持續(xù)低迷的零售市場(chǎng)在高房租的對(duì)沖下再起波瀾，連此前靠租賃布局中國(guó)市場(chǎng)的沃爾瑪布局地產(chǎn)的野心也逐漸被激活。
9月25日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從沃爾瑪獲悉，沃爾瑪宣布斥資6億的珠海“樂世界”將于2016年落成營(yíng)業(yè)。這是沃爾瑪首次高調(diào)宣布涉足購(gòu)物中心。面對(duì)租金飆漲、人工成本增加帶來的新壓力，隨著華潤(rùn)萬家等國(guó)內(nèi)零售巨頭的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，沃爾瑪中國(guó)尷尬的現(xiàn)狀日益凸顯。
首涉商業(yè)地產(chǎn)
在租金飆漲、競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)凸顯的背景下，一直靠租賃布局中國(guó)市場(chǎng)的沃爾瑪最終還是選擇布局購(gòu)物中心，抵制高房租的壓力。
9月初，沃爾瑪中國(guó)對(duì)外發(fā)布消息稱其在中國(guó)自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的購(gòu)物中心日前在珠海舉行了奠基儀式，該購(gòu)物中心計(jì)劃投資6億元，建筑面積約為10萬平方米。據(jù)記者了解，這是沃爾瑪自進(jìn)入國(guó)內(nèi)以來，首個(gè)在中國(guó)自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的第一個(gè)購(gòu)物中心。
相關(guān)資料顯示，2011年，高福瀾擔(dān)任沃爾瑪亞洲總裁及CEO，同年成立了亞洲不動(dòng)產(chǎn)有限公司，主力發(fā)展以大賣場(chǎng)及山姆會(huì)員店為核心的商業(yè)地產(chǎn)。但直到3年后，高福瀾已回歸美國(guó)任職，沃爾瑪在中國(guó)的第一份成績(jī)單——珠海項(xiàng)目才浮出水面。
對(duì)此，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析說，沃爾瑪在入華18年后才姍姍來遲、首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也是受迫于租金的快速上漲和零售業(yè)低迷導(dǎo)致的增加新利潤(rùn)源的轉(zhuǎn)型需要。
全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布《演變中的中國(guó)零售業(yè)格局》報(bào)告顯示，2013年中國(guó)主要上市百貨企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率已連續(xù)3年下滑，從2010年的13.6%下滑至2013年的12.4%。
而與此形成對(duì)比的是租金和人工的上漲，2011年至2013年，百盛商業(yè)、茂業(yè)百貨、新世界百貨等6家國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)百貨的平均數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)租金、員工成本分別上漲了14%和18.5%，但營(yíng)業(yè)收入只增長(zhǎng)8.8%。
9月26日，《華夏時(shí)報(bào)》記者就沃爾瑪進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是否因租金的壓力致電沃爾瑪相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人并沒有否認(rèn)，并表示目前沒有相關(guān)公開的數(shù)據(jù)。該負(fù)責(zé)人還對(duì)記者表示，公司房地產(chǎn)部門早就成立了，因?yàn)楣究蚣艿亩啻握{(diào)整，直到今年才成為公司發(fā)展的主要部門之一。
其實(shí)沃爾瑪跨界商業(yè)地產(chǎn)只是零售行業(yè)的代表之一。
早在2012年，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)超過半數(shù)都涉足商業(yè)地產(chǎn)，以此貼補(bǔ)零售主業(yè)的做法已經(jīng)蔚然成風(fēng)。據(jù)相關(guān)資料顯示，早在2012年，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業(yè)務(wù)的雨潤(rùn)集團(tuán)宣布在2015年完成建設(shè)50個(gè)商業(yè)綜合體；2013年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的紅星美凱龍集團(tuán)旗下紅星商業(yè)表示，將在2020年完成100個(gè)愛琴海購(gòu)物中心的建設(shè)；英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)投資100億元在北京、無錫、武漢開發(fā)購(gòu)物中心。
“都是被商業(yè)地產(chǎn)給逼出來的。”一位不愿具名的零售商超企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)記者直言，道理很簡(jiǎn)單，零售業(yè)現(xiàn)金流充足，但利潤(rùn)微薄，近兩年，地價(jià)翻番兒漲帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)的租金也是水漲船高，零售業(yè)的微薄利潤(rùn)幾乎全部“貢獻(xiàn)”給了地產(chǎn)商。
多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析說，不管是從提振企業(yè)信心還是從改善盈利結(jié)構(gòu)來看，沃爾瑪都急需發(fā)力拓展新的業(yè)務(wù)來抵抗零售行業(yè)的持續(xù)不景氣。
多種困局交織
