目錄

第一篇  前期項(xiàng)目分析與預(yù)判
操作步驟01  市場(chǎng)調(diào)研 四重思考下的情報(bào)搜集與論證
思考一：商業(yè)地產(chǎn)為什么要做市場(chǎng)調(diào)研？
思考二：商業(yè)地產(chǎn)如何調(diào)研？
思考三：商業(yè)地產(chǎn)該調(diào)研些什么？
思考四：如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研？
操作步驟02  商圈劃分與評(píng)估 項(xiàng)目選址的最優(yōu)工具
解密一：三個(gè)層次的商圈劃分
解密二：影響商圈大小的七大因素揭秘
解密三：商圈調(diào)研的兩重價(jià)值組合
解密四：剖析商圈的形成與發(fā)展規(guī)律
解密五：三大手段科學(xué)分析商圈
解密六：六大步驟對(duì)商圈進(jìn)行合理評(píng)估
解密七：六種核心方法確定商圈規(guī)模
解密八：四大步驟準(zhǔn)確預(yù)測(cè)商圈投資回報(bào)率
解密九：縱覽全國(guó)十三大商圈
操作步驟03  拿地與選址 成功起航的法則
法則一：拿地選址的六大重要意義
法則二：科學(xué)拿地
法則三：拿地選址的五項(xiàng)考慮因素
法則四：拿地選址的六項(xiàng)策略
法則五：拿地選址要“引鳳筑巢”而不是“筑巢引鳳”
法則六：知名企業(yè)和典型業(yè)態(tài)的選址揭秘
第二篇  商業(yè)地產(chǎn)前期定位與策劃
操作步驟01  項(xiàng)目定位總論 戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行推演
厘清一：商業(yè)地產(chǎn)定位分析
厘清二：商業(yè)地產(chǎn)定位的本質(zhì)
厘清三：商業(yè)地產(chǎn)定位的十大功能性質(zhì)
操作步驟02  市場(chǎng)定位 發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)市場(chǎng)，鎖定客戶目標(biāo)
探討一：市場(chǎng)定位的本質(zhì)
探討二：市場(chǎng)定位的“五步到位法”
探討三：市場(chǎng)定位明確才能奠定最直接的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
探討四：客戶群定位――首先要鎖定3公里以內(nèi)核心消費(fèi)人群
探討五：功能定位――確定建筑的用途和價(jià)值點(diǎn)
操作步驟03  規(guī)模定位最大化衡量商業(yè)項(xiàng)目的體量
知曉一：規(guī)模定位的一般計(jì)算公式
知曉二：購(gòu)物中心和商場(chǎng)規(guī)模的一般經(jīng)驗(yàn)
知曉三：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模定位的四步操作流程
知曉四：商業(yè)規(guī)模的三種常規(guī)計(jì)算方法
操作步驟04  價(jià)格定位 用好價(jià)格工具這一利器
一、價(jià)格定位的雙層含義
二、價(jià)格定位的三種方法
主題案例01  天津?yàn)成鐓^(qū)商業(yè)租金定位的流程解析
操作步驟05  自身定位 自我特色的表達(dá)與強(qiáng)化
手段一：形象定位
手段二：經(jīng)營(yíng)定位
手段三：主題定位
主題案例02  廣州東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)――“非MALL”主題定位策略
手段四：百貨店自我定位
手段五：購(gòu)物中心的自我定位
操作步驟06  初步業(yè)態(tài)定位 確定功能分區(qū)和業(yè)態(tài)最優(yōu)組合
了解一：業(yè)態(tài)概念及分類
了解二：零.售業(yè)態(tài)的四種形式
了解三：餐飲業(yè)態(tài)
了解四：服務(wù)業(yè)態(tài)
了解五：文體娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)
了解六：業(yè)種
了解七：初步業(yè)態(tài)定位
第三篇  商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合定位
環(huán)節(jié)01  商業(yè)規(guī)劃 承上啟下商業(yè)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
一、現(xiàn)狀：商業(yè)規(guī)劃導(dǎo)致商業(yè)怪胎誕生的內(nèi)因
二、依據(jù)：商業(yè)規(guī)劃的三個(gè)重要依據(jù)
三、主張：商業(yè)規(guī)劃的7條核心主張
四、構(gòu)成：商業(yè)規(guī)劃的核心構(gòu)成
環(huán)節(jié)02  業(yè)態(tài)組合定位及面積配比規(guī)劃 最大化、穩(wěn)定化業(yè)態(tài)配比策略
操作手法一：基于市場(chǎng)定位來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合
操作手法二：業(yè)態(tài)組合定位
操作手法三：不同業(yè)態(tài)組合的功能配比
