠(yuǎn)好天地……從地鐵北苑站到土橋站，幾乎兩公里內(nèi)就有一個(gè)購(gòu)物中心。這些購(gòu)物中心要么新開(kāi)業(yè)不久，要么在通往開(kāi)業(yè)的路上。算上早已割據(jù)一方的通州貴友、藍(lán)島、國(guó)泰等傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，通州新城的商業(yè)面積正在呈現(xiàn)出急速升溫的現(xiàn)象。
來(lái)自第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，2014年第四季度有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，總商業(yè)面積近70萬(wàn)平方米，全部定位為購(gòu)物中心。就購(gòu)物中心的建筑面積而言，通州區(qū)2014年新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中，京通羅斯福購(gòu)物中心為6.7萬(wàn)平方米，通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為10萬(wàn)平方米，國(guó)泰百貨旗下星悅百貨為3.6萬(wàn)平方米。根據(jù)粗略估算，這一新增供應(yīng)量約為2個(gè)西單大悅城。
該報(bào)告同時(shí)顯示，84%的新增供給位于豐臺(tái)和通州等新興區(qū)域，未來(lái)商業(yè)去中心化趨勢(shì)將進(jìn)一步明顯。粗略估算，2014年四季度的新增供應(yīng)中，約三分之一的體量來(lái)自通州區(qū)。
發(fā)力“一站式”消費(fèi) “兒童業(yè)態(tài)”成競(jìng)爭(zhēng)利器
然而，供給量的飆升也為業(yè)內(nèi)人士帶來(lái)隱憂。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，新近開(kāi)業(yè)的幾家購(gòu)物中心體量都不小，如果按照兩公里以內(nèi)的輻射半徑計(jì)算，這幾家購(gòu)物中心之間有不少重合。記者在近日走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，新開(kāi)業(yè)的三家大型購(gòu)物中心都以體驗(yàn)型為主，實(shí)現(xiàn)家庭式的“吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)”一站式消費(fèi)。其中，兒童業(yè)態(tài)逐漸成為各商家搶奪市場(chǎng)的“利器”。
以通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，記者到訪時(shí)為工作日下午兩點(diǎn)，購(gòu)物中心內(nèi)客流量不是很大，但其二層的兒童業(yè)態(tài)也聚集了不少帶孩子游玩的家長(zhǎng)。同樣，在距離通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一站地的京通羅斯福廣場(chǎng)，盡管只有零星前來(lái)購(gòu)物的顧客，但與整個(gè)購(gòu)物中心的客流量相比，其三層的兒童業(yè)態(tài)也吸引了不少家庭前來(lái)。
而在星悅百貨，由于缺少兒童業(yè)態(tài)，在工作日下午地上停車(chē)場(chǎng)幾乎鮮有車(chē)輛，購(gòu)物中心內(nèi)也可用門(mén)可羅雀來(lái)形容。記者走訪時(shí)觀察到，盡管商場(chǎng)內(nèi)大部分品牌齊全，且臨近新年有較大的折扣力度，也鮮有人問(wèn)津。“這里開(kāi)業(yè)三個(gè)月了，一般只有周末人才會(huì)稍微多一些。等過(guò)兩個(gè)月，地下的餐飲開(kāi)起來(lái)，客流量就會(huì)大些。”該購(gòu)物中心一位工作人員告訴記者。
盈石集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理鄭瑞聲表示，近期北京新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心均位于城市外圍，這體現(xiàn)對(duì)于居家生活及大片區(qū)服務(wù)功能的支持，新項(xiàng)目有很大的空間吸納滿足區(qū)域消費(fèi)的升級(jí)；另外，餐飲比例均有所放大，品牌選擇更加豐富，連鎖品牌對(duì)新區(qū)域項(xiàng)目重視程度加大，最重要的是，重視兒童家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)的聚集，這與項(xiàng)目靠近生活片區(qū)不無(wú)關(guān)系。
的確，在電商持續(xù)沖擊下，強(qiáng)化消費(fèi)體驗(yàn)仍是實(shí)體零售業(yè)提振人氣的必經(jīng)之路。特別是在通州區(qū)這個(gè)集中供應(yīng)的市場(chǎng)。據(jù)世邦魏理仕的調(diào)查報(bào)告，消費(fèi)者對(duì)整體購(gòu)物體驗(yàn)有很高的期望，認(rèn)為便利性、價(jià)格、潔凈度和安全最為重要。
區(qū)域前景雖廣闊 短期面臨“過(guò)剩”風(fēng)險(xiǎn)
盡管如此，面對(duì)前途未卜的市場(chǎng)，還是有觀望者暫緩了前進(jìn)的腳步。計(jì)劃在年內(nèi)開(kāi)業(yè)的華業(yè)花千里商業(yè)中心距離八通線臨河里站不遠(yuǎn)，定位為“主體性•體驗(yàn)式•精銳生活中心”，記者上周探訪時(shí)，這里依然靜悄悄。“據(jù)說(shuō)9月要開(kāi)業(yè)的，現(xiàn)在也沒(méi)了動(dòng)靜。”附近居民這樣告訴記者。
“以前是擔(dān)心商業(yè)‘過(guò)少’，現(xiàn)在是怕‘過(guò)多’。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。在他看來(lái)，盡管有所謂的對(duì)策，和集中的供應(yīng)、同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)所面臨的困境相比，仍可謂杯水車(chē)薪。
記者根據(jù)北京市國(guó)土局公布數(shù)據(jù)整理，經(jīng)粗略估算，從2010年以來(lái)，通州運(yùn)河核心區(qū)已經(jīng)成交30余宗多功能用地，規(guī)劃建筑面積超過(guò)250萬(wàn)平方米。“按照開(kāi)發(fā)周期估算，這些商業(yè)預(yù)計(jì)將在2017年前后入市，算上現(xiàn)在仍在開(kāi)發(fā)未入市的項(xiàng)目，三年后市場(chǎng)需求究竟有多大，如何通過(guò)調(diào)整業(yè)態(tài)達(dá)到利潤(rùn)最大化，這些都是需要面臨的壓力。”業(yè)內(nèi)人士坦言。
不過(guò)，對(duì)于樂(lè)觀者而言，市場(chǎng)前景依然廣闊。“如果僅僅從通州區(qū)域考慮，建一兩個(gè)大型購(gòu)物中心就已經(jīng)足夠了。但是，在京津冀一體化的大背景下，未來(lái)通州區(qū)的商業(yè)將會(huì)大規(guī)模的發(fā)展，活躍度也將大幅提升。”業(yè)內(nèi)人士表示。
記者從盈石集團(tuán)研究中心獲悉，2015年通州區(qū)預(yù)計(jì)有京杭廣場(chǎng)、華業(yè)花千里、明月好天地三個(gè)購(gòu)物中心入市。這些購(gòu)物中心如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，差異化品牌招商，以贏得消費(fèi)者，最終在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中共贏？新的一年，拭目以待。
�。ㄐ氯A房產(chǎn) 記者 劉覓覓）
