謝尚偉 ：淺談江北嘴CBD&財信廣場時尚生活中心
——源自《江北嘴》雜志訪談稿
1、江北嘴商圈已確立為主城五大續(xù)建市級核心商圈之一，您認為應該在這里打造或布局什么樣的商業(yè)項目從而完善江北嘴商業(yè)配套這一重要功能？
立足中央商務區(qū)核心客群（商務人群），全面吸引半徑3-5KM范圍住區(qū)人群，充分關注來江北嘴CBD的游覽、參觀、休閑人群，打造突出“社交屬性突出、文化品味較高、休閑娛樂完備、餐飲服務全面”，“強社交體驗”類型的主題化商業(yè)集群……這不僅是當下及未來實體商業(yè)發(fā)展的必由之路，同樣也是中央商務區(qū)結構性突出的消費需求使然；關鍵詞：服務、餐飲、社交、休閑、娛樂、文化”。
2、重慶主城區(qū)有多個成熟商圈，財信廣場時尚生活中心與其他成熟商圈的商業(yè)項目相比較有何亮點和區(qū)別？
2.1、定位不同：No shopping mall，it is lifestyle center。
本案是“小清新、文藝范兒、以全品類餐飲服務業(yè)態(tài)為主，生活零售為輔的鄰里型生活中心；有品質(zhì)的平民范兒，堅定的“群眾路線實踐者”：高品味，但不貴，做的就是性價比。非零售業(yè)態(tài)出租面積占比約80%；
2.2、重慶第1個把服務作為獨立品牌來運營的商業(yè)中心。
注重優(yōu)質(zhì)用心服務是財信廣場時尚生活中心又一特點，為此本案打造了重慶第一個商業(yè)地產(chǎn)服務品牌“生活+”服務體系涵蓋40余項貼心與創(chuàng)新配套服務舉措，以全心服務周邊社會公眾為己任，立志成為江北嘴CBD“商、旅、家”人群的生活好鄰居。我們“不強調(diào)、不刺激”欲望，但我們?nèi)?span style="color:red;">滿足大家的“小愿望”。
2.3、地段及建筑形態(tài)得天獨厚。
背依重慶470米第1地標，處江北嘴CBD最重要景觀通廊。財信廣場時尚生活中心：生長在公園里的情調(diào)生活中心，締造完全有別于傳統(tǒng)商圈及大盒子商業(yè)中心消費體驗，消費“前、后、中”舉步即至屋面約20000平方米的開放式公園，清風拂面，看江景，眺渝中半島，舉目之處兩座大橋飛架嘉陵江，抬頭即可仰望天空，白天曬暖陽，晚上曬月亮……舉步3分鐘即有三大公園、兩個濱江廣場，可以充分滿足休閑、健身、浪漫、獨處的各種心境及需求。
2.4小而美。體量不大，但力求精致、用心、做出文藝范兒、逼格高的體驗型。
3、全球有很多知名購物中心與寫字樓、酒店于一體，將其建設成為商流、人流、信息流和資金流交匯的焦點，請問財信廣場的功能組合是怎么分配的？
財信廣場由“1個商業(yè)中心+1棟銀行總部大樓（交通銀行、中信銀行）+1棟奢華五星級酒店+5網(wǎng)球場+1個開放式公園”組成，是一個非常完整的城市綜合體組合，功能很完備，可以創(chuàng)造非常優(yōu)質(zhì)的“辦公、消費、休閑、康體”體驗，其中“公園與網(wǎng)球中心”是本案獨有的。
4、江北嘴將建設多個商業(yè)項目，如此會存在激烈的競爭，但同時也會形成資源優(yōu)勢互補，您如何看待“扎堆式”經(jīng)營的共贏理念？財信廣場時尚生活中心將如何與其他項目形成資源優(yōu)勢互補，實現(xiàn)共生與發(fā)展？
4.1集群效應其實是一個區(qū)域商業(yè)發(fā)展很重要的基礎，有了量能，才可能店多隆市，才能形成更大范圍的輻射力，也才可能成為一個商圈，正因為扎堆兒，所以才有機會。
4.2正所謂市場是一支看不見但的確非常有力的手，所以本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)體之間的差異化定位必然是可以在投用經(jīng)營過程中逐步得以調(diào)整至最佳的狀態(tài)的，完全的與眾不同是在商業(yè)領域不太可能做到的。
4.3本案“不盲目追求高大上，堅定走小而美”路線，全心為群眾服務，有運動中心與公園配備，這已經(jīng)和江北嘴CBD眾多立志“高貴定位”的友鄰們走在了不同路線上了；另外，我們一直堅信“友鄰”做什么不重要，最重要的是要理解“目標消費群體的所思所想及每天的生活軌跡”，搞清楚他們的核心需求及未被（充分）滿足或可激發(fā)的潛在需求，并行之有效的解決其痛點。簡單點說我們的生意邏輯就是“關心消費者需求，做最好的自己，做出有品味的性價比”。
5、據(jù)國際經(jīng)驗表明，商業(yè)項目的發(fā)展與GDP的增長是密切相關的，重慶市2014上半年經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢, GDP實現(xiàn)6440.51億元，增速全國第一。您認為目前的經(jīng)濟形勢對商業(yè)地產(chǎn)帶來哪些信號？
