核心提示： 商業(yè)項目的經(jīng)營能否成功，經(jīng)營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在商業(yè)業(yè)態(tài)上，對于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異。
1、商業(yè)項目的三種租金方式
商業(yè)項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。
一個商業(yè)項目的經(jīng)營能否成功，經(jīng)營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式;而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。
不同業(yè)態(tài)對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業(yè)態(tài)，不同的品牌也會根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。
2、如何進行租金測算?
租金測算方法多種多樣，角度不同，采用方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：
�、賹嵉卣{研;
②網(wǎng)絡查詢;
�、叟c第三方公司合作;
�、芡ㄟ^營業(yè)額進行反推(適用于調研難度較大的大型商場租金估測);
�、萁�(jīng)驗數(shù)據(jù)
針對沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調研難度相對較小，且調研數(shù)據(jù)相對真實、準確，可采用1、2種途徑進行調研;針對大型商場或大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)，租金調研相對較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過營業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗數(shù)據(jù)來進行判斷。
通過營業(yè)額進行反推方法的前提是要了解各個業(yè)態(tài)的承租水平，或者依據(jù)業(yè)態(tài)的毛利水平，估計該類業(yè)態(tài)的承租水平。
通用公式：
年租金=年營業(yè)額*承租水平
租金單價=年租金/12/30/租賃面積
承租水平為行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，有時可根據(jù)毛利率估算
簡單介紹常見的幾種業(yè)態(tài)的承租水平：
餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營業(yè)額的8%-12%;大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業(yè)額的7%-8%。
娛樂類：依據(jù)影院的營業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的12%;KTV的承租水平一般較低，租金占營業(yè)額比例約在3%-5%左右。
超市：賣場中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
電器賣場：電器賣場的承租水平一般為營業(yè)額的2%-3.5%左右。
百貨：屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業(yè)額的12%-17%。
KTV租金測算：
2000平米錢柜KTV，單日銷售額約15萬，承租水平約4%-5%。
年營業(yè)額=日營業(yè)額*12*30=15*30*12=5400萬元
租金=年營業(yè)額*承租水平=5400*4%=216萬元
租金單價=年租金/12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日
3、購物中心租金定價方法
根據(jù)商圈租金水平、商家承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下幾種定價方法：
租金水平類比法：以當?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A，推測本商圈與本項目租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。
保本保利定價法：以商家的租金承受能力為基礎，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點。只有多數(shù)廠商能夠贏利，購物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設店前，通常會對營業(yè)額、租金、保本保利點作測算。
投資收益分析法：以本項目的銷售價格水平推算預期實現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導。
項目成本定價法：以項目的投資成本為基礎，按靜態(tài)回報率推算項目租金均價。
4、影響租金的幾個因素
租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：
樓層因素
包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項目無樓層差價(例如女人街開盤時)，用以鼓勵銷售，造成搶購之現(xiàn)象，進而積累業(yè)主信息，同時也是招商銷售的賣點。
一般商業(yè)項目中采取多為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升(下降)一個樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。
配套組合因素
本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區(qū)別商鋪租金價格。如商業(yè)項目將樓層劃分為商鋪(店中店)形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內面積等因素組合定價。
商業(yè)業(yè)態(tài)因素
此計算方法也稱浮動租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：單位面積(每平米)每月產(chǎn)生的銷售收入。
實際使用面積*抽成扣點=租金。
5、案例：蘇州**國際廣場業(yè)態(tài)布局及租金定位方案
�、僦髁ι碳遥簩χ髁Φ辏放菩蜗筝^好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯(lián)營扣點降低商戶進駐風險;對規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場可自營。
�、谛∩碳遥盒∩碳矣袕谋娦睦�，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發(fā)商整體經(jīng)濟效益。
③租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年;餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營，對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。
�。▉碓矗荷虡I(yè)地產(chǎn)學院）