操作手法四：不同業(yè)態(tài)組合的面積配比
操作手法五：不同建筑形態(tài)的業(yè)態(tài)組合配比
環(huán)節(jié)03  大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合定位及面積配比規(guī)劃 超大商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)
一、功能配比――一站式、多功能、休閑性
二、業(yè)態(tài)規(guī)劃――主動(dòng)引導(dǎo)人流消費(fèi)
三、零.售、餐飲、娛樂(lè)三大業(yè)態(tài)面積配比――5：3：2黃金比例
四、大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比的四大技巧
主題案例03  結(jié)合租售分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)某項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)配比的全程實(shí)操
環(huán)節(jié)04  主力店組合及面積規(guī)劃 具有品牌示范效應(yīng)的核心店規(guī)劃
一、主力店業(yè)態(tài)定位、類型及作用
二、主力店的面積占比
三、主力與非主力業(yè)態(tài)組合定位的常用手法
四、主力店及次主力店的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
五、天河城的啟示――主力店帶動(dòng)品牌店
環(huán)節(jié)05  商業(yè)地產(chǎn)平面布局規(guī)劃 平面上最大化利益的搭積木策略
一、品類布局
二、平面布局
三、品牌規(guī)劃與品牌落位
環(huán)節(jié)06  店鋪、專柜分割規(guī)劃 靈活空間組織，有利后續(xù)運(yùn)營(yíng)
一、鋪位分割的基本原則及劃分順序
二、鋪位劃分的三個(gè)前提
三、平面布局設(shè)計(jì)
第四篇  總體規(guī)劃與空間營(yíng)造
板塊01  策劃先行 規(guī)劃與策劃要高度結(jié)合
特殊：規(guī)劃設(shè)計(jì)是中國(guó)的特殊國(guó)情
背景：先策劃后規(guī)劃設(shè)計(jì)的背景
問(wèn)題：目前商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的五大問(wèn)題
手法：先策劃后規(guī)劃設(shè)計(jì)的操作手法
板塊02  商業(yè)建筑總體布局 功能分區(qū)與建筑形態(tài)勾勒
解碼1：商業(yè)建筑總體布局的五大原則
解碼2：商業(yè)建筑總體布局的五大步驟
解碼3：場(chǎng)地交通布局的優(yōu)化與關(guān)鍵點(diǎn)
解碼4：總體規(guī)劃構(gòu)成形式及布局
解碼5：天河城整體規(guī)劃的三點(diǎn)教訓(xùn)
板塊03  商業(yè)核心載體空間的設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 內(nèi)部空間營(yíng)造
營(yíng)造手段一：明確內(nèi)部布局的常見(jiàn)指標(biāo)限定
營(yíng)造手段二：商店或商鋪布局及設(shè)計(jì)要求
營(yíng)造手段三：從內(nèi)部公共空間構(gòu)成要素入手
營(yíng)造手段四：空間設(shè)計(jì)要?jiǎng)?chuàng)新、新潮
板塊04  個(gè)性外觀確立與商業(yè)氛圍的營(yíng)造 內(nèi)外部形象設(shè)計(jì)
一、內(nèi)外部形象設(shè)計(jì)總論
二、外部空間的設(shè)計(jì)
三、立面設(shè)計(jì)
四、景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)
五、營(yíng)造商業(yè)氛圍的十大手法
板塊05  核心聚集空間的確定 中庭的設(shè)計(jì)策略
核心內(nèi)容一：中庭的五大作用
核心內(nèi)容二：中庭的三種空間形態(tài)
核心內(nèi)容三：中庭空間設(shè)計(jì)的六個(gè)要點(diǎn)
核心內(nèi)容四：中庭是否必須存在？
核心內(nèi)容五：中庭是否必須從首層開(kāi)始？
核心內(nèi)容六：焦點(diǎn)中庭是否必須設(shè)在主入口處？
核心內(nèi)容七：中庭的數(shù)量設(shè)置多少合適
板塊06  核心租戶規(guī)劃解決方案 主力店的設(shè)計(jì)策略
解決方案一：主力店的三種布局模式
解決方案二：招商先行，主力店跟進(jìn)
解決方案三：合理確定主力店規(guī)劃的“四要素”
第五篇  交通動(dòng)線規(guī)劃
章節(jié)01  外部人流交通動(dòng)線規(guī)劃  引導(dǎo)和指揮人流的無(wú)形的手
核心內(nèi)容一：動(dòng)線概念及動(dòng)線的作用
核心內(nèi)容二：外部人流動(dòng)線系統(tǒng)的組成
核心內(nèi)容三：如何將外部客流導(dǎo)入設(shè)施內(nèi)部
核心內(nèi)容四：外部交通環(huán)境的診斷與解套