“其實(shí)，房租的飆漲并不是沃爾瑪近兩年陷入發(fā)展困局的主要原因，產(chǎn)品‘質(zhì)量門’以及頻現(xiàn)關(guān)店潮等多種原因的交織導(dǎo)致曾經(jīng)的零售第一的寶座與其無緣。”多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析說。
據(jù)記者了解，沃爾瑪自2013年起就開始了對(duì)國(guó)內(nèi)門店大肆調(diào)整的業(yè)務(wù)。資料顯示，2014年沃爾瑪中國(guó)區(qū)預(yù)計(jì)關(guān)閉的門店數(shù)量占中國(guó)區(qū)沃爾瑪現(xiàn)有門店數(shù)量的9%。而開店的速度也比較快，僅今年9月一個(gè)月，沃爾瑪在湖南攸縣、廣西南寧、云南文山和彌勒、四川廣漢和廣東深圳橫崗的6家大賣場(chǎng)陸續(xù)開業(yè)。按沃爾瑪?shù)囊?guī)劃，2014年全年擬新開30家高質(zhì)量的零售商場(chǎng)。
對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析說，雖然沃爾瑪關(guān)店是為了調(diào)整，但頻頻流失的客戶和新店客戶的培養(yǎng)都需要時(shí)間，但最終大量的消費(fèi)者批量的流失，無疑成為沃爾瑪近兩年發(fā)展的新困局。
今年2月份公布的財(cái)報(bào)中，沃爾瑪國(guó)際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。中國(guó)區(qū)幾乎是國(guó)際業(yè)務(wù)唯一的救命稻草。
對(duì)此，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士分析稱，多種困局的交織致使中國(guó)區(qū)沃爾瑪業(yè)績(jī)一再增長(zhǎng)緩慢，最終只能靠拓展新業(yè)務(wù)尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
而此次沃爾瑪大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家并不看好。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析說，目前大型零售設(shè)施建設(shè)問題已比當(dāng)年亂建批發(fā)市場(chǎng)更嚴(yán)重，此時(shí)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和的現(xiàn)狀，沃爾瑪此時(shí)進(jìn)入，將面臨不小的挑戰(zhàn)。
上述人士對(duì)記者分析說，從去年持續(xù)至今的零售業(yè)關(guān)店潮就是早前零售商“跑馬圈地”導(dǎo)致商業(yè)飽和的一輪“清算”。
按中債資信統(tǒng)計(jì)，2014年上半年，國(guó)內(nèi)超市業(yè)態(tài)關(guān)閉門店146家，百貨業(yè)態(tài)關(guān)閉13家，是前所未有的最大規(guī)模零售業(yè)洗牌。
而此時(shí)沃爾瑪進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，到底是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)有待觀察。
�。ㄈA夏時(shí)報(bào) 記者 張杰）
前兩天和朋友（他在房地產(chǎn)行業(yè)，主做商業(yè)地產(chǎn)）討論這方面的事：
1.沃爾瑪不缺資金，為什么早期沃爾瑪在中國(guó)不自建商業(yè)地產(chǎn)？否則，經(jīng)過近十年的地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)肯定可以賺不少錢。
2.現(xiàn)在地價(jià)上漲，為什么沃爾瑪在中國(guó)自建商業(yè)地產(chǎn)？
我個(gè)人的看法，
首先，沃爾瑪一直傾向于擁有商業(yè)地產(chǎn)
沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人曾經(jīng)深受租賃方面的負(fù)面教訓(xùn)，所以，沃爾瑪開店傾向擁有地產(chǎn)或者簽99年長(zhǎng)租約。事實(shí)上，沃爾瑪剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)，有一家超市的用地就是自購(gòu)的。
為什么后期就再也沒有購(gòu)買、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，主要應(yīng)有以下幾方面的原因：
1.政策原因
外商獨(dú)資開發(fā)地產(chǎn)應(yīng)是在2004年12月才開放，這和零售業(yè)一樣。深圳89年出現(xiàn)過外商獨(dú)資的開發(fā)商，這應(yīng)和特區(qū)的政策特殊性有關(guān)，同時(shí)，這種特殊性應(yīng)需要關(guān)系和背景支持。
2.行業(yè)復(fù)雜性
合資開發(fā)雖然在政策上可行，但是，房地產(chǎn)開發(fā)是一件復(fù)雜的事情。正如，我這個(gè)朋友向我分享的，每逢上面大檢查時(shí)，房地產(chǎn)商如臨大陣；深圳原市長(zhǎng)被抓時(shí)，不少地產(chǎn)老總失聯(lián)。這還是純中資公司的情況，當(dāng)時(shí)，合資開發(fā)商面臨的門檻和限制會(huì)更多。
商業(yè)地產(chǎn)需要投入較長(zhǎng)的建設(shè)周期和精力，這會(huì)限制沃爾瑪?shù)闹鳡I(yíng)業(yè)務(wù)，畢竟它專注于零售。隔行如隔山，雖然，我們現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)非常賺錢，但是，賺錢的行業(yè)里，外行不一定能賺到錢，甚至內(nèi)行也可能傾家當(dāng)產(chǎn)。
即便最簡(jiǎn)單的擁有商業(yè)地產(chǎn)的方式－－購(gòu)買，在中國(guó)也有特殊性，商業(yè)地產(chǎn)并不一定證照齊全和合法，地方政府也會(huì)適當(dāng)眨一只眼，閉一只眼。金光華廣場(chǎng)只是一個(gè)放大的例子，60億的資產(chǎn)被政府沒收。
