中國城市化率達到52.6%，由投資推動經(jīng)濟發(fā)展模式開始逐步受到鉗制。從今年房地產(chǎn)行業(yè)來看，以往很多的銷售經(jīng)驗開始失靈，行業(yè)吹起陣陣冷風(fēng)。以鬼城模式推動城市化率，明顯已經(jīng)不現(xiàn)實了。大規(guī)模的反腐更使得原本局部過剩資本外逃或者藏匿，根本不愿意投資于變現(xiàn)難度較大的不動產(chǎn)。剛需則因為工資上升幅度有限，很多人無力購買大中城市較高房價。于是開始再度出現(xiàn)逃離北上廣。

　　那么我們來看一下上一輪人們逃離北上廣失敗的原因。

　　理念、服務(wù)、商業(yè)配套

　　理念：很多在北上廣有過生活經(jīng)歷的，往往覺得下沉在理念上受到?jīng)_擊，辦事習(xí)慣、風(fēng)格等等方面都缺乏相對應(yīng)的節(jié)奏，甚至找不到共同興趣愛好的群體。

　　現(xiàn)在來看，很多方面都慢慢好轉(zhuǎn)。第一批逃離北上廣的其實有很大部分已經(jīng)存活下來，人們與大城市的經(jīng)濟、商務(wù)等方面交往，也使得差距逐步縮小。新一輪逃離北上廣的，其實留下來的幾率更大。

　　服務(wù)：特別是政府服務(wù)，人情社會改變并不大，但并不是沒有改變。而這種狀況還需要更多的人下沉來共同推動。

　　商業(yè)配套：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大家都看到了，遍地開花，星巴克、CK、GUESS等都下沉到縣城了，我相信選擇逃離的人基本可以滿足落地。

　　我們可以預(yù)期未來逃離北上廣、逃離大中城市將逐步落地，而且還會出現(xiàn)更多一二線人才主動下沉到中小城市跟城鎮(zhèn)就業(yè)。因為以前你在大中城市雖然窮，但還有機會。現(xiàn)在你在大中城市如果還窮，連機會都沒有了。

　　中央主推新型城鎮(zhèn)化概念，也明確指出未來的發(fā)展方向。希望大中城市人口回流城鎮(zhèn)，在政策上吸引知青新一輪下鄉(xiāng)運動。如果碩士、博士在大中城市只能靠賣燒餅為生，為什么不回鄉(xiāng)支援建設(shè)，另外闖出一片天空呢?

　　我們知道大學(xué)擴招后，生源呈爆發(fā)性增長，城鎮(zhèn)擁有知青數(shù)量并不少，但回歸城鎮(zhèn)的少之又少。主因是城鎮(zhèn)沒有足夠的就業(yè)機會，所以知青們需要背井離鄉(xiāng)，外出謀生。勞動力的大量外出又限制了當?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。留守族基本對商業(yè)要求不高，本土商業(yè)也沒有足夠的提升動力，使得城鎮(zhèn)商業(yè)不冷不熱。

　　大中城市騰籠換鳥使得企業(yè)開始外遷，城鎮(zhèn)憑借廉價的土地以及豐富的勞動力資源，成為新一輪工業(yè)基地。這就很好的解決了本地人口就業(yè)問題，還吸引外來人口就業(yè)。

　　剩下的就是商業(yè)問題。

　　城鎮(zhèn)原有商業(yè)往往相對落后，這就使得市場對城鎮(zhèn)信心不足，不愿意下沉。

　　那么商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的角色是什么?

　　等待行業(yè)的自我升級?還是帶動相關(guān)行業(yè)的快速升級?

　　很顯然現(xiàn)在的行業(yè)升級根本跟不上商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏，如果商業(yè)地產(chǎn)光想依托各行業(yè)自我升級來做市場，基本是滅掉的節(jié)奏。

　　商業(yè)地產(chǎn)既要扶持行業(yè)新生力量，更要引導(dǎo)行業(yè)快速迎合不同市場。同樣的商品在不同的場所，它可以賣的是商品、也可以賣的是文化、更可以賣出趣味來……

　　因此商業(yè)地產(chǎn)承載著推動當?shù)厣虡I(yè)進行快速自我升級職能，也才能做到商業(yè)地產(chǎn)所到之處，必是繁榮之處。

　　城鎮(zhèn)商業(yè)市場當匯集了工業(yè)、外來人口、知青返鄉(xiāng)，必然帶來商業(yè)的繁榮。而城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)則加速引導(dǎo)并帶動商業(yè)市場的快速繁榮。