5.1地區(qū)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，必然帶動微觀經(jīng)濟的走強；地區(qū)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走強，自然會帶來更多的就業(yè)機會，城市居民的收入水平才有機會以較高的速度增長；居民有錢了，自然消費者底氣也會更足一點，因而社會消費零售總額有機會保持以高于GDP的速度增長，這對于實體商業(yè)的經(jīng)營面來講其是算得上是一個利好。
5.2特別是住宅樓市的低迷，抑制或延緩了城市居民透支未來收入的購房的需求，相對來講對消費也是一種變相的推動。
5.3同時我們也要看到，重慶近年來新開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)總量呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，這在一定程度上也加大了商業(yè)地產(chǎn)項目招商及后期的營運風險。
5.4另外，電商分流，對實體零售業(yè)的拓店及業(yè)績增長帶來較大的壓力，這也會造成實體商業(yè)的招商壓力及經(jīng)營壓力增大。
6、作為業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，請您為我們分析一下重慶市商業(yè)項目的發(fā)展現(xiàn)狀，以及江北嘴CBD的商業(yè)項目所面臨的機遇與挑戰(zhàn)。
6.1重慶正在向二環(huán)時代邁進，老商圈升級擴容，新商圈層出不窮，重慶商業(yè)地產(chǎn)總量供應很大，商圈之間的競爭日趨加劇，商業(yè)體可輻射的城市半徑縮小，消費者就近消費趨勢增強，鄰里型商業(yè)中心迎來較好的發(fā)展機會。（關于重慶商業(yè)發(fā)展趨勢簡析參見本人前段時間撰寫的《重慶商業(yè)地產(chǎn)未來之路》）
6.2作為處于由建設向營運轉(zhuǎn)換的關鍵階段的中央商務區(qū)、高起點的新商圈 、未來展現(xiàn)新重慶城市建設成就之窗的江北嘴，戰(zhàn)略機遇明顯：高端消費人群空前集中（甲級寫字樓的總部辦公人群、周邊高端住區(qū)、重慶城市一日游人群），城市資源集中：公園、教常、科技館、大劇院、濱江廣場，三座大橋、兩條輕軌線；城市設施完備到強大+消費力旺盛，江北嘴已初步具備構建重慶一流商圈的堅實底子。
6.3江北嘴CBD商貿(mào)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)：人群集聚尚須時日，建設與營運交叉，市致配套設施（交通、停車、導示）要提前規(guī)劃整合，為大量辦公、商服、游覽人群光臨做好充分準備；
6.4江北嘴CBD需要像其它商圈一樣構建一個高效整合的營運平臺：商圈管理委員會，交權責清晰的高效服務于區(qū)域入駐企業(yè)、人群；
6.5江北嘴CBD必須立即著手啟動大品牌戰(zhàn)略營銷推廣，讓江北嘴CBD的美好路人皆知；
6.6和重慶市旅游局商討把江北嘴CBD納入重慶市級4A以上城市觀光景區(qū)，讓更多的外地朋友知道并便捷前往體驗，一覽重慶最具特色的兩江交江、南濱美景、南山俊秀、嘉陵江岸、漫步如畫中央公園、領略跨江大橋壯美……
7.您對江北嘴CBD商業(yè)項目發(fā)展前景有怎樣的預期？今后的升值潛力和投資價值如何？請您結合市場發(fā)展情況，為投資興業(yè)者提幾點相關建議。
7.1江北嘴CBD的商業(yè)前景無疑是美好可期的，而且完全有底氣比肩觀音橋、解放碑，加以時日力壓兩者也不是沒有可能。
7.2在房地產(chǎn)市場低迷的今明年入手江北嘴的優(yōu)質(zhì)項目或許是一個較好的投資選擇，江北嘴區(qū)域無疑會成為低迷市場情況下最抗跌的硬通貨，也可能是未來市場回暖的領漲板塊。
7.3關于對投資者的建議：
7.3.1理性的明確自身投資需求是第一位的；
7.3.2內(nèi)地房產(chǎn)或許已過了短線炒作的黃金時期；房產(chǎn)已成為中長線投資產(chǎn)品，要分析城市發(fā)展趨勢及城市板塊發(fā)展定位，選準時機，選對項目，在合理的價格下如手（對于絕大多數(shù)投資產(chǎn)而言永遠不要期望在最低點買入；也不要期望能在最高點賣出，這樣踏空的風險極高），是理性房產(chǎn)投資的要議。
7.3.3江北嘴CBD區(qū)域的房產(chǎn)特別適合中長期持有，不適合短線炒賣。
7.3.4買入之前，一定要多做功課，地段、交通、物業(yè)配置標準，停車位配置、后續(xù)管理服務水平及與之對應的使用成本，出租使用人群及租賃價格走勢。
7.3.5對于商業(yè)經(jīng)營者來講，江北嘴近期餐飲休閑需求呈現(xiàn)階段性短缺，商機已現(xiàn)，大規(guī)模的零售生意機會尚需時日。另外，在江北嘴CBD做生意一定要做足品味，做好服務，注重效率，做出有價值感的綜合性價比才是經(jīng)營致勝的利器。
（謝尚偉2014年9月17日于江北；感謝《江北嘴》雜志編輯部提供了很有價值的溝通分享平臺）
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xsw791011- 該帖于 2014-9-23 10:17:00 被修改過