章節(jié)02  內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃最優(yōu)化人流走向
思考一：內(nèi)部動(dòng)線組成及功能
思考二：如何設(shè)計(jì)出最優(yōu)的水平動(dòng)線
思考三：如何設(shè)計(jì)出最優(yōu)的垂直動(dòng)線
思考四：如伺解決狹長(zhǎng)空間客流小循環(huán)困境
思考五：如何將人流引入高層的處理策略
思考六：如何通過(guò)建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流上行
第六篇  建筑設(shè)計(jì)與施工執(zhí)行
章節(jié)01  商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)  矛盾中妥協(xié)的建筑執(zhí)行策略
一、建筑設(shè)計(jì)要專業(yè)化
二、合理配置功能設(shè)施、空間和面積
三、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)范
四、建筑設(shè)計(jì)的硬件指標(biāo)―一所有建筑設(shè)計(jì)師需要遵守的規(guī)則
五、銀河SOHO建筑設(shè)計(jì)案例鑒賞
章節(jié)02  配套設(shè)施規(guī)劃  不可或缺的元素
關(guān)鍵元素一：消防系統(tǒng)規(guī)劃
關(guān)鍵元素二：照明系統(tǒng)規(guī)劃
主題案例04：常規(guī)商業(yè)建筑消防設(shè)計(jì)案例分析――華麗家族復(fù)興天地中心
關(guān)鍵元素三：停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃
關(guān)鍵元素四：卸貨區(qū)規(guī)劃
關(guān)鍵元素五：裝修設(shè)計(jì)
章節(jié)03  商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)程序  策劃與施工執(zhí)行的過(guò)程體驗(yàn)
環(huán)節(jié)一：內(nèi)部立項(xiàng)研討
環(huán)節(jié)二：項(xiàng)目前期籌備程序
環(huán)節(jié)三：項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施程序
環(huán)節(jié)四：工程跟進(jìn)
環(huán)節(jié)五：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序
環(huán)節(jié)六：開(kāi)發(fā)過(guò)程中的執(zhí)照辦理
第七篇  標(biāo)桿項(xiàng)目
案例01  廣州正佳廣場(chǎng)亞洲體驗(yàn)之都設(shè)計(jì)策略解析
一、項(xiàng)目概述――亞洲第一購(gòu)物中心檔案
二、項(xiàng)目定位一亞洲體驗(yàn)之都
三、正佳廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃――八大功能組合，以休閑娛樂(lè)為主導(dǎo)
四、規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)――十五大亮點(diǎn)設(shè)計(jì)，有如一個(gè)商業(yè)建筑的展覽館
五、反思――正佳廣場(chǎng)規(guī)劃關(guān)鍵亮點(diǎn)分析
案例02  SOLANA  藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)總鑒
一、項(xiàng)目背景――無(wú)法比擬的五項(xiàng)優(yōu)勢(shì)匯集
二、建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)――意大利風(fēng)格的開(kāi)放式商業(yè)形態(tài)
三、業(yè)態(tài)規(guī)劃與構(gòu)成――多業(yè)態(tài)、新體驗(yàn)的購(gòu)物樂(lè)園
四、硬件配套：硬件體現(xiàn)其“出生高貴”
五、主力店的規(guī)劃設(shè)計(jì)策略――7家大型主力店聯(lián)營(yíng)
六、商業(yè)運(yùn)作與運(yùn)營(yíng)模式――以營(yíng)銷(xiāo)帶動(dòng)，自己獨(dú)立運(yùn)營(yíng)
案例03  深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城  商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合解密
一、萬(wàn)象城簡(jiǎn)介
二、萬(wàn)象城的市場(chǎng)調(diào)研策略
三、萬(wàn)象城的市場(chǎng)定位策略
四、萬(wàn)象城的選址策略
五、萬(wàn)象城的規(guī)劃設(shè)計(jì)策略
六、萬(wàn)象城的業(yè)態(tài)規(guī)劃策略
七、萬(wàn)象城的招商推廣策略
八、萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)推廣策略
九、萬(wàn)象城運(yùn)營(yíng)管理策略一只租不售