3.政治風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)的投資比較大，作為外資，沃爾瑪不能不考慮政治風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)時(shí)的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種風(fēng)險(xiǎn)控制不是一個(gè)笑話。國(guó)家違約，并不是沒有發(fā)生過。
也許，我們看現(xiàn)在的中國(guó)欣欣向榮，但是，回推到90年代初時(shí)，中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)狀況其實(shí)并不好，當(dāng)時(shí)東歐劇變，作社會(huì)主義國(guó)家的中國(guó)其實(shí)也在動(dòng)蕩，不僅有外部的質(zhì)疑，也有內(nèi)部的困惑。經(jīng)濟(jì)上，89年下半年起，發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)中國(guó)實(shí)行經(jīng)濟(jì)封鎖，直到1993年才緩解。92年小平為什么要南巡？國(guó)家的政治和經(jīng)濟(jì)都需要鄧公站出來拍板。
國(guó)外那時(shí)候?qū)χ袊?guó)的走向也存在困惑，第一輪“中國(guó)崩潰論”之下的紅色中國(guó)會(huì)演變成什么樣，無法猜測(cè)。世界上有不少超市零售商，為什么中國(guó)只看到了少數(shù)幾家？即便沃爾瑪進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)時(shí)，內(nèi)部都存在爭(zhēng)議。
沃爾瑪內(nèi)部積極看好中國(guó)零售市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)，可以推動(dòng)沃爾瑪在中國(guó)嘗試和發(fā)展零售業(yè)務(wù)，但是，不能不考慮商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
總而言之，沃爾瑪本身會(huì)傾向于擁有商業(yè)地產(chǎn)，但是，早期受限于中國(guó)的國(guó)情和沃爾瑪自身的情況，并未積極開發(fā)、購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)。
若干年過去了，沃爾瑪在中國(guó)為什么沒有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)？大企業(yè)的策略制定會(huì)有一定的時(shí)延作用。狹隘的理解是參與決策的管理層拿著幾千萬的年薪不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)沒有出現(xiàn)不好的狀況時(shí)，重大變更的提議往往吃力不討好。同時(shí)，早期也許擔(dān)心政治風(fēng)險(xiǎn)，后來，可能會(huì)關(guān)注經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。土生土長(zhǎng)的中國(guó)人都看不懂的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，外國(guó)人更是難以理解，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期爆發(fā)式的增長(zhǎng)，對(duì)中國(guó)影響深遠(yuǎn)，并不僅僅局限于經(jīng)濟(jì)方面，不僅顛覆了國(guó)人的三觀，也讓關(guān)心中國(guó)的外國(guó)人無法理解，無法理解的東西就是高風(fēng)險(xiǎn)。
其次，沃爾瑪在看好shopping mall，珠海僅僅只是嘗試
前幾年是傳統(tǒng)零售行業(yè)的動(dòng)蕩期，超市業(yè)態(tài)的高管看看數(shù)據(jù)，看看市場(chǎng)，也都知道主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)問題。沃爾瑪在珠�；I建shopping mall更多只是一種嘗試，只有十萬平米建筑面積，遠(yuǎn)小于現(xiàn)在國(guó)內(nèi)在建的shopping mall。房地產(chǎn)本身的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，但是， 作為服務(wù)于shopping mall這種未來重要零售業(yè)態(tài)的試驗(yàn)田，這筆投資可以嘗試。
為什么會(huì)看好shopping mall？客觀來講，在中美市場(chǎng)，電商對(duì)傳統(tǒng)超市業(yè)態(tài)的沖擊逐步增強(qiáng)，也許真不需要五年的時(shí)間，傳統(tǒng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況將難以維系。用上萬平方米實(shí)體經(jīng)營(yíng)日用百貨，若干年后會(huì)是一個(gè)非常不劃算的經(jīng)營(yíng)方式。沃爾瑪?shù)娜駽EO也說過：沃爾瑪?shù)膶砣Q于更小的店鋪。利用線上線下結(jié)合的方式，利用離顧客更近的優(yōu)勢(shì)，利用實(shí)體作為線上物流配送點(diǎn)等來進(jìn)行日常百貨的經(jīng)營(yíng)。在這個(gè)預(yù)測(cè)之外，以休閑、娛樂、餐飲、教育和購(gòu)物等于一身的shopping mall會(huì)是另外一種主要的零售業(yè)態(tài)，它有電商無法替代的服務(wù)空間。便利的交通（私人交通和公共交通）和日益增長(zhǎng)的消費(fèi)者購(gòu)買力為這個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)提供了發(fā)展空間，剩下的是考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。
沃爾瑪自建的shopping mall會(huì)支撐山姆會(huì)員店這個(gè)業(yè)態(tài)－－提供中高端日用百貨，強(qiáng)化品質(zhì)保障和差異化競(jìng)爭(zhēng)，而不是服務(wù)于沃爾瑪超市這個(gè)業(yè)態(tài)